16/11/2022
ARRÊT N°694/2022
N° RG 21/04717 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OPUF
CBB/MB
Décision déférée du 16 Novembre 2021 - Président du TJ de TOULOUSE ( 21/00989)
Louis SAINATI
[S] [T] [U] [F]
C/
[J] [R]
[X] [M]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [S] [T] [U] [F]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Aurélie BEAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [J] [R]
[Adresse 5]
[Localité 1] FRANCE
Représentée par Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [X] [M]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Assigné le 12/01/2022 à étude, sans avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
C. BENEIX-BACHER, président
E.VET, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- DEFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
M. [F], gérant de la Sarl Happinvest, est propriétaire depuis 2017 dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] d'un studio dans lequel il a fait réaliser des travaux et qu'il a donné à bail à M. [M] le 12 avril 2017.
En octobre 2020, Mme [R], propriétaire de l'appartement type 4 situé au-dessous, s'est plainte d'un dégât des eaux en provenance du fonds occupé par M. [M].
Mme [R] a mis en demeure la Sarl Happinvest le 26 janvier 2021 de mettre un terme à ce désordre et de lui payer les frais de réparation de son logement ainsi qu'une indemnité pour perte de jouissance.
PROCEDURE
Par acte en date du 25 mai 2021, Mme [R] a fait assigner la Sarl Happinvest et le syndic de copropriété Broser Immobilier devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse pour obtenir la condamnation de la société à procéder aux travaux d'étanchéité de la douche à l'italienne sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à l'expiration d'un délai d'un mois après la signification de l'ordonnance, la condamnation de la société à lui verser la somme de 3219,84€ à titre de provision et la somme de 8800€ au titre de la perte locative.
M. [F] est intervenu volontairement au débat.
Par actes en date des 27u 29 juillet 2021, M. [F] a appelé en garantie M. [M] et la SA BCPE Assurances pour obtenir leur condamnation in solidum à le relever et garantir de toute condamnation.
Par ordonnance en date du 16 novembre 2021, le juge a':
- ordonné la jonction des procédures RG 21/1336 et RG 21/989 sous le seul numéro RG 21/989,
- mis hors de cause la société Happinvest,
- donné acte de l'intervention volontaire de M. [F],
- condamné M. [F] à porter et à payer la somme provisionnelle de 460,83 euros à Mme [R],
- condamné M [F] à porter et à payer la somme provisionnelle de 11 000 euros à Mme [R] au titre du trouble de jouissance,
- débouté Mme [R] de sa demande de travaux sous astreinte,
- condamné M. [M] à garantir M. [F] de toutes condamnations à hauteur de 30 %,
- constaté l'existence d'une contestation sérieuse concernant l'appel en garantie de la compagnie d'assurance BCPE,
en conséquence,
- débouté M. [F] à ce titre,
- condamné in solidum M. [F] et M. [M], succombants, au paiement :
* de la somme de 2000 euros à Mme [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* de la somme de 500 euros à la SARL Broser Immobilier au titre dé l'article 700 du code de procédure civile,
* de la somme de 1000 euros à la société d'assurance BPCE,
- condamné in solidum M. [F] et M. [M], succombants, aux entiers dépens exposés par les défendeurs y compris les frais d'huissier.
Par déclaration en date du 26 novembre 2021, M. [F] a interjeté appel de la décision.
L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a':
- condamné M [F] à porter et à payer la somme provisionnelle de 11 000 euros à Mme [R] au titre du trouble de jouissance,
- condamné M. [M] à garantir M. [F] de toutes condamnations à hauteur de 30 %,
- condamné in solidum M. [F] et M. [M], succombants, au paiement de la somme de 2000 euros à Mme [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [F] et M. [M], succombants, aux entiers dépens exposés par les défendeurs y compris les frais d'huissier.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. [F], dans ses dernières écritures en date du 26 août 2022, demande à la cour au visa des articles 1732 et 1735 du code civil et de l'annexe au décret n°87-712 du 26/08/1987 dressant la liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, de':
- constatant le refus de Mme [R] de déférer à la sommation notifiée le 22 juillet 2022 de communiquer le bail conclu en octobre 2020,
- réformant l'ordonnance entreprise sur les chefs attaqués,
- déboutant Mme [R] de la demande de condamnation à payer une provision de 13.200 euros présentée dans les conclusions signifiées le 4 février 2022,
- considérant que Mme [R] ne rapporte pas la preuve de l'existence et de l'étendue du préjudice de jouissance allégué,
- juger que la demande provisionnelle formée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse,
- débouter Mme [R] de sa demande de paiement provisionnel au titre du trouble de jouissance,
subsidiairement, pour le cas où la Cour l'estimerait fondée,
- limiter la provision accordée à Mme [R] à la perte locative véritablement subie,
- considérant que la survenance et l'aggravation des dommages résultent d'un manquement du preneur aux obligations du bail, ce manquement fondant le recours en garantie du bailleur à son encontre,
- condamner M. [M] à relever et garantir en totalité M. [F] des condamnations éventuellement prononcées,
en tout état de cause,
- débouter Mme [R] de sa demande de condamnation à un article 700 du code de procédure civile,
- débouter Mme [R] de sa demande de condamnation aux dépens,
ajoutant à la décision entreprise,
- condamner Mme [R] à payer à M. [F] la somme de 3.000 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'appel en garantie.
Il soutient que':
- la demande de provision à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice jouissance se heurte à des contestations sérieuses en ce que':
* Mme [R] ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité directe entre l'impossibilité de relouer son appartement et le dégât des eaux';
*le premier juge n'a pas tenu compte de la perte nette de loyer ni du constat du 6 octobre 2021 décrivant des dégradations limitées imputables au dégât des eaux du 13 octobre 2020';
- Mme [R] qui sollicite une somme plus importante que celle sollicitée en première instance devra en être déclarée irrecevable';
- le locataire est à l'origine du désordre et pas seulement à l'origine de l'aggravation puisque le sinistre provenait du défaut d'entretien courant des joints de silicone de la douche,
- il a exécuté la décision'et a réglé les sommes de 460,83 euros le 30 novembre 2021 et 13.000 euros le ler février 2022 malgré ses difficultés financières.
Mme [R], dans ses dernières écritures en date du 15 juin 2022, demande à la cour de':
- condamner M. [S] [F] à titre de provision au paiement de la somme de 460,83 € au titre solde des travaux de réparation du dégât des eaux non indemnisé par l'assurance,
- condamner M. [S] [F] au paiement d'une provision de 13 200 € au titre de la perte locative subie par Mme [R] du fait de l'absence de relocation de son appartement,
- condamner M. [S] [F] aux entiers dépens en ce compris le constat d'huissier outre la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que':
- le défaut d'étanchéité du bac de douche de l'appartement de M. [F]'est à l'origine du sinistre ;
- elle ne pouvait pas remettre l'appartement en location ni effectuer des réparations tant que la cause n'était pas trouvée';
- en vertu de l'article 544 du code civil, le copropriétaire est responsable du seul fait du dégât causé à son voisin et l'obligation d'avoir à réparer le trouble de jouissance n'est pas sérieusement contestable,
- les candidats à la location de son appartement se sont désistés au dernier moment en raison de l'insalubrité résultant du dégât des eaux';
- M. [F] n'a pas répondu à sa mise en demeure du 26 janvier 2021, et ce n'est que le 6 octobre 2021 qu'il a été effectué les réparations mettant fin au désordre';
- l'appartement dont le loyer mensuel était en 2016 de 1100€ n'est pas loué depuis octobre 2020 soit une perte locative de 13 200€,
- l'inertie de M. [F] est bien à l'origine de l'importance du préjudice de jouissance sans qu'il puisse s'en décharger sur son locataire'en ce que ce locataire avait permis l'accès au logement à deux reprises'; et ce n'est que le 3 juin 2021 qu'il a saisi le JCP d'une demande d'accès.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2022.
MOTIVATION
Sur l'appel incident
M. [F] relève que les conclusions de Mme [R] du 4 février 2022 dans le délai de l'article 905-2 du code de procédure civile, réitérées le 15 juin 2022 ont été déposées «'sans formaliser d'appel incident'» quant au montant de son préjudice qu'elle porte à 13 200€ alors que le juge ne lui a accordé de ce chef que 11 000€'; et il en conclut au débouté de cette demande.
Or, d'une part, en vertu de ce texte, l'appel incident qui n'a pas été déposé dans le délai est sanctionné par l'irrecevabilité. D'autre part, en vertu des articles 542 et 954 du même code applicable à l'appel incident, les dernières conclusions de Mme [R] qui, ne visant pas l'infirmation (ni d'ailleurs la confirmation) de la décision, sont irrecevables en ce qu'elles forment appel incident.
Dès lors et pour ces raisons, Mme [R] ne sera pas déboutée de son appel incident mais en sera déclarée irrecevable.
Sur l'appel formé par M. [F]
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il n'est pas contesté que les lots appartenant à M. [F] et Mme [R] sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
En vertu des articles 544 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Et il ressort des pouvoirs du juge des référés de faire cesser un trouble anormal de voisinage ou d'accorder une provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi dès lors que l'obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse et la provision accordée est égale au montant non sérieusement contestable de l'obligation.
En l'espèce, Mme [R] a déclaré un dégât des eaux en provenance de l'appartement du dessus appartenant à M. [F] et loué à M. [M] dès le 3 octobre 2020. Il ressort du procès-verbal de recherche de fuite du 19 novembre 2020 que la cause provenait d'un défaut d'étanchéité du bac de douche, descellé de son support.
Cette fuite a causé des dégâts dans l'appartement de Mme [R] au niveau du plafond de la cuisine, de l'entrée et dans une moindre mesure dans la pièce adjacente, au niveau de la porte d'entrée et de la porte de la cuisine qui ont gonflé. Ces dégradations particulièrement visibles au plafond de la cuisine ont été constatées par huissier du 26 janvier 2021. Les travaux de réfection du bac de douche n'ont été exécutés que le'6 octobre 2021.
L'obligation de M. [F] à l'égard de Mme [R] n'est donc pas sérieusement contestable.
Mme [R] soutient que cet état est à l'origine de l'abandon du projet de location de son appartement de la part de M. et Mme [G] qui se sont désistés suivant courriel du 31 octobre 2020 du bail dont ils ont signé l'état des lieux le 30 octobre 2020, ce qui est donc à l'origine d'une perte financière.
Or, aux termes de ce courriel ils n'ont fait que prendre acte que l'agence mandataire refusait de leur remettre les clés.
Car, dans un courrier précédent du 30 octobre, ils indiquaient qu'à la suite d'une visite des lieux le 27 octobre, ils avaient appris l'existence d'un dégât des eaux en provenance de l'appartement du dessus'; ils avaient donc constaté les infiltrations et les dégradations qui en résultaient mais également l'état d'impropreté de l'appartement voire «'d'insalubrité dans la cuisine mais aussi dans la salle de bain et dans les toilettes (état qui ne peut être lié au dégât des eaux')'». Et par ce courrier, ils sollicitaient une réduction du loyer ainsi que d'être avisés du délai de reprise. Or, avant même toute discussion, l'agence leur répondait aussitôt par mail du même jour que dès lors qu'ils demandaient une réduction de loyer «'il n'y aura pas de remise de clés'le 2 novembre 2020'».
Dans ces conditions, il apparaît que les candidats locataires étaient prêts à prendre la location en l'état sauf à monnayer une contrepartie à l'état des lieux en raison des dégradations dont certaines ne relevaient pas du dégât des eaux mais du défaut d'entretien par le propriétaire ou d'une vétusté avancée. Ce qui démonte que l'appartement n'était pas totalement inhabitable. Et Mme [R] ne peut sans se contredire affirmer qu'il n'était pas «'concevable'» selon ses propres termes, de louer ce bien alors qu'elle l'avait proposé à la location mais refusait d'accorder une remise aux locataires mis devant le fait accompli. Et, au vu de la réponse de l'agence, c'est bien parce que les candidats ont sollicité une réduction de loyer que l'agence a mis un terme au projet de location et non pas le fait qu'elle ne pouvait s'engager sur la durée probable des travaux de reprise des plafonds, argument qui n'avait pas été évoqué.
Mme [R] ne produit pas le projet de bail mais seulement l'état des lieux du 30 octobre 2020'; elle produit celui du 25 février 2016 visant un loyer de 1100€, qui dès lors peut valablement servir de base de calcul à la provision à allouer.
Considérant l'imputabilité partielle des dégradations constatées dans l'appartement au dégât des eaux, le montant non contestable de l'obligation de réparation du préjudice due par M. [F] doit être évaluée à 70'% du montant mensuel du loyer.
Il ressort du constat d'huissier du 6 octobre 2021 que le joint d'étanchéité du bac de douche a pu être changé ce jour là et qu'ainsi il a pu être mis fin à la cause du désordre. Dès lors, le préjudice financier subi par Mme [R] du 1er novembre 2020 au 6 octobre 2021 a au moins couru sur une période de 11 mois. La provision s'élève donc à 8470€ soit 70% du loyer dû pendant 11 mois.
S'agissant d'une provision à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice évalué à partir d'un élément de comparaison soit en l'espèce le loyer précédent, il n'y a pas lieu de tenir compte de la fiscalité qui aurait été imposée si les loyers avaient été réellement perçus.
Sur la demande de M. [F] à l'encontre de M. [M]
M. [F] soutient que son locataire est à l'origine du désordre puisque le sinistre provenait du défaut d'entretien courant des joints de silicone de la douche, et qu'il est également à l'origine de son aggravation en ce qu'il ne l'en a pas avisé aussitôt et qu'il a refusé l'entrée dans les lieux et qu'il ne répondait pas aux demandes du gestionnaire de l'immeuble de novembre 2020 à avril 2021.
En effet en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations sauf celles relevant de la vétusté ou de la force majeure ou d'un vice de construction'; il doit également permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution de travaux nécessaires au maintien en l'état ou à l'entretien normal des locaux loués.
Le bail du 12 avril 2017 rappelle cette dernière obligation à l'article 6 et, l'article 7 précise que le locataire s'oblige formellement à aviser sans délai le bailleur de toute dégradation ou tout sinistre même non apparent survenant dans les locaux loués et qui nécessitent une déclaration d'assurance.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de recherche de fuite du 19 novembre 2020 que le dégât des eaux apparu dans l'appartement de Mme [R] provenait du bac de douche de l'appartement loué à M. [M]. Celui-ci en était donc avisé dès cette date puisque l'intervention s'est déroulée à l'intérieur du logement loué. Il ne justifie pas en avoir informé son bailleur.
Et il ressort des échanges de courriels entre les gestionnaires des deux biens que M. [M] qui déjà avait tardé à permettre d'entrer dans son logement pour réaliser cette recherche de fuite, n'a plus coopéré.
De sorte que M. [F] a dû procéder par voie de sommation le 11 mai 2021 d'avoir à permettre l'accès au logement pour l'intervention d'une entreprise le 18 mai 2021, puis par voie de requête et d'assignation devant le juge des référés sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile pour obtenir l'autorisation de pénétrer dans les lieux. Cette autorisation a été obtenue par ordonnance du 23 juillet 2021 et son exécution a eu lieu le 6 octobre 2021.
Le manquement du locataire à ses obligations issues des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 7 de son bail ne sont pas sérieusement contestables. La demande de garantie du bailleur est donc fondée.
Toutefois, bien qu'avisé personnellement par courriel du 15 octobre 2020, M.[F] a renvoyé son interlocuteur vers son gestionnaire de biens et ce n'est que 7 mois après, le 11 mai 2021, qu'il a procédé par sommation pour permettre d'entrer dans les lieux.
Dans ces conditions, il apparaît que le retard de 11 mois pris pour mettre un terme au sinistre relève non seulement de l'obstruction du locataire mais également de l'inertie du propriétaire.
En conséquence, la garantie due au bailleur par le locataire sur la provision allouée à Mme [R] ainsi que sur toutes condamnations de M. [F] doit être évaluée à 50% et la décision qui en a fixé le montant à 30'% sera infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Déclare irrecevable Mme [R] en son appel incident.
- Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 16 novembre 2021 sauf en ce qu'il a condamné:
* M [F] à porter et à payer la somme provisionnelle de 11 000 euros à Mme [R] au titre du trouble de jouissance,
* M. [M] à garantir M. [F] de toutes condamnations à hauteur de 30%.
Statuant à nouveau,
- Condamne M. [F] à verser à Mme [R] la somme de 8470€ au titre de provision à valoir sur son préjudice résultant d'une perte locative.
- Condamne M. [M] à garantir M. [F] de toutes condamnations à hauteur de 50%.
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [F] de sa demande en cause d'appel.
- Condamne Mme [R] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER
