12/05/2022
ARRÊT N° 370/2022
N° RG 21/02268 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OFQD
CBB/MB
Décision déférée du 11 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE (21/00352) Caroline BIJAOUI
[D] [S]
C/
S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [D] [S]
8 passage Bailly apt 4069
31100 TOULOUSE
Représenté par Me Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.012742 du 22/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIME
S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, venant aux droits de la SA d'HLM PROMOLOGIS
19-21 Quai d'Austerlitz
75013 PARIS
Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS
Suivant acte en date du 16 juin 2011, la SA Promologis a donné à bail à M.[S] la location d'un appartement n°4069 situé 8 passage Bailly à Toulouse ainsi qu'un garage, moyennant un loyer mensuel de 441,93 euros et actuellement de 559,77 € par mois.
La SA Opérateur National de Vente intervient actuellement au droit de la SA Promologis, à la suite d'une cession de créance du 31 janvier 2021.
Par acte du 23 août 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire.
PROCEDURE
Par acte en date du 7 décembre 2020, la SA Opérateur National de Vente a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référés pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail du 16 juin 2011, l'expulsion de M. [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement de la somme de 4263,35€ à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 31 octobre 2020, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi que de la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 11 mai 2021, le juge a':
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2011 pour un appartement conventionné à usage d'habitation n° 4069 situé 8 passage Bailly à Toulouse (31100) et un parking n° 1385 situé 82 garages Le Chapitre 2ème TR à Toulouse (31100) sont réunies à la date du 24 octobre 2019 ;
- débouté M. [D] [S] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;
- ordonné en conséquence à M.[D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut pour M. [D] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Opérateur National de Vente pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier';
- condamné M. [D] [S] à verser à la SA Opérateur National de Vente à titre provisionnel la somme de 3299.17€ (décompte arrêté au 31 mars 2021) ;
- condamné M. [D] [S] à verser à la SA Opérateur National de Vente à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 octobre 2019 dont l'arriéré est déjà liquide. Pour le futur, l'indemnité courra du 31 mars 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
- condamné M. [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 19 mai 2021, M. [S] a interjeté appel de la décision.
L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués à l'exception du rappel que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Monsieur [S], dans ses dernières écritures en date du 10 juin 2021, demande à la cour au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, 24 V de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1218, 1343-5 et 1728 et suivants du code civil de':
- le recevoir en son appel et le déclarer régulier en la forme ;
- réformer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il l'a débouté de l'intégralité de ses demandes et autorisé son expulsion avec l'assistance de la force publique, fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant des arriérés de loyers et condamné à payer à la SA Opérateur National de Vente la somme de 3299.17 Euros,
- constater la fragilité et la précarité de la situation financière de M.[S];
- constater sa bonne foi au plan contractuel à l'encontre du bailleur, la société SA Promologis, en application de l'ancien article 1103 du Code civil et de l'article 2274 du même code ;
- lui accorder les plus larges délais de paiement, à titre principal, sur une durée de 36 mois (3 ans), en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire sur une durée de 24 mois en application de l'article 1343-5 du Code civil, afin d'apurer la somme provisionnelle de 3299.17 euros,
- suspendre la mesure d'expulsion prononcée en première instance par le juge des référés,
- ordonner à la société SA Promologis substituée dans ses droits par la SA Opérateur National de Vente de poursuivre l'exécution du contrat avec M.[S] et à défaut de lui proposer un nouveau logement aux conditions identiques ;
en tout état de cause,
- condamner la SA Opérateur National de Vente substituée dans les droits de la SA Promologis au paiement de la somme de 1.500€ a en pplication de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'Aide Juridique, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La SA Opérateur National de Vente, dans ses dernières écritures en date du 9 juillet 2021, portant appel incident, demande à la cour au visa des articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989. 834 et 835 du Code de procédure civile, 1231-6 et 1344-1 du Code Civil (anciennement article 1153), de':
- débouter M.[S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer l'ordonnance de référé en date du 11 mai 2021 en ce qu'elle a :
*constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2011 pour un appartement conventionné à usage d'habitation n°4069 situé 8 passage Bailly à Toulouse (31100) et un parking n°1385 82 garages le Chapitre 2ème TR à Toulouse (31100) sont réunies à la date du 24 octobre 2019
*ordonné en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;
*dit qu'à défaut pour Monsieur [D] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés dans ce délai, la SA Opérateur National de Vente pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
*condamné Monsieur [D] [S] à verser à la SA Opérateur National de Vente à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 octobre 2019 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 31 mars 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
*fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
*condamné Monsieur [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle n'a pas condamné Monsieur [S] à payer à la SA Opérateur National de Vente une indemnité au titre des frais irrépétibles.
statuant à nouveau,
- condamner M. [D] [S] à verser à la SA Opérateur National de Vente à titre provisionnel la somme de 3.376,76 € (décompte arrêté au 9 juillet 2021),
- suspendre les effets de la clause résolutoire à la condition que Monsieur [S] respecte l'échéancier en versant la somme mensuelle de 116,63 € en plus de l'indemnité d'occupation,
- dire que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
- dire qu'en revanche, toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
*que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
*qu'à défaut pour M. [D] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sur demande de la SA Opérateur National de Vente,
*que M. [D] [S] soit condamné à verser une indemnité d'occupation correspondant au paiement d'une somme mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges locatives jusqu'à son départ effectif des locaux,
- condamner M.[S] à payer à la SA Opérateur National de Vente la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles,
- condamner M.[S] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2022.
MOTIVATION
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
Sur la saisine de la cour
Suivant l'article 954al3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, M. [S] soutient in limine litis dans le corps de ses motivations, la nullité de la décision pour défaut de motivation mais dès lors qu'il ne reprend pas ce moyen dans le dispositif de ses conclusions, la cour n'en est pas saisie.
Sur la demande de résiliation du bail
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.
En l'espèce, le bail du 16 juin 2011 comprend une clause résolutoire en son article 4-7-1, en cas d'impayé de loyer.
La SA Promologis aux droits de laquelle intervient aujourd'hui la SA Opérateur National de Vente a fait délivrer à M. [S] le 23 août 2019 un commandement de payer la somme principale de' 1821,51€ arrêtée au 22 août 2019.
La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.
A défaut pour M. [S] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 24 octobre 2019, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.
Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à cette date, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.
En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.
En cet état, M. [S] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA Opérateur National de Vente depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.
Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 24 octobre 2019, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.
L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur l'ensemble de ces points.
Sur la suspension de la clause résolutoire
La SA Opérateur National de Vente justifie d'une créance de loyers et charges arriérés de 3.376,76€ arrêtée au 30 juin 2021. Le montant de cette créance n'est pas contesté par le débiteur. Il sollicite un délai de 36 mois pour apurer cette dette.
Dans ses dernières conclusions du 9 juillet 2021, la bailleresse a déclaré ne pas s'opposer au délai de grâce et donc à la suspension de la clause résolutoire pendant le délai d'apurement de la dette par mensualités de 116,63 € soit 30 mois, sauf à prévoir une clause de déchéance du terme au premier impayé non régularisé.
Eu égard aux facultés contributives de l'appelant qui justifie percevoir des indemnités journalières d'un montant de 1203,24 € en janvier 2021 et 1691,04 € en mars 2021, et à défaut d'actualisation à proximité de l'arrêt à venir, considérant l'échec de deux précédents plans d'apurement, il apparaît conforme aux intérêts respectifs des parties, de faire droit à la demande de suspension de la clause résolutoire dans les conditions proposées par la bailleresse, ainsi qu'il sera déterminé au dispositif du présent arrêt.
Et il sera également fait droit à la demande de déchéance du terme en cas d'impayé d'une seule mensualité du plan d'apurement ainsi accordé en sus de l'indemnité d'occupation mensuelle à hauteur du montant actualisé du loyer.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de la SA Opérateur National de Vente, la totalité des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 300€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en date du 11 mai 2021 sauf en ce qu'elle a condamné M. [S] à payer à la SA Opérateur National de Vente la somme de 3299.17€ à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 31 octobre 2020, et en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire.
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et ajoutant':
- Condamne M. [S] à verser à la SA Opérateur National de Vente la somme de 3.376,76€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 30 juin 2021.
- Autorise M. [S] à se libérer de cette dette par mensualités de 116,63€ en plus de l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge.
- Dit qu'en cas d'impayé d'une seule mensualité et sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme sera immédiatement exigible et la suspension de la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, de sorte que M. [S] devra libérer les lieux sauf à en être expulsé au besoin avec le concours de la force publique et conformément au dispositif de l'ordonnance du 11 mai 2021.
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [S] à verser à la SA Opérateur National de Vente la somme de 300€.
- Condamne M. [S] aux dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
M. BUTELC BENEIX-BACHER
