10/05/2022
ARRÊT N°340/2022
N° RG 21/00713 - N° Portalis DBVI-V-B7F-N7K7
CCB/CD
Décision déférée du 02 Février 2021 - Président du TJ de TOULOUSE ( 20/00415)
Mme [E]
S.A.S. BIEROGRAMONT
C/
S.C.I. GABARDIE
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.A.S. BIEROGRAMONT
S.A.S au capital de 8 000,00 €, immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 538 266 412, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
'La Biérothèque'
90 chemin de Gabardie
31200 TOULOUSE
Représentée par Me Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉE
S.C.I. GABARDIE
21 chemin de Gabardie
31200 TOULOUSE
Représentée par Me Vincent VALADE de la SCP D'AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
A. MAFFRE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 24 décembre 1998, renouvelé le 29 juin 2007, Monsieur [H] aux droits duquel intervient aujourd'hui la SCI Gabardie, a consenti un bail commercial à la société Pichon Restauration aux droits de qui la SAS Bierogramont intervient actuellement, pour l'exploitation d'un fonds de commerce de bar-restaurant sous l'enseigne «'la Biérothèque'» situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis 90 chemin de Gabardie à l'angle de la rue Théron de Mautgé, à Toulouse. Le bâtiment accueille également deux autres locataires commerciaux.
PROCEDURE
Par acte en date du 13 mars 2020, la SAS Bierogramont (anciennement Le Verson Café), a fait assigner la SCI Gabardie devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse pour obtenir, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, l'autorisation de consigner entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Toulouse les loyers, charges et taxes dus à compter de la prochaine échéance exigible, et ce, jusqu'à ce qu'il soit mis fin aux troubles de jouissance, ainsi que la condamnation de la SCI Gabardie sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à :
- mettre en place un accès au local poubelles avec ventouse électrique pour chacun de ses locataires et pour les éboueurs,
- organiser le nettoyage hebdomadaire du local poubelles,
- organiser des recherches et travaux si nécessaire sur l'évacuation des eaux usées et le règlement des odeurs nauséabondes en accord avec les locataires pour ne pas impacter leurs activités,
- réparer et fermer à clef le placard électrique des lieux donnés à bail,
- organiser la réparation du parking de nuit pour ne pas gérer les activités commerciales des locataires.
Par ordonnance contradictoire du 2 février 2021, le juge a':
- débouté la SAS Bierogramont de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la SCI Gabardie de sa demande de condamnation concernant les loyers d'avril et mai 2020 en l'état de contestations sérieuses,
- condamné la SAS Bierogramont à payer à la SCl Gabardie la somme de 3329,48 euros au titre du loyer et des charges du mois de septembre 2020, ainsi que la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Bierogramont aux dépens.
La SAS Bierogramont a interjeté appel de la décision par déclaration en date du 16 février 2021.
L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués, à l'exception du débouté la SCI Gabardie de sa demande de condamnation concernant les loyers d'avril et mai 2020 en l'état de contestations sérieuses.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SAS Bierogramont, dans ses dernières écritures en date du 24 février 2022 demande à la cour au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1719 et suivants du code civil, de':
- infirmer l'ordonnance rendue le 02.02.2021 en ce qu'elle a débouté la SAS Bierogramont de ses demandes :
*de consignation entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Toulouse les loyers, charges et taxes dus par elle à compter de la prochaine échéance exigible postérieurement à la décision à intervenir et ce jusqu'à ce qu'il soit mis fin aux troubles de jouissance engendrés par le dépôt des ordures sauvages, la cessation des troubles devant être constatée par un huissier sur une semaine entière ;
*de condamnation de la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à venir à mettre en place un accès avec ventouse électronique pour chacun de ses locataires (donner suffisamment de badges) et pour que les éboueurs y aient accès s'ils le veulent (ou mettre en place une sortie des poubelles par une société si les éboueurs ne veulent accéder à un local privé)
*de condamnation de la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à organiser le nettoyage hebdomadaire du local poubelle et des conteneurs
*de condamnation de la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à organiser des recherches et travaux si nécessaire sur la canalisation commune des eaux usées et le règlement des odeurs nauséabondes en accord avec les locataires pour ne pas impacter plus leurs activités.
*de condamnation de la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à réparer et fermer à clef le placard électrique des lieux donnés à bail. En donnant évidemment les clefs aux locataires qui doivent y avoir accès
*de condamnation de la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à organiser la réparation du parking de nuit pour ne pas gêner les activités commerciales des locataires.
*de condamnation de la SCI Gabardie au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris celui de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.
- infirmer l'ordonnance rendue le 02.02.2021 en ce qu'elle a condamné la SAS Bierogramont à payer à la SCI Gabardie la somme de 3329,48 euros à titre du loyer et des charges du mois de septembre 2020, ainsi que la somme de 1500 euros en applications de l'article 700 du code de procédure civile.
- infirmer l'ordonnance rendue le 02.02.2021 en ce qu'elle a condamné la SAS Bierogramont aux dépens,
- confirmer l'ordonnance pour le surplus.
Statuant à nouveau:
- autoriser à la SAS Bierogramont à consigner entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Toulouse les loyers, charges et taxes dus par elle à compter de la prochaine échéance exigible postérieurement à l'ordonnance à intervenir et ce jusqu'à ce qu'il soit mis fin aux troubles de jouissance engendrés par le dépôt des ordures sauvages, la cessation des troubles devant être constatée par un huissier sur une semaine entière ;
- condamner la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à mettre en place un accès avec ventouse électronique pour chacun de ses locataires (donner suffisamment de badges) et pour que les éboueurs y aient accès s'ils le veulent (ou mettre en place une sortie des poubelles par une société si les éboueurs ne veulent accéder à un local privé),
- condamner la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à organiser le nettoyage hebdomadaire du local poubelle et des conteneurs,
- condamner la SCI Gabardie sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision à intervenir, à entreprendre les travaux de reprise qui sont préconisés par l'expert [D] aux pages 25 et 26 de son rapport et des devis de reprises étayées pages 26 et 27 du rapport et annexés à ce dernier,
- condamner la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à réparer et fermer à clef le placard électrique des lieux donnés à bail. En donnant évidemment les clefs aux locataires qui doivent y avoir accès,
- condamner la SCI Gabardie sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l'ordonnance à organiser la réparation du parking de nuit pour ne pas gêner les activités commerciales des locataires.
- condamner la SCI Gabardie au paiement de la somme de 5500€ au titre de l'article 700 du CPC,
- condamner la SCI Gabardie aux entiers dépens en ce compris celui de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.
Elle invoque les nombreux manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien des locaux conformément à leur destination':
- malfaçon du réseau d'évacuation des eaux usées provoquant des débordements au niveau des toilettes du restaurant,
- défaut de sécurisation du placard électrique des locaux loués,
- défaut d'entretien du parking,
- défaut d'entretien et de gestion des containers poubelles.
Ces manquements aux obligations du bailleur malgré multiples réclamations dont elle rapporte la preuve par constats d'huissier, photographies, attestations de témoins et par le rapport d'expertise désignée suivant ordonnance de référé du 24 juin 2021 à la suite d'un nouveau débordement des eaux usées, sont de nature à nuire à l'exploitation de son commerce.
Il convient donc de prendre toutes les mesures qu'elle réclame pour mettre fin à ces dommages.
Par ordonnance en date du 28 février 2022, le Président de la Troisième Chambre Civile de la Cour d'appel de Toulouse a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 13 octobre 2021 par la SCI Gabardie.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022.
MOTIVATION
Il résulte de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; les conclusions de la SCI Gabardie intimée ayant été déclarées irrecevables par le président de la chambre en application de l'article 905-2 du code de procédure civile, il en résulte que l'intimée est réputée ne pas avoir conclu et s'être appropriée les motifs du jugement.
L'irrecevabilité des conclusions de l'intimée n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement celles de l'appelant. La cour ne doit, par application de l'article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et elle n'examine que les énonciations du jugement qui ont accueilli la demande.
Les conclusions et pièces présentées par l'intimée seront donc écartées.
Par ailleurs, en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Or en l'espèce la SAS Bierogramont qui a sollicité l'infirmation de la décision quant à sa condamnation au paiement du loyer de septembre n'a sollicité aucune prétention de ce chef de sorte que la cour n'est pas saisie de cette question.
****************
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 1719 du Code civil le bailleur s'oblige à délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En l'espèce, l'article 3 in fine du bail commercial prévoit que le preneur devra «'effectuer toute mise en conformité propre à son activité en ce qui concerne les conditions d'assurance, d'hygiène, ainsi que les normes de sécurité (alarme, grille de protection, extincteurs ou tout autres procédé de prévention contre le vol ou l'incendie) n'existant pas dans les lieux loués et qui serait nécessaire ou obligatoire pour l'exploitation de l'activité du preneur.'»
Et l'article 4 vise à la charge du preneur, l'entretien des lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail. Ainsi dans le silence de la convention quant aux obligations du bailleur, il doit en être conclu que le droit commun de l'article 1719 du Code civil s'applique. Et dès lors que le preneur n'est tenu contractuellement qu'à l'entretien et aux réparations locatives, les grosses réparations relèvent des obligations du bailleur.
L'obligation de délivrance des lieux conformément à leur destination s'entend de tous les équipements nécessaires à leur usage.
Concernant le désordre relatif au réseau des EU/EV
Il ressort du rapport d'expertise du 7 février 2022 que les débordements des toilettes du restaurant ont été objectivés, que leur cause provient des défauts et non-conformités du réseau collecteur EU/EV du bâtiment à l'origine de colmatages réguliers, qu'il s'agit de désordres évolutifs nécessitant « dans les plus brefs délais des travaux correctifs et dans un premier temps, en phase provisoire (ou mesures palliatives), la mise en place de modules sanitaires préfabriqués adossés au bâtiment à proximité de l'entrée y compris le raccordement au réseau extérieur existant ».
L'obligation du preneur d'effectuer toute mise en conformité propre à son activité en ce qui concerne les conditions d'hygiène telle que visée à l'article 3 du bail, ne peut concerner que les équipements relatifs à l'immeuble loué. Or, dès lors que l'expert conclut que les défauts concernent le réseau collecteur de l'ensemble du bâtiment, il ne peut être mis à la charge du preneur la mise en conformité qui relèvent des grosses réparations.
En conséquence, le fonds de commerce de restauration qui est un établissement recevant du public doit pouvoir être exploité par la SAS Bierogramont sans risque sanitaire et dans le respect des règles d'hygiène, de sorte que les débordements des toilettes dont la cause provient des parties communes, constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
Dans ces conditions, réformant la décision déférée, il convient de condamner la SCI Gabardie sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision à intervenir, à entreprendre les 'mesures paliatives'préconisées par l'expert [D] en page 25 de son rapport. En effet, ces seuls travaux permettent de mettre un terme au trouble manifestement illicite, à la différence des travaux correctifs qu'il préconise qui sont de nature à mettre un terme définitivement au litige ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés mais du seul juge du fond en ce qu'il nécessite au préalable que soient tranchées les questions de la responsabilité finale du débiteur des travaux de réfection définitifs et du montant des travaux correctifs.
Concernant le placard électrique des locaux loués
La SAS Bierogramont se plaint que la porte des compteurs électriques reste ouverte et ne peut être fermée en raison d'un défaut d'alignement avec le vantail gauche.
Or, d'une part, l'huissier constate que même difficilement la fermeture des portes s'effectue et d'autre part, ces compteurs étant situés à l'extérieur de l'assiette du bail, sur la voie publique, en l'absence de réclamation d'Enedis gestionnaire des compteurs, la demande d'exécution forcée se heurte à une contestation sérieuse au sens de l'article 835 al2 du code de procédure civile. Et, à défaut de preuve objectivée d'un trouble manifestement illicite, au regard de l'obligation conventionnelle d'entretien des lieux et ses accessoires par le preneur ou d'un dommage imminent, la demande doit être rejetée sur le fondement de l'article 835 al1.
Concernant l'entretien du parking
Ainsi qu'il a été constaté par le premier juge, le bail prévoit la mise à disposition «'en commun avec les autres locataires des immeubles bâtis'» d'une parcelle destinée à sa propre circulation et celle de ses clients.
La SAS Bierogramont reconnaît que la bailleresse a fait édifier une clôture pour la sécurisation des lieux.
Elle se plaint d'un défaut d'entretien par la présence de mauvaises herbes, des traces de faïençage sur l'enrobé, des fissures et défauts de planéité en bordure.
Or, considérant les termes du bail quant à l'entretien courant des lieux à la charge du preneur et dès lors que ce seul constat ne met en évidence aucun désordre susceptible de nuire à la destination des lieux et constitutif d'un défaut de délivrance ou d'un défaut d'exécution des grosses réparations, la demande d'exécution forcée se heurte à une contestation sérieuse et à défaut de démonstration d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, la demande doit être rejetée.
Concernant le local poubelles
Il est constant que le bail ne vise pas une telle annexe qui a été édifiée en 2018 aux frais du bailleur en cours de bail. Laissée à disposition de l'ensemble des locataires du bâtiment, l'entretien leur incombe sauf dispositions contraires du bail ce qui n'est pas le cas pour la SAS Bierogramont.
Elle se plaint des agissements des autres locataires qui non seulement abusent des lieux en déposant leurs déchets en dehors du local ce qui est source de nuisance, mais encore, lui laissent l'entière gestion de leur détritus. Elle en justifie par la production de photographies d'emballages détériorés où il apparaît clairement le nom d'une autre entreprise que la SAS Bierogramont.
La gestion de la collecte des déchets ne relève pas de l'obligation de délivrance des lieux au motif que le local poubelle serait un accessoire indispensable à leur exploitation conforme à leur destination, contrairement à ce qu'elle soutient, au regard de l'article 3 du bail qui exige du locataire qu'il effectue toute mise en conformité propre à son activité en ce qui concerne les conditions d'hygiène et, en regard de l'article 4 qui exige qu'il effectue les réparations et l'entretien courants des lieux. De sorte qu'il ne peut être imposé au bailleur l'organisation du nettoyage du local de collecte des poubelles.
Toutefois, en application de l'article 1719 du code civil et dans le silence du bail sur les obligations du bailleur, ce dernier est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance paisible des lieux tout au long du bail notamment lorsque ces troubles proviennent d'autres locataires du bâtiment.
Dès lors, la demande visant la cessation par le bailleur du trouble dans la jouissance des lieux est recevable et fondée.
Mais, il ne peut être imposé au bailleur, qui demeure libre du choix des mesures adaptées, la mise en place du dispositif précis pour l'accessibilité du local (ventouse électronique ou badge) exigé par le preneur. Dès lors, il sera dit que la SCI Gabardie devra prendre toute mesure de son choix de nature à faire cesser les nuisances dues au défaut de collecte des déchets de ses autres locataires sous astreinte de 500€ par infraction constatée.
Sur la demande de consignation des loyers
Il résulte des développements ci-dessus que les condamnations sous astreinte apparaissent suffisamment contraignantes pour obtenir du bailleur le respect de ses obligations'; la consignation des loyers qui priverait le bailleur de la contrepartie de la délivrance des lieux, constituerait une mesure disproportionnée par rapport à l'objectif poursuivi.
Cette demande sera donc rejetée.
Les dépens seront à la charge de la SCI Gabardie qui succombe étant précisé que les frais d'exécution des décisions de condamnation par voie extra-judiciaire restés à la charge du créancier par l'effet d'un texte ne sauraient être des dépens ni même être indemnisés, les dispositions de l'article A 444-32 du code de commerce qui ont un caractère d'ordre public auquel le juge ne saurait déroger, se suffisant à elles-mêmes.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 2 février 2021 sauf en ce qui concerne la condamnation de la SAS Bierogramont à payer à la SCI Gabardie la somme de 3329,48 euros à titre du loyer et des charges du mois de septembre 2020 et le rejet de la demande de la SCI Gabardie de condamnation de la SAS Bierogramont en paiement des loyers d'avril et mai 2020.
- Condamne la SCI Gabardie sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision à intervenir, à entreprendre les travaux visés à titre de 'mesures paliatives' préconisés par l'expert [D] en page 25 de son rapport.
- Condamne la SCI Gabardie à prendre toute mesure de son choix de nature à faire cesser les nuisances dues au défaut de collecte des déchets par ses autres locataires sous astreinte de 500€ par infraction constatée.
- Déboute la SAS Bierogramont de ses demandes d'entretien du parking et du local poubelle, de réparation et fermeture à clef du placard électrique et de consignation des loyers.
- Condamne la SCI Gabardie aux dépens de première instance et d'appel.
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Gabardie à verser à la SAS Bierogramont la somme de 3500€.
- Dit n'y avoir lieu à se prononcer sur les frais et honoraires d'huissier pour l'exécution et le recouvrement des condamnations dont le créancier doit faire l'avance auprès de lui.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENTE
I. ANGERC. BENEIX-BACHER
