07/07/2022
ARRÊT N°519/2022
N° RG : N° RG 21/04569 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OO65
OS/IA
Décision déférée du 15 Octobre 2021 - Tribunal paritaire des baux ruraux de FOIX (20/00304)
V.ANIERE
[A] [T]
[B] [S]
[K] [D]
[M] [D]
[Y] [D]
[I] [D]
[F] [D] épouse [L]
[X] [D]
C/
G.A.E.C. LE GAEC D'[Adresse 17]
CONFIRMATION PARTIELLE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Madame [A] [T] veuve [D]
[Adresse 24]
[Localité 23]
représentée par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
Madame [B] [S] veuve [D]
[Adresse 15]
[Localité 14]
représentée par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
Monsieur [K] [D]
[Adresse 24]
[Localité 23]
représenté par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
Monsieur [M] [D]
[Adresse 24]
[Localité 23]
représenté par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001901 du 14/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
Madame [Y] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001903 du 07/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
Madame [I] [D]
[Adresse 24]
[Localité 1]
représentée par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001899 du 14/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
Madame [F] [D] épouse [L]
[Adresse 22]
[Localité 2]
représentée par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001900 du 14/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
Madame [X] [D]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Emeline ANDRIEU, avocat au barreau D'ARIEGE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.001897 du 14/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉ
LE GAEC D'[Adresse 17] représenté par ses gérants, Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U]
sis [Adresse 17]
[Localité 23]
représentée par Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 945.1 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2022, en audience publique, devant Mme O. STIENNE, chargé d'instruire l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : C. DELVER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.
Exposé du litige
Par jugement du 3 juillet 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux de Foix a :
-annulé le congé délivré le 26 septembre 2014 par les consorts [D] aux consorts [U],
-dit que le bail conclu le 25 avril 1997 s'est renouvelé le 1er mai 2015,
-ordonné le maintien du preneur dans les parcelles visées par ce bail pour un bail d'une nouvelle durée de neuf années, tout en rappelant que les bailleurs doivent garantir aux preneurs la jouissance paisible des biens loués et en constatant que le loyer initial du bail du 30 avril 1997 correspond à la somme de 243,91 € hors indexation et celui fixé au bail du 1er novembre 2000 correspond à la somme de 76,22 €, hors indexation.
*
Par acte du 25 février 2020, les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Foix afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au visa des articles 1766 et L 411-31, L 411-4 et L 411-27 du code rural, la résiliation judiciaire des baux pour défaut d'entretien.
Après une conciliation infructueuse du 29 mai 2020, le tribunal, par jugement avant dire droit du 31 mai 2021,a ordonné un transport sur les lieux loués commune de [Localité 23] (09) le 14 juin 2021, procès verbal du dit transport étant dressé.
Par jugement contradictoire du 15 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Foix a :
-débouté les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard du GAEC D'[Adresse 17],
-condamné les consorts [D] à restituer au Gaec D'[Adresse 17] les parcelles '[Adresse 27]' [Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] et [Cadastre 10],
-débouté le Gaec D'[Adresse 17] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
'condamné les consorts [D] à payer au Gaec D'[Adresse 17] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné les consorts [D] aux dépens,
-rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit
*
Par déclaration du 15 novembre 2021, Mme [A] [T] veuve [D], Mme [B] [S] veuve [D],M. [K] [D], M. [M] [D], Mme [Y] [D], Mme [I] [D] et Mme [F] [D] ont formé appel du jugement du 15 octobre 2021 en ce qu'il a :
-débouté les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard du GAEC D'[Adresse 17],
-condamné les consorts [D] à restituer au Gaec les parcelles '[Adresse 27]' [Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] et [Cadastre 10],
'condamné les consorts [D] à payer au Gaec la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné les consorts [D] aux dépens.
*
Lors de l'audience devant la cour d'appel :
Mme [A] [T] veuve [D], Mme [B] [S] veuve [D],M. [K] [D], M. [M] [D], Mme [Y] [D], Mme [I] [D], Mme [F] [D] et Mme [X] [D] (soit les consorts [D]) ont poursuivi oralement par l'intermédiaire de leur conseil leurs demandes contenues dans leurs dernières conclusions en date du'26 janvier 2022, au terme desquelles ils demandent à la cour, au visa de l'article 1766 du code civil, des articles L 411-31,L411-4 et L 411-27 du code rural, de :
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
-débouté les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard du GAEC D'[Adresse 17],
-condamné les consorts [D] à restituer au Gaec les parcelles '[Adresse 27]' [Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] et [Cadastre 10],
'condamné les consorts [D] à payer au Gaec la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné les consorts [D] aux dépens
Statuant à nouveau :
-constater que le Gaec n'a pas respecté ses obligations de preneur en s'abstenant d'entretenir les lieux loués,
-prononcer la résiliation judiciaire des baux consentis au Gaec,
-débouter le Gaec de l'intégralité de ses demandes, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté de ce dernier de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
-statuer ce que de droit quant aux dépens conformément aux règles applicables en matière d'aide juridictionnelle.
Les consorts [D] font valoir essentiellement que :
-les constats d'huissiers et le jugement versés au débat démontrent que le Gaec n'entretient pas les parcelles depuis de nombreuses années,
-les photographies versées au débat par le Gaec ne sont aucunement probantes (date et lieu indéterminables),
-le Gaec sollicite la restitution de parcelles qu'il n'exploite pas et n'entretient pas,
-surabondamment, la parcelle n°[Cadastre 9] n'est pas dans le potager de M. [D],
-les preneurs ont sorti du bail n°2 les terres truffières et rendu les parcelles [Adresse 27] qu'ils n'exploitaient pas ; c'est Mme [A] [D] qui les a exploitées à compter de 2009,le Gaec les ayant sorties de la PAC ; Mme [U] en est parfaitement informée : en qualité de maire de [Localité 23],elle a tamponné les déclarations préalables à l'incinération des végétaux des parcelles ; M. [D] s'en est longuement expliqué,
-la demande de restitution des parcelles [Adresse 27] [Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] et [Cadastre 10] doit être rejetée.
**
Le Gaec D' [Adresse 17] a poursuivi oralement par l'intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions en date 13 janvier 2022, au terme desquelles il demande à la cour de :
Au principal :
-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes
y ajoutant :
-condamner les consorts [D] à restituer les parcelles [Adresse 27] [Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 10] et les parcelles [Adresse 26] [Cadastre 12] et [Cadastre 13] complantées de chênes et la parcelle [Adresse 27] [Cadastre 5] que M. [D] a obturée par la pose d'un portail.
-réformer le jugement en ce qu'il a débouté le Gaec de sa demande en dommages et intérêts
-en conséquence condamner ' l'indivision et les consorts [D] ' à payer à ce titre et à tout le moins pour une procédure d'appel abusive la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts au Gaec,
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [D] à payer la somme de 3000 e au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Y ajoutant
-condamner les consorts [D] à payer la somme de 4500 € au titre des frais d'appel et condamner les mêmes aux entier dépens.
Le Gaec D '[Adresse 17] fait valoir essentiellement que :
-il est constant que le tribunal lors de son transport sur les lieux a bien constaté que les terres étaient dans un parfait état d'entretien ou du moins correspondaient à la nature des terres louées ; il n'est aucunement démontré un quelconque défaut d'entretien,
-en réalité, les consorts [D] tentent de récupérer les terres et reprochent au GAEC de s'être toujours opposé à la résiliation amiable du bail et à la récupération de parcelles
-le 9 avril 2019, M. [M] [D] mettait en demeure le GAEC de ne plus travailler ou de pénétrer sur les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 13] de [Adresse 26] et celles n° [Cadastre 5],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 10],[Cadastre 11] aux [Adresse 27], indiquant qu'à ce jour il exploitait la majorité de la surface de ces dernières parcelles ; c'est un véritable aveu de M. [M] [D], alors que le tribunal avait déjà rappelé en 2015 au bailleur ses obligations de jouissance paisible,
- le GAEC forme appel incident en ce que le tribunal a omis d'ordonner la restitution des parcelles [Cadastre 12],[Cadastre 13] et [Cadastre 5],
-il est constant que l'appel est totalement abusif.
Sur l'audience, la cour informe les parties qu'elle vient de recevoir, le 7 février 2022 (jour de l'audience ) un courrier de M. [M] [D] accompagné de diverses pièces ; elle sollicite les observations des parties sur la recevabilité de ces observations et pièces, non transmises contradictoirement.
Le conseil des consorts [D] indique ne pas avoir eu connaissance de cet envoi (et des pièces). Tant le conseil des consorts [D] que le conseil du GAEC sollicitent l'irrecevabilité de ces pièces en raison de leur caractère non contradictoire.
Les parties sont par ailleurs d'accord sur le fait que Mme [X] [D] est bien appelante et non intimée comme indiquée en début de procédure par erreur matérielle.La demande de condamnation des consorts [D] formée par le GAEC concerne donc également Mme [X] [D].
MOTIFS DE LA DECISION :
Au vu des observations des parties, la cour, tenue de faire respecter le principe du contradictoire, écarte des débats les pièces produites tardivement le jour de l'audience par M. [M] [D] et non communiquées aux autres parties (en ce compris son conseil ).
Sµr la demande de résiliation des baux pour défaut d'entretien
Vu l'article L 411-31 2° disposant que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitaiton du fonds,
Vu les dispositions de l'article L 411-27 du code rural relatives aux obligations du preneur renvoyant notamment aux dispositions de l'article 1766 du code civil.
En application de l'article 1766 du code civil, si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abondonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement,s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou en général s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Il appartient au bailleur qui invoque un défaut d'entretien d'en rapporter la preuve.
Il doit démontrer les agissements fautifs du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
En l'espèce, comme l'a rappelé le tribunal, aucun état d'entrée dans les lieux n'est produit, précision faite de l'existence d'une seule et même exploitation.
Les pièces du dossier révèlent l'existence de deux baux à savoir :
-un premier bail du 25 avril 1997 à effet du 30 avril 1997 portant sur des parcelles situées à [Localité 23] aux lieudits [Adresse 26], devant l'église, [Adresse 20] (parcelle [Cadastre 5]) [Adresse 27], [Adresse 19], [Adresse 16] et [Adresse 25], pour une surface de 7ha 03a 58ca moyennant un loyer initial annuel fixé à 1600F (243,91 €) avec clause d'indexation sur l'indice préfectoral
- un second bail du 1er janvier 2000 à effet du même jour portant sur des parcelles situées à [Localité 23], aux lieux dits [Adresse 26],[Adresse 18], [Adresse 27] (parcelle [Cadastre 6] ), [Adresse 21] et [Adresse 25] moyennant un loyer initialement fixé à 500 Francs (76,22 €) avec clause d'indexation sur le coût de la construction.
Il y a lieu de présumer que les fonds étaient en bon état d'entretien à défaut d'état des lieux.
Le tribunal a ordonné un transport sur les lieux, les parties étant contraires en fait et produisant chacune des pièces (constats, photos ) au soutien de leurs affirmations,ne permettant pas de déterminer objectivement l'existence d'un défaut d'entretien.
Il ressort du procès verbal de transport sur les lieux diligenté le 14 juin 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux, lequel comporte les photos des parcelles faisant l'objet de critiques, qu'eu égard à la nature de l'exploitation, certaines parcelles étant à destination de pâturage, d'autres à la production d'herbes (terres 'en herbe' ) le défaut d'entretien par le preneur pouvant justifier une résiliation de bail n'est pas établi.
Les baux sont respectivement dénommés bail à ferme, sans autre précision, ce qui autorise donc les activités sus visées.
S'il peut être constaté, au vu de certaines photos prises lors du transport sur les lieux (photos n°10 et 12 ) la présence d'un arbre partiellement à terre et celle d'un autre tombé et non coupé, ces faits ne peuvent démontrer l'existence d'un manquement compromettant l'exploitation des terres. La photo n° 11 ne démontre aucunement que les pierres sur le côté d'un chemin proviendraient d'un mur effondré.
Par ailleurs, le fait de ne pas faucher certaines parcelles et notamment celles d'accès difficile, en pente et constituées de pierres ne peut être considéré comme un défaut d'entretien.
En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que les bailleurs ne démontraient pas le défaut d'entretien des parcelles louées justifiant une résiliation des baux.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes des consorts [D] en résiliation judiciaire des baux.
Sur les demandes reconventionnelles du GAEC D' [Adresse 17]
Le tribunal a condamné les consorts [D] à restituer au GAEC les parcelles [Adresse 27] [Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 10] au motif qu'il a pu constater lors du transport sur les lieux que ces parcelles avaient été soustraites de l'emprise du bail pour y implanter un grand potager clôturé.
Le GAEC d'[Adresse 17] sollicite également la restitution des parcelles [Adresse 26] [Cadastre 12] et [Cadastre 13] complantées de chênes et la parcelle [Adresse 27] [Cadastre 5] que M. [D] a obturée par la pose d'un portail.
Les consorts [D] sollicitent l'infirmation de la décision entreprise indiquant que les intimés sollicitent la restitution de parcelles qu'ils n'exploitent et n'entretiennent pas, qu'ils ont sorti du bail N°2 les terres truffières et rendu les parcelles [Adresse 27].
Les consorts [D] ne produisent au débat aucune pièce utile permettant de démontrer l'accord du GAEC pour ne plus louer les parcelles sus visées lesquelles sont bien comprises dans les baux.La seule déclaration préalable à l'incinération adressée en 2009 par Mme [A] [D] à la mairie relative à certaines de ces parcelles ne peut aucunement démontrer le bien fondé de l'opposition des bailleurs à la restitution sollicitée.
Il en est de même de la mise en demeure que M. [M][D] avait adressée le 9 avril 2019 au GAEC, pour sortir de la confusion,la mise en demeure ' n'étant pas un congé (sic) ' puisqu'à ce jour, il exploitait la majorité de la surface de ces parcelles.
Dès lors, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné les consorts [D] à restituer au GAEC d'[Adresse 17] les parcelles [Adresse 27] [Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 10], y ajoutant les parcelles [Adresse 26] [Cadastre 12] et [Cadastre 13] complantées de chênes ainsi que la parcelle [Adresse 27] [Cadastre 5].
Sur les autres dispositions
L'abus de droit invoqué par le GAEC d'[Adresse 17] est établi ; les pièces du dossier, notamment le jugement du 3 juillet 2015 lequel rappelait aux bailleurs qu'ils devaient garantir la jouissance paisible au preneur,les écrits de M.[M] [D] révélant son souhait de récupérer les terres louées à bail et ce sans motif légitime démontrent la mauvaise foi des appelants.
Il convient de condamner les consorts [D] à verser au GAEC D'[Adresse 17] la somme globale de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
La décision entreprise sera infirmée de ce chef.
Il n'y a pas lieu à condamnation de l'indivision, celle-ci n'ayant pas la personnalité morale.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a mis à la charge des consorts [D] les dépens de première instance, ces derniers devant supporter en outre les dépens d'appel.
Elle sera également confirmée en ce qu'elle a condamné les consorts [D] à verser au GAEC D'[Adresse 17] une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commandant d'y ajouter la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Ecarte des débats le courrier accompagné de pièces adressé par M. [M] [D] à la cour le jour de l'audience.
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a débouté le GAEC d'[Adresse 17] de sa demande de procédure abusive,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Mme [A] [T] veuve [D], Mme [B] [S] veuve [D], M. [K] [D], M. [M] [D], Mme [Y] [D], Mme [I] [D], Mme [F] [D] et Mme [X] [D] à verser au GAEC d'[Adresse 17] la somme globale de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Y ajoutant,
Condamne Mme [A] [T] veuve [D], Mme [B] [S] veuve [D], M. [K] [D], M. [M] [D], Mme [Y] [D], Mme [I] [D], Mme [F] [D] et Mme [X] [D] à restituer au GAEC D [Adresse 17] les parcelles [Adresse 26] [Cadastre 12] et [Cadastre 13] complantées de chênes ainsi que la parcelle [Adresse 27] [Cadastre 5].
Condamne Mme [A] [T] veuve [D], Mme [B] [S] veuve [D], M. [K] [D], M. [M] [D], Mme [Y] [D], Mme [I] [D], Mme [F] [D] et Mme [X] [D] à payer au GAEC d'[Adresse 17] une somme globale de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Condamne Mme [A] [T] veuve [D], Mme [B] [S] veuve [D], M. [K] [D], M. [M] [D], Mme [Y] [D], Mme [I] [D], Mme [F] [D] et Mme [X] [D] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER
