19/05/2022
ARRÊT N°388/2022
N° RG 21/03508 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OKFN
AM/IA
Décision déférée du 09 Juillet 2021 - Juge des contentieux de la protection de FOIX ( 21/00062)
V.ANIERE
[T], [V], [M] [H]
C/
[B] [Y] [Z]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
Madame [T], [V], [M] [H]
VILLA ASF LIEU DIT LES PIGNES
09270 MAZERES
Représentée par Me Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, avocat au barreau D'ARIEGE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.017543 du 26/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉ
Monsieur [B] [Y] [Z]
LA DENTELLE
09270 MAZERES
Représenté par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU-PUIG AVOCATS, avocat au barreau D'ARIEGE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé à effet au 1er mai 2017, M. [B] [Z] a donné à bail à Mme [T] [H] un logement situé 39 rue Boulbonne à Mazères (09), moyennant un loyer initial de 450 euros outre 20 euros de provision sur charges. Mme [P] [K] s'est engagée en qualité de caution solidaire.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 550,93 euros au principal a été délivré le 24 novembre 2020, en vain.
Par actes en date des 31 mars 2021 et 1er avril 2021, M. [Z] a fait assigner Mme [H] et Mme [K] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Foix pour obtenir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion immédiate de Mme [H] et de tout occupant de son chef, la condamnation solidaire de Mme [H] et de Mme [K] au paiement de la somme provisionnelle de 885,93€ au titre des loyers et charges impayés, la fixation de l'indemnité d'occupation due solidairement par Mesdames [H] et [K] à un montant mensuel de 480 euros jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, outre intérêts au taux et leur condamnation au règlement de cette indemnité, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 9 juillet 2021, le juge a :
- constaté la résiliation du bail du 01 mai 2017 à compter du 04 janvier 2021,
- débouté Mme [T] [H] de sa demande de délais et de suspension de la clause,
- ordonné, faute de départ volontaire des lieux loués, l'expulsion de Mme [T] [H] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique en application des articles L153-1, L153-2 et R153-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L412-1 à L412-8, L431-1, L451-1, R 411-1 à R432-1 et R441-1 à R451-4 du code des procédures civiles d'exécution concernant les opérations d'expulsion et par les articles L433-1 à L433-3 et R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort des meubles ,
- condamné solidairement Mme [T] [H] et Mme [P] [K] à payer à [B] [Z], à titre provisionnel, les sommes suivantes :
* 1143,93 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges au 25 juin 2021,
* à compter de l'échéance de juillet 2021, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer et aux charges (480 euros à ce jour), jusqu'à la libération effective des lieux,
* 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement Mme [T] [H] et Mme [P] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 novembre 2020 et de l'assignation du 31 mars et 01 avril 2021,
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Pour rejeter notamment la demande de délais, le juge a relevé que la locataire ne conteste pas la dette locative, qu'il n'est produit aucun justificatif de la situation de la locataire, que la possibilité de déposer au surendettement présentée comme une forme de menace ne justifie pas l'octroi de délais et que le bailleur a adressé à la locataire comme à la caution des courriers recommandés restés sans réponse.
Par déclaration en date du 2 août 2021, Mme [H] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Mme [T] [H], dans ses dernières écritures en date du 6 décembre 2021, demande à la cour vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire Pôle de la protection et de la proximité de Foix en date du 09 juillet 2021 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- ordonner la recevabilité des demandes de Mme [H] tendant à ' ordonner que les causes du commandement de payer délivré en date du 04 novembre 2020 ont été éteintes à la date du 04 janvier 2021 par le versement des allocations logement de la Caisse d'Allocations Familiales entre les mains du bailleur,
annuler le commandement de payer en date du 4 novembre 2020, les causes en étant éteintes', comme étant les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément,
Sur le fond, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
- ordonner que les causes du commandement de payer délivré en date du 04 novembre 2020 ont été éteintes à la date du 04 janvier 2021 par le versement des allocations logement de la Caisse d'Allocations Familiales entre les mains du bailleur,
- débouter le bailleur du paiement des charges locatives, car elles ne sont pas justifiées
notamment celles de l'eau puisque les justificatifs concernent l'adresse rue du temple 09000 Mazères, et des ordures ménagères, ces charges concernant d'autres logements loués par le bailleur,
- annuler le commandement de payer en date du 4 novembre 2020, les causes en étant éteintes,
- juger qu'il n'a plus lieu de statuer sur la résiliation du bail puisque Mme [H] a déménagé et ce depuis le 17 septembre 2021,
En tout état de cause,
- ordonner que les loyers restent dus jusqu'au 17 septembre 2021,
À titre subsidiaire, si des sommes restaient dues à la date où la cour statue,
- allouer un délai de paiement le plus large au titre des sommes restant dues dans la limite de trois années au profit de [H] [T],
- débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment sa demande au titre des frais irrépétibles,
- statuer ce que de droit aux entiers dépens.
Mme [H] fait valoir en substance que :
. sa demande d'annulation du commandement pour paiement de la dette est recevable en appel : les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent (article 565 du CPC), et les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément (article 566 du CPC),
. compte tenu de ses versements, elle devrait la somme de 411,93 euros au titre des charges mais elles ne sont pas justifiées sur les quatre années de location, de sorte que le bailleur n'a pas de créance, et il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en cause d'appel car cette dette est la cause de la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges,
. les sommes versées par la CAF entre les mains du bailleur ont réglé l'intégralité des sommes dues, et à défaut de justificatif, aucune provision ou charge ne peut lui être réclamée : la résiliation n'est donc pas acquise au bailleur,
. elle a déménagé le 17 septembre 2021, le bailleur doit arrêter la dette ; or, il a fait pratiquer une saisie sur les comptes de la caution pour les loyers d'octobre 2021 et de septembre 2021 en intégralité,
. M. [Z] produit des justificatifs de charges pour un logement situé dans le même ensemble immobilier mais à une autre adresse, sans répartition entre les locataires,
. sa situation est précaire, avec trois enfants à charge et des prestations sociales, et elle sollicite le plus large délai de paiement si des sommes restent dues.
M. [Z], dans ses dernières écritures en date du 21 mars 2022, demande à la cour, vu la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1728 et 1741 du code civil, 564 du code de procédure civile, de :
- déclarer irrecevables car nouvelles les demandes de Mme [H] tendant à :
* ordonner que les causes du commandement de payer délivré le 4 novembre 2020 ont été éteintes par le versement des allocations logement de la CAF entre les mains du bailleur,
* annuler le commandement de payer,
* ordonner que le bail d'habitation conclu le 1er mai 2017 se poursuive,
- confirmer l'ordonnance du 9 juillet 2021,
Y ajoutant,
- condamner Mme [H] à régler à M. [Z] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [H] aux entiers dépens.
M. [Z] soutient pour l'essentiel que :
. en première instance, Mme [H] n'a contesté ni la dette, ni le non paiement des causes du commandement, ni le jeu de la clause résolutoire, se bornant à solliciter la suspension de ses effets par l'octroi de délais de paiement, de sorte que ces demandes sont irrecevables comme nouvelles en appel,
. les allocations familiales ont bien été intégrées au décompte, Mme [H] n'a jamais réglé le reliquat de loyer à sa charge : le virement de 200 euros qu'elle a effectué en août 2021, après l'ordonnance entreprise, est le premier depuis le 6 novembre 2019,
. elle ne justifie pas avoir réglé la somme de 550,93 euros réclamée par commandement car les prestations CAF perçues par le propriétaire sont à attribuer au loyer courant et non à l'arriéré locatif ; elle n'a pas non plus réglé les loyers et charges par la suite et la dette s'élevait à 1515,33 euros au 31 août 2021,
. à la date du commandement de payer, il existait un arriéré de 274,03 euros aggravé par la régularisation des charges : justificatifs et clés de répartition sont produits,
. l'état des lieux de sortie contradictoire dressé le 5 octobre 2021 montre des dégradations ayant justifié un devis ; et la caution a contesté la saisie devant le juge de l'exécution.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le commandement de payer
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Au cas particulier, l'appelante soutient que les causes du commandement de payer délivré le 24 novembre 2020 ont été éteintes par le versement effectué par la CAF le 4 janvier 2021 et elle en demande l'annulation.
Elle n'avait pas formé cette prétention en première instance, se bornant à demander des délais de paiement pour une dette locative non contestée par ailleurs.
Au soutien de la recevabilité de sa demande, contestée par l'intimé, l'appelante fait valoir au visa des articles 564 à 566 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, et que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Au cas particulier, solliciter l'annulation du commandement de payer ou le constat de l'extinction de ses causes tend à faire écarter la demande adverse en constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, par un moyen de défense nouveau.
De même, selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
Et en contestant la validité du commandement de payer, alors qu'elle formulait une demande de délai de paiement en première instance, Mme [H] s'oppose de la même manière à la résiliation du bail sollicitée par le bailleur, de sorte que les deux prétentions tendent aux mêmes fins.
Dès lors, cette demande est recevable en appel.
Sur le fond, au soutien de sa demande d'annulation du commandement de payer, l'appelante met en avant le règlement intervenu deux mois après la signification du commandement et conteste partie de la somme initialement réclamée.
Le fait que le commandement de payer a été délivré pour un montant erroné n'affecte pas sa validité à due concurrence des sommes réellement dues. En revanche, le commandement de payer doit viser des sommes précises et vérifiables par le locataire : à défaut, la demande du bailleur visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.
En l'espèce, s'agissant du règlement des causes du commandement, la somme de 550,93 euros réclamée le 24 novembre 2020 (et non le 4 novembre 2020) se compose du solde de loyer et de provision sur charges dû à cette date compte tenu des versements effectués par la locataire en mai et novembre 2019 et du versement mensuel des allocations familiales effectué par la CAF en ce compris le paiement attendu en décembre 2020 des prestations dues pour le mois de novembre, soit 274,03 euros, ainsi que du solde des charges pour les années 2017 à 2019, 276,90 euros.
Dans la mesure où les prestations CAF versées en décembre 2020 au titre du mois de novembre sont ainsi défalquées par anticipation des sommes réclamées, le seul versement supplémentaire reçu par le bailleur avant le 25 janvier 2021 a été le versement de l'allocation logement à laquelle Mme [H] avait droit pour le mois de décembre 2020, soit une somme de 463 euros.
Cependant, en application des articles L.832-2, L. 842-1 et R.823-8 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque l'aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l'aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement et ce versement intervient mensuellement à terme échu : il en découle que l'aide personnelle au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et que les sommes versées à ce titre au bailleur ne s'imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.
Dès lors, au cours des deux mois suivant le commandement, aucun paiement n'est intervenu pour s'imputer sur l'arriéré locatif réclamé.
L'appelante soulève également une contestation tenant au montant des charges visé, non justifié selon elle. Lesdites charges sont constituées des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de la consommation d'eau.
M. [Z] verse aux débats les factures relatives à l'immeuble qui ont fondé son calcul, ainsi que son chiffrage de la consommation réelle d'eau de la locataire, et il explicite la répartition opérée entre les deux locataires de l'immeuble, par moitié pour les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et les abonnements et au prorata de la consommation d'eau individuelle réelle pour l'eau et l'assainissement.
Il ressort en effet de la pièce 9 de l'appelante que l'immeuble appartenant à M. [Z] héberge deux logements, l'un occupé par Mme [H] et dont l'adresse est 39 rue Boulbonne et l'autre dont l'adresse est 2 rue du Temple.
Par suite, si les justificatifs des taxes d'enlèvement des ordures ménagères réclamées visent bien le 39 rue Boulbonne, M. [Z] prend soin de diviser par deux les sommes réclamées puisqu'elles concernent les deux logements.
De même, si les factures relatives à l'eau mentionnent uniquement la rue du Temple, il rapporte la somme globale qui y est réclamée pour l'immeuble, soit à l'existence de deux logements pour ce qui est des abonnements, soit à la part de consommation de Mme [H], selon son chiffrage de la consommation réelle de celle-ci.
Pour autant, il n'explique pas sur quelles bases il retient ce chiffre, contesté par l'appelante.
Dès lors, en l'absence d'autres précisions et de justificatifs suffisants faute de compteurs individualisés pour chaque locataire, la contestation élevée s'avère sérieuse en ce qui concerne les sommes réclamées sur le fondement de la consommation individuelle d'eau, de sorte que le montant réclamé au titre des charges n'est certain qu'à hauteur de 304,08 euros correspondant à la part de taxes d'enlèvement des ordures ménagères et d'abonnements due par Mme [H] pour les années 2017 à 2019.
Considérant qu'au cours de cette période, les provisions sur charges se sont élevées à (160+240+330=) 730 euros, le commandement de payer litigieux ne pouvait exiger valablement un solde de charges de 276,90 euros.
S'agissant par ailleurs du montant réclamé au titre des impayés de loyers et de provisions sur charges réclamés, soit 274,03 euros, il faut tenir compte de ce que, pour la période 2017-2019, le montant des provisions sur charges excèdent de (730-304,08=) 425,92 euros les seules charges certaines.
Dès lors, M. [Z] n'établit pas avec l'évidence attendue en référé que Mme [H] lui était redevable d'une somme au titre du contrat de bail les liant lors de la délivrance du commandement de payer.
Partant, cet acte ne peut fonder l'action en constat du jeu de la clause résolutoire, de même que les demandes accessoires tenant au prononcé de l'expulsion de la locataire et à la fixation d'une indemnité d'occupation. La décision doit donc être infirmée sur ce point.
Sur les sommes dues
Les parties s'accordent à dire que Mme [H] a quitté les lieux, même si elles sont contraires sur la date de ce départ.
Considérant qu'un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par huissier le 5 octobre 2021 et que la locataire n'établit pas qu'elle aurait libéré les lieux antérieurement, même si elle a bénéficié d'un relogement à compter du 17 septembre 2021, il doit être retenu qu'elle reste redevable des loyers ayant couru du mois de décembre 2020 au 5 octobre 2021.
Tout en concluant à la confirmation de la décision entreprise notamment en ce qu'elle a condamné Mme [H] à lui verser une provision de 1143,93 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 25 juin 2021 outre l'indemnité d'occupation à compter de juillet 2021, M. [Z] précise que sa créance arrêtée au 14 mars 2022 ne s'élève plus qu'à la somme de 892,29 euros compte tenu des loyers dus jusqu'au mois de septembre 2021 inclus, des versements effectués par la CAF jusqu'à cette date, des paiements fait par la locataire jusqu'au 7 mars 2022 et du solde des charges pour les années 2017 à 2021.
Or, il a été vu plus haut que le calcul des charges se heurte à une contestation sérieuse au regard de leur répartition entre locataires et des justificatifs produits jusqu'en 2019, et il en va de même pour 2020 et 2021 au vu des pièces de même type versées aux débats pour ces années : ainsi donc, pour chacune de ces années, ont été versées au titre de provision sur charges des sommes très supérieures aux charges certaines.
Dès lors, aucune condamnation provisionnelle ne peut être prononcée en raison d'une contestation sérieuse de la créance invoquée. La décision déférée doit en conséquence être infirmée de ce chef comme sollicité par l'appelante.
Partant, il n'y a pas lieu à délais de paiement.
Sur les frais et dépens
M. [Z] qui succombe sera condamné aux entiers dépens et ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Déclare recevables les demandes de Mme [H] relatives au commandement de payer du 24 novembre 2021,
Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions à l'encontre de Mme [T] [H],
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et partant, sur le prononcé de l'expulsion et sur l'indemnité d'occupation réclamée à l'encontre de Mme [T] [H],
Dit n'y avoir lieu à référé sur la provision réclamée à l'encontre de Mme [T] [H] au titre des loyers et charges impayés,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [B] [Z] de sa demande,
Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,
Condamne M. [B] [Z] aux entiers dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
I. ANGERC. BENEIX-BACHER
