14/09/2022
ARRÊT N°310
N° RG 20/03660 - N° Portalis DBVI-V-B7E-N345
IMM/CO
Décision déférée du 30 Septembre 2020 - Tribunal de Commerce de MONTAUBAN - 2019/183
M.[S]
[A], [I] [J]
C/
[U] [L]
[E] [L]
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [A], [I] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2020.023306 du 30/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMEE
Madame [U] [L] Retraitée
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [E] [L] Commissaire aux Comptes
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
V. SALMERON, présidente
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller
F. PENAVAYRE, magistrat honoraire exerçant des fonctions d'aide juridictionnelle
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
[A] [J] exploitait un fonds de commerce de débit de boissons au [Adresse 2] à [Localité 4] dans des locaux commerciaux appartement aux époux [P] et [R] [L], aux droits desquels viennent [U] et [E] [L], donnés à bail par acte du 1er mars 2001 pour une durée de neuf années.
Le 8 avril 2007, [A] [J] a conclu avec [Y], [M] et [X] [B] un bail commercial portant sur un local mitoyen des locaux appartenant aux époux [L], à usage de salle de café pour neuf ans à compter du 3 septembre 2007.
Le bail portant sur les locaux des consorts [L] a été renouvelé à effet du 1er octobre 2010 moyennant un loyer mensuel de 946,66 €, porté à 1.022 € le 1er octobre 2013.
Par courrier du 29 juillet 2014, M.[A] [J] a informé ses bailleurs de la présence de salpêtre et de traces d'humidité et a sollicité des travaux de remise en état ainsi que le remplacement des canalisations gaz et eau, en plomb.
Par ordonnance du 3 décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montauban, saisi par les consorts [L], a ordonné une mesure d'expertise.
Les opérations d'expertise ont été déclarées communes à la compagnie d'assurance Devk et aux consorts [B] par ordonnances des 26 mai et 21 juillet 2016.
L'expert a déposé son rapport le 21 janvier 2017.
Le 25 juin 2019, [A] [J], qui avait donné congé, a quitté les lieux et restitué les clés.
Par acte du 3 septembre 2019, les consorts [L] ont délivré à [A] [J] un commandement de payer des loyers restant dus, puis par acte du 15 octobre 2019, ils ont fait signifier à leur ancien locataire une sommation de payer.
Par exploit du 26 novembre 2019, [U] et [E] [L] ont assigné [A] [J] devant le tribunal de commerce de Montauban en paiement de la somme de 6.132 € au titre des loyers impayés.
[A] [J] a reconventionnellement sollicité la condamnation des bailleurs au paiement d'une indemnité de 20.440 € au titre de l'inexécution de leur obligation de délivrance conforme.
Par jugement du 30 septembre 2020, le tribunal de commerce de Montauban :
S'est déclaré compétent pour connaître des demandes formées par les consorts [L],
a condamné [A] [J] à payer aux consorts [L] la somme de 6.132 € correspondant aux six mois de loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure,
condamné [A] [J] à payer la somme de 1.500 € au titre des frais de recouvrement en application de l'article L441-6 du code de commerce,
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700,
condamné [A] [J] aux entiers dépens de l'instance,
débouté [A] [J] de l'ensemble de ses demandes
Par déclaration en date du 17 décembre 2020, [A] [J] a relevé appel de ce jugement.
La clôture est intervenue le 19 avril 2022.
Prétentions et moyens des parties':
Vu les conclusions notifiées le 25 février 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [A] [J] demandant, au visa des articles 1719 et 1347 et s. du code civil, de :
réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer:
- les intérêts au taux légal sur la somme de 6.132 € à compter du commandement de payer valant mise en demeure ,
- la somme de 1.500 € au titre de frais de recouvrement,
- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné aux entiers dépens ;
statuant à nouveau, dire que [E] [L] et [F] [L] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;
en conséquence, condamner solidairement [E] et [U] [L] à lui verser la somme de 20.440 € en réparation du préjudice de jouissance et d'exploitation subi ;
-débouter [E] et [U] [L] de leur demande de condamnation aux intérêts de retard à compter du commandement de payer valant mise en demeure et au titre de frais de recouvrement ;
-ordonner la compensation partielle des créances réciproques de [E] et [U] [L] et de [A] [J] ;
-condamner solidairement [E] et [U] [L] à verser à la Scp Gervais Mattar Cassignol la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC ;
-condamner solidairement [E] et [U] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer.
Vu les conclusions notifiées le 11 mars 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [U] et [E] [L] demandant, au visa des articles L721-3 et L241-6 du code de commerce, R211-4 du code de l'organisation judiciaire et 1231-6 du code civil, de :
-confirmer purement et simplement le jugement rendu le 30 septembre 2020 par le tribunal de commerce de Montauban dans toutes ses dispositions,
en conséquence, débouter [A] [J] de toutes ses demandes,
-condamner [A] [J] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Motifs de la décision':
Sur la condamnation au titre des frais de recouvrement':
Sans critiquer la disposition du jugement qui l'a condamné au paiement des loyers échus demeurés impayés, M.[J] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité de 1.500 € au visa de l'article L441-6 du code de commerce.
Le 12eme alinéa de l'article L 441-6 du code de commerce prévoit que «'tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l'égard du créancier, d'une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification'».
Cette indemnité forfaitaire est fixée à la somme de 40 € par les dispositions de l'article D441-5 du code de commerce et non à 1.500 € et il n'est pas justifié de dépenses plus importantes engagées pour les besoins du recouvrement.
L'article L441-6 prévoit en outre que «'les conditions de règlement doivent obligatoirement préciser les conditions d'application et le taux d'intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date «'
En l'espèce, cependant le bailleur ne justifie pas avoir informé son locataire de ce que le défaut de règlement des loyers justifierait le paiement d'une indemnité forfaitaire si bien que sa demande formée à ce titre doit être rejetée. Le jugement sera infirmé de ce chef.
Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a assorti la condamnation au paiement des loyers impayés des intérêts avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure, aucun moyen n'étant développé au soutien de cette demande d'infirmation.
Sur la demande indemnitaire du locataire':
S'appuyant sur les conclusions de l'expertise judiciaire, [A] [J] soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer des lieux conformes à leur destination et sollicite le bénéfice d'une indemnité de 20.440 €, correspondant à un tiers du loyer sur les cinq dernières années.
Sans contester qu'il a continué à exploiter son activité dans la salle à manger à usage de café-bar'jusqu'en 2019, ni invoquer une perte d'exploitation, [A] [J] estime que cette poursuite d'activité n'est pas exclusive d'un préjudice résultant d'une part de l'absence de mise en conformité des canalisations et d'autre part de l'obligation de maintenir le mur nu pendant 18 mois après réalisation des travaux par le bailleur, ce qui a généré un préjudice esthétique.
En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur supporte l'obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils sont destinés et exempts de vices affectant leur gros 'uvre et leur sécurité.
En l'espèce, l'expert judicaire a, dans le cadre de son rapport déposé le 21 janvier 2017, constaté l'existence de canalisations en plomb non conformes, ainsi qu'un délitage de l'enduit en raison de la présence de salpêtre'dans la salle de restauration et la remise située sous l'escalier.
Il a estimé que ces désordres, présents dès l'origine du bail, n'étaient pas imputables à un problème d'entretien, et s'agissant des canalisations en plomb, présentaient un risque pour les personnes.
Il a indiqué qu'il convenait de':
Mettre en conformité les canalisations eau et gaz en plomb en les remplaçant par du cuivre pour un coût de 2.611,40 €.
Réaliser une arase sanitaire entre les deux fonds pour 2.129 € à la charge conjointe des deux bailleurs';
La reprise du sol devant les WC pour un coût de 990 €';
Il a enfin préconisé l'installation par le preneur et à sa charge d'une VMC pour un coût de 1.092 €.
Les consorts [L] justifient qu'ils ont commandé les travaux de reprise du sol devant les WC avant même le dépôt du rapport d'expertise et que ces travaux étaient exécutés en janvier 2017.
Ils indiquent que les consorts [B], bailleurs des locaux annexes, ont refusé de supporter leur part des travaux relatifs à la barrière d'étanchéité et qu'ils ont été contraints d'y faire procéder à leur seule charge. Ils justifient que ces travaux ont été réalisés le 30 avril 2018.
Ils soutiennent enfin s'être heurtés au refus des professionnels pour faire réaliser le changement de canalisation, eu égard à la non-conformité du conduit de la chaudière en place mais ne le démontrent pas par la production d'un simple courriel particulièrement succinct émanant de la société ADG Confort. Ils n'établissent pas plus que la non-conformité du conduit de la chaudière serait imputable au locataire qui aurait procédé seul au remplacement de cet équipement.
Il résulte de ces éléments que les travaux de reprise n'ont été effectués que tardivement s'agissant de la barrière d'étanchéité réalisée près de 15 mois après le dépôt du rapport d'expertise et très partiellement puisqu'il n'a pas été procédé au remplacement des canalisations, pourtant réclamée par le preneur dès 2014 alors que l'expert a souligné le risque qui en résultait pour la sécurité des personnes.
La persistance de salpêtre, également dénoncée par [A] [J] dès 2014, jusqu'en 2018, comme la nécessité après la réalisation des travaux en juin 2018 de laisser nu le mur de la salle de restauration sont nécessairement à l'origine d'un préjudice de jouissance.
Il n'est pas contesté que [A] [J] qui a fait le choix de cesser son exploitation et a donné congé, n'a pas fait procéder, conformément aux préconisations expertales à la pose d'une VMC, mais d'une part, les bailleurs n'ont jamais sollicité du preneur qu'il fasse réaliser ces travaux ou qu'il les prenne en charge et d'autre part, cette abstention ne présente aucun lien causal avec les préjudices dont l'indemnisation est sollicitée pour la période postérieure à juin 2018.
L'ensemble des préjudices subis sera indemnisé par l'allocation d'une indemnité de 102 € par mois, correspondant à 1/10eme du loyer à compter de la mise en demeure de procéder aux travaux de remise en état du 29 juillet 2014 et jusqu'au mois de juin 2019, date de remise de clefs, soit sur la période de 5 ans.
Les bailleurs seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 102 X 60, soit 6.120 €.
S'agissant d'une demande indemnitaire, les intérêts sont dus sur cette somme à compter du présent arrêt.
Il convient d'ordonner la compensation des créances réciproques.
Eu égard à l'issue du procès, chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle tant en première instance qu'en cause d'appel.
Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du cpc.
PAR CES MOTIFS':
La cour, statuant dans les limites de l'appel';
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a assorti la condamnation au paiement de la somme de 6.132 € des intérêts intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déboute [U] et [E] [L] de leur demande au titre des frais de recouvrement';
Condamne [U] et [E] [L] à payer à [A] [J] la somme de 6.120 € en indemnisation de son préjudice de jouissance';
Ordonne la compensation de cette condamnation avec celle prononcée au profit des consorts [L] et à la charge de [A] [J] par le jugement du 30 septembre 2020,
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés en première instance et en cause d'appel.
le greffier La présidente
.
