22/06/2022
ARRÊT N°478/2022
N° RG 21/03951 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OMC6
CBB/IA
Décision déférée du 08 Juillet 2021 - Président du TJ de TOULOUSE / FRANCE ( 21/00295)
S.MOLLAT
S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS
C/
[AY] [O]
[CD] [CI] épouse [O]
[AZ] [Y]
[ZK] [E]
[N] [E]
[YH] [L]
[CX] [S]
[AA] [BH] [X]
[AD] [H] [X]
[ZE] [C]
[CN] [V] [C]
[AV] [G]
[DM] [P]
[CO] [AI] épouse [P]
[T] [W]
[BA] [B]
[BS] FAUSSOT
[A] FAUSSOT
[M] [BC]
[DL] [AJ]
[CF] [DB]
[ZZ] [CK]
[DH] [CK]
[K] [CE]
[BR] [CE]
[Z] [CW] [ZW]
[ZG] [ZW]
[BL] [BV]
[BI] [J]
[AR] [BX]
[D] [BM]
[BW] [BD]
[ZM] [BD]
[DC] [ZC]
[AK] [ZI]
[DG] [ZO]
[F] [ZO]
[AH] [ZY] [R]
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS
[Adresse 26]
[Localité 40] / FRANCE
Représentée par Me Caroline HORNY de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat postulant au barreau de TOULOUSEet par Me Guilhem AFFRE de l'AARPI MIGUERES MOULIN, avocat plaidant au barreau de PARIS
INTIMÉS
Monsieur [AY] [O]
[Adresse 45]
[Localité 4]
Madame [CD] [CI] épouse [O]
[Adresse 45]
[Localité 4]
Madame [AZ] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 41]
Monsieur [ZK] [E]
[Adresse 13]
[Localité 34]
Madame [N] [E]
[Adresse 13]
[Localité 34]
Monsieur [YH] [L]
[Adresse 6]
[Localité 39]
Madame [CX] [S]
[Adresse 5]
[Localité 22]
Monsieur [AA] [BH] [X]
[Adresse 12]
[Localité 11]-MAROC
Madame [AD] [H] [X]
[Adresse 12]
[Localité 11]-MAROC
Monsieur [ZE] [C]
[Adresse 48]
CASABLANCA- MAROC
Madame [CN] [V] [C]
[Adresse 48]
CASABLANCA- MAROC
Monsieur [AV] [G]
[Adresse 7]
[Localité 23]
Monsieur [DM] [P]
[Adresse 38]
[Localité 18]
Madame [CO] [AI] épouse [P]
[Adresse 38]
[Localité 18]
Monsieur [T] [W]
[Adresse 29]
[Localité 35]
Monsieur [BA] [B]
[Adresse 19]
[Localité 2]-MAROC
Monsieur [BS] [AO]
[Adresse 21]
[Localité 32]
Madame [A] [AO]
[Adresse 21]
[Localité 32]
Monsieur [M] [BC]
[Adresse 8]
[Localité 31]
Monsieur [DL] [AJ]
[Adresse 14]
[Localité 27]
Monsieur [CF] [DB] élisant domicile au cabinet de Maître [I] [U], SELARL Goethe AVOCATS [Adresse 28]
[Adresse 44]
CASABLANCA-MAROC
Monsieur [ZZ] [CK]
[Adresse 15]
[Localité 43]
Madame [DH] [CK]
[Adresse 15]
[Localité 43]
Monsieur [K] [CE] élisant domicile au cabinet de Maître [I] [U], SELARL Goethe AVOCATS [Adresse 28]
[Adresse 1]
[Localité 2]- MAROC
Madame [BR] [CE] élisant domicile au cabinet de Maître [I] [U], SELARL Goethe AVOCATS [Adresse 28]
[Adresse 1]
[Localité 2]-MAROC
Monsieur [Z] [CW] [ZW]
[Adresse 16]
[Localité 20]
Madame [AL] [AE] [ZW]
[Adresse 16]
[Localité 20]
Monsieur [BL] [BV]
[Adresse 47]
[Localité 25]
Madame [BI] [J]
[Adresse 47]
[Localité 25]
Madame [AR] [BX]
[Adresse 24]
[Localité 30]
Monsieur [D] [BM]
[Adresse 9]
[Localité 40]
Monsieur [BW] [BD]
[Adresse 33]
[Localité 37]
Madame [ZM] [BD]
[Adresse 33]
[Localité 37]
Madame [DC] [ZC]
[Adresse 46]
[Localité 11]- MAROC
Monsieur [AH] [ZY] [R]
[Adresse 46]
[Localité 11]- MAROC
Madame [AK] [ZI]
[Adresse 10]
[Localité 36]
Monsieur [DG] [ZO]
[Adresse 17]
[Localité 42]
Madame [F] [ZO]
[Adresse 17]
[Localité 42]
Tous représenté par Me Marie ESCARMENT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
La SAS Réside Etudes Apparthotels a pour activité l'exploitation de résidences de tourisme et prend à bail commercial des appartements dans ces résidences, en fournissant à la clientèle un hébergement et diverses prestations de services d'hôtellerie, de para-hôtellerie ou de loisirs.
Elle exploite à [Localité 49] la résidence Occitania depuis le 1er janvier 2015.
En raison de la crise sanitaire due à la pandémie de Covid 19 les mesures gouvernementales de confinement, de fermeture des établissements non essentiels puis de restrictions des déplacements ont eu un impact très négatif sur la santé financière du secteur. Ce qui a conduit la locataire à proposer des suspensions puis des ajustements de loyers.
PROCEDURE
Par acte en date du 15 février 2021, vingt-sept bailleurs ont fait assigner la SAS Réside Etudes Apparthotels devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 1104 du code civil, 9, 145, 489, 514 et suivants, 835 du code de procédure civile, L321-2 du code du tourisme, L131-1 et suivants et R131-1 du code des procédures civiles d'exécution, sa condamnation à':
- payer les loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020,
- communiquer dans un délai de 8 jours suivant l'ordonnance à intervenir le contrat d'assurance multirisque professionnelle souscrite incluant potentiellement une garantie perte d'exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d'assurance,
- leur communiquer dans le délai de 8 jours, les comptes d'exploitation de la résidence de 2015 à 2020 compris et les bilans de la résidence précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des cinq dernières années (de 2015 à 2020 compris), ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, le tout sous astreinte de 1000€ TTC par document et par jour de retard, le juge se réservant le droit de liquider l'astreinte sur simple requête,
- à payer la somme de 500€ à chaque demandeur au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ordonnance en date du 8 juillet 2021, le juge a':
- rejeté la demande de sursis à statuer,
- déclaré recevable l'intervention volontaire de Madame [Y] et M. [K] [CE] et Mme [BR] [CE],
- dit parfait le désistement d'instance de Monsieur et Madame [DK] d'une part et de Madame [ZX] et Monsieur [CJ] d'autre part, acceptée par le défendeur,
- condamné la SAS Réside Etudes Apparthotels à payer au titre des loyers des trimestres 2, 3, et 4 de l'année 2020 et du trimestre 1 de l'année 2021 les provisions suivantes:
M. et Mme [O] lot 1': 4243.72 euros TTC
M. et Mme [O] lot 2 : 5026.39 euros TTC
Mme [Y]: 5181.68 euros TTC
M. et Mme [E]': 3840.86 euros TTC
M. [L]':5524.63 euros TTC
Mme [S]': 5638.81 euros TTC
M. et Mme [X]':4717.60 euros TTC
M. et Mme [C]':5355.65 euros TTC
M. [G]': 3675.85 euros TTC
M. et Mme [P]':3809.02 euros TTC
M. [W]':4462.02 euros TTC
M. [B]':4967.43 euros TTC
M. et Mme [AO]':4059.46 euros TTC
M. [BC]':4990.52 euros TTC
M. [AJ]': 4949.99 euros TTC
M. [DB]': 4921.67 euros TTC
M. et Mme [CK]': 6375.36 euros TTC
M. et Mme [CE]': 5241.86 euros TTC
M. et Mme [ZW]': 5385.08 'euros TTC
M. [BV] et Mme [J]': 4630.84 euros TTC
Mme [BX]': 5068.16 euros TTC
M. [BM]': 5500.52 euros TTC
M. et Mme [BD]': 3841.14 euros TTC
M. [ZY]-[R] et Mme [ZC]': 5393.51 euros TTC
Mme [ZI]': 5100,38 euros TTC
M. et Mme [ZO]': 4795.40 euros TTC.
- rejeté la demande de délais de paiement de la SAS Réside Etudes Apparthotels,
- débouté les demandeurs de leur demande de communication du contrat d'assurance multirisque professionnelle souscrite incluant potentiellement une garantie perte d'exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d'assurance,
- ordonné à la SAS Réside Etudes Apparthotels de communiquer aux demandeurs':
*les comptes d'exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question de 2015 à 2020 compris,
*les bilans de la résidence TouIouse Occitania. précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs des 5 dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ;
dans un délai de 1 mois suivant l'ordonnance à intervenir et à défaut sous astreinte provisoire de 200 euros TTC par document et par jour de retard,
- condamné la SAS Réside Etudes Apparthotels à payer aux demandeurs la somme de 6250 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné la SAS Réside Etudes Apparthotels aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 16 septembre 2021, la SAS Réside Etudes Apparthotels a interjeté appel de la décision.
L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués, à l'exception du fait qu'elle a':
- dit parfait le désistement d'instance de Monsieur et Madame [DK] d'une part et de Madame [ZX] et Monsieur [CJ] d'autre part acceptée par le défendeur.
- débouté les demandeurs de leur demande de communication du contrat d'assurance multirisque professionnelle souscrite incluant potentiellement une garantie perte d'exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d'assurance.
Une conciliation judiciaire sous l'égide du tribunal de commerce de Paris a pris fin le 11 mars 2022 sans qu'un accord ne puisse être trouvé, mais le litige est aujourd'hui circonscrit aux loyers de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SAS Réside Etudes Apparthotels, dans ses dernières écritures en date du 29 avril 2022 demande à la cour au visa des articles 9, 15, 16, 31, 122, 145, 385, 700 et 835 du code de procédure civile, 1131, 1134 du code civil (ancien), 1104, 1195, 1218, 1219, 1343-5, 1353, 1719 et 1722 du code civil et L. 321-2 du code du tourisme, de':
au principal
- infirmer l'ordonnance de référé du 8 juillet 2021 en ce qu'elle a:
*déclaré recevable l'intervention volontaire de Madame [Y] et .M. [K] [CE] et Mme [BR] [CE],
*condamné la SAS Réside Etudes Apparthotels à payer au titre des loyers des trimestres 2, 3, et 4 de l'année 2020 et du trimestre 1 de l'année 2021 les provisions suivantes :
M. et Mme [O] lot 1': 4243.72 euros TTC
M. et Mme [O] lot 2 : 5026.39 euros TTC
Mme [Y]: 5181.68 euros TTC
M. et Mme [E]': 3840.86 euros TTC
M. [L]':5524.63 euros TTC
Mme [S]': 5638.81 euros TTC
M. et Mme [X]':4717.60 euros TTC
M. et Mme [C]':5355.65 euros TTC
M. [G]': 3675.85 euros TTC
M. et Mme [P]':3809.02 euros TTC
M. [W]':4462.02 euros TTC
M. [B]':4967.43 euros TTC
M. et Mme [AO]':4059.46 euros TTC
M. [BC]':4990.52 euros TTC
M. [AJ]': 4949.99 euros TTC
M. [DB]': 4921.67 euros TTC
M. et Mme [CK]': 6375.36 euros TTC
M. et Mme [CE]': 5241.86 euros TTC
M. et Mme [ZW]': 5385.08 'euros TTC
M. [BV] et Mme [J]': 4630.84 euros TTC
Mme [BX]': 5068.16 euros TTC
M. [BM]': 5500.52 euros TTC
M. et Mme [BD]': 3841.14 euros TTC
M. [ZY]-[R] et Mme [ZC]': 5393.51 euros TTC
Mme [ZI]': 5100,38 euros TTC
M. et Mme [ZO]': 4795.40 euros TTC.
*rejeté la demande de délais de paiement de la SAS Réside Etudes Apparthotels,
*ordonné à la SAS Réside Etudes Apparthotels de communiquer aux demandeurs':
- les comptes d'exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question de 2015 à 2020 compris,
- les bilans de la résidence TouIouse Occitania. précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs des 5 dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ;
dans un délai de 1 mois suivant l'ordonnance à intervenir et à défaut sou astreinte provisoire de 200 euros TTC par document et par jour de retard,
- condamné la SAS Réside Etudes Apparthotels à payer aux demandeurs la somme de 6250 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Réside Etudes Apparthotels aux entiers dépens.
Et statuant à nouveau,
A) sur l'irrecevabilité des demandes des bailleurs':
- déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes en l'absence de droit d'agir,
B) sur la demande de condamnation au titre d'arriérés':
A titre principal,
- juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande des bailleurs de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l'existence de contestations sérieuses tenant :
* aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux ;
* à la destruction partielle des lieux loués conformément à l'article 1722 du code civil et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs ;
* à l'exigence de bonne foi';
* aux paiements partiels intervenus en octobre 2021 au titre de l'année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40'% des créances revendiquées ;
* à la reprise à 100'% à compter du 1er janvier 2022,
- renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation.
A titre subsidiaire,
- ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un délai de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir ;
C) sur la demande de communication, sous astreinte, de l'assurance multirisque professionnelle contenant potentiellement une garantie perte d'exploitation,
- débouter les bailleurs de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;
D) sur la demande de communication sous astreinte des comptes d'exploitation et bilans annuels des résidences :
- débouter les bailleurs de leur demande de communication de pièces sous astreinte.
En tout état de cause,
- déclarer les bailleurs mal fondés en leur appel incident.
En conséquence,
- débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner chacun des intimés à payer à la SAS Réside Etudes Apparthotels la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner les intimés aux entiers dépens.
Les intimés, dans leurs dernières écritures en date du 6 mai 2022 portant appel incident, demandent à la cour au visa des articles 1104 du code civil, 9, 145, 489 et 514 et suivants, 700, 835, du code de procédure civile, L 321-2 du code du tourisme, L 131-1 et suivants et R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :
Au principal':
- confirmer l'ordonnance du juge des référés du 8 juillet 2021 en ce qu'elle a :
*rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SAS Réside Etudes Apparthotels ;
*déclaré recevables les interventions volontaires de Madame [Y] et de Monsieur [K] [CE] ;
*dit parfaits, les désistements des consorts [DK], et de M.[CJ] et Mme [ZX] ;
*rejeté la demande de délais de paiement de la SAS Réside Etudes Apparthotels ;
*ordonné à la SAS Réside Etudes Apparthotels de communiquer aux demandeurs :
- les comptes d'exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question de 2015 à 2020 compris,
- les bilans de la résidence Toulouse Occitania, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs des 5 dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
*condamné la SAS Réside Etudes Apparthotels aux entiers dépens.
- Infirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 juillet 2021 en ce qu'elle a :
*limité la condamnation de la SAS Réside Etudes Apparthotels à verser une provision d'un montant correspondant à 70% des loyers TTC impayés sur la période du 2ème trimestre 2020 jusqu'au 1er trimestre 2021,
*débouté les demandeurs de leur demande de communication du contrat d'assurance multirisque professionnelle souscrite incluant potentiellement une garantie perte d'exploitation ainsi que la preuve de son activation auprès de la compagnie d'assurance ;
*limité le montant de l'astreinte à un montant de 200 € par jour de retard et par document, un mois suivant la signification de l'ordonnance, au lieu du montant de 1000 € par jour de retard et par document dès la date de l'ordonnance,
*limité la condamnation de la SAS Réside Etudes Apparthotels sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à un montant de 250 € par demandeur de première instance, en lieu et place des 500 € par demandeur réclamé.
Et statuant à nouveau':
- constater que l'obligation pour la SAS Réside Etudes Apparthotels de payer l'intégralité des loyers exigibles depuis le 2ème trimestre 2020 n'est pas sérieusement contestable ;
- condamner par provision la SAS Réside Etudes Apparthotels à payer les sommes de :
*19 815,44 euros à Monsieur [AY] [O] et Madame [CD] [O]
*11 076,16 euros à Madame [AZ] [Y]
*8210,08 euros à Monsieur [ZK] [E] et Madame [N] [E],
*11 167,97 euros à Monsieur [YH] [L]
*12 053,21 euros à Madame [CX] [S]
*10 084,16 euros à Monsieur [AA] [BH] [X]
*11 448,04 euros à Monsieur [ZE] [C] et Madame [V] [CN] [C]
*7857,36 euros à Monsieur [AV] [G]
*8142,01 euros à Monsieur [DM] [P] et Madame [CO] [P]
*9537,85 euros à Monsieur [T] [W]
*10 618,20 euros à Monsieur [BA] [B]
*8677,36 euros à Monsieur [BS] [AO] et Madame [A] [AO]
*10 667,54 euros à Monsieur [M] [BC]
*10 580,91euros à Monsieur [DL] [AJ]
*10 520,37 euros à Monsieur [CF] [DB]
*13 627,73 euros à Monsieur [ZZ] [CK] et Madame [DH] [CK]
*11 204,80 euros à Monsieur [K] [CE] et à Madame [BR] [CE]
*11 510,94 euros à Monsieur [Z] [CW] [ZW] et Madame [AL] [AE] [ZW]
* 9898,70 euros à Monsieur [BL] [BV] et Madame [BI] [J]
*10 833,52 euros à Madame [AR] [BX]
*11 757,71euros à Monsieur [D] [BM]
*8210,68 euros à Monsieur [BW] [BD] et Madame [ZM] [BD]
*11 528,96 euros à Monsieur [AH] [ZY] [R]
*10 902,39 euros à Madame [AK] [ZI]
*10 250,47 euros à Monsieur [DG] [ZO] et Madame [F] [ZO]
au titre des échéances de loyer (TTC) impayées allant du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021.
- ordonner à la SAS Réside Etudes Apparthotels de communiquer aux intimés et appelants incidents :
*les comptes d'exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question de 2015 à 2021 compris,
*les bilans de la résidence Toulouse Occitania, précisant les taux de remplissage mensuels, les évènements significatifs des 5 dernières années (de 2015 à 2021 compris) ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
et ce, sous astreinte de 1.000 € par document et par jour de retard, à compter de la publication de l'ordonnance à intervenir ;
- se réserver la liquidation de cette astreinte ;
- condamner la SAS Réside Etudes Apparthotels à verser la somme de 500 € à chacun des intimés et appelants incidents sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile relativement à la présente procédure d'appel,
- condamner la SAS Réside Etudes Apparthotels à verser la somme de 500 € à chacun des intimés et appelants incidents sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile relativement à la première instance,
- condamner la SAS Réside Etudes Apparthotels aux entiers dépens de la procédure d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2022.
MOTIVATION
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
Sur la recevabilité des demandes des bailleurs
Le juge a dans sa décision contestée «'dit parfait le désistement d'instance de Monsieur et Madame [DK] d'une part et de Mme [ZX] et M. [CJ] d'autre part, accepté par le défendeur'» et ils n'apparaissent pas dans la liste des intimés de sorte que la demande de l'appelante sollicitant l'irrecevabilité de leur demande pour défaut d'intérêt à agir pour avoir accepté le protocole d'accord du 4 décembre 2020, se trouve sans objet.
La SAS Réside Etudes Apparthotels soutient l'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir des demandeurs tiers non signataires d'un bail commercial tels que':
- les conjoints des bailleurs dont il n'est pas justifié qu'ils sont communs en biens (M.[C], Mme [J], Mme [ZC] et Mme [BX]),
- les demandeurs qui ne produisent pas leur bail ni aucun document permettant d'identifier leur lot';
- les bailleurs qui n'ont pas établi de facture de la dette de loyer,
- les bailleurs qui ne justifient pas de leur qualité actuelle.
Les intimés relèvent que l'ensemble des baux ont été produits, que la locataire est forcément en possession de tous les baux puisqu'elle est partie aux contrats, que c'est elle qui envoie un 'avis de paiement' à chaque bailleur et à chaque échéance et qu'elle a su individualiser les lots lorsqu'elle a envoyé son récapitulatif des loyers de 2020 en janvier 2021. Par ailleurs, chaque demandeur est titulaire du droit d'agir ou représente le dit titulaire et la locataire ne justifie d'aucun grief.
Il appartient à celui qui se prétend titulaire d'un droit d'en justifier.
Or, il est produit le bail concernant Mme [CN] [V] épouse [C], de sorte que la demande de M. et Mme [C] est recevable. Il en est de même de Mme [CP] [AR] et de MM. [BV] et [ZY] demandeurs à l'action et titulaires des baux, Mme [J] et Mme [ZC] apparaissant comme étant leur épouse respective.
Leur demande sont donc recevables.
Par ailleurs la SAS Réside Etudes Apparthotels qui a dans son dispositif sollicité a l'infirmation de la décision ayant déclaré recevable l'intervention volontaire de Madame [Y] et M. [K] [CE] et Mme [BR] [CE], n'a formulé aucune prétention subséquente, de sorte que la cour ne s'estime pas saisie.
Sur la demande de provision
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SAS Réside Etudes Apparthotels soutient l'existence de contestations sérieuses en ce que, tout d'abord, le décompte des arriérés locatifs produits par les bailleurs ne sont pas vérifiables en l'absence de rapprochement entre les baux et les loyers à compter du 2ème trimestre 2020 et que les bailleurs ont obtenus 40'% des loyers depuis mai 2021.
Mais surtout, elle invoque des contestations sérieuses résultant de':
- l'existence de « circonstances exceptionnelles graves » telles que visées aux baux commerciaux, liée à l'épidémie de Covid-19 (fermetures administratives et restrictions de déplacement réduisant le taux d'occupation et donc le chiffre d'affaires)'; une telle clause protège l'exploitation de la résidence et non pas le seul bâtiment'; or le taux d'occupation a chuté de 79,54'% en 2019 à 51,52'% en 2020 pour être de 66,22'% en 2021'; elle précise qu'elle exploite une résidence de tourisme d'affaires et non pas une résidence de tourisme de loisirs';
- la destruction ou la disparition partielle des lieux loués, conformément à l'article 1722 du code civil, qui légitime l'exception d'inexécution de l'article 1219 du code civil, considérant d'une part, la disparition de la clientèle qui ne se limite pas à la seule période des confinements (6 mois) au vu des perturbations postérieures qui ont affecté les commerces et notamment le taux d'occupation de la résidence concernée affectée à un tourisme d'affaires, et d'autre part, la perte temporaire de l'usage des locaux qui ont dû être fermés en application de mesures administratives,
- l'exigence de bonne foi et de loyauté des parties dans l'exécution du contrat en ce que les bailleurs ont toujours refusé la re-négociation des baux en vue de faire face aux difficultés économiques engendrées par la situation de pandémie, alors qu'elle proposait une répartition des risques 70/30 soit une renonciation à 30'% des loyers de 2020 et 2021 (lettre circulaire du 23 septembre 2021) que le bail autorise aux termes de la clause des circonstances exceptionnelles (sachant que 53'% des bailleurs ont accepté cette négociation et que les Bailleurs ont bénéficié du versement de 40 % de leur loyer contractuel sur la période courue du 11 mai 2021 au 31 décembre 2021 avec reprise des paiements à 100'% au 1er trimestre 2022).
Dans ces conditions, l'impossibilité de sous-louer les appartements constitue une impossibilité d'exploitation des lieux loués dans des conditions normales et autorise l'exonération du paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 et une réduction des loyers jusqu'au 31 décembre 2021, a minima, pendant les périodes de confinement du 15 mars au 11 mai 2020 puis à partir du 29 octobre 2020 et jusqu'au 15 décembre 2020 puis de nouveau du 19 mars 2021 au 19 mai 2021.
Les intimés répliquent que l'appelante elle-même reconnaît que le taux de remplissage a été de 50'% en 2020 mais que pourtant elle n'a plus versé de loyer depuis le 1er avril 2020 (reprise partielle en octobre 2021 et reprise totale avril 2022), la clause du bail ne peut justifier la suspension des loyers pendant 2 ans à défaut de preuve que les 3 conditions cumulatives d'application sont réunies et encore individuellement pour chaque logement'; l'article 1719 du code civil ne crée pas une obligation pour le bailleur de garantir la chalandise des lieux loués et ne peut donc être responsable de circonstances économiques extérieures et la théorie de l'imprévision de l'article 1195 du code civil est inapplicable'; de sorte qu'il n'est pas justifié de contestations sérieuses.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a fait droit pour partie à cette argumentation. Il convient toutefois d'ajouter que':
- les mesures administratives de fermeture des établissements publics prises à compter de mars 2020 pour lutter contre la pandémie de Covid 19 ont à l'évidence eu d'importantes répercussions sur les activités des résidences de tourisme,
- dès lors que le preneur a été empêché d'exercer son activité dans les lieux loués en raison de mesures administratives totalement étrangères aux parties, il est justifié de la perte partielle de la chose louée justifiant l'impayé locatif mais également l'exonération du bailleur durant cette période, de son obligation de jouissance paisible des locaux loués qu'il doit à son locataire,
- mais, en dehors de ces périodes de fermeture, la locataire est tenue à son obligation principale de paiement des loyers en contrepartie de la disposition de la chose louée';
- l'appréciation des circonstances exceptionnellement graves au sens du contrat, voire de circonstances susceptibles de justifier d'une exception d'inexécution face aux obligations du bailleur (défaut de délivrance des lieux loués, de la destruction de la chose louée) voire l'exigence de bonne foi, relèvent manifestement des pouvoirs du seul juge du fond,
- de sorte que, l'exception d'inexécution soutenue par le locataire ne constitue pas une contestation sérieuse de son obligation au paiement du loyer convenu.
Les mesures de confinement et de fermetures administratives ont été décrétées pour les périodes courant du 15 mars au 2 juin 2020 soit 78 jours (arrêté du 14 mars 2020 modifié du 15 mars) puis du 1er novembre au 14 décembre 2020 soit 44 jours (article 41 du décret du 29 octobre 2020). En revanche le 3ème confinement du 19 mars au 19 mai 2021 visé par le décret du 19 mars 2021 (modifiant le décret du 29 octobre 2020) ne concernait pas le département de la Haute Garonne s'agissant d'un confinement territorialisé.
Ainsi, la fermeture administrative au public des établissements de tourisme tels que celui exploité par la SAS Réside Etudes Apparthotels Occitanie n'a été effective que pendant 122 jours en 2020 soit 33,42'% de l'année. En conséquence, la provision du loyer incontestablement dû en 2020 s'élève à 66,58'%.
En l'absence d'accord des bailleurs sur une réduction de loyer à compter du 1er janvier 2021, la locataire les doit donc dans leur intégralité pour l'année 2021.
Il est produit un tableau récapitulatif des loyers dûs depuis le second trimestre 2020 jusqu'au quatrième trimestre 2021 pour chaque bailleur déduction faite des paiements opérés par la SAS Réside Etudes Apparthotels en 2021. Ce tableau récapitulatif n'est pas contesté utilement par la locataire de sorte qu'il sera retenu sauf à déduire 33,42'% des loyers dûs aux trimestres 2, 3 et 4 de l'année 2020.
Sur la demande de délais de paiement
La SAS Réside Etudes Apparthotels sollicite subsidiairement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil le report de 24 mois à compter de l'arrêt à venir du paiement des loyers échus à partir du 2ème trimestre 2020.
Les intimés s'y opposent considérant les délais de fait que l'appelante s'est octroyée dès lors qu'elle n'a pas exécuté la décision de première instance et considérant la situation des bailleurs particuliers pour qui les loyers constituent un complément de revenus et alors que l'appelante ne démontre pas ses difficultés financières.
Considérant la surface financière de la Sasu Réside Etudes Apparthotels qui précise exploiter 52 résidences hôtelières sur l'ensemble du territoire par rapport à des bailleurs personnes physiques et considérant le montant très limité des provisions accordées par rapport au chiffre d'affaire réalisé, les conditions d'octroi d'un délai de grâce ne sont pas rapportées. La décision sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte
Les intimés sollicitent l'infirmation de la décision qui a rejeté leur demande de communication du contrat d'assurance et la SAS Réside Etudes Apparthotels soutient qu'elle y a fait droit par courriel du 13 août 2021 en exécution de l'ordonnance de référé. Mais, les intimés n'ayant formulé aucune prétention de ce chef dans leur dispositif se contentant de solliciter l'infirmation de la décision, la cour n'en est pas saisie.
La SAS Réside Etudes Apparthotels s'oppose à la demande de communication de pièces complémentaires considérant qu'elle a communiqué les comptes d'exploitation des années 2017 à 2021, la synthèse du compte de résultat permettant de vérifier le taux d'occupation et le revenu par chambre en 2019 et 2020, le résultat d'exploitation en 2020 et 2021 et les bilans des années 2015 à 2020 alors que l'article L321-2 du code du tourisme ne prévoit que la communication «'à l'ensemble des propriétaires d'un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.»
Les intimés répliquent que la veille de la clôture des débats devant la cour, la SAS Réside Etudes Apparthotels a produit des pièces comptables mais qui apparaissent insuffisantes en l'absence des bilans depuis 2015 et des comptes d'exploitation visant notamment les abandons de loyers, les taux d'occupation mois par mois (considérant les périodes de fermeture) et, les charges de la résidence.
L'article L 321-2' du code de tourisme dispose que l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires le bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
La SAS Réside Etudes Apparthotels soutient avoir répondu à la demande. Elle produit':
- l'attestation du directeur général adjoint du 14 décembre 2020 concernant le chiffre d'affaires des années 2019 et 2020,
- un état des recettes et charges de la résidence établi en juillet 2021 sur feuille volante,
- son courriel du 13 août 2021 où elle indique communiquer outre le justificatif de l'assurance, «'le compte d'exploitation détaillé de la résidence et le bilan'»,
- l'attestation de son directeur général en date du 15 septembre 2021 faisant état des chiffres d'affaires mensuels de janvier à août 2019 et 2021,
- un extrait des 'Activités 2020 et perspectives' concernant l'ensemble des établissements Réside Etudes Apparthotels et filiales,
- un état des événements significatifs connus dans la résidence de 2015 à 2021 établi sur feuille volante sans signature,
- les propositions des 16 octobre, 4 décembre 2020 et 23 septembre 2021 pour le paiement partiel des loyers, la dernière proposant 70'% du montant des loyers 2020 et 2021.
Il en résulte que ces productions dont certaines établies sur feuille volante sans aucune datation ni identification possible, ne répondent pas aux exigences légales de l'article L 321-2 du code de tourisme et sans qu'il y ait lieu d'exiger des pièces portant d'autres signatures que celle du comptable qui les a dressées, il convient d'ordonner la communication à l'ensemble des copropriétaires entre les mains de leur conseil en un envoi unique et'pour chaque année de 2015 à 2021:
- un bilan de l'année précisant les taux de remplissage de la résidence,
- les événements significatifs de l'année écoulée,
- le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,
dans un délai d'un mois à compter de la présente décision sous astreinte de 1000€ par jour de retard pendant trois mois.
Il n'y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte qui relèvera de la compétence du juge de l'exécution.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 juillet 2021 en ce qu'elle a :
* déclaré recevables les interventions volontaires de Mme [Y] et de M.et Mme [K] [CE],
*dit parfaits les désistements des consorts [DK], et de M. [CJ] et Mme [ZX],
*rejeté la demande de délais de paiement de la SAS Réside Etudes Apparthotels,
*débouté les demandeurs de leur demande de communication du contrat d'assurance multirisque professionnelle,
*condamné la SAS Réside Etudes Appathotels au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance.
L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :
- Déclare sans objet la demande d'irrecevabilité des demandes de Mme [DK], de Mme [ZX] et de M. [CJ].
- Déclare recevable la demande de M. et Mme [C], M.et Mme [BV], M. et Mme [ZY] et Mme [CP].
- Condamne la SAS Réside Etudes Apparthotels à payer à titre de provision sur les loyers (TTC) impayés du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 les sommes suivantes':
*19 815,44 euros à Monsieur [AY] [O] et Madame [CD] [O]
*11 076,16 euros à Madame [AZ] [Y]
*8210,08euros à Monsieur [ZK] [E] et Madame [N] [E],
*11 167,97 euros à Monsieur [YH] [L]
*12 053,21 euros à Madame [CX] [S]
*10 084,16 euros à Monsieur [AA] [BH] [X]
*11 448,04 euros à Monsieur [ZE] [C] et Madame [V] [CN] [C]
*7857,36 euros à Monsieur [AV] [G]
*8142,01 euros à Monsieur [DM] [P] et Madame [CO] [P]
*9537,85 euros à Monsieur [T] [W]
*10 618,20 euros à Monsieur [BA] [B]
*8677,36 euros à Monsieur [BS] [AO] et Madame [A] [AO]
*10 667,54 euros à Monsieur [M] [BC]
*10 580,91euros à Monsieur [DL] [AJ]
*10 520,37 euros à Monsieur [CF] [DB]
*13 627,73 euros à Monsieur [ZZ] [CK] et Madame [DH] [CK]
*11 204,80 euros à Monsieur [K] [CE] et à Madame [BR] [CE]
*11 510,94 euros à Monsieur [Z] [CW] [ZW] et Madame [AL] [AE] [ZW]
* 9898,70 euros à Monsieur [BL] [BV] et Madame [BI] [J]
*10 833,52 euros à Madame [AR] [BX]
*11 757,71euros à Monsieur [D] [BM]
*8210,68 euros à Monsieur [BW] [BD] et Madame [ZM] [BD]
*11 528,96 euros à Monsieur [AH] [ZY] [R]
*10 902,39 euros à Madame [AK] [ZI]
*10 250,47 euros à Monsieur [DG] [ZO] et Madame [F] [ZO].
- Dit qu'il convient de déduire pour chaque bailleur le montant correspondant à 33,42'% des loyers dûs aux trimestres 2, 3 et 4 de l'année 2020.
- Condamne la SAS Réside Etudes Apparthotels à produire à l'ensemble des copropriétaires entre les mains de leur conseil en un envoi unique et'pour chaque année de 2015 à 2021 les documents suivants :
- un bilan de l'année précisant les taux de remplissage de la résidence,
- les événements significatifs de l'année écoulée,
- le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,
dans un délai d'un mois à compter de la présente décision sous astreinte de 1000€ par jour de retard pendant trois mois.
- Déboute les intimés de leur demande visant à ce que la cour se réserve le contentieux de la liquidation d'astreinte.
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS Réside Etudes Apparthotels à payer à chaque bailleur intimé la somme de 400€.
- Condamne la SAS Réside Etudes Apparthotels aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
I. ANGERC. BENEIX-BACHER
