09/05/2006ARRÊT NoNoRG: 05/02347OC/CDDécision déférée du 31 Mars 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 02/606M. SERNYRosita X...représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOTC/Michel Y...représenté par la SCP RIVES-PODESTA
CONFIRMATIONGrosse délivréeleà
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
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ARRÊT DU NEUF MAI DEUX MILLE SIX
***APPELANTEMadame Rosita X...105, rue Belbèze31170 TOURNEFEUILLEreprésentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Courassistée de Me Gérard SOUSSAN, avocat au barreau de TOULOUSEINTIMEMonsieur Michel Y...62, avenue de Toulouse31270 CUGNAUXreprésenté par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Courassisté de la SCP G.L. LARRAT etamp; N. LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSECOMPOSITION DE LA COURL'affaire a été débattue le 28 Février 2006 en audience publique, devant la Cour composée de :H. MAS, présidentO. COLENO, conseillerC. FOURNIEL, conseillerqui en ont délibéré.Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTINARRET : - contradictoire- prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties- signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
FAITS ET PROCÉDURE
Dans le cadre de la mesure de curatelle renforcée dont Rosita
Moncassi a fait l'objet par ordonnance du 22 mai 1998 et afin de faire face à la situation de surendettement dans laquelle elle se trouvait, le bien immobilier dont elle était propriétaire à Frouzins a été vendu le 12 février 1999 pour le prix de 800.000 Francs nets sur la base d'un avis de valeur donné par Maître Michel Y..., notaire.
Considérant, au vu d'une expertise amiable dégageant une valeur vénale dans une fourchette de 1.250.000 à 1.400.000 Francs, que la vente de son bien avait été consentie à vil prix du fait de l'évaluation erronée du notaire, Rosita X... a, par acte d'huissier du 22 janvier 2002, fait citer Maître Michel Y... devant le tribunal de grande instance de Toulouse en responsabilité et réparation.
Par un premier jugement du 19 juin 2003, le tribunal a ordonné une expertise confiée à un collège d'experts qui a conclu à une valeur de 155.000 ç, soit 1.016.700 Francs.
Par le jugement déféré du 31 mars 2005, le tribunal a rejeté les demandes, considérant que la faute du notaire n'était pas établie dès lors que ce n'est qu'un avis de valeur qui avait été demandé au notaire et non une expertise, que l'évaluation immobilière ne relevait pas d'une science exacte, que le juge des tutelles avait autorisé la vente, qu'à la fin de l'année 1998, l'évolution du marché immobilier à la hausse n'était pas prévisible, enfin que la vente du bien devait être réalisée dans des délais brefs compte tenu de la procédure de saisie immobilière engagée par un créancier.
Rosita X..., régulièrement appelante, conclut à la réformation de cette décision et demande à la Cour de juger que Maître Y... a manqué à son devoir de conseil, lui faisant perdre la chance de vendre son immeuble à sa juste valeur, et de le condamner au paiement de la somme de 71.838,79 ç à titre de dommages-intérêts augmentée des
intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Elle soutient qu'il incombait au notaire de s'informer, notamment des cessions concomitantes sur le secteur qu'il a négligées, et que l'insuffisance d'évaluation, par son importance, caractérise une faute dans l'accomplissement de la mission de renseignement qu'il a acceptée de fournir dans la perspective de la vente dont il serait chargé, que la situation ne revêtait aucun caractère d'urgence. Pour calculer son préjudice, elle écarte l'abattement de 20% appliqué par les experts qui selon elle n'est pas justifié.
Michel Y... conclut à la confirmation du jugement dont appel.
Il fait valoir qu'il a donné un simple avis, et à titre bénévole ce qui exclut son devoir de conseil, qu'il ne peut lui être imputé une erreur grossière d'appréciation en l'état du rapport d'expertise qu'il conteste, estimant qu'il n'a pas pris en compte l'état de vétusté du bien, sa situation locative partielle, l'inconstructibilité du terrain. Il conteste enfin que le préjudice allégué soit caractérisé en l'état du bénéfice tiré par Rosita X... de la vente rapide obtenue.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que les parties ne discutent pas que la responsabilité du notaire puisse être engagée, à l'égard de la personne qui a sollicité la fourniture d'un avis de valeur sur un immeuble, en cas d'erreur grossière d'appréciation ;
Attendu qu'en l'état du débat, trois avis ont été donnés sur la valeur de l'immeuble litigieux, le premier fourni par le notaire le 17 septembre 1998 entre 750.000 Francs et 800.000 Francs, soit entre 114.336 ç et 121.959 ç, le second par expertise officieuse entre 1.250.000 Francs et 1.400.000 Francs soit 190.561 ç et 213.428 ç, le troisième par un collège d'expert désignés en justice pour 155.000 ç soit 1.016.733 Francs ;
que l'ampleur des distorsions est considérable puisque entre la plus faible et la plus élevée des valeurs, le rapport est presque du simple au double (1,866), l'écart entre la meilleure valeur donnée par le notaire, qui est celle de la vente, et celle résultant de l'expertise officieuse, s'établissant à 91.469 ç soit 600.000 Francs, constat qui serait bien de nature à caractériser une erreur grossière d'appréciation de la part du notaire ;
mais attendu que bien qu'inférieures, les distorsions ne sont pas moins considérables entre experts puisque la différence entre la valeur retenue par le collège d'experts (155.000 ç) et celles de l'expertise officieuse oscille entre 35.561 ç (233.264 Francs) et 58.000 ç (380.455 Francs), soit un rapport de 1,376, à comparer aux écarts plus faibles entre l'avis de valeur du notaire et le collège d'expert qui oscillent entre 33.041 ç pour le prix de vente (216.734 Francs) et 40.664 ç(266.739 Francs) ;
que ce constat de l'existence d'écarts plus importants entre deux expertises, c'est-à-dire entre des mesures d'investigation en principe comparables entre elles, est de nature à relativiser la portée de la critique qui peut être faite au notaire à raison d'un avis qui ne suppose par les investigations d'une expertise ;
Attendu que l'examen des valeurs de comparaison retenues sur la commune de Frouzins par l'expert officieux et le collège d'expert témoigne d'une des composantes de l'importance de ces distorsions ;
que les valeurs de comparaison retenues par l'expert officieux datent dans leur quasi-totalité de l'année 2000, soit 18 mois à deux ans plus tard, et font apparaître des valeurs qui s'étagent entre 530.000 Francs pour la plus faible, isolée, et 1.867.000 Francs pour la plus importante, trois valeurs sur dix s'approchant de celle de la vente en litige, entre 740.000 Francs et 853.000 Francs, quatre excédant 1 million de Francs (1,2 MF -1,5MF -1,8MF), deux s'établissant à
920.000 Francs ;
que les valeurs considérées par le collège d'expert font apparaître d'une part une fourchette de prix de 500.000 à 700.000 Francs sur un grand nombre de projets de cession enregistrés entre février 1998 et février 1999, portant sur des maisons situées en lotissement construites dans les années 1980, plus jeunes de dix ans que l'immeuble considéré, et d'autre part trois projets de cession de janvier et mai 1998 retenus comme éléments de comparaison dont les prix s'étagent entre 495.000, 655.000 et 800.000 Francs ;
Attendu que l'écart significatif entre ces deux bases de données respectives fait ressortir qu'en valeur absolue, l'avis de valeur proposé par le notaire s'insérait dans la partie haute de la fourchette des prix constatés localement sur la période considérée et sur un grand nombre de transactions ;
Attendu d'autre part que l'estimation du collège d'expert, basée sur une valeur au mètre carré dégagée par rapport aux prix constatés et jugés comparables, fait apparaître qu'elle est principalement déterminée par l'importance particulière de la surface habitable développée par la maison considérée, où se superposent deux grands appartements de 100 et 140 m ;
que l'incidence de divers autres facteurs qui la caractérisent, tels sa situation géographique favorable par rapport à la commune et à la ville de Toulouse, mais aussi et en diminution sa configuration particulière sur un terrain tout en longueur et à l'époque en zone inconstructible, son état d'entretien moyen avec divers problèmes d'humidité, la situation locative de son rez-de-chaussée, sa conception constructive datant de 1970 à tous égards démodée, relevait d'une appréciation particulièrement délicate ;
Attendu que si l'avis de valeur émis par le notaire doit être tenu pour faible au regard de l'estimation proposée par le collège
d'expert qui lui est de 25% supérieure, il ne ressort pas de l'examen qui précède qu'il procède d'une appréciation grossièrement erronée par rapport à l'état du marché constaté localement dans les mois immédiatement précédents ;
que c'est du reste à juste titre que le notaire fait valoir que cette estimation a été adoptée au niveau du mandat de vente confié à un agent immobilier pour le prix de 800.000 Francs net vendeur, soit 840.000 Francs (128.057 ç), commission à la charge de l'acquéreur comprise ;
Attendu qu'il ne ressort pas de l'avis de valeur donné par le notaire que celui-ci ait pris en considération la situation particulière de la venderesse et la nécessité pour elle de vendre rapidement ;
que les conditions dans lesquelles le notaire a été consulté conduisent néanmoins à retenir qu'il avait connaissance de cette situation ;
que bien que le caractère d'urgence de celle-ci n'ait été que relatif, l'appelante ne peut le nier purement et simplement puisque, par lettre du 20 juillet 1998, la Société bordelaise de crédit industriel et commercial SBCIC ne consentait qu'à différer "dans l'immédiat" les poursuites en saisie immobilière qu'elle avait engagées, demandant à la curatrice de persuader la débitrice que la vente de son bien était la seule issue et accordant un délai de huit semaines pour examiner à nouveau la situation, soit à la mi-septembre ;
que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que ce contexte n'était pas de nature à pousser à une évaluation plus élevée par rapport à la fourchette des transactions jusqu'alors constatées, mais en anticipation d'une tendance que le marché aurait peut-être admis mais dans un délai inconnu qui pouvait donc se présenter comme inadapté au besoin de vendre ;
Attendu en conséquence que c'est pas une exacte appréciation des faits de la cause qui n'est pas utilement discutée en appel, que les premiers juges ont conclu que la faute particulière du notaire n'était pas démontrée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette la demande formée par Rosita X...,
Condamne Rosita X... à payer à Maître Michel Y... la somme de 1.000 ç,
Condamne Rosita X... aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP RIVES-PODESTA, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et par E. KAIM MARTIN, greffier.LE GREFFIER
LE PRESIDENTE. KAIM MARTIN
H. MAS
