19/05/2022
ARRÊT N°389/2022
N° RG 21/03521 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OKHR
AM/IA
Décision déférée du 09 Juillet 2021 - Tribunal de proximité de MURET ( 21/000060)
S.SELOSSE
[J] [W]
C/
[M] [C]
[H] [C]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [J] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Julien DEVIERS de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Monsieur [M] [C]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Vanessa BRUNET-DUCOS, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [H] [C]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Vanessa BRUNET-DUCOS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2014, [M] et [H] [C] ont donné à bail à [J] [W] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (31), moyennant un loyer de 500 euros.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 1500 euros au principal a été délivré le 28 décembre 2020, en vain.
Par acte en date du 17 mars 2021, M. et Mme [C] ont fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret statuant en matière de référés pour obtenir, sur le fondement des articles 1134 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :
. le constat de la résiliation du bail,
. l'expulsion de M. [W],
. et sa condamnation au paiement de :
1500€ en principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges (500€) jusqu'à la libération effective des lieux,
200€ à titre de dommages et intérêts,
200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
outre les entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 9 juillet 2021, le juge a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer du 28 décembre 2020, la résiliation de ce fait du contrat de location, la qualité d'occupant sons droit ni titre de M. [J] [W],
- ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants éventuellement présents de son chef dans les lieux de l'appartement sis au [Adresse 1] avec si nécessaire le recours à la force publique,
- ordonné le transport et le dépôt dans le lieux de son choix et aux frais du locataire des meubles laissés sur place ou à défaut dans le garde meuble qu'il plaira aux bailleurs de désigner,
- dit que les modalités d'expulsion seront soumises aux dispositions de l'ordonnance 2021-141 du 10 février 202, laquelle détaille les conditions de la trêve hivernale et les voies de recours ouvertes aux propriétaires,
- condamné M. [J] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du dernier loyer applicable soit la somme de 500€ due chaque mois et ce jusqu'à totale libération des lieux,
- condamné M. [W] au paiement à M. et Mme [C] de la somme de 2000€ somme prise en principal,
- dit que les intérêts de retard au taux légal prévus à l'article 1153 al 1 du code civil assortiront cette condamnation à compter du commandement de payer en date du 28 décembre 2020, soit sur la somme de 1500€,
- rejeté la demande de remboursement de la caution,
- rejeté la demande de dommages intérêts
- condamné M. [W] au versement de la somme de 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- débouté les parties de toute demande ou prétention plus ample ou contraire,
- ordonné l'exécution provisoire provisoire de la présente décision.
Pour se déterminer ainsi, le juge a notamment relevé que :
. le décompte arrêté en juin 2021 présenté par les bailleurs et non contesté présente une dette locative s'élevant à 2000€,
. le locataire a des doléances difficiles à comprendre, faisant valoir des désordres subis au sein de la maison, sans formuler aucune demande de dégrèvement de loyer, mais disant vouloir récupérer sa caution.
Par déclaration en date du 3 août 2021, M. [W] a interjeté appel de l'ordonnance. L'ensemble des chefs de décision sont critiqués à l'exception du rejet de la demande de dommages et intérêts.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [W], dans ses dernières écritures en date du 29 novembre 2021 demande à la cour au visa des articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, de,
- réformer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [W] au paiement de la somme de 2.000€ outre intérêts de retard au taux légal à compter du 28 décembre 2020 sur la somme de 1.500€, au paiement d'une indemnité d'occupation de 500€, à la somme de 200€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de remboursement de la « caution »,
statuant à nouveau,
- dire et juger que la dette locative est composée des loyers non réglés des mois d'avril, mai et juin, soit la somme de 1.500€,
- dire et juger que M. et Mme [C] sont débiteurs, à l'égard de M. [W] de :
* la somme de 600€ au titre du préjudice de jouissance,
* la somme de 500€, au titre de la restitution du dépôt de garantie
- ordonner la compensation des dettes réciproques,
- donner acte, en conséquence, à M. [W] que celui-ci est redevable de la somme de 400 €,
- débouter M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs moyens, fins, et prétentions,
- condamner M. et Mme [C] à payer à M. [W] la somme de 1.800€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
- dire et juger, subsidiairement, que M. [W] n'est pas redevable des frais de procès-verbal de récupération des lieux et d'état des lieux de sortie.
Le locataire fait valoir à titre liminaire qu'il a exposé en première instance les deux dégâts des eaux subis dus à des fuites en toiture en juin 2020 et juin 2021, et que si ses explications ont paru difficiles à comprendre, la diminution du montant de l'indemnité d'occupation ou l'indemnisation du préjudice de jouissance subi est une conséquence directe de ces désordres : la demande d'indemnisation à hauteur de 150 euros par mois durant quatre mois ne constitue donc pas une demande nouvelle.
Sur son préjudice, M. [W] se plaint de désordres importants dus à une toiture fuyarde et de l'absence de travaux utiles et suffisants au regard de l'obligation de délivrance en bon état d'usage et de réparation et de jouissance paisible incombant au bailleur : les travaux de toiture indispensables réalisés en juin 2021sont la preuve que le logement subissait des infiltrations en toiture et que la reprise du placo était bien insuffisante.
Et le préjudice de jouissance attaché au sinistre de juin 2020, réparé en octobre 2020 seulement comme en témoigne sa compagne, est antérieur à la date d'acquisition de la clause résolutoire et rien n'interdit au locataire de faire fixer l'indemnité d'occupation demandée à un montant inférieur à celui du loyer, les nuisances subies justifiant une indemnisation à hauteur de 30 %, soit 150 euros par mois pendant 4 mois.
L'humidité excessive constatée lors de l'état des lieux de sortie réalisé par huissier le 31 août 2021 (un choix des bailleurs qui devra rester à leur charge, comme le procès-verbal de récupération des lieux) est due à des travaux qui n'ont pas traité la cause et à la configuration des lieux, et rien n'établit qu'il n'aérait pas le logement, chauffé avec poêle et chauffages d'appoint, la chaudière en panne n'ayant pas été réparée par les bailleurs qui seront déboutés de leur demande de paiement au titre du dernier entretien non réalisé par ses soins.
En outre, s'il n'a jamais fait obstacle aux travaux, l'échafaudage installé à l'été 2021 restreignait en revanche son accès au logement, même s'il avait déménagé ses meubles et loué un box à compter du 23 juillet 2021, de sorte qu'il ne devra pas d'indemnité d'occupation pour juillet et août, les clés ayant été restituées le 1er septembre.
Il est redevable de 1500 euros et non de 2000 euros pour les loyers de mars à mai, les intérêts au taux légal ne seront pas dus à compter du commandement de payer, et les bailleurs devront lui payer 500 euros au titre du dépôt de garantie à compter du 1er octobre 2021 avec une pénalité de 50 euros pour tout mois de retard commencé, de sorte que sa dette locative s'élève à 400 euros.
M. et Mme [C], dans leurs dernières écritures en date du 30 mars 2022, demandent à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 564 du code de procédure civile, de :
- confirmer l'ordonnance de référé du 09/07/2021 en toutes ses dispositions,
Et ce faisant,
- débouter M. [J] [W] de son appel et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [J] [W] à payer à Mme [H] [C] et M. [M] [C] la somme de 2500 € au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation,
- rejeter la demande de remboursement de caution de M. [W],
- condamner M. [J] [W] au paiement de la somme de 4000 € à Mme [H] [C] et M. [M] [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [J] [W] aux entiers dépens.
Les bailleurs soulignent à titre liminaire que M. [W], parti le 1er septembre 2021, ne sollicite plus que la réformation des condamnations prononcées au titre de la dette locative, de l'indemnité d'occupation et de l'article 700 du code de procédure civile et du rejet de la demande de remboursement de la caution.
Ils confirment par ailleurs que postérieurement à l'audience et au constat d'une dette de 2000 euros, M. [W] a réglé 500 euros le 16 juin 2021 : aucune indemnité d'occupation n'ayant été réglée par la suite, il est redevable de (2000-500+500+500=) 2500 euros.
M. et Mme [C] rappellent que devant le premier juge, le locataire ne demandait que la restitution de sa caution : il ne peut demander en cause d'appel un dégrèvement de loyers pour un prétendu préjudice de jouissance, alors qu'il y avait explicitement renoncé en première instance.
En toute hypothèse, la fuite constatée en juin 2020 a été immédiatement réparée, selon facture acquittée le 22 juin 2020, et comme M. [W] l'a indiqué à son assurance le 15 juin 2020. Et ces travaux étaient suffisants, la fuite de juillet 2021 concernait une autre partie du logement. Il n'établit pas la réalité de l'humidité qu'il allègue et dont il n'avait jamais fait état depuis son entrée dans les lieux en 2014.
S'agissant du désordre de juillet 2021, soit postérieurement à la résiliation du bail constatée à la date du 28 février 2021, un occupant sans droit ni titre ne peut se prévaloir d'un préjudice de jouissance.
M. [W] a été indemnisé par son assureur d'un préjudice mobilier. L'échafaudage n'a été présent devant le logement que durant une semaine. En outre, l'appelant est parti le 23 juillet 2021, il a tardé jusqu'au 1er septembre pour restituer les clés. Et les moisissures sont sans doute dues à l'absence de chauffage et de ventilation, la chaudière ne fonctionnant plus en raison du défaut d'entretien de sa part, ce qui les a contraints à la faire réparer pour la somme de 231,86 euros.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera relevé que M. [W], qui avait relevé appel de ces chefs de décision, ne sollicite plus l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion, et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation de 500 euros, rejoignant ainsi les demandes de confirmation des intimés. Ces dispositions seront en conséquence confirmées.
En revanche, la cour n'a pas à statuer sur la demande de confirmation par Mme et M. [C] d'un chef de décision non frappé d'appel, le rejet de leur demande de dommages et intérêts, en application des articles 542 et 901 du code de procédure civile.
Sur la dette locative
Les parties forment toutes les deux des demandes d'actualisation de la somme due au titre des loyers et indemnité d'occupation impayés, à des dates et pour des montants différents.
M. [W] considère que la somme de 2000 euros retenue par le premier juge comme due au mois de juin 2021, doit être ramenée à 1500 euros compte tenu de son règlement à hauteur de 500 euros le 16 juin 2021.
Mme et M. [C] en conviennent mais entendent voir actualiser cette dette jusqu'à la remise des clés le 1er septembre 2021, en y ajoutant l'indemnité d'occupation due pour les mois de juillet et août 2021.
Ils étayent cette demande par un décompte locatif actualisé au 18 août 2021, incluant le paiement du 16 juin 2021 et les indemnités d'occupation dues jusqu'au mois d'août 2021 inclus.
M. [W] ne faisant valoir aucune contestation sérieuse, il convient donc de fixer la provision due par lui au titre des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au 1er septembre 2021, date de la remise des clés, à la somme totale de (2000-500 + 2x500=) 2500 euros.
Sur le préjudice de jouissance
M. [W] sollicite l'indemnisation du préjudice de jouissance subi entre juin et octobre 2020 suite à l'effondrement du plafond de sa chambre en juin 2020 réparé tardivement, à hauteur de (150 euros x 4 mois =) 600 euros, tout en faisant état de l'humidité, des moisissures, de l'absence d'isolation et du deuxième dégât des eaux qui ont suivi.
M. et Mme [C] objectent que cette demande est nouvelle en appel : devant le premier juge, le locataire ne demandait que la restitution de sa caution.
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L''article 566 du même code n'autorise les parties à ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Au cas particulier, la lecture des notes et de la décision de première instance font apparaître que s'il se plaignait déjà de 'l'écroulement' subi dans sa chambre, M. [W] n'en faisait pas découler d'autre demande que celle de 'récupérer [sa] caution'.
L'appelant soutient que la diminution du montant de l'indemnité d'occupation, soumis à l'appréciation du juge, ou l'indemnisation du préjudice de jouissance subi, sont une conséquence directe des dégâts des eaux exposés en première instance, et que sa demande d'indemnisation à hauteur de 150 euros par mois ne constitue donc pas une demande nouvelle, d'autant qu'elle fait suite à un fait nouveau, le dégât des eaux du 29 juin 2021 dont le premier juge n'a pas eu connaissance.
Pour autant, le fait d'évoquer en première instance un même événement ou série de désordres n'a pas pour effet de rendre recevables en appel toutes les demandes que ceux-ci pourraient fonder.
Et en l'espèce, force est de constater que sur la base des doléances ainsi formulées, M. [W] n'a formulé qu'une demande, celle tenant au dépôt de garantie et reprise en appel, et qu'il n'a saisi le juge des référés ni d'une demande de diminution de l'indemnité d'occupation (non plus que le juge d'appel), ni d'une demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance : or, ces dernières ne peuvent être regardées comme l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de restitution du dépôt de garantie.
Au surplus, la demande d'indemnisation formulée est chiffrée sur la base du tiers du loyer dû pendant les 4 mois de retard des travaux de remise en état ayant couru de juin à octobre 2020, de sorte qu'elle est sans lien avec le fait nouveau du second dégât des eaux survenus fin juin 2021.
Dès lors, cette demande s'avère nouvelle en appel et doit en conséquence être déclarée irrecevable.
Sur le dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Et à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En l'espèce, pour s'opposer à la demande de restitution du dépôt de garantie, 500 euros, Mme et M. [C] font valoir d'une part que le locataire a une dette à leur égard, d'autre part que son manquement à ses obligations d'entretien a occasionné des frais de réparation de la chaudière à hauteur de 231,86 euros.
De fait, la seule existence d'une dette locative évaluée à 2500 euros ne permet pas la restitution du dépôt de garantie avant le 1er octobre 2021 et n'ouvre donc pas droit à la pénalité évoquée par le locataire dans le corps de ses écritures et non reprise au dispositif.
S'agissant en revanche du manque d'entretien imputé au locataire, force est de constater que l'état des lieux d'entrée n'est pas versé aux débats, ce qui empêche la cour de le comparer au procès-verbal de reprise des lieux dressé le 1er septembre 2021.
Et l'évocation d'un manque d'entretien par le chauffagiste mandaté pour procéder à un changement de pièces n'autorise pas davantage une telle conclusion : ce professionnel a en effet préconisé ladite réparation suite à une visite d'entretien à l'issue de laquelle il décrivait un problème de fuite et de manomètre, ce que rien ne permet de rattacher à un défaut d'entretien.
En conséquence, les bailleurs ne peuvent opérer aucune autre retenue sur le dépôt de garantie que celle relative à la dette locative, et son montant de 500 euros viendra donc en déduction de la provision due par le locataire au titre des loyers et indemnités d'occupation.
Au total, par compensation des créances respectives, M. [W] sera condamné à verser à Mme et M. [C] une somme provisionnelle de (2500-500=) 2000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 août 2021 après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1500 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais et dépens
M. [W] qui succombe au principal sera condamné aux dépens en ce non compris des frais de procès-verbal de récupération des lieux et d'état des lieux de sortie, non nécessaires à la présente procédure.
Il ne peut donc prétendre à une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande au contraire d'allouer à Mme et M. [C] la somme supplémentaire de 400 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Déclare irrecevable la demande formée par [J] [W] au titre du préjudice de jouissance,
Confirme la décision entreprise en ses dispositions relatives à la résiliation du bail liant les parties, à l'expulsion du locataire, et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 500 euros,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne [J] [W] à verser à [M] et [H] [C] la somme provisionnelle de 2000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation restant dus au 31 août 2021 après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1500 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,
Confirme la décision en ses autres dispositions non contraires aux présentes,
Y ajoutant,
Condamne [J] [W] à verser à [M] et [H] [C] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,
Condamne [J] [W] aux entiers dépens, en ce non compris les frais de procès-verbaux de récupération des lieux et d'état des lieux de sortie.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER
