27/12/2005
ARRÊT No568
NoRG: 05/00679
CF/CD
Décision déférée du 10 Décembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 02/3614
M. X...
Ilda Y... divorcée Z...
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA
C/
Jean-Michel A...
représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT
Hubert Louis B...
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
André B...
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
Roger B...
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT DECEMBRE DEUX MILLE CINQ
***
APPELANTE
Madame Ilda Y... divorcée Z...
...
31270 CUGNAUX
représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Paul C..., avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2005/004805 du 02/11/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMES
Monsieur Jean-Michel A...
...
31770 COLOMIERS
représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour
assisté de Me Bernard D..., avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Hubert Louis B... venant aux droits de Mme B... Marie Jeanne
...
77850 CRECY LA CHAPELLE
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SCP CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE
Monsieur André B... venant aux droits de Mme B... Marie Jeanne
...
77240 CESSON
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SCP CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE
Monsieur Roger B... venant aux droits de Mme B... Marie Jeanne
11400 LABECEDE LAURAGAIS
représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SCP CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2005 en audience publique, devant la Cour composée de :
H. MAS, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 juin 1978, madame Marie -Jeanne B... a donné à bail à monsieur Abilio Z... une maison d'habitation sise au ... pour une durée de 12 mois à compter du 1er juillet 1978, puis pour une durée tacitement reconduite par périodes de trois mois successives.
Suite au décès de madame B..., la propriété de ce bien a été dévolue de manière indivise à ses trois fils André, Hubert et Roger B....
Par courrier du 3 octobre 2000 monsieur Roger B... a formulé à monsieur Z... une offre de vente de ladite maison à un montant de 350.000 francs net vendeur.
Par courrier du 17 janvier 2001 il a renouvelé son offre à monsieur Z... et à son épouse pour un prix de 300 000 francs, en soulignant que sa lettre du 3 octobre 2000 était restée sans réponse, et qu'il souhaitait vivement une réponse écrite le plus vite possible.
En l'absence de réponse à cette nouvelle offre, monsieur Roger B... a écrit le 7 février 2001 par lettre simple aux époux Z... : "Je vous informe que le contrat de location que vous avez souscrit le 20 juin 1978 prend fin le 20 juin 2002 et qu'il ne sera pas renouvelé."
Le 18 avril 2001 monsieur Roger B... a informé les locataires qu'il mettait en vente l'immeuble au prix de 350.000 francs net vendeur, a précisé les noms des agences immobilières contactées ainsi que les heures de visite, et que l'offre de vente était également valable pour eux.
Selon acte sous seing privé du 28 juin 2001, les consorts B... ont signé une promesse synallagmatique de vente avec monsieur A... pour le prix de 300.000 francs.
Le 2 octobre 2001 madame Z... a formulé une offre à 250.000 francs.
Par lettre recommandée du 15 février 2002 avec AR du 16 février 2002, monsieur et madame Z... ont informé monsieur B..., en sa qualité de représentant de l'indivision, de ce qu'ils acceptaient l'offre formulée le17 janvier 2001 au prix de 300.000 francs, et se tenaient à sa disposition pour régulariser la vente dans la première quinzaine du mois d'avril 2002.
Le 21 février 2002, monsieur A... a enjoint les consorts B... de régulariser l'acte de vente par acte authentique, ce qui a été fait par acte notarié du 5 avril 2002.
Par actes d'huissier des 20, 23 et 25 septembre 2002, madame Ilda Y... épouse Z... a fait assigner les consorts F... aux fins de voir déclarer nulle la vente intervenue au profit de monsieur A... en fraude de ses droits et lui permettre d'exercer son droit de préemption.
Elle a appelé monsieur A... dans la cause par acte du 5 février 2003.
Ces procédures ont été jointes le 6 mars 2003.
Suivant jugement en date du 10 décembre 2004, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :
-débouté madame Z... de l'intégralité de ses demandes ;
-condamné madame Z... à verser à messieurs Hubert, André et Roger B... la somme de 154,34 euros ;
-dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision ;
-condamné madame Z... à verser à messieurs Hubert, André et Roger B... la somme globale de 1.000 euros et la même somme à monsieur A..., sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-débouté madame Z... de sa demande en article 700 du nouveau code de procédure civile , et condamné celle-ci aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 26 janvier 2005 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées, madame Ilda Y... divorcée Z... a relevé appel de ce jugement.
Elle demande à la cour de :
-déclarer la vente intervenue entre les consorts B... et monsieur A... nulle et de nul effet, lui permettre d'exercer son droit de préemption et ainsi de se rendre propriétaire du bien qu'elle occupe ;
-condamner les consorts B... à lui payer la somme de 2.286,74 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CHATEAU-PASSERA.
L'appelante fait valoir que la dernière date d'expiration du bail est celle du 24 juin 2004, que le congé a été délivré par erreur pour le 20 juin 2002, que compte tenu du peu de temps qui s'est écoulé entre l'offre de vente du 17 janvier 2001 et le congé du 7 février 2001 il est incontestable que ce dernier a été donné dans le seul but de vendre la maison libre de tout occupant, qu'à ce moment le droit de préemption du locataire pouvait parfaitement s'exercer puisqu'au vu de ce courrier son droit au bail était remis en question, et que ce n'est qu'à compter de l'acte authentique du 5 avril 2002 qu'il a été clairement précisé que ce droit au bail n'était pas remis en question par les acquéreurs.
Madame Y... ajoute qu'elle a donné son acceptation le 15 février 2002 dans le délai qui lui était imparti, que la vente était parfaite puisqu'il y a eu accord sur la chose et sur le prix, et que la vente consentie à un tiers doit être annulée.
Les consorts B... concluent à la confirmation du jugement, et à la condamnation de madame Z... au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP BOYER-LESCAT-MERLE.
Les intimés soutiennent que madame Z... ne bénéficiait lors de la vente du bien immobilier litigieux d'aucune priorité légale ou conventionnelle.
Monsieur Jean-Michel A... conclut à titre principal à la confirmation du jugement et au débouté de l'intégralité des demandes de madame Z....
A titre subsidiaire, si la cour devait faire droit aux prétentions de celle-ci, il demande que les consorts B... soient condamnés à lui rembourser la somme de 45.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2001, date de la promesse de vente, et à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il sollicite en outre la condamnation de madame Z... au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP NIDECKERetPRIEU-PHILIPPOT.
Monsieur A... expose que madame Z... ne peut prétendre à l'exercice d'un droit de préemption, en l'absence de congé, que la promesse de vente du 28 juin 2001 et l'acte notarié du 5 avril 2002 contiennent une mention expresse de l'existence du bail, de sorte que celui-ci lui est opposable, et que dans l'hypothèse où le courrier du 3 octobre 2000 pourrait faire office de congé pour vendre, l'acceptation de madame Z... est intervenue le 16 février 2002, alors que l'offre était devenue caduque depuis le 24 février 2001.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 novembre 2005.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'existence du droit de préemption invoqué par madame Y...
Les règles applicables en matière de vente d'un immeuble loué sont différentes en fonction du moment de la vente, à l'expiration du bail ou en cours de bail.
La première hypothèse est réglementée par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : "lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local".
Dans l'hypothèse d'une vente en cours de bail, le droit de préemption n'est pas applicable au locataire dont le droit n'est pas remis en cause.
En l'espèce la vente intervenue entre les consorts B... et monsieur A... vise expressément le bail consenti au profit des époux Z....
Il convient, ainsi que l'ont fait les premiers juges, de déterminer la date de fin de bail pour vérifier si le locataire bénéficiait du droit de préemption.
Le contrat de bail a été signé le 20 juin 1978 pour une durée d'un an, puis renouvelé tacitement par périodes de trois mois en trois mois.
Il est admis par l'appelante qu'en l'absence de régularisation depuis la signature de ce bail pour le mettre en conformité avec les dispositions législatives intervenues, il y a lieu d'appliquer l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, lequel prévoit que les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit d'un contrat de location à durée indéterminée conclu avant cette date.
Le bail ayant subi plusieurs tacites reconductions à la suite de l'entrée en vigueur de la loi Quilliot, il doit être considéré comme un bail à durée indéterminée, et il a donc été reconduit par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983.
En conséquence, il devait venir à expiration le 24 juin 2001, puis le 24 juin 2004.
Force est de constater qu'aucun congé n'a été donné aux locataires pour le 24 juin 2001.
La correspondance que leur a adressée monsieur Roger B... le 7 février 2001 ne constitue pas un congé pour vendre au sens de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Par suite la promesse synallagmatique de vente étant intervenue le 28 juin 2001 et l'acte authentique le 5 avril 2002, sans remise en cause du droit au bail du locataire et au cours de la durée de ce bail, le locataire ne bénéficiait pas du droit de préemption.
Le jugement doit être approuvé en ce qu'il a dit que madame Z... ne pouvait exercer ce droit.
Sur l'application des dispositions de l'article 1583 du code civil
Madame Y... épouse Z... n'a répondu à l'offre formulée par monsieur B... pour le prix de 300.000 francs, soit 45.734,71 euros le 17 janvier 2001, après deux offres précédentes demeurées sans réponse, que le 15 février 2002, et ce après avoir formulé une offre inférieure le 2 octobre 2001.
Or dès le 18 avril 2001 les vendeurs avaient informé les locataires de ce que le bien était mis en vente à la somme de 350.000 francs (53.357,16 euros), et aucune réponse n'avait été donnée à ce courrier.
Par conséquent c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que l'offre du 17 janvier était devenue caduque et qu'aucune rencontre de volonté au sens de l'article 1583 du code civil ne pouvait être constatée à la date du 16 février 2002.
Madame Y... épouse Z... a été justement déboutée de l'ensemble de ses demandes.
Sur les demandes des consorts B...
Il n'est pas contesté qu'une somme de 30,47 euros restait due aux consorts B... au titre d'une facture de consommation d'eau, ainsi qu'une somme de 123,87 euros au titre d'un impayé de loyer.
La condamnation prononcée de ce chef au profit des consorts B... sera confirmée.
Sur les demandes annexes
Les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile aux consorts B... et à monsieur A... sont équitables et doivent donc être maintenues.
L'équité justifie d'accorder à chacun des intimés une somme complémentaire de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.
Sur les dépens
Madame Y..., partie succombante, a été condamnée à bon droit aux dépens de première instance.
Elle supportera également la charge des dépens de la présente procédure qu'elle a initiée à tort.
* * *
PAR CES MOTIFS
La cour
En la forme, déclare l'appel régulier,
Au fond, confirme le jugement,
Y ajoutant
Condamne madame Y... divorcée Z... à payer au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel :
-la somme de 800 euros aux consorts B...
-la somme de 800 euros à monsieur A...
La condamne aux dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de la SCP BOYER-LESCAT-MERLE et de la SCP NIDECKERetPRIEU-PHILIPPOT, avoués, étant précisé que madame Y... bénéficie de l'aide juridictionnelle.
Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et par E. KAIM MARTIN, greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
E. KAIM MARTIN H. MAS
