04/10/2022
ARRÊT N°607/2022
N° RG 21/04372 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OOFD
CBB/MB
Décision déférée du 28 Septembre 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 21/00254)
Gilles SAINATI
[H] [L]
C/
Syndicat [Adresse 2]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
Madame [H] [L] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
Syndicat [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par son syndic ORIM dont le siège est [Adresse 3] [Localité 5]
Représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS
Mme [L] [J] est propriétaire du lot unique numéro 4 composant le bâtiment B de la copropriété de la [Adresse 6] qu'elle destine à la location s'agissant d'un appartement de type T1 bis avec séjour, cuisine et salle de bains.
Elle a fait réaliser des travaux en toiture comportant la transformation du toit terrasse en toit avec pente en raison de défauts d'étanchéité récurrents à l'origine d'infiltrations.
Le 6 octobre 2020, le syndic l'a avisée de l'absence d'autorisation préalable de l' assemblée générale des copropriétaires et lui a fait défense d'exécuter les travaux.
Suivant procès-verbal du 2 novembre 2020, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont refusé ces travaux en ce qu'ils affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble.
Suivant procès-verbal du 29 janvier 2021, il a été constaté par huissier la poursuite de l'exécution des travaux interdits.
PROCEDURE
Par acte en date du 5 février 2021, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 5] a fait assigner Mme [L] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour obtenir l'arrêt immédiat des travaux qu'elle réalise dans la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et sa condamnation sous astreinte à remettre les lieux en état.
Par ordonnance en date du 28 septembre 2021, le juge a':
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale ;
- ordonné l'arrêt immédiat des travaux réalisés par Mme [H] [L] [J] dans la copropriété [Adresse 2] à [Localité 5] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et durant 3 mois, sauf prorogation après liquidation par le juge de l'exécution ;
- condamné Mme [H] [L] [J] à remettre les lieux en état sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le dépôt du rapport de l'expert judiciaire, sauf prorogation après liquidation par le juge de l'exécution,
- ordonné l'organisation d'une mesure d'expertise confiée à un architecte,
- ordonné à Mme [H] [L] [J] de consigner au greffe du tribunal une somme de 3 000€ à valoir sur les honoraires de l'expert,
- condamné en outre la partie défenderesse à payer au requérant la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la partie qui succombe aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 26 octobre 2021, Mme [L] [J] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués.
Par requête en date du 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi le «'Président de la cour d'appel'» pour obtenir': l'irrecevabilité de l'appel pour tardiveté formé le 26 octobre 2021 à l'encontre de l'ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Toulouse du 28 septembre 2021, la caducité de l'appel et la nullité de la déclaration d'appel.
Par ordonnance en date du 16 décembre 2021, le Premier Président a rejeté la requête.
Par acte en date du 19 novembre 2021, Mme [L] [J] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] en référé devant le Premier Président de la Cour d'appel de Toulouse pour obtenir sur le fondement de l'article 514-3 du code de procédure civile, l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance rendue le 28 septembre 2021 et la condamnation du Syndicat des copropriétaires, pris en la personne et représenté par son syndic en exercice, la SARL Cardinal Gestion aux entiers dépens.
Par ordonnance de référé en date du 2 février 2022, le Premier Président de la cour d'appel de Toulouse a':
- débouté Mme [H] [L] [J] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme [L] [J] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions en date du 20 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a saisi le président de chambre de l'irrecevabilité de l'appel pour tardiveté, de sa caducité, de la nullité de la déclaration d'appel et pour obtenir le paiement d'une indemnité de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 16 février 2022, le Président de la Troisième Chambre civile a':
- débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel pour tardiveté, de la nullité de la déclaration d'appel et sa caducité,
- renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience de la cour statuant en juge rapporteur à l'audience du 27 juin 2022 à 9h00 avec clôture des débats au 20 juin 2022,
- débouté Mme [L] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens avec l'instance au fond.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [L] [J], dans ses dernières écritures en date du 6 janvier 2022, demande à la cour au visa des articles 564 et suivants, 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, L 421-4 et L480-4 du code de l'urbanisme, et de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557, de':
- débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes d'irrecevabilité, fins et conclusions de confirmation ;
- constater que l'obligation dont se prévaut le syndicat est sérieusement contestable ;
- réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle prévoit un arrêt immédiat des travaux réalisés par Mme [L] [J] dans la copropriété [Adresse 2] à [Localité 5] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l'ordonnance et durant 3 mois, sauf prorogation après liquidation par le juge de l'exécution ;
- réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle ordonne une expertise judiciaire aux frais avancés de Mme [L] [J] ;
- réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle condamne Mme [L] [J] à une remise en état sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le dépôt du rapport de l'expert judiciaire ;
et statuant à nouveau des chefs infirmés,
- autoriser Mme [L] [J] à poursuivre les travaux urgents qui avaient été autorisés par arrêté municipal du 31 août 2020 ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne et représenté par son syndic en exercice la SARL Cardinal Gestion à la somme de 5 550 € en remboursement des pertes locatives subies par Mme [L] [J] depuis la suspension des travaux ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne et représenté par son syndic en exercice la SARL Cardinal Gestion à la somme de 28 189,10 € à titre de dommages intérêts en raison des préjudices subis du fait de l'arrêt des travaux ;
- annuler à toutes fins utiles la résolution n°14 prise en assemblée générale en ce qu'elle constitue un abus de majorité ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne et représenté par son syndic en exercice la SARL Cardinal Gestion à la somme de 2 000 € en raison de l'abus de majorité caractérisé ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne et représenté par son syndic en exercice la SARL Cardinal Gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- dispenser Mme [L] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne et représenté par son syndic en exercice la SARL Cardinal Gestion à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société Orim, dans ses dernières écritures en date du 9 décembre 2021, demande à la cour de':
- déclarer irrecevables et sérieusement contestables les demandes de dommages et intérêts formées devant la cour par Mme [H] [L] [J] pour les sommes de 28 189,10 euros et 2000 euros,
- dire et juger en toute hypothèse que toutes ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 28 septembre 2021 par le Président du Tribunal Judiciaire de Toulouse,
- débouter Mme [H] [L] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner à payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2022.
MOTIVATION
Sur la réalisation des travaux
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] repose sur l'existence d'un trouble manifestement illicite considérant l'exécution des travaux malgré le refus d'autorisation des travaux bien qu'avalisés par l'administration, suivant procès verbal d' assemblée générale des copropriétaires du 2 novembre 2020.
Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire.
La condition de l'absence de contestation sérieuse n'est pas requise par l'article 835 alinéa 1er mais une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite conduit à interdire de prescrire la mesure sollicitée.
Mme [L] [J] soutient que la demande du syndic se heurte à des contestations sérieuses en ce que':
- le toit terrasse n'étant plus étanche il a été préconisé par l'expert d'assurance la réalisation d'un toit. Son locataire a quitté les lieux en décembre 2019. Elle a été autorisée suivant arrêté municipal du 31 août 2020 pris à la suite de la consultation et l'avis favorable de l'Architecte des Bâtiments de France, à réaliser les travaux aux fins de « remplacement du toit terrasse par un toit en tuiles », avec redressement des combles sans création de surface habitable supplémentaire (faitage non modifié et surface créée inférieure 2,50 mètres ne constituant ainsi pas une surface habitable)';
- la toiture constitue une partie commune spéciale dont elle a seule la charge de l'entretien, et précédemment en 2013 elle avait fait réaliser des réparations qui n'ont pas fait l'objet d'autorisation de la copropriété'; par ailleurs, aux termes de l'article 6-2 de la Loi de 1965 modifiée par la loi Elan, ne peuvent prendre part au vote de délibérations concernant les parties communes spéciales que les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels ces parties communes sont affectées'; or, étant copropriétaire unique du bâtiment B, dont la toiture n'a aucune utilité pour les autres copropriétaires, ils n'avaient pas qualité pour s'opposer aux travaux'; et le procès-verbal d'assemblée générale du 21 novembre 2020 ne lui a pas été signifié';
- dès lors qu'ils ont été autorisés par l'autorité administrative, c'est à tort que le juge a affirmé qu'ils allaient modifier la hauteur et la façade du bâtiment'; leur licéité est donc incontestable';
- le refus de la copropriété s'analyse en un abus de majorité considérant l'absence de motivation de la résolution n°14 du procès-verbal d'assemblée générale qui a refusé les travaux.
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] réplique que':
- au vu des schémas annexés à la demande préalable de travaux il est prévu la surélévation du lot n°4 par élévation de la toiture et création d'une pente de 33 %,
- ils affectent en toute hypothèse les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble. Le refus d'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires consultée en application de l'article 25 de la loi de 1965, n'a pas été contesté dans le délai de l'article 42 de la loi de 1965. Les parties communes à usage privatif demeurent des parties communes. Il est donc démontré un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
Ainsi que Mme [L] [J] le reconnaît, les travaux sont de nature à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble en ce qu'ils consistent dans le «remplacement du toit terrasse par un toit en tuiles », «'avec redressement des combles». Et la transformation d'un toit terrasse en toit avec pente de 30'% constitue bien une surélévation'; la circonstance qu'ils ne créent pas de surface habitable est sans incidence.
Par ailleurs, une autorisation administrative d'urbanisme n'est délivrée que sous réserve des droits des tiers tels que les droits de la copropriété, de sorte qu'elle ne permet pas à un copropriétaire de s'affranchir des règles de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 ou du règlement de copropriété.
En vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, tous travaux entrepris par un copropriétaire affectant les parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à la destination de l'immeuble doivent être autorisés par la majorité des voix des copropriétaires. A défaut, ces travaux non autorisés sont irréguliers, à moins qu'ils ne soient ratifiés ultérieurement.
Or, en l'espèce, suivant procès-verbal du 2 novembre 2020 en présence de Mme [L] [J] la majorité absolue des copropriétaires s'est opposée à ces travaux.
Mme [L] [J] qui soutient que ce procès-verbal datant de plus de 18 mois au jour des débats devant la cour, ne lui a pas été notifié, suggérant qu'elle est encore dans les délais pour le contester, ne justifie pas de la saisine d'une juridiction du fond dans ce but. De sorte que la contestation portant sur l'illicéité de la décision n'apparaît pas sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile. Par ailleurs, elle soutient à tort que le toit de son lot est une partie commune spéciale définie à l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par l'article 3 du règlement de copropriété, alors qu'il s'agit plutôt d'une partie commune à jouissance privative telle que définie par l'article 6-4 de la dite loi dès lors qu'elle reconnaît qu'étant propriétaire unique de son lot cette partie commune est affectée à l'utilité de ce seul lot'; de sorte que les règles sur la participation aux votes de l'article 6-'3 n'apparaissent pas applicables.
Dans ces conditions, les contestations qu'elle soulève sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite n'apparaissent pas sérieuses. La décision sera confirmée en ce qu'elle a ordonné l'arrêt immédiat des travaux réalisés par Mme [H] [L] [J] dans la copropriété [Adresse 2] à [Localité 5] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et durant 3 mois, sauf prorogation après liquidation par le juge de l'exécution.
Mme [L] [J] fait valoir qu'elle a exécuté la dite décision sur ce point.
Mais elle s'oppose à sa condamnation à la remise en état antérieur après dépôt d'un rapport d'expertise qui se heurterait aux dispositions législatives d'urbanisme. Elle fait en effet valoir l'impossibilité d'exécution d'une telle décision qui nécessite une autorisation préalable de travaux en application des articles L421-4 et 480-4 du code de l'urbanisme.
Or, il ne résulte pas expressément de ces textes l'interdiction de remettre en état des lieux qui ont été dégradés en raison de travaux non autorisés par la copropriété même s'ils ont été préalablement autorisés par l'autorité administrative puisque cette autorisation n'est accordée que sous réserve des droits des tiers qui en l'espèce n'ont pas été respectés. La remise en état antérieur ne peut s'assimiler à une dégradation de travaux autorisés.
Elle s'oppose à la mesure d'instruction ordonnée et selon le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], elle n'a pas fait l'avance de la provision sur honoraires d'expert. Il n'est pas précisé si le juge du contrôle des expertises a prononcé la caducité de la mesure d'expertise.
Il résulte des motivations de l'ordonnance déférée que le premier juge a ordonné cette mesure afin «'de permettre de connaître le coût exact de cette remise en état et le délai.'».
L'expertise a donc été ordonnée essentiellement dans l'intérêt immédiat de Mme [L] [J] qui se plaint de voir son immeuble se dégrader et sur qui repose la charge de l'entretien de cette partie commune ainsi qu'elle le reconnaît.
Or, dès lors qu'elle s'oppose à cette mesure ordonnée dans son intérêt et que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] qui a demandé la confirmation de la décision en toutes ses dispositions sans formuler aucune motivation sur ce point ni proposer de consigner la somme à la place de Mme [L] [J], il conviendra d'infirmer l'ordonnance de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L] [J]
Elle soutient que l'arrêt des travaux en exécution de la décision lui cause un préjudice financier important en ce que son immeuble se dégrade et qu'elle subit des pertes financières en l'absence de relocation.
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] soulève l'irrecevabilité de cette demande considérant qu'il s'agit d'une demande nouvelle.
Or, ainsi que le soutient l'appelante cette demande est bien la conséquence de la décision au sens de l'article 566 du code de procédure civile et dès lors, la demande n'est pas nouvelle et est recevable.
Toutefois elle n'est pas fondée en raison des contestations sérieuses affectant cette demande d'indemnisation d'un tel préjudice financier qui trouve son origine dans le fait de Mme [L] [J] elle-même qui a poursuivi l'exécution de travaux malgré la mise en demeure du syndic et le rejet de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Elle sera donc déboutée de cette demande.
Et considérant qu'elle succombe en son appel, il n'y a pas lieu de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 28 septembre 2021 sauf en ce qu'il a ordonné l'organisation d'une mesure d'expertise confiée à un architecte et enjoint à Mme [H] [L] [J] de consigner au greffe du tribunal une somme de 3 000€ à valoir sur les honoraires de l'expert,
Statuant à nouveau'et y ajoutant':
- Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande d'expertise.
- Déboute Mme [L] [J] de sa demande de paiement provisionnel et de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [L] [J] à verser à Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Orim, la somme de 3500€.
- Condamne Mme [L] [J] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER
