30/08/2022
ARRÊT N°541/2022
N° RG 21/02722 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OHNV
OS/IA
Décision déférée du 28 Avril 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE - 20/00608
G.GRAFFEO
[T] [U]
C/
SAS KIWIM
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU TRENTE AOUT DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
Madame [T] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Muriel BENOIT, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 315550022021013035 du 07/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉE
SAS KIWIM
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE et O.STIENNE, conseillers rapporteurs, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 1er juin 2006, Mme [K] [Z] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [T] [U] un appartement situé au sein d'un ensemble immobiler [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 560 € outre 40 € de provision sur charge.
Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Le 21 mars 2018, la SAS Kiwim a racheté l'immeuble et a poursuivi le bail.
La SAS Kiwim a souhaité entreprendre des travaux de rénovation.
Par arrêt du 9 juillet 2019, la cour d'appel de Toulouse a homologué l'accord des parties dans les termes suivants :
*relogement de Mme [U] à compter du 1er Août 2019, ou plus tôt si elle est disponible, dans un appartement situé sur le même palier que celui de l'appartement qu'elle occupe aujourd'hui dans l'immeuble sis [Adresse 1] (31),
*remboursement à Mme [U] de la totalité des loyers qu'elle a effectivement payés depuis le 1er juillet 2018, y inclus la quote-part APL, sachant qu'elle est à ce jour en arrérage de loyers pour un montant de 1233,87 €,au plus tard le 31 juillet 2019,
* prise en charge des frais du déménagement par la SAS Kiwim dans la limite de 1000 €TTC versés au plus tard le 8 juillet 2019,
* maintien pour le nouvel appartement des termes du bail en vigueur y inclus le loyer, sachant qu'une franchise de loyer de deux mois, incluant le montant correspondant aux APL est consentie à Mme [U] qui n'aura donc à régler son loyer pour son nouvel appartement que pour la période commençant à courir le 1er octobre 2019 ; les APL éventuellement perçues au cours de la période de franchise seront mises au crédit de Mme [U] pour le règlement des loyers ultérieurs,
*mise à disposition à compter de l'homologation à intervenir des WC de l'appartement qui sera mis à sa disposition à compter du mois d'Août 2019,
*remise des clefs du nouvel appartement à compter du 8 juillet pour commencer à déménager sous réserve de la sortie de Mme [U] de l'hôpital prévue au 8 juillet ; un état des lieux sera réalisé par voie d'huissier à compter de la remise des clés, les frais seront pris en charge par le bailleur,
*mise à disposition d'une cave fermée,
*évacuation des poubelles qui encombrent le RDC à compter de la signature des présentes,
*Mme [U] s'oblige à quitter les lieux de son ancien appartement au 1er Août 2019 sous astreinte de 100 € par jour de retard sous réserve du respect du présent accord,
*la SAS Kiwim s'engage au respect du présent accord sous astreinte de 100 € par jour de retard dans les mêmes conditions que Mme [U].
Les parties étaient déboutées de leur demande visant à ce que la cour se réserve le contentieux de l'astreinte.
*
Par acte du 24 février 2020 la SAS Kiwim a assigné devant le juge des contentieux de la protection Mme [T] [U] aux fins d'obtenir la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves de la locataire aux obligations de ce dernier.
Le 17 septembre 2020 la SAS Kiwim a par ailleurs fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1493,06 € avec clause résolutoire.
Par jugement contradictoire du 28 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- prononcé à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 2006 entre la SAS Kiwim venant aux droits de Mme [K] [Z] et Mme [T] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts exclusifs de Mme [U],
-condamné Mme [U] à verser à la SAS Kiwim la somme de 1403,93 € (décompte arrêté au 8 février 2021),
-autorisé Mme [U] à verser à la SAS Kiwim cette somme en 24 mensualités de 59 € chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts
-précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signfication de la présente décision,
-dit que toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
-dit qu'à défaut pour Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SAS Kiwim,
-condamné à compter du 29 avril 2021 Mme [U] à verser à la SAS Kiwim une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,
-condamné Mme [U] à verser à la SAS Kiwim une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire
-condamné Mme [U] aux dépens
-rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire.
*
Par déclaration du 18 juin 2021, Mme [T] [U] a formé appel limité aux chefs du jugement expressément critiqués en ce qu'il a :
- prononcé à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 2006 entre la SAS Kiwim venant aux droits de Mme [K] [Z] et Mme [T] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]
-condamné Mme [U] à verser à la SAS Kiwim la somme de 1403,93 € (décompte arrêté au 8 février 2021)
-dit qu'à défaut pour Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SAS Kiwim,
-condamné Mme [U] à verser à la SAS Kiwim une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-débouté Mme [U] de sa demande de voir enjoindre la société Kiwim à créditer son compte locataire de la somme de 3 550 € sous astreinte de 50 € par jour de retard.
*
Par uniques conclusions du 27 juillet 2021, Mme [T] [U] demande à la cour de :
réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :
-condamné Mme [U] à verser à la SAS Kiwim la somme de 1403,93 € (décompte arrêté au 8 février 2021)
-débouté Mme [U] de sa demande de voir enjoindre la société Kiwim à créditer son compte locataire de la somme de 3 550 € sous astreinte de 50 € par jour de retard.
Par conséquent :
-constater que Mme [U] n'est redevable d'aucun arriéré locatif en raison de l'imputation à tort de certaines factures,
-condamner la SAS Kiwim à lui payer la somme de 3 550 € indument imputéee sur son compte locataire
-réformer la décision en ce qu'elle a condamné Mme [U] au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-statuer ce que de droit quant aux dépens avec cette précision que Mme [U] bénéficie de l'aide juridictionnelle.
*
Par uniques conclusions du 12 Août 2021 la SAS Kiwim demande à la cour de :
-débouter Mme [U] de l'intégralité de ses demandes
-constater que Mme [U] ne sollicite plus l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [U]et prononcé son expulsion et celle de tout occupant de son chef,
-confirmer le jugement entrepris
-condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner Mme [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré et celui de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.
*
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
Mme [U] a formé appel des chefs de jugement ayant :
- prononcé à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 2006 entre la SAS Kiwim venant aux droits de Mme [K] [Z] et Mme [T] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], aux torts exclusifs de Mme [U],
- dit qu'à défaut pour Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SAS Kiwim.
Mme [U] ne formule plus la réformation de ces chefs lors de ses conclusions, précisant qu'un logement social lui a été proposé.
Il convient dès lors de confirmer ces dispositions du jugement entrepris lesquelles ne sont plus critiquées.
Il est relevé que les dispositions relatives à l'indemnité d'occupation due par Mme [U] à compter du 29 avril 2021 n'ont pas fait l'objet d'un appel.
Sur les sommes dues au titre du décompte édité le 8 février 2021
Mme [U] conteste devoir à la SAS Kiwim la somme de 1403,93 € (décompte arrêté au 8 février 2021) et sollicite la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 3 550 € indûment imputée sur son compte locataire.
Elle fait valoir essentiellement que :
- la somme de 250 € a été débitée à tort le 30 septembre 2019 pour des interventions aux fins de carottage et de débouchage de réseau, aucune preuve n'étant rapportée sur l'imputabilité de celles -ci à ses agissements,
- l'appartenance des encombrants à Mme [U] n'est pas rapportée et la facture est adressée à l'agence CIT Immobilière ; l'attestation du titulaire de gestion immobilière est partiale et non régulière ; il lui sera remboursé la somme de 2000 € inscrite au débit du compte le 30 septembre 2019,
- le vol d'électricité n'est pas établi ; par ailleurs aucune facture ni autre document ne sont présentés afin de justifier le montant de 200 € porté au débit de son compte
-il en est de même de la somme de 250 € au titre des évacuations du palier, ordures ménagères portée au débit de son compte le 11 février 2021,
-M.et Mme [U] qui tenaient à disposition de M. [L] les clés de l'appartement dès le 1er Août 2019 les ont finalement remises à l'agence le 5 Août ; la somme de 600 € ne peut être portée au débit du compte locataire et ce alors qu'aucune procédure n'a été exercée pour liquider l'astreinte de 100 € par jour de retard,
-le changement de barillet relève du seul et unique choix du bailleur ; la somme de 250 € ne saurait lui être imputée.
La SAS Kiwim sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [U] à payer la somme de 1403,93 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 8 février 2021, précisant que les versements régularisés à ce jour ne permettent pas de couvrir l'indemnité d'occupation due. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] de ses demandes. La bailleresse fait valoir essentiellement que :
-les frais de débouchage de 250 € : elle était la seule habitante de l'immeuble et l'obturation relève de son seul fait,
-Mme [U], souffrant du syndrome de Diogène est seule à l'origine de plusieurs encombrements des parties communes, au vu des justificatifs produits,
-Mme [U] s'est durant plusieurs mois branchée sur le compteur travaux aux frais de la société ; elle n'a jamais contesté que le câble sortait de son appartement,
-elle a restitué les clefs le 6 Août 2019 soit avec six jours de retard ; l'accord homologué a prévu un montant de 100 € par jour de retard ; en outre les clefs restituées n'étaient pas en réalité celles de l'appartement loué ; la prestation a été facturée 250 €.
*
L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il convient d'examiner les postes critiqués par Mme [U] relatifs au décompte édité le 8 février 2021 comprenant un solde débiteur de 1403,93 € arrêté au 5 février 2021 :
*l'imputation le 30 septembre 2019 de la somme de 250 € au titre des frais de débouchage :
La SAS Kiwim verse au débat plusieurs factures d'intervention (du 13 décembre 2018, 29 octobre 2019 et 13 mars 2020) de montants respectifs 300 € TTC et 336 € TTC pour la dernière portant sur des débouchages de canalisation ou réseau.
Aucune pièce ne permet d'établir l'imputabilité de l'intervention (d'ailleurs non identifiable) à des agissements de la locataire et ce même s'il est attesté du départ des autres locataires entre le "1er janvier 2018 jusqu'à la fin 2019 " alors que par ailleurs l'immeuble subissait de nombreux travaux.
Cette somme de 250 € n'a pas à être portée au débit du compte locataire.
* sur la somme de 2000 € imputée le 30 septembre 2019 au titre de l'évacuation des ordures :
La SAS Kiwim produit une facture adressée à l'Agence CIT Immobilier (chargée de la gestion du bien immobilier), en date du 14 octobre 2019 d'un montant de 2 004 € TTC pour l'évacuation de déchets ménagers et tous venants. Le bailleur avait adressé une mise en demeure le 9 octobre 2019 à la locataire aux fins de débarrasser le pallier de ses multiples affaires.
Elle verse des photographies (pièce n°51) datées du 1er septembre 2019 révélant le dépôt dans des parties communes (couloir) de divers encombrants qui ne relèvent pas de l'exécution de travaux mais de divers meubles appartenant à un particulier, étant relevé que Mme [U] était la seule locataire à cette date.Le fait que le bailleur se soit plaint une nouvelle fois en janvier 2020 de l'existence d'encombrants est indifférent.
Cependant au vu de l'absence de détail de la facture concernant notamment la quantité d'encombrants à évacuer, des photos produites, il convient de n'imputer à Mme [U] sur le montant de la facture produite que la somme de 900 € TTC.
*sur la somme de 200 € imputée au titre du détournement d'électricité le 11 février 2020 :
Il convient de relever que le premier juge a résilié le bail aux torts exclusifs de la locataire, résiliation dont l'appel n'a pas été maintenu, en retenant le détournement d'électricité établi par les pièces versées au débat, notamment le constat d'huissier du 10 janvier 2020 et la vidéo, un câble électrique sortant manifestement de chez Mme [U].
Cependant en l'absence de facture, et au vu des éléments produits, il sera retenu une somme de 100 € à ce titre.
*Sur les frais liés au retard dans la restitution des clefs d'un montant de 600 € :
Le protocole d'accord prévoyait notamment la remise des clés et l'obligation de quitter les lieux de l'ancien appartement au 1er Août 2019, sous astreinte de 100 € par jour de retard, sous réserve du respect par chacune des parties du dit accord.
Il est constant que Mme [U] a restitué les clefs le 5 Août 2019 au mandataire chargé de la gestion locative du bien, lequel a attesté de leur réception.
Aucune saisine du juge de l'exécution n'a été diligentée aux fins de voir liquider l'astreinte, celle-ci étant par ailleurs contestée.
La SAS Kiwim n'est donc pas fondée à imputer d'office cette somme de 600 € à ce titre.
*Sur les frais d'ouverture de la porte d'un montant de 250 € avec changement de barillet :
La SAS Kiwim verse au débat une facture du 7 Août 2019 d'un montant de 291,50 € TTC (265HT) mentionnant " Ancien appartement [U] :ouverture appartement troisième étage + changement de barillet".
Il n'est justifié d' aucune demande formée auprès de la locataire (qui résidait dans un autre appartement sur le même palier) lui signalant la remise invoquée d'un jeu de clés erroné.
En conséquence, la SAS Kiwim n'est pas fondée à imputer ces frais à la locataire lesquels de surcroît ne correspondent pas à la facture.
*Sur la somme de 250 € au titre de l'évacuation des ordures ménagères portée au débit du compte le 11 février 2020 (et non le 11 février 2021 comme mentionné par erreur) :
Il n'est justifié par le bailleur d'aucune facture ou autre pièce justificative probante au titre des frais invoqués. Cette somme de 250 € n'a pas à être déduite du compte locataire.
**
Au final,il ressort des éléments ci avant exposés qu'une somme totale de 2 550 € (250 €, 1100 €, 100 €, 600 €, 250 €, 250 €) a été portée indument au débit du compte de la locataire arrêté au 5 février 2021 édité le 8 février 2021.
Il convient en conséquence de retenir que le compte de la locataire arrêté au 5 février 2021 en date du 8 février 2021 comme étant débiteur de 1403,93 € était au final créditeur de la somme de 1146,07 € (2 550 € - 1403,93 €).
La SAS Kiwim doit être condamnée à verser à Mme [U] la somme de 1146,07 € au titre du décompte édité le 8 février 2021.
La décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [U] à payer à la SAS Kiwim la somme de 1403,93 € au titre de ce décompte.
Sur les demandes annexes
Le bail ayant été résilié aux torts exclusifs de Mme [U], les dépens de première instance doivent rester à la charge de cette dernière, la décision du premier juge étant confirmée de ce chef.
Chaque partie supportera ses dépens d'appel eu égard au sort donné au litige, chaque partie succombant partiellement en ses demandes.
Il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties l'intégralité des frais irrépétibles avancés tant pour la première instance que pour l'appel.
La décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné Mme [U] à verser à la SAS Kiwim la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, eu égard à l'équité.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme la décision entreprise hormis en ce qu'elle a :
-condamné Mme [T] [U] à verser à la SAS Kiwim la somme de 1403,93 € (décompte arrêté au 8 février 2021)
-condamné Mme [T] [U] à verser à la SAS Kiwim une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés :
Condamne la SAS Kiwim à payer à Mme [T] [U] la somme de
1146, 07 € au titre du décompte édité le 8 février 2021.
Déboute la SAS Kiwim de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Y ajoutant,
Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d'appel.
Déboute la SAS Kiwim de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER
