ARRÊT N°
OC
R.G : N° RG 22/01271 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYC6
[G]
C/
S.C.I. [P]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 05 JUILLET 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS / FRANCE en date du 25 JUILLET 2022 suivant déclaration d'appel en date du 02 SEPTEMBRE 2022 RG n° 11-21-1045
APPELANT :
Monsieur [E] [G]
[Adresse 3]
[Localité 2] / FRANCE
Représentant : Me Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4367 du 08/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis
INTIMÉE :
S.C.I. [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 24 août 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 26 Janvier 2024 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 avril 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 juin 2024 puis au 05 Juillet 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre
Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre
Qui en ont délibéré.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 05 Juillet 2024.
LA COUR :
EXPOSÉ DU LITIGE
1- Par acte sous seing privé du 14 mars 2013 , la SCI [P] a donné à bail à M. [E] [G] un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 350 €, charges comprises.
2- Le 29 juin 2020, la SCI [P] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 907, 83 €.
3- Le 25 octobre 2021, M. [E] [G] a fait citer la SCI [P] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de la voir condamnée à réaliser différents travaux, être dispensé du paiement de son loyer et obtenir le versement de dommages-intérêts.
4- Par acte d'huissier du 09 décembre 2021, la SCI [P] a fait assigner M. [E] [G] aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ordonner l'expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation outre une indemnité pour frais irrépétibles.
5- Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction.
6- Par un jugement du 25 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
- Déclaré irrecevables l'ensemble des demandes formulées par M. [G] à l'encontre de la SCI [P] ;
- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2013 entre la SCI [P] en qualité de bailleur et M. [E] [G] en qualité de locataire concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux délivré le 29 juin 2020 ;
- Constaté la résiliation du bail conclu entre les parties survenue de plein droit à la date du 30 août 2020 ;
- Rejeté les demandes de délais de paiement formées par M. [G];
- Ordonné à M. [G] de rendre les lieux loués libres de toute occupation et de tout mobilier, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision ;
- Autorisé la SCI [P] à procéder à l'expulsion de M. [G] à défaut de libération volontaire, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en recourant au besoin à la force publique ;
- Condamné M. [G] à verser à la SCI [P] une indemnité d'occupation à compter du 1 er septembre 2020 et jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;
- Fixé le montant de cette indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté de la provision sur charges de 15 € prévue au bail soit la somme de 385, 41 € à la date du jugement et dit que la part de l'indemnité d'occupation correspondant au loyer subira la même indexation que celle prévue au bail ;
- Condamné M. [G] à verser à la SCI [P] la somme de 2465, 70 € au titre d'indemnités d'occupation impayées échues entre le 1 er octobre 2020 et le 10 juin 2022 (comprenant l'échéance de juin 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- Débouté la SCI [P] de ses demandes de dommages-intérêts et d'amende civile pour procédure abusive ;
- Condamné M. [G] à verser à la SCI [P] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamné M. [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
- Constaté l'exécution provisoire de plein droit.
7- M. [G] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 Septembre 2022.
8- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le10 mai 2023, M. [G] demande à la cour :
- D'infirmer le jugement rendu le 25 Juillet 2022 ( no RG 11-21-001045 ) par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS Service Contentieux de la Protection;
Statuant à nouveau :
- DÉCLARER recevables l'ensemble des demandes présentées par M. [E] [G] devant le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS Service Contentieux de la protection ayant donné lieu au jugement dont appel ;
- CONDAMNER la SCI [P] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à exécuter les travaux permettant de rendre le logement loué à M. [G] décent, travaux visés par l'ARS de la Réunion et par le constat de non-décence établi par la CAF de la Réunion , à savoir :
' Réparation des traces d'infiltrations situées derrière les tuyaux d'arrivée d'eau situés sous l'évier,
' Réparation des fuites sur le groupe de sécurité du chauffe-eau électrique,
' Réparation des fixations du chauffe-eau électrique,
' Réparation des portes coulissantes du placard à l'entrée du studio,
' Réparation de la paillasse de la cuisine,
' Eaux usées de la cuisine remontant dans le bac à douche,
' Cuvette des WC cassée,
' Remplacement du rideau métallique de la baie vitrée, rideau cassé par vétusté,
' Réparation de la dégradation du bas du mur situé dans l'entrée ( due à une fuite dans la salle de bains)
' Salle de bains : réparation du tuyau d'évacuation de la vasque non étanche et réparation du tuyau d'évacuation non étanche des eaux usées de la cuvette des WC, ces tuyaux non étanches entraînant des inondations de la salle de bains,
' Cuisine : réparation du tuyau d'évacuation de l'évier non étanche, les eaux usées se déversant dans la pièce ;
- DISPENSER M. [E] [G] du paiement du loyer à compter de la décision à intervenir jusqu'à la réalisation des travaux listés ci-dessus ;
- CONDAMNER la SCI [P] à payer à M. [E] [G] la somme de 400 euros par mois à compter de la mise en demeure en date du 12 Février 2020 pour le préjudice moral et le préjudice de jouissance subis suite à l'absence totale de la moindre intervention par le bailleur pour améliorer les conditions d'existence de son locataire, soit la somme de 14 000 euros au 1 er Décembre 2022 ( 400 euros x 35 mois ) à titre de dommages-intérêts, somme à parfaire ;
- ORDONNER la compensation judiciaire entre la condamnation du tribunal judiciaire au paiement de la somme de 2465,70 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre le 1er Octobre 2020 et le 10 Juin 2022 et les dommages-intérêts sollicités ci-dessus arrêtés au 10 juin 2022 représentant un montant de 11 600 euros ( 400 euros x 29 mois)
- CONDAMNER après compensation la SCI [P] à payer à M. [E] [G] la somme de 9134,30 pour le préjudice moral et le préjudice de jouissance subis, somme à parfaire ;
- ORDONNER la suspension du jeu de la clause résolutoire, les causes du commandement étant éteintes et le locataire étant libéré de sa dette envers le bailleur ;
-EN CONSÉQUENCE, DÉBOUTER la SCI [P] de sa demande d'expulsion ;
SUBSIDIAIREMENT si la Cour rejette la demande de dommages-intérêts et de compensation judiciaire :
- ACCORDER les plus larges délais de paiement à M. [G] soit 36 mois pour s'acquitter des loyers et indemnités d'occupation impayées ;
- ORDONNER la suspension du jeu de la clause résolutoire ;
-DÉBOUTER la SCI [P] de sa demande d'expulsion ;
-CONDAMNER la SCI [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
9- Pour l'essentiel, M. [G] fait valoir :
- que de graves désordres et anomalies affectent son logement et sont venus s'ajouter à ceux que le propriétaire avait été condamné à réparer par jugement du 08 mars 2021;
- que la demande étant indéterminée, il n'est pas soumis à la tentative de conciliation obligatoire prévue par les dispositions de l'article 750- 1 du code de procédure civile.
10- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 27 janvier 2023, la SCI [P] demande à la cour de :
- DIRE ET JUGER irrecevables les demandes présentées par Monsieur [E] [G] ;
- DIRE ET JUGER que Monsieur [E] [G] ne justifie d'aucun travaux à réaliser ;
- DIRE ET JUGER que Monsieur [E] [G] n'a pas respecté la consignation des loyers ;
- DIRE ET JUGER qu'il n'y a lieu de retenir des préjudices de jouissance et moral ;
- DIRE ET JUGER qu'il n'y a lieu à accorder de plus larges délais de paiement;
- DIRE ET JUGER qu'il n'y a lieu à suspendre le jeu de la clause résolutoire;
- DIRE ET JUGER qu'il n'y a lieu de condamner la SCI [P] aux entiers dépens ;
- REJETER L'ENSEMBLE DES DEMANDES formulées par Monsieur [E] [G] ;
- CONFIRMER le jugement rendu le 25 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis ;
CE FAISANT,
- CONDAMNER Monsieur [E] [G] à verser à la SCI [P] la somme de 4.346,82 euros au titre des loyers impayés, somme à actualiser au jour de l'audience ;
APPEL INCIDENT :
- CONDAMNER Monsieur [E] [G] à verser à la SCI [P] la somme de 4.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER Monsieur [E] [G] à verser à la SCI [P] la somme de 2.500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
- CONDAMNER Monsieur [E] [G] au paiement des entiers dépens d'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
11- Pour l'essentiel, la SCI [P] fait valoir :
- que M. [E] [G] n'a pas satisfait à l'obligation de conciliation préalable prévue à l'article 750- 1 du code de procédure civile ;
- que les travaux qu'il lui incombait de réaliser sur le chauffe-eau et le bac à douche ont été effectués ;
- que M. [E] [G] a fait obstacle à l'intervention de plusieurs entreprises ;
- qu'il souffre de troubles psychiatriques et incommode par son comportement les autres résidents de l'immeuble.
12- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 24 août 2023.
13- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 26 janvier 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes formées par M. [E] [G] :
14- Aux termes des dispositions de l'article 750- 1 du code de procédure civile, en sa rédaction antérieure à la décision d'annulation prononcée par le conseil d'état le 22/ 09/22 applicable au présent litige, le juge peut prononcer d'office l'irrecevabilité d'une demande en justice qui n'a pas été précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 € ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R.211-3-8 du COJ ou à un trouble anormal du voisinage.
15- Les demandes formées par M. [E] [G] dans le cadre de l'assignation qu'il a faite délivrer le 25 octobre 2021 à la SCI [P] ne relèvent d'aucune des catégories visées à l'article 750- 1 du code de procédure civile.
16- C'est donc à tort que le premier juge les a déclarées irrecevables.
Sur la créance de loyers de la SCI [P] :
17- Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
18- En l'espèce, la SCI [P] verse aux débats le contrat de location qu'elle a passé le 14 mars 2013 avec M. [E] [G] ainsi qu'un décompte arrêté à la date du 22 novembre 2021 retraçant les opérations intervenues entre les parties depuis le 1 er août 2018.
19- Ces éléments suffisent à rapporter la preuve de l'obligation de paiement à la charge de M. [E] [G] et de la créance dont la SCI [P] poursuit le règlement.
20- Le décompte de la SCI [P] permet également de constater que le commandement de payer délivré le 29 juin 2020 pour la somme de 907, 83 € est resté infructueux, M. [E] [G] demeurant redevable à la date du 22 novembre 2021 de la somme de 2734, 68 €.
21- C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, ordonné l'expulsion du locataire et l'a condamné au versement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.
22- En l'absence de décompte plus récent, c'est à hauteur de la somme de 2734, 68 €, correspondant aux impayés à la date du 01 novembre 2021, que la condamnation de M. [E] [G] sera prononcée.
Sur l'octroi de délais :
23- Aux termes des dispositions de l'article 24- V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années au locataire en situation de régler sa dette.
24- La procédure révèle que M. [E] [G] a cessé tout versement depuis de nombreux mois.
25- Les conditions ne sont donc pas réunies pour l'octroi de délais.
Sur les demandes de travaux, de dispense de loyer et de dommages-intérêts formées par M. [E] [G] :
26- Aux termes des dispositions de l'article 1720 du code civil, le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
27- La SCI [P] a été condamnée par un jugement rendu le 08 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis à remplacer un bac à douche et à modifier les canalisations afin de pallier des refoulements.
28- Il est également établi par les pièces versées aux débats que divers désordres constituant des infractions au règlement sanitaire départemental ont été constatés en juin 2021 par un technicien mandaté par la commune de Saint-Denis puis en septembre 2021 dans le cadre d'un diagnostic constat de décence réalisé à l'initiative de la CAF.
29- La SCI [P] justifie par les factures qu'elle produit ( [V] DÉPANNAGE PLOMBERIE) que les travaux qu'elle avait l'obligation de réaliser ont été exécutés au cours du mois de juin 2021.
30- Elle rapporte également la preuve que l'artisan qu'elle avait commis en octobre 2011(M. [K] [J]) n'a pu réaliser aucune intervention, M. [E] [G] refusant catégoriquement tout travaux au motif que tout allait très bien chez lui et qu'il était en procédure judiciaire contre son bailleur.
31- Il est enfin établi que par lettre du 10/ 10/ 2022, M. [E] [G] lui a fait savoir qu'il ne laisserait personne rentrer dans son logement pour faire des travaux sans un devis daté et signé.
32- Cette attitude d'obstruction fautive de la part de M. [E] [G] représente pour la SCI [P] une cause de suspension de son obligation d'entretien.
33- Il ne peut donc être accordé à M. [E] [G] ni dispense de loyers ni dommages-intérêts.
34- La résolution du bail libère pour l'avenir la SCI [P] de son obligation d'entretien.
35- Il ne peut donc lui être enjoint d'engager des travaux.
Sur l'indemnité d'occupation :
36- Le locataire qui se maintient dans les lieux alors que le bail a pris fin est tenu de s'acquitter d'une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance des locaux.
37- Cette indemnité vient également compenser le préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la libre disposition des lieux.
38- La SCI [P] est par conséquent fondée à obtenir de M. [E] [G] le versement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative de son appartement, c'est-à-dire égale au montant du loyer révisé outre les charges en vigueur.
Sur les dommages-intérêts réclamés par la SCI [P] :
39- La SCI [P] ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui que l'indemnité d'occupation et l'indemnité pour frais irrépétibles permettent de réparer.
40- Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
41 - M. [E] [G], partie succombante, au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.
42- Il serait inéquitable en outre de laisser la SCI [P] supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés.
43- La décision du premier juge sera confirmée sur ce point et il sera alloué à la SCI [P] une nouvelle indemnité de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement rendu le 25 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il déclare irrecevables les demandes formées par M. [E] [G], fixe le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 385, 41 € et le condamne à verser la somme de 2465, 70 € ;
Confirme le dit jugement pour le surplus des dispositions critiquées ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Dit que les demandes formées par M. [E] [G] dans le cadre de l'assignation délivrée à la SCI [P] le 25 octobre 2021 sont recevables ;
Condamne M. [E] [G] à verser à la SCI [P] la somme de 2734, 68 € en principal, outre les intérêts au taux légal, décomptés à partir du jugement du 25 juillet 2022, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restés impayés à la date du 22 novembre 2021 ;
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [E] [G] à compter du 1 er septembre 2020 et jusqu'à la libération complète des lieux au montant du loyer révisé selon les modalités prévues au bail et augmenté de la provision sur charges de 15 € ;
Déboute M. [E] [G] de ses demandes aux fins de dispense de loyers et de versement de dommages-intérêts ;
Déboute M. [E] [G] de sa demande de condamnation à travaux;
Condamne M. [E] [G] à verser à la SCI [P] la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] [G] aux dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
