15/06/2022
ARRÊT N°229
N° RG 19/01457 - N° Portalis DBVI-V-B7D-M36Z
VS - AC
Décision déférée du 05 Février 2018 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 11/04327
Monsieur [Z]
[F] [K]
SARL AZZURHA
C/
SARL JALMENCE
SCI SCI MECHENEF
confirmation
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU QUINZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Maître [F] [K] membre de la SELARL [K] ET ASSOCIES, Mandataires Judiciaires, agissant ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL AZZURHA
[Adresse 1]
31000 TOULOUSE
Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
Assisté par Me Alain CASAMIAN, avocat au barreau de TOULOUSE
SARL AZZURHA en liquidation judiciaire, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
31000 TOULOUSE
Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
Assistée par Me Alain CASAMIAN, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
SCI MECHENEF prise en la personne de son représentant légal ou statutaire domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
31000 TOULOUSE
Représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargée du rapport P.BALISTA, conseiller, . Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
P. BALISTA, conseiller
F. PENAVAYRE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Le 1er janvier 2006, un local commercial (boutique, arrière boutique et réserve) situé à Toulouse, [Adresse 3], a été donné à bail par la société SCI Mechenef à la société Jalmence.
Le 27 novembre 2009, la société Jalmence a cédé à la société Azzurha son droit au bail. Dans l'acte de cession, le propriétaire des locaux, la société Mechenef, a agréé cette cession sous la condition que soit établi un nouveau bail avec la société Azzurha.
Par acte du 27 novembre 2009, a donc été conclu un bail entre la société Mechenef et la société Azzurha, portant sur lesdits locaux pour une durée de 9 ans à compter du 15 décembre 2009, afin que la société Azzurha y exploite un commerce de vêtements et ce moyennant un loyer annuel de 72.000 € HT payable en quatre versements de 18 000 € chacun.
Un différend est né entre les parties concernant le prix du loyer, la société locataire considérant qu'il ne correspondait pas à la valeur locative des locaux, en contradiction avec les dispositions du bail commercial mentionnant que le loyer correspondait à la valeur locative.
La société Azzurha a interrompu le paiement des loyers et saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse d'une demande en désignation d'expert pour déterminer la valeur locative des locaux, lequel juge l'a déboutée de sa demande par ordonnance du 16 décembre 2011.
Par acte du 30 septembre 2011, la société Mechenef avait fait signifier à la société Azzurha un commandement de payer visant la clause résolutoire et en vue du paiement de la somme principale de 36.812,12 € représentant des loyers et charges impayés.
Par acte d'huissier du 26 octobre 2011, la société Azzurha a assigné la société Mechenef devant le tribunal de grande instance de Toulouse en annulation du commandement de payer.
Par ordonnance du 28 juin 2012, non critiquée par voie d'appel, le juge de la mise en état a condamné la société Azzurha à payer à la société Mechenef la somme de 21.120 € à titre de provision et rejeté la demande d'expertise puisque des questions préalables de fond devaient être tranchées et a également rejeté la demande de production de pièces.
Par jugement du 12 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
ordonné une mesure d'expertise afin de rechercher tous les éléments nécessaires à la détermination de la valeur locative,
renvoyé l'affaire à la mise en état du jeudi 22 mai 2014 pour vérification du dépôt du rapport,
enjoint à la société Azzurha de conclure 4 jours au moins avant cette date, si le rapport a bien été déposé,
réservé le surplus des demandes ainsi que les dépens.
La société Mechenef a interjeté appel du jugement du 12 novembre 2013.
Par jugement du 25 mars 2014, le tribunal de commerce de Toulouse a placé la société Azzurha en liquidation judiciaire, et nommé [F] [K] en qualité de mandataire liquidateur.
Par arrêt du 24 septembre 2014, la Cour d'appel de Toulouse a, sur la requête en omission de statuer présentée par la société Mechenef, dit que le jugement du 12 novembre 2013 était affecté d'une omission matérielle qu'il convenait de réparer en ajoutant une mention en tête du dispositif : « juge que l'adéquation entre le loyer et la valeur locative du fonds est entrée dans le champ contractuel, l'érigeant en condition du contrat liant les parties ».
Par arrêt du 10 juin 2015, la cour d'appel de Toulouse a :
dit n'y avoir lieu à annuler le commandement de payer du 30 septembre 2011,
dit n'y avoir lieu à annuler le contrat de bail du 27 novembre 2009,
jugé que l'adéquation entre le loyer et la valeur locative du fonds était entrée dans le champ contractuel, l'érigeant en condition du contrat liant les parties,
confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 12 novembre 2013, complété par l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 24 septembre 2014,
y ajoutant, a débouté la société Mechenef ainsi que la société Azzurha et [F] [K], ès qualités, de leurs demandes d'application de l'article 700 du CPC
dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ce même arrêt indiquait qu'au vu des conclusions à venir de l'expert judiciaire commis par le premier juge et des écritures des parties en lecture du rapport, le tribunal de grande instance aurait à fixer le montant du loyer.
L'expert a déposé son rapport le 19 juillet 2016, retenant que la valeur locative annuelle des locaux loués était de 31.500€ par an, et une créance en faveur du preneur de 16.101,20€.
Par ordonnance du 23 mars 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction à cette procédure de la procédure née de l'acte du 14 janvier 2014 par lequel la société Azzurha a assigné la société Jalmence devant le tribunal de grande instance de Toulouse, en annulation de la cession de bail du 27 novembre 2009.
Par jugement du 5 février 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
fixé la valeur locative à la somme de 31.500 € HT par an,
dit que le trop perçu par la société Mechenef était de 16.101,20 € et l'a condamnée à verser cette somme à [F] [K] es-qualités,
débouté [F] [K] es-qualités et la société Azzurha des demandes de dommages et intérêts dirigées contre la société Mechenef et la société Jalmence et in solidum contre ces deux sociétés,
débouté la société Jalmence de sa demande au titre du caractère abusif de la procédure,
dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile (cpc),
dit que chacune des parties conserverait ses dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du cpc.
Par déclaration en date du 26 mars 2019, la société Azzurha et [F] [K] es-qualités ont relevé appel de ce jugement. L'appel porte sur les chefs du jugement qui ont :
dit que le trop perçu par la société Mechenef est de 16.101,20€ et l'a condamnée à verser cette somme à [F] [K] es-qualités,
débouté [F] [K] es-qualités et la société Azzurha des demandes de dommages et intérêts dirigées contre la société Mechenef et la société Jalmence et in solidum contre ces deux sociétés,
dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
dit que chacune des parties conservera ses dépens.
Le 24 septembre 2019, la société Mechenef a notifié des conclusions d'appel incident.
Par conclusions notifiées le 13 novembre 2019, la société Azzurha et [F] [K] es-qualités ont indiqué se désister de leur appel à l'égard de la société Jalmence.
Par ordonnance du 5 décembre 2019, le conseiller de la mise en état a donné acte à [F] [K] es-qualités de ce qu'il se désistait purement et simplement de l'instance qu'il avait engagée devant la cour d'appel de Toulouse vis à vis de la société Jalmence, lui donnant acte de ce que la procédure se poursuivait entre lui-même et les autres intimés.
Par requête du 17 avril 2020, la société Azzurha et [F] [K] es-qualités ont demandé au conseiller de la mise en état d'enjoindre à la société Mechenef d'avoir à communiquer sous quinzaine et au besoin sous astreinte :
le contrat de bail entre la société Mechenef et la société Jalmence,
toutes pièces comptables (notamment les bilans et comptes de résultat adressés à l'administration fiscale-les liasses fiscales) justifiant de la perception par la société Mechenef du loyer versé par la société Jalmence, de la prise de possession jusqu'au départ effectif, ainsi que du versement par cette dernière d'un droit au bail.
Par ordonnance en date du 18 février 2020, le conseiller de la mise en état a :
rejeté la demande de communication de pièces présentée par [F] [K] es-qualités,
condamné [F] [K] es-qualités à payer à la société Mechenef la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
l'a condamnée aux dépens de l'incident,
fixé l'affaire à l'audience collégiale du mardi 15 février 2022 à 14 heures, et dit que la clôture interviendra le 24 janvier 2022.
La clôture est intervenue le 24 janvier 2022.
Prétentions et moyens des parties :
Vu les conclusions n°3 notifiées le 17 janvier 2020 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société Azzurha et [F] [K] es-qualités demandant de :
condamner la société Mechenef à verser au mandataire liquidateur la somme de 19.689,20 € au titre des loyers indûment versés par la société Azzurha,
dire et juger que la société Mechenef a engagé sa responsabilité extra-contractuelle,
condamner la société Mechenef à verser au mandataire liquidateur la somme de 135.039,95 € à titre de dommages et intérêts,
dire et juger qu'en vertu de l'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse du 10 juin 2015 qui a acquis l'autorité de la chose jugée, la créance de la société Mechenef contre la société Azzurha est éteinte,
dire et juger en tout état de cause que la société Mechenef ne rapporte la preuve du bien fondé de sa créance,
dire et juger en conséquence que la demande de la société Mechenef tendant à voir fixée telle somme au passif de la société Azzurha doit être rejetée,
rejeter toutes autres demandes de la société Mechenef contre la société Azzurha,
condamner la société Mechenef à la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en appel,
condamner la société Mechenef aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de Me Casamian avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance,
condamner la société Jalmence aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me Dessart avocat, en application de l'article 699 du code procédure civile, pour la procédure d'appel.
Vu les conclusions notifiées le 24 septembre 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société Mechenef demandant de :
confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a débouté la société Azzurha de sa demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Mechenef ;
réformer le jugement dont appel, en ce qu'il a 'xé la valeur locative à la somme de 31.500 € par an.
ce faisant, à titre principal,
'xer la valeur locative à la somme de 72.000 € HT par an ;
en conséquence, 'xer au passif de la société Azzurha, une créance locative d'un montant de 200.602,57 €
à titre subsidiaire,
'xer la valeur locative a la somme de 42.000 € HT par an ;
en conséquence, 'xer au passif de la société Azzurha, une créance locative d'un montant de 46.928,54 €.
à titre infiniment subsidiaire,
'xer la valeur locative à la somme de 31.500 € HT par an ;
en conséquence, dire et juger que le trop perçu s'élève à la somme de 12.493,49 € ;
en tout état de cause, condamner la société Azzurha représentée par [F] [K], en sa qualité de mandataire liquidateur, au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Motifs de la décision :
A titre liminaire, il convient de préciser trois points :
d'une part, les parties ont convenu à l'audience que la présence de [D] [I] dans la composition de la cour d'appel ne posait aucune difficulté en termes d'impartialité en dépit de son intervention comme juge de la mise en état en première instance pour enjoindre à une partie de conclure en 2014.
D'autre part, par ordonnance du 5 décembre 2019, le magistrat chargé de la mise en état en appel a donné acte du désistement pur et simple d'[F] [K] es qualites et de la sarl Azzurha à l'encontre de la Sarl Jalmence et a condamné [F] [K] es qualites et la sarl Azzurha aux dépens afférents à la mise en cause de la Sarl Jalmence.
Les parties appelantes ne peuvent donc solliciter la condamnation de la Sarl Jalmence aux dépens d'appel dans leurs dernières conclusions du 17 janvier 2020. cetet demande est irrecevable.
Enfin, la cour d'appel n'est tenue de répondre qu'aux prétentions formulées dans le dispositif des conclusions des parties en application de l'article 954 du cpc.
L'arrêt de la cour d'appel en date du 10 juin 2015 ayant définitivement dit que le loyer fixé à la valeur locative était entré dans le champ contractuel, les demandes formées par les parties dépendant pour l'essentiel du prix du loyer renouvelé, il convient d'examiner l'appel incident de la SCI Mechenef sur le prix du loyer avant d'envisager la restitution des sommes trop versées par le preneur ou encore l'action indemnitaire dépendant du caractère excessif du prix du loyer initial.
-sur la fixation du loyer renouvelé :
La SCI Mechenef critique la valeur annuelle des locaux fixée par l'expert judiciaire à 31.500 euros HT et demande que la cour retienne un montant de 6.000 euros HT mensuel en insistant sur la situation des locaux « en placement N° 1 Prime » selon l'expert, sur l'état des locaux qui sont conformes à leur destination et présentent un bon état d'entretien et sur l'exercice de l'exploitation du fonds par la société Azzurha dans le cadre d'une franchise consentie par l'enseigne « 7 Camicie » qui serait d'une forte attractivité pour le chaland. Elle critique enfin les références choisies par l'expert judiciaire comme ne correspondant pas à l'activité de vente de vêtements.
[F] [K] es qualites et la société Azzurha demandent de retenir le loyer estimé par l'expert judiciaire en relevant le peu de sérieux des moyens proposés par la bailleresse qui ne produit aucune pièce à l'appui de ses critiques.
Après examen des pièces produites, la cour constate que la société Azzurha a fait procéder à un constat d'huissier le 12 décembre 2012 qui relève la vétusté des locaux correspondant à un bâtiment ancien avec un état des réserves vétuste et peu adapté pour stocker des vêtements à la suite de traces de dégâts des eaux et des fermetures peu sécuritaires. L'expert judiciaire avait noté dans son rapport un bon état d'entretien à l'exception de la réserve sur cour qui était vétuste.
Sur les références retenues, l'expert judiciaire dans son rapport a exposé pourquoi il en retenait 3 dans le voisinage et notamment celle de « Play Life » , [Adresse 4], qui exerce l'activité de prêt à porter qui est proche de celle de la société Azzurha.
Enfin, il a tenu compte de la franchise « 7 Camicie », enseigne italienne de prêt à porter masculin créé en 1993 qui, a l'époque, disposait de 12 magasins en France et 130 points de vente dans le monde et n'avait pas la notoriété des grandes enseignes internationales pour la qualifier d'enseigne d'appel.
A défaut de critiques justifiées de l'expertise judiciaire par la SCI Mechenef, la cour d'appel confirme le jugement en ce qu'il a retenu le montant du loyer fixé par l'expert judiciaire à 31.500 euros HT/HC/an. La SCI Mechenef sera déboutée de ce chef de demande.
-sur la demande de restitution des loyers indûment versés à la société Mechenef par la société Azzurha :
[F] [K] es qualités et la société Azzurha demandent le versement de la somme de 19.689,20 euros au titre du trop versé au bailleur alors que le tribunal judiciaire a limité ce montant à la somme de 16.101,20 euros tel que l'avait détaillé et retenu l'expert judiciaire.
Sans contester les montants dus par le preneur soit 181.634 euros, [F] [K] es qualites et la société Azzurha considèrent que l'expert judiciaire n'a pas retenu les montants TTC sur les sommes versées soit 180.000 euros majorée de la TVA au taux de 19,60% qui font 201.263, 20 euros. Le différentiel entre les deux sommes correspond à 19.629,20 euros.
La SCI Mechenef rappelle que l'expert judiciaire a déjà tenu compte de la TVA dans les décomptes et estime le trop perçu à 12.493,49 euros en s'appuyant sur l'extrait locataire de son livre comptable.
Si la sarl Azzurha est en liquidation judiciaire depuis le jugement du 25 mars 2014 et si la SCI Mechenef ne produit aucune déclaration de créance au passif de la société Azzurha, [F] [K] es qualites et la société Azzurha, qui l'évoquent, n'en tirent aucune conséquence dès lors qu'ils sollicitent le différentiel des sommes dues entre parties sur toute la période 2011 à 2014.
En dehors des seules difficultés mentionnées, les parties ne remettent pas en cause la période ni la méthode retenues par l'expert judiciaire.
Après examen des pièces produites, la cour retient que le décompte entre parties se limite à 16.101,20 euros comme l'a indiqué l'expert judiciaire, somme due par le bailleur au preneur. Il convient de confirmer le jugement de ce chef.
-sur la demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société Mechenef pour faute délictuelle :
L'arrêt de la cour du 10 juin 2015 a déjà débouté la société Azzurha de sa demande d'annulation du contrat de bail pour dol en précisant qu'aucun dol imputable à la SCI Mechenef ni erreur déterminante de son consentement n'étaient prouvés par la Sarl Azzhura.
La société Azzurha et [F] [K] es qualites ne peuvent solliciter d'indemnisation du chef d'une faute délictuelle du bailleur pour loyer initial excessif à défaut d'établir une telle faute intentionnelle alors que le dol ayant été écarté, les parties ont convenu librement du prix du loyer dès l'origine. La cour d'appel en 2015 n'avait fait que rappeler que le loyer fixé à la valeur locative était entré dans le champ contractuel.
Il convient de confirmer le jugement de ce chef et de débouter les parties appelantes de leurs demandes.
-sur les demandes accessoires :
Eu égard à l'issue du litige en appel, le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles en première instance et les parties partageront par moitié les dépens d'appel et conserveront la charge de leurs frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
-dit irrecevable la demande de condamnation aux dépens d'appel de la société Jalmence
-confirme le jugement
-dit que les parties supporteront chacune pour moitié les dépens en cause d'appel
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier, La présidente,
.
