28/09/2022
ARRÊT N°327
N° RG 20/02012 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NU3G
PB - AC
Décision déférée du 19 Juin 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 18/03561
Madame RUFFAT
S.A.R.L. CENTRE D'ETUDES D'ASSURANCES OCCITANIE
C/
S.C.I. IRIS
confirmation
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.A.R.L. CENTRE D'ETUDES D'ASSURANCES OCCITANIE Représentant légal en exercice : Monsieur [X] [B], gérant
Activités des agents et courtiers d'assurances
Anciennement CENTRE D'ETUDES D'ASSURANCES [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Olivier EZQUERRA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. IRIS représentée par son mandataire, la SAS GESTIPAR, société par actions simplifiée au capital de 1.500 € immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 522 147 818, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée par Me Jean-michel OLLIER de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller chargé du rapport et Valérie SALMERON, Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
P. BALISTA, conseiller
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, président, et par C. OULIE, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Le 15 mai 2009, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] ont été donnés à bail par la Sci Iris, représentée par son mandataire la Sas Gestipar, à la société Ceat (Centre d'Etudes d'Assurances [Localité 4]), pour un loyer annuel de 14760 €.
Par courriel du 30 mars 2017, le locataire a demandé au mandataire une baisse de loyers. Divers échanges ont ensuite eu lieu au cours de l'année 2017. Selon la société Ceat, un nouveau bail lui a été consenti. Selon la société Gestipar, aucun nouveau bail n'a été régularisé entre les parties.
La société Ceat n'a pas réglé les loyers des troisième et quatrième trimestres 2017.
Par exploit du 4 octobre 2017, la société Gestipar a fait signifier à la société Ceat une sommation de payer la somme de 13652,31 € au titre des loyers impayés.
Par acte d'huissier du 5 octobre 2018, la société Ceat a fait assigner la Sci Iris devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour faire juger que :
-par le truchement de son mandataire la société Gestipar, la Sci Iris a accepté le 5 avril 2017 un nouveau bail novant le bail initial ;
-le bail comporte une erreur sur la surface louée prise en compte pour le calcul du loyer ;
-en conséquence le bailleur doit la restitution des sommes payées en trop.
Par jugement du 19 juin 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
-débouté la société Ceat de ses demandes ;
-condamné la société Ceat aux dépens et à payer à la Sci Iris la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 24 juillet 2020, la société Centre d'Etudes d'Assurances Occitanie a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est l'infirmation des chefs du jugement qui ont débouté la société Ceat et l'ont condamnée à la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 2 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, que la société Iris a refusée.
Par conclusions notifiées le 23 octobre 2020 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé de l'argumentaire, la société Centre d'Etudes d'Assurances Occitanie a demandé à la cour, au visa des articles R 145-23 du code de commerce, 1103 et suivants, 1709 et suivants du code civil, de :
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
*a débouté la société Ceat de ses demandes,
*l'a condamnée aux dépens et à payer à la Sci Iris la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-en réformation,
-dire et juger qu'un contrat de bail commercial nouveau a fait l'objet d'un accord entre le bailleur d'une part et le preneur d'autre part sur la chose et le prix et qu'il doit s'appliquer de bonne foi à effet du 1er juin 2017, dans les termes de l'écrit notifié le 12 mai 2017, par application des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil et de l'article 1714 du même code ;
-dire et juger que le Ceat, preneur, est bien-fondé dans son action aux fins de restitution de loyers payés, déterminés par référence au mètre carré de la location, dès lors qu'il s'excipe des pièces produites que la surface, telle que figurant dans le contrat de bail commercial initial à effet du 1er juin 2008, est erronée de 10 % ;
-subsidiairement, dire et juger que le contrat de bail écrit notifié le 12 mai 2017 vaut promesse synallagmatique de bail, la volonté des parties ayant été donnée sur les éléments essentiels du contrat que sont la chose et le prix ; telle promesse valant contrat de bail ;
-en tout état de cause, condamner la Sci Iris, représentée par la société Gestipar, au paiement de la somme de 5928,07 € au Ceat au titre de la différence entre les loyers payés par le preneur, augmentés des charges et accessoires depuis le 1er juin 2017, et des loyers effectivement dus au titre du nouveau bail à effet du 1er juin 2017, par application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil ; condamner la Sci Iris, représentée par la société Gestipar, au paiement de la somme de 10838,20 € au Ceat au titre de la différence entre les loyers payés par le preneur au titre de l'ancien contrat de bail commercial à effet du 1er juin 2008, et les loyers effectivement dus consécutivement à une surface locative corrigée ; condamner la Sci Iris, représentée par la société Gestipar, au paiement de la somme de 10000 € au Ceat à titre de dommages et intérêt en réparation pour le préjudice subi ; condamner la Sci Iris, représentée par la société Gestipar, au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens de première instance et, y ajoutant la condamner à 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens exposés en appel.
Par conclusions notifiées le 20 janvier 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé de l'argumentaire, la Sci Iris a demandé à la cour, au visa de l'article 1103 anciennement 1134 du Code civil, de :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 19 juin 2020 sous le numéro RG 18/03561 ;
-déclarer la société Ceat mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions et I'en débouter ;
-condamner la société Ceat à payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la société Ceat aux entiers dépens.
La clôture est intervenue le 21 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il se déduit des conclusions que la société appelante, la société Centre d'Etudes d'Assurances Occitanie, vient aux droits de la société Centre d'Etudes d'Assurances [Localité 4].
Le premier juge a débouté l'appelante de ses demandes au motif que:
-des divers échanges entre les parties, un accord n'existait pas pour la conclusion d'un nouveau bail et qu'à aucun moment la locataire n'avait transmis un accord de la direction parisienne sur les projets de bail nouveau qui étaient proposés,
-concernant la surface du bien loué, le bail initial outre qu'il indiquait une surface approximative ("environ") ne faisait nullement état de ce que la surface ait été un élément déterminant pour le calcul du loyer, forfaitairement fixé après que les lieux aient été visités.
Il n'est en cause d'appel pas contesté l'existence de pourparlers entre les parties pour la conclusion d'un nouveau bail, lequel comportait une baisse de prix du loyer, la société intimée soutenant qu'il n'existait en revanche pas d'accord sur des éléments substantiels du nouveau bail, notamment sa durée, la prise en charge des honoraires de négociation, les stipulations contractuelles sur les charges locatives et l'entretien des locaux.
Le bail initial, soumis aux dispositions impératives régissant les baux commerciaux, était conclu pour une durée de 9 ans, à échéance du 31 mai 2018.
Il ressort d'un courriel du 5 avril 2017 que le mandataire du bailleur a accepté la conclusion d'un nouveau bail avec un nouveau loyer réduit, ce à la condition que le bail nouveau soit conclu pour une durée « ferme » de 6 ans.
La société locataire a cependant demandé une remise de 1000 € aux fins d'installation d'un purificateur d'air, suivant courriel du 27 avril 2017.
Il se déduit de ce même courriel que la conclusion du nouveau bail était soumis à l'accord, pour le locataire, du « Groupe CEA ».
Le mandataire du bailleur a transmis, suivant courriel du 12 mai 2017, un projet de bail commercial à la société Ceat pour une durée de 10 ans, à compter du 01 juin 2017, demandant à ce qu'il soit signé et accompagné d'honoraires de négociation pour la société Delano Consulting.
La société locataire s'est opposée à la prise en charge de ces honoraires de négociation, ce qui a empêché la signature du nouveau bail et a entraîné des retards dans le paiement des loyers, la société locataire invoquant une rectification à faire des sommes dues en fonction du nouveau loyer envisagé.
Il a été proposé par le mandataire du bailleur une réduction des honoraires sans que la société locataire ne donne suite si ce n'est pour demander, le 10 juillet 2017, que le nouveau bail rectifié, conformément aux derniers échanges, soit transmis pour étude à la demande de la « direction parisienne ».
Enfin, en septembre 2017, la bailleresse a demandé l'autorisation d'effectuer des travaux (création d'un sas) ayant pour effet de diminuer la surface louée de 3 mètres carrés, ce à quoi la société locataire a répondu qu'elle transmettait à la direction pour étude.
La durée de la location est un des éléments essentiels à la validité d'un bail commercial (3e Civ., 9 juin 2009, pourvoi n° 08-15.888).
Comme rappelé par le premier juge, le projet de bail envisagé, qui comportait des modifications substantielles du bail initial, notamment une durée portée à 10 ans, n'a jamais été signé par la société locataire ni transmis à la bailleresse une fois signé.
À aucun moment la locataire n'a même transmis à la bailleresse un accord de la direction parisienne sur les projets de bail nouveau qui étaient proposés.
Les parties ne se sont donc jamais accordées sur la durée du bail, élément déterminant du consentement comme le démontrent les pourparlers, sur la prise en charge d'honoraires de négociation, qui modifiait l'équilibre économique du projet de bail, ainsi que sur les stipulations contractuelles qui comportaient des modifications à la suite des dispositions de la loi Pinel.
Dès lors, faute d'accord entre les parties, c'est à bon droit que le tribunal a débouté la société appelante de sa demande visant à voir reconnue l'existence d'un nouveau bail commercial ou d'une promesse de bail.
De même, comme justement indiqué par le tribunal judiciaire, le bail initial, outre qu'il indiquait une surface approximative, à savoir « un local d'environ 82 m2 locatifs », avait été fixé forfaitairement pour un loyer HT de 3690 € par trimestre, sans référence à un loyer au mètre carré.
La société appelante, qui ne produit aucun rapport technique sur la surface du bien loué, ne peut donc faire valoir un prix fixé initialement en fonction de la surface louée, ce que rien n'établit.
C'est donc également a bon droit que le tribunal a débouté la société appelante de sa demande en restitution de loyers en fonction d'une surface corrigée.
L'appelante fait encore valoir l'existence d'un préjudice tiré d'une absence d'entretien des parties communes.
Outre qu'elle reconnaît elle même que l'entretien a, depuis, été effectuée, la seule production, comme en l'espèce, de photographies qui n'ont aucune date certaine est insuffisante à démontrer l'existence d'un trouble de jouissance ni la durée de ce trouble.
La décision sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.
L'équité commande d'allouer à la société intimée, en sus des sommes allouées à ce titre en première instance, une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 19 juin 2020.
Y ajoutant,
Condamne la Sarl Centre d'Etudes d'Assurances Occitanie à payer à la Sci Iris la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
Condamne la Sarl Centre d'Etudes d'Assurances Occitanie aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
.
