28/09/2022
ARRÊT N°333
N° RG 21/00078 - N° Portalis DBVI-V-B7F-N5CX
VS/CO
Décision déférée du 03 Novembre 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 16/04253
mme [O]
SCI ARAYN
SARL ACA FIDUCIAIRE
C/
S.A.R.L. LE BON VIVRE
Confirmation
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTES
SCI ARAYN SCI
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE
SARL ACA FIDUCIAIRE SARL
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A.R.L. LE BON VIVRE Activité : restauration traditionnelle
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-françois RAVINA de la SELARL RAVINA-THULLIEZ-RAVINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
V. SALMERON, présidente
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller
F. PENAVAYRE, magistrat honoraire remplissant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé du 5 août 1992 à effet au 1er septembre 1992, [J] [E], aux droits duquel se trouvent désormais la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire, a consenti à la société Le Bon Vivre un bail précaire d'une durée de 12 mois sur un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1], d'une superficie de 120m² et aménagé à usage de restaurant.
Par avenant du 2 septembre 1993, les parties ont convenu d'une prorogation du bail pour une durée de 11 mois devant s'achever le 31 juillet 1994.
Par jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 28 avril 1999, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 14 juin 2001 et contre lequel un pourvoi en cassation a fait l'objet d'un arrêt de rejet en date du 2 avril 2003, il a été décidé qu'un bail soumis au statut des baux commerciaux avait été conclu à compter du 2 septembre 1993 pour une durée de 9 ans.
Ce bail a été renouvelé à effet au 1er janvier 2003, par jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 10 juillet 2008, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 61.600€ hors taxes et hors charges.
Par arrêt du 10 mars 2010, la cour d'appel de Toulouse a confirmé le principe et la date du renouvellement, portant toutefois le montant du loyer annuel à la somme de 84.000€ hors taxes et hors charges.
Par acte d'huissier du 22 juillet 2014, la société Le Bon Vivre a sollicité le renouvellement du bail.
Par acte d'huissier du 25 septembre 2014, les sociétés bailleresses ont notifié leur accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014, moyennant un loyer annuel de 133.320€ hors taxes et hors charges.
En l'absence d'accord entre les parties, la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire ont notifié leur mémoire préalable le 24 septembre 2016 puis, par exploit du 24 novembre 2016, ont saisi le juge des loyers commerciaux aux fins qu'il fixe le loyer annuel à la somme de 133.320€ hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2014.
La société Le Bon Vivre a demandé au juge des loyers commerciaux, à titre principal de débouter le bailleur de sa demande de déplafonnement, dire que la valeur locative réelle ne saurait excéder la somme de 77.000€ et condamner les bailleresses à rembourser le trop-perçu, et à titre subsidiaire d'ordonner une mesure d'expertise à l'effet de rechercher la valeur locative réelle des locaux au 1er octobre 2014.
Par jugement du 7 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux a :
dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2014,
ordonné avant dire droit une expertise judiciaire et commis [Y] [U] pour y procéder,
fixé le montant du loyer provisionnel à la somme de 116.255,28€ HT et HC,
réservé le surplus des demandes en fin d'instance,
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par jugement du 17 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux, statuant comme juge chargé du contrôle des expertises, saisi par les sociétés bailleresses, a rejeté leur demande en remplacement de l'expert au motif de l'absence de démonstration d'un manquement à l'un des devoirs imposés par sa mission.
L'expert a déposé son rapport le 10 mai 2019.
Les sociétés Arayn et Aca Fiduciaire ont demandé au tribunal d'annuler le rapport d'expertise et d'ordonner la désignation d'un nouvel expert avec une mission identique, à titre subsidiaire de nommer un nouvel expert, et à titre plus subsidiaire de dire et juger que le loyer serait fixé à la somme de 133.320 € HT/HC.
La société Le Bon Vivre a demandé au tribunal d'homologuer le rapport d'expertise et en conséquence de fixer le loyer à la somme de 56.000 €.
Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
rejeté la nullité de l'expertise soulevée par la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire ;
rejeté la demande de désignation d'un nouvel expert ;
fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 69.608 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2014 ;
dit que la société Le Bon Vivre sera, le cas échéant, fondée à solliciter la restitution des loyers trop-perçus depuis cette date ;
laissé les dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire à la charge de la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire ;
condamné la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire à payer à la société Le Bon Vivre la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC
ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration en date du 8 janvier 2021, les sociétés Arayn et Aca Fiduciaire ont relevé appel du jugement.
La clôture est intervenue le 19 avril 2022.
Prétentions et moyens des parties :
Vu les conclusions n°2 notifiées le 31 janvier 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société Arayn, société civile immobilière et la société Aca Fiduciaire, société à responsabilité limitée demandant, au visa des articles 237 du code de procédure civile et L145-33 du code de commerce, de :
infirmer le jugement rendu le 3 novembre 2020 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a rejeté la nullité de l'expertise soulevée par la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire, rejeté la demande de désignation d'un nouvel expert, fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 69.608€ hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2014, dit que la société Le Bon Vivre sera, le cas échéant, fondée à solliciter la restitution des loyers trop-perçus depuis cette date, laissé les dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire à la charge de la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire, condamné la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire à payer à la société Le Bon Vivre la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC et ordonné l'exécution provisoire
statuant à nouveau, à titre principal
annuler le rapport d'expertise en date du 9 mai 2019 établi par [Y] [U]
ordonner la désignation d'un nouvel expert avec une mission identique
à titre subsidiaire, ordonner la désignation d'un nouvel expert avec une mission identique
à titre encore plus subsidiaire
dire et juger que le loyer annuel du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2014 des locaux sis à [Adresse 1] sera fixé à la somme annuelle de 133.320 € HT/HC, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées
dire et juger que le loyer ainsi fixé sera applicable à compter de la date du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2014
en tout état de cause
débouter la société Le Bon Vivre de l'ensemble de ses prétentions, moyens et fins
ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir
condamner la société Le Bon Vivre à payer aux sociétés Arayn et Aca Fiduciaire la somme de 5.000 € à chacune d'entre elles en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
la condamner aux entiers dépens.
Vu les conclusions n°2 notifiées le 11 février 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société Le Bon Vivre, Sarl, demandant, au visa des articles 237 du code de procédure civile et L145-33 du code de commerce, de :
confirmer le jugement en ce qu'il a
rejeté la nullité de l'expertise soulevée par la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire ;
rejeté la demande de désignation d'un nouvel expert ;
fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 69.608€ hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2014 ;
dit que la société Le Bon Vivre sera, le cas échéant, fondée à solliciter la restitution des loyers trop-perçus depuis cette date ;
laissé les dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire à la charge de la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire ;
condamné la Sci Arayn et la société Aca Fiduciaire à payer à la société Le Bon Vivre la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
y ajoutant, condamner les sociétés bailleresses au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 CPC et dire que cette somme s'ajoutera à celle de 5.000 € fixée par le premier juge sur ce même fondement.
Motifs de la décision :
-sur la demande d'annulation de l'expertise :
se fondant sur l'article 237 du code de procédure civile qui exige que l'expert remplisse sa mission avec conscience, objectivité et impartialité, les parties appelantes demandent l'annulation de l'expertise dès lors qu'elle établissent, selon elles, que l'expert a « asséné une contre vérité dans son rapport de 2019 et est incapable de justifier de la valeur locative qu'il a déterminée dans son rapport de 2019 ».
Il lui est reproché en page 43 de son rapport d'avoir justifié l'existence d'une valeur locative identique selon lui en 2003 et en 2014 par le fait que celle de 2003 correspondait à une valeur « nouvelle location », alors que celle de 2014 correspond à une valeur « renouvellement » alors qu'en 2003, en page 15 de son rapport de 2007, il considérait qu'il était aberrant d'intégrer la décapitalisation du droit au bail au sein de la valeur locative, le loyer n'étant que la somme perçue par le bailleur en contrepartie de la mise à disposition de la jouissance des lieux.
Le preneur s'oppose à l'annulation du rapport d'une part en soulevant l'irrecevabilité de la demande dès lors qu'il n'a pas été relevé appel du jugement de désignation de l'expert du 7 novembre 2017 et d'autre part en relevant que les bailleresses ne rapportent pas la preuve d'un manquement à une formalité substantielle leur ayant causé un grief et que l'incohérence alléguée de la position de l'expert entre les deux rapports de 2007 et 2019 n'existe pas puisque en 2003, il s'agissait de fixer le loyer d'une première location sans pouvoir se référer à des valeurs de renouvellement alors qu'en 2019, le preneur ayant acquis la propriété commerciale, le droit au bail était un simple élément du fonds de commerce.
Si la demande d'annulation du rapport d'expertise est recevable dans le cadre de l'examen du contenu du rapport et conformément à la mission confiée à l'expert, et ce en dépit du défaut de recours contre sa désignation, en revanche, les motifs d'annulation ne sont pas justifiés.
En effet, les griefs de défaut de conscience, d'objectivité et d'impartialité ne sont pas établis. Il ne suffit pas d'alléguer de l'existence d'incohérences entre les valeurs du prix du loyer estimées dans deux rapports successifs du même expert sur les mêmes locaux pour dire qu'il a manqué à ses devoirs de conscience, d'objectivité et d'impartialité.
Il a justifié en 2007 et en 2019 de la valeur du prix du loyer demandé dans ses rapports et ces valeurs ont été soumises au débat contradictoire et peuvent être analysées par les juridictions pour trancher le litige selon les critères exigés par la loi.
Par ailleurs, sur le problème d'incohérence qui affecterait les rapports d'expertise en lien avec la diminution de la valeur locative de locaux, fut ils situés place Wilson dans l'hypercentre de la ville, entre 2003 et 1014, n'est pas nécessairement « contraire au bon sens » et les éléments objectifs du dossier doivent être appréciés par la juridiction pour apprécier la valeur du loyer renouvelé en 2014 dans le cadre du débat contradictoire, les éléments apportés par l'expertise étant analysés au même titre que d'autres éléments de preuve soumis aux débats.
Dès lors, aucun manquement de l'expert dans l'exécution de sa mission n'est établi de nature à annuler son rapport de 2019.
La cour adopte les motifs pertinents du tribunal de ce chef et confirme le rejet de la demande d'annulation.
-sur la demande subsidiaire de désignation d'un nouvel expert :
les bailleurs dénoncent, pour solliciter la désignation d'un nouvel expert, d'une part la méthodologie tronquée utilisée par l'expert qui se serait borné à faire la simple moyenne entre les prix des locations couramment pratiqués dans le voisinage sans prendre en considération la totalité des critères exigés par l'article L145-33 du code de commerce, en mentionnant des références anciennes et sans valoriser la présence d'une terrasse et d'autre part la modification de surfaces passant de 112 m2 pondérée en 2007 à 100 m2 en 2019, soit une perte de 11% de surface, sans explication.
Le preneur conteste les insuffisances alléguées de la méthodologie de l'expert dans la fixation du loyer puisque l'expert a répondu aux dires des bailleurs de ces chefs, qu'il ne lui a pas été soumis d'autres références que celles qu'il a proposées et que la majoration de valeur concernant la terrasse a été écartée par le juge des loyers. Enfin, sur la variation des surfaces pondérées, l'expert judiciaire a expliqué que les coefficients de pondération ont reposé sur une nouvelle charte de l'expertise en 2012 avec des coefficients de pondération différents notamment pour la salle de restauration selon les zones.
A l'examen des griefs soulevés et à la lecture du rapport d'expertise critiqué, la cour relève que l'expert judiciaire a répondu, dans son rapport, sur les différences de surface pondérée retenue entre entre 2007 et 2019 en exposant qu'il lui appartenait de comparer des références de prix de loyers commerciaux dans le quartier et voisinage proche par rapport à des surfaces comparables en tenant compte de méthodes identiques et plus récentes de calcul des surfaces commerciales.
Par ailleurs, il a expliqué sa méthode d'évaluation du prix du loyer renouvelé conformément aux dispositions de l'article L145-33 du code de commerce en analysant l'ensemble des critères fixés par cet article et notamment l'évolution des facteurs locaux de commercialité. Enfin, il a détaillé les différentes références de loyers retenues, rejetées et proposées pour permettre au juge saisi du litige de fixer le dit loyer renouvelé.
L'ensemble de ces constatations permettent de dire que le rapport d'expertise apporte suffisamment d'éléments pour nourrir le débat judiciaire et permettre aux parties d'apporter des preuves supplémentaires sur les points de contestations et d'insuffisances du rapport sans qu'il soit nécessaire de désigner un nouvel expert avec la même mission.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties appelantes de leur demande.
-sur la fixation du prix du loyer renouvelé au 1er octobre 2014 :
sur les caractéristiques des locaux, les parties appelantes critiquent uniquement la surface pondérée retenue par l'expert judiciaire.
Les parties appelantes invoquent le fait qu'à l'issue du rapport d'expertise judiciaire de 2007, le juge des loyers commerciaux avait entériné la surface pondérée des locaux à 112m2, surface qui n'avait pas été contestée et qui, selon elles, émane d'une décision qui a autorité de chose jugée alors que, dans le rapport d'expertise de 2019, l'expert relève une surface pondérée de 100,05 m2, ce qui fait perdre 11% de la surface pondérée initiale des locaux, sans explication.
Le preneur expose en appel qu'il y a un écart d'1m2 dans le calcul des surfaces entre les deux rapports et qu'en revanche, reprenant les explications de l'expert judiciaire, l'écart des surfaces pondérées provient de pondérations retenues à partir des préconisations de la charte de l'expertise dans sa version de 2012, ce qui a conduit l'expert à retenir des coefficients moindres, notamment des coefficients, non de 1 mais de 0,70 à 0,80, sur la zone de restauration et les autres coefficients se situant dans les fourchettes hautes des préconisations de la charte.
Après examen des pièces produites aux débats, la cour retient les motifs précis et pertinents du premier juge qui, après analyse des surfaces présentées avec les nouvelles pondérations, n'a pas trouvé dans le rapport d'expertise les éléments précis justifiant une modification substantielle de la disposition des locaux entre les deux expertises et a retenu une surface pondérée de 112m2 , surface que les parties ne contestent d'ailleurs pas en appel.
La surface pondérée retenue par la cour d'appel sera par conséquent de 112 m2.
-sur le déplafonnement du loyer :
la cour d'appel comme le premier juge analysera les demandes conformément aux critères fixés par l'article L145-33 du code de de commerce, et en dehors de toute autre méthode d'évaluation du loyer déplafonné, conformément à la jurisprudence.
Le 1er juge a rappelé les critères à analyser selon l'article L145-33 du dit code qui dispose que :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
En appel, les parties s'opposent essentiellement sur l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et sur les références pratiqués dans le voisinage.
Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité, conformément aux dispositions de l'article R 145-6 du code de commerce, l'expert judiciaire les a analysés et a conclu à une modification notable des facteurs locaux des lieux loués. La cour ne peut que constater que le premier juge a répondu à l'ensemble des critiques soulevées et a constaté que « l'augmentation particulièrement significative du flux de chalands aux abords du commerce considéré... sur une place emblématique de l'hyper centre toulousain n'a pu qu'avoir une incidence favorable sur le commerce exploité par la sarl Le Bon Vivre ». Le premier juge relève en outre qu'au cours du bail expiré, le chiffre d'affaires du preneur a augmenté de façon particulièrement significative. La cour adopte les motifs pertinents du premier juge de ce chef.
Sur les références retenues concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage:
les parties appelantes affirment qu'il faut retenir un prix de 800 euros le m2 sur une surface non pondérée et produisent un rapport d'un expert amiable qu'elles soumettent au débat pour en justifier en s'étonnant que le prix du loyer retenu soit inférieure aux valeurs qui existent dans les rues avoisinantes dont la commercialité serait moins favorable. Elles sollicitent une fixation du loyer renouvelé à 133.320 euros HT/HC par an.
Par ailleurs, elles considèrent que la valeur locative des locaux litigieux, qui avait été estimée en 2007 pour un loyer au 1er janvier 2003 par l'expert à 550 euros HTHC/an au m2 pondéré, ne peut pas être limitée au 1er octobre 2014 à 560 euros HCHT/an au m2 pondéré.
De son coté, le preneur sollicite la confirmation du jugement qui a retenu un prix au m2 de 565 euros soit 63280 euros de loyer annuel tout en évoquant le rapport amiable du cabinet Martins de 2017 qu'il avait produit et qui fixait l'évaluation du loyer renouvelé à 77.000 euros /an en 2014.
Après examen des pièces produites aux débats, la cour d'appel adopte les motifs précis et pertinents du premier juge qui a retenu les 10 références de l'expert judiciaire situées sur la place Wilson tout en écartant celles de la Fregate, de Nocibe, de Séphora et d'Hagen Dazs pour des motifs précis et pertinents que la cour confirme s'agissant soit de locaux inoccupés, soit de baux dérogatoires soit encore d'un nouvelle enseigne.
Enfin, le juge a appliqué à bon droit un coefficient de majoration de 10% au titre de la commercialité particulièrement favorable des lieux.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement sur le prix du loyer commercial renouvelé fixé à 69.608 euros HT et HC par an.
-sur la restitution des loyers trop perçus depuis le 1er octobre 2014 :
comme l'a relevé à bon droit le premier juge, la société preneuse est fondée à solliciter la restitution des loyers trop perçus depuis le 1er octobre 2014.
-sur les demandes annexes :
les sociétés appelantes qui échouent en appel à obtenir la réformation du jugement seront condamnées aux dépens d'appel et à verser 3.000 euros au preneur en application de l'article 700 du cpc en appel en sus des frais accordés par le premier juge en première instance.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
-confirme le jugement
-condamne la SCI Arayn et la Sarl ACA Fiduciaire aux dépens d'appel
-condamne la SCI Arayn et la Sarl ACA Fiduciaire à verser 3.000 euros à la sarl Le Bon Vivre en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente
.
