ARRÊT N°2024/261
PF
N° RG 22/01618 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYZU
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C/
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COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 03 JUILLET 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 18 OCTOBRE 2022 suivant déclaration d'appel en date du 08 NOVEMBRE 2022 RG n° 21/00727
APPELANTS :
Madame [CN] [M] [R]
[Adresse 15]
[Localité 28]
Représentant : Me Bernard CHANE TENG, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [E] [L] [R]
[Adresse 15]
[Localité 28]
Représentant : Me Bernard CHANE TENG, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [UF]-[I] [R]
[Adresse 7]
[Localité 28]
Représentant : Me Bernard CHANE TENG, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [UF] [U] [R]
[Adresse 6]
[Localité 28]
Représentant : Me Bernard CHANE TENG, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [D] [UF] [R]
[Adresse 5]
[Localité 28]
Représentant : Me Bernard CHANE TENG, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMÉS :
Madame [V] [W] épouse [P]
[Adresse 11]
[Localité 28]
Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [WR] [W]
[Adresse 10]
[Localité 28]
Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [XS] [LO]
[Adresse 8]
[Localité 28]
Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [HB] [K]
[Adresse 9]
[Localité 28]
Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [UF] [C] [N] épouse [K]
[Adresse 9]
[Localité 28]
Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 23 novembre 2023
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Avril 2024 devant Madame FLAUSS Pauline, conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Sarah HAFEJEE, greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2024.
Il a été rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 03 Juillet 2024.
* * *
LA COUR
Par acte d'huissier du 23 mars 2021, Mme [CN] [R], M. [E] [R], Mme [UF] [I] [R], Mme [UF] [U] [R] et Mme [D] [R] (les consorts [R]) ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de St Denis Mme [V] [W], Mme [WR] [W], M. [XS] [LO], M. [HB] [K] et Mme [UF] [C] [N] épouse [K] (les consorts [W]-[LO]-[K]) aux fins de leur faire interdiction d'user de la parcelle AR [Cadastre 22] par leur passage et déversement d'eaux.
Les consorts [W]-[LO]-[K] ont opposé à la demande l'absence de démonstration de leur qualité de propriétaire de ladite parcelle et ont sollicité l'annulation de l'acte de prescription acquisitive dressé à leur profit le 17 mars 2006.
Par jugement du 18 octobre 2022, le tribunal a:
-rejeté les fins de non-recevoir opposées à la demande reconventionnelle de nullité de l'acte de prescription acquisitive dressé le 17 mars 2006 par Me [O] [T], notaire associé à [Localité 34] (La Réunion) ;
-annulé partiellement l'acte de notoriété dressé le 17 mars 2006 par Me [O] [T], notaire associé à [Localité 34] (La Réunion), en ce qu'il a établi la prescription acquisitive de M. [H] [R] et de Mme [UF] [J] [Z] épouse [R] sur la portion de la parcelle AR [Cadastre 13] actuellement cadastrée AR [Cadastre 22] sise à [Localité 28] (Réunion) ;
-débouté Mme [CN] [R], M. [E] [R], Mme [UF]-[I] [R], Mme [UF] [U] [R] et Mme [D] [R], de l'ensemble de leurs demandes ;
-condamné in solidum Mme [CN] [R], M. [E] [R], Mme [UF]-[I] [R], Mme [UF] [U] [R] et Mme [D] [R], à payer une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, à :
-Mme [V] [W],
-Mme [WR] [W],
-M. [XS] [LO],
-M. [HB] [K] et Mme [UF] [C] [N] épouse [K], soit une somme totale de 6.000 euros ;
-condamné in solidum Mme [CN] [R], M. [E] [R], Mme [UF]-[I] [R], Mme [UF] [U] [R] et Mme [D] [R], aux dépens et - autorisé Me Laurent Payen à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 8 novembre 2022 au greffe de la cour, les consorts [R] ont formé appel du jugement.
Ils sollicitent de la cour de :
- Déclarer leur appel fondé ;
- débouter Mme [W] [V] [UF] [F], épouse [P], Mme [W] [WR] [UF] [Y], M. [LO] [XS], M. [K] [HB] [PB] et Mme [N] [UF] [C], épouse [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
- Infirmer le Jugement du 18 Octobre 2022 ;
Statuant à nouveau,
In limine litis
$gt;Sur l'irrecevabilité de la demande de nullité de l'acte de notoriété acquisitive du 17/03/2006 pour défaut de publication au service foncier :
- Déclarer les intimés irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter.
$gt;Sur l'irrecevabilité de la demande de nullité de l'acte de notoriété acquisitive du 17/03/2006 pour défaut d'intérêt et de qualité pour agir :
Déclarer que les intimés ne revendiquent pas et d'ailleurs ne prouvent pas être les véritables propriétaires de la parcelle AR [Cadastre 13] sise à [Localité 28], objet de la prescription trentenaire du 17/03/2006.
- Déclarer que les intimés ne prouvent pas l'identité du véritable propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 22] (issue de la division de AR [Cadastre 13]) sise à [Localité 28] (Réunion), ni que les conditions de la prescription ne sont pas réunies.
Ce fait,
Déclarer irrecevable la demande de nullité de l'acte de notoriété acquisitive du 17/03/2006 formulée par les intimés dans leurs écritures de première instance du 4/10/2021 pour défaut d'intérêt et de qualité pour agir.
Déclarer par conséquent les intimés irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter.
Au fond,
Déclarer que, concernant les époux [R] [H], les conditions de l'article 2261 du code civil sont parfaitement réunies.
Déclarer que la preuve est rapportée que la parcelle AR n° [Cadastre 22] sise à [Localité 28] leur appartient en indivision
Les déclarer qu'ils sont propriétaires indivis de la parcelle de terrain sise à [Localité 28] (Réunion) cadastrée section AR n° [Cadastre 22].
Déclarer que cette parcelle AR n° [Cadastre 22] sise à [Localité 28] (Réunion), laquelle se trouve à droite de la [Adresse 31], constitue une voie d'accès privée.
Déclarer que la preuve est rapportée que les intimés passent sur la parcelle AR n° [Cadastre 22] sise à [Localité 28] (Réunion) pour rejoindre la voie publique ou accéder à leurs parcelles.
Condamner M. [LO] [XS] à leur payer la somme de 15.000 € correspondant à l'indemnité due au titre du passage.
Condamner solidairement M. [K] [HB] [PB] et Mme [N] [UF] [C] à leur payer la somme de 20.000 € correspondant à l'indemnité due au titre du passage.
Plus subsidiairement,
Si par extraordinaire. une expertise judiciaire était ordonnée par la Cour:
Déclarer que la provision à valoir sur les honoraires et frais de l'expertise sera entièrement mis à la charge des intimés, vu que cette expertise sera réalisée dans leur seul intérêt ;
Déclarer que l'expert aura notamment pour mission de :
-vérifier si l'état d'enclave des parcelles des défendeurs résulte de la division d'un fonds plus grand par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat et inviter les intimés à appeler en cause les propriétaires des fonds concernés par la mise en 'uvre des dispositions de l'article 684 du code civil ,
-proposer l'assiette de la servitude de passage propre à mettre fin à l`état d'enclave sur les fonds éventuellement issus du partage commun ;
-estimer l'indemnité proportionnelle due au fond servant,
- débouter les intimés de toutes leurs demandes plus amples et contraires.
- Leur donner acte de ce qu'ils émettent les plus vives réserves et protestations d'usage.
- Surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
En tout état de cause
- Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
- Faire interdiction à Mme [W] [V] [UF] [F], épouse [P], Mme [W] [WR] [UF] [Y], M. [LO] [XS], M. [K] [HB] [PB] et Mme [N] [UF] [C], épouse [K] ou à tout occupant de leur chef :
-de déverser les eaux de leurs piscines sur la parcelle sise à [Localité 28] cadastrée section AR n° [Cadastre 22], leur appartenant, et ce sous astreinte de 2.000 € par infraction constatée ;
-de stationner tous véhicules sur la parcelle sise à [Localité 28] cadastrée section AR n° [Cadastre 22] leur appartenant , et ce sous astreinte de 2.000 € par infraction constatée ;
- Ordonner aux époux [K] [HB] [PB] de retirer leurs caméras dirigées vers la parcelle AR [Cadastre 22] et ce sous astreinte de 200 € à compter de la signification de la décision à intervenir.
- Condamner solidairement Mme [W] [V] [UF] [F], épouse [P], Mme [W] [WR] [UF] [Y], M. [LO] [XS], M. [K] [HB] [PB] et Mme [N] [UF] [C], épouse [K] à leur payer à chacun la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que d`appel;
- Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens tant pour la procédure de première instance que d'appel, en ce compris les frais du procès-verbal de constat en date du 01/07/2020, soit 450 € TTC ainsi que de l'assignation du 23/03/2021, soit la somme de 273,56€.
Les consorts [W]-[LO]-[K] demandent à la cour de:
A titre principal :
- Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis du 18 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire :
- dire que les parcelles sises sur la commune de [Localité 28] et cadastrées sous les références :
- Section AR n° [Cadastre 23] et [Cadastre 25] pour Mme [V] [W] épouse [P],
- Section AR n° [Cadastre 3] pour Mme [WR] [W],
- Section AR n° [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 4] pour M. [HB] [K] et Mme [UF]-[C] [K] née [N],
- Section AR n° [Cadastre 17] et [Cadastre 20] pour M. [XS] [LO],
bénéficient d'une servitude de passage sur la parcelle sise sur la commune de [Localité 28] et portant la référence cadastrale actuelle Section AR n° [Cadastre 22] ;
En conséquence,
- débouter les consorts [R] ici appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;
Si la Cour l'estime nécessaire,
- Ordonner avant dire droit une expertise judiciaire confiée à tel géomètre expert qu'il plaira, lequel aura pour mission celle habituelle en la matière et notamment de :
- prendre connaissance des titres remis par les parties ;
- se rendre sur les lieux ;
- donner un avis sur la situation d'enclavement des parcelles des défendeurs, la détermination de l'assiette de passage à fixer et le mode d'exercice de la servitude, étant précisé qu'elle doit être commode et sans péril pour le passage de véhicules de tourisme et engins de travaux ;
- évaluer l'indemnité qui devra être servie aux propriétaires du fond servant ;
- reporter sur un plan la servitude de passage qu'il aura ainsi délimitée ;
- d'une façon générale, donner tous éléments propres à solutionner le litige par la détermination de l'assiette de passage et le mode d'exercice de la servitude;
- dire que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport ;
- indiquer que l'expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l'évolution de celle-ci et de la décision finale du Juge taxateur ;
- demander à l'expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d'autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du Conseiller de la Mise en Etat ;
- dire que ce magistrat sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu'il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l'expert et qu'il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l'expertise ;
- fixer à l'expert un délai de 4 mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires sauf prorogation accordée ;
- fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et accorder un délai de 3 mois aux intimés pour s'en acquitter ;
- dire qu'en cas de refus ou d'empêchement motivé de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ;
- le cas échéant, renvoyer la cause et les parties devant le Conseiller de la Mise en Etat pour qu'il en soit débattu après expertise ;
En tout état de cause :
- Condamner solidairement Mme [CN] [M] [R], M. [E] [L] [R], Mme [UF] [I] [R], Mme [UF] [U] [R] et Mme [D] [UF] [R] à payer à Mme [V] [W] épouse [P], Mme [WR] [W], M. [XS] [LO], M. et Mme [HB] [K] la somme de 2.712.50 € chacun sur le fondement de l'article 700 du C.P.C. au titre de la procédure d'appel ;
- Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de timbre dématérialisé et le droit de plaidoirie;
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières conclusions des consorts [R] du 17 juillet 2023 et celles des consorts [W]-[LO]-[K] du 27 avril 2023, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;
Vu l'ordonnance de clôture du 23 novembre 2023;
C'est par de justes motifs que la cour adopte, reproduit et complète que les premiers juges ont apprécié le litige.
"Considérant que, le 17 mars 2006, Maître [O] [T], Notaire à [Localité 34] (Réunion), a dressé un acte de prescription trentenaire au profit de Monsieur [H] [R] et de Madame [UF] [J] [Z], son épouse, concernant une parcelle de terrain située dans la commune de [Localité 28] (La Réunion), au [Adresse 29], d'une superficie de 1.354 m2 et cadastrée AR [Cadastre 13] ;
Que cette parcelle a été divisée en six parcelles, cadastrées AR [Cadastre 21] à AR [Cadastre 22], selon document d`arpentage du 23 juillet 2009 ; Que, par acte notarié des 19 et 20 mai 2010, les époux [R] ont fait donation à chacun de leurs cinq enfants - Madame [UF] [U] [R], Monsieur [E] [L] [R], Madame [UF]-[I] [R], Madame [D] [R] et Madame [CN] [R] - de la pleine propriété d`une des parcelles issues de la division de la parcelle AR [Cadastre 13], et d'1/5èmes indivis de la parcelle AR [Cadastre 22] « constituant une voie d'accès '' ;
Qu'un litige s'est élevé au sujet de l'usage de cette voie d'accès pour accéder à la voie publique, entre les consorts [R] et les propriétaires des parcelles voisines, cadastrées AR [Cadastre 25] et [Cadastre 23] (Madame [V] [W]), AR [Cadastre 24] et [Cadastre 26] -devenues AR [Cadastre 1] (Madame [WR] [W]), AR [Cadastre 17] et [Cadastre 20] (Monsieur [XS] [LO]) et AR [Cadastre 18] et [Cadastre 19] (les époux [K]) ;"
A noter que la parcelle AR [Cadastre 22], d'une superficie de 1119 m2, constitue, suivant les plans, photographies et constats produits à la cause ( pièces 3 et 13 appelants), une parcelle d'environ 150 à 200 mètres de long sur 4 mètres de large environ, bordée en sa partie Nord Est par les habitations des consorts [R] et en partie Sud-Ouest par les habitations des intimés et se terminant au Nord en impasse. Elle se situe par le sud dans la continuité de la parcelle AR [Cadastre 2], également chemin d'accès, laquelle rejoint la voie publique "[Adresse 27]".
Avant que la parcelle AR [Cadastre 2] et AR [Cadastre 22] ne se rejoignent, est visible sur les plans, non datés, produits aux débats ( pièces 3, 14, 20 appelants), un autre chemin marqué en pointillés, s'orientant vers le Sud-Ouest, puis remontant vers le Nord. Suivant les plans ( pièce 3 mais pas 14 ou 20), ledit chemin rejoint ou non la voie publique [Adresse 32] située au Nord des parcelles des parties. Les photographies produites à la cause (pièces 26, 27 17 mais surtout constat d'huissier pièce 3 appelants p. 12) laissent à penser que ce second chemin n'est pas ou plus praticable et/ou carrossable sur toute son étendue.
"Que les consorts [R], ayant entendu clore l'accès de leur chemin par un portail, ont été assignés par leurs voisins devant le juge des référés de ce tribunal, lequel a, par ordonnance du 3 septembre 2020, fait interdiction aux premiers de clore l'accès du [Adresse 31] en présence d'un trouble manifestement illicite ;
Que les consorts [R] ont initié la présente instance aux fins de mettre fin au passage des consorts [W]-[LO]-[K] sur leur parcelle AR [Cadastre 14] en l'absence de toute servitude conventionnelle grevant leur fonds ;"
1. Sur les fins de non-recevoir opposées à la demande de nullité de l'acte de notoriété acquisitive du 17 mars 2006.
" Considérant que les défendeurs opposent d'abord aux demandes des consorts [R] la « nullité '' de l'acte de notoriété acquisitive du 17 mars 2006, aux motifs en substance, d'une part, que la parcelle concernée par cet acte est issue de la parcelle AR [Cadastre 16], déjà cadastrée au [Adresse 30] et recouvrant la partie de la [Adresse 31], et que le chemin en question faisait donc partie du Domaine public et constituait une voie de passage accessible à tous, si bien que les époux [R] ont en réalité fait valoir une prescription acquisitive sur un bien relevant du Domaine public, pourtant inaliénable, et, d'autre part, que les conditions de la prescription acquisitive de l'article 2272 du code civil ne sont pas remplies dès lors que le chemin litigieux, partie intégrante de la [Adresse 31], dont il n'est pas contesté qu'il s'agisse d'une voie publique, était emprunté par l'ensemble des riverains, voire par toute personne à qui cela pouvait sembler utile, si bien que les époux [R] n'ont jamais pu se comporter comme étant les seuls propriétaires de cette portion de parcelle - la possession invoquée étant en outre équivoque puisque ce chemin était emprunté par tous sans opposition aucune de leur part ni même signe d'une délimitation privée ;
Considérant que les consorts [R] concluent à l'irrecevabilité de cette demande de nullité, motifs pris, d'abord, de l'absence de publication au Service de la publicité foncière de Saint-Denis de la demande, sur le fondement des articles 28 et 30-5 du décret modifié n° 55-22 du 4 février 1955, ensuite, de l'absence d'intérêt et de qualité à agir des consorts [W]-[LO]-[K] dès lors que ceux-ci ne se prévalent pas de droits de propriété sur la parcelle litigieuse ;
Mais considérant, d'abord, que, comme le relèvent justement les consorts [W]-[LO]-[K], la demande de nullité d'un acte de notoriété acquisitive n'est pas assujettie à la formalité de la publicité foncière obligatoire dès lors qu'elle n'entre pas dans les prévisions du décret du 4 février 1955 ;
Qu'il convient de rappeler sur ce point que, pour que la demande soit sujette à publication à peine d'irrecevabilité, elle doit tendre à l'anéantissement d'une convention ou d'une disposition à cause de mort, et avoir un effet rétroactif, et qu'en outre, l'acte incriminé doit être visé par l'article 28-1 du décret du 4 janvier 1955 et avoir lui-même été publié ;
Que l'acte de notoriété acquisitive n'est ni une convention ni une disposition à cause de mort ;
Qu'en effet, un acte de notoriété acquisitive ne crée pas le droit de propriété;
Qu'il ne constitue ni une présomption de propriété (la prescription fait présumer la propriété indépendamment de la réalisation d'un acte de notoriété), ni un titre de propriété (le notaire n'y constate pas la qualité de propriétaire de son client)";
Que la publicité de l'acte de notoriété acquisitive, qui n'est pas prévue par les règles de publicité foncière au jour où l'acte litigieux a été dressé, ne change rien à sa nature ;
En outre, il importe peu au titre du présent litige qu'un acte de donation, soumis à publication, ait ensuite été dressé sur la base du constat d'acquisition de prescription acquisitive critiqué. En effet, seul l'acte de notoriété acquisitive est contesté devant le juge, non pas l'acte de donation ultérieur. En cas de succès de l'action des intimés, l'annulation du constat de prescription acquisitive de la parcelle AR [Cadastre 22] n'impliquerait pas l'annulation erga omnes de l'acte de donation des 19 et 20 mai 2010 mais l'inopposabilité de celui-ci aux consorts [W]-[LO]-[K], la propriété par prescription acquisitive n'ayant pu être transmise.
" Considérant, ensuite, qu'aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée " ;
Qu'aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, " l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé " ;
Qu'aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, " est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir";
Considérant en l'espèce que les consorts [W]-[LO]-[K], en poursuivant la nullité de l'acte de prescription trentenaire du 17 mars 2006, n'entendent pas exercer une action en revendication, laquelle n'appartient effectivement qu'à celui qui se prétend propriétaire, dès lors qu'ils ne se prévalent pas de droits de propriété sur la parcelle litigieuse ;
Qu'ils contestent en revanche la qualité de propriétaires (indivis) des consorts [R] sur ladite parcelle pour continuer à emprunter le chemin d'accès à la voie publique y situé, sans opposition des (prétendus) propriétaires ;
Qu'ils justifient dans ces conditions d'un intérêt personnel au succès de leur demande de nullité de l'acte de notoriété acquisitive du 17 mars 2006, et par suite, d'un intérêt et d'une qualité à agir " et ce, indépendamment de la revendication d'une propriété privée de la parcelle AN [Cadastre 22] ;
D'où il s'ensuit que les deux fins de non-recevoir opposées à la demande de nullité de l'acte de notoriété acquisitive du 17 mars 2006 seront écartées ;
2. Sur la demande de nullité de l'acte de notoriété acquisitive du 17 mars 2006.
" Considérant, au fond, que les consorts [R] concluent au rejet de la demande de nullité en faisant valoir essentiellement qu'ils sont propriétaires indivis de la parcelle AR [Cadastre 22], qui constitue une voie d'accès privée et qui ne se confond pas avec la [Adresse 31] située avant leur parcelle, et que la parcelle n'appartient pas au Domaine public ;
Considérant que les développements des parties conduisent le tribunal à apprécier le bien-fondé de la prescription trentenaire, au profit de leur auteur, dont se prévalent les consorts [R] ;
Qu'il ne s'agit pas de déterminer si la parcelle litigieuse relève du Domaine public, ce qui en tout état de cause ne ressort pas de la compétence de ce tribunal, mais de vérifier si les conditions de mise en 'uvre de la prescription acquisitive fondant les demandes des consorts [R] sont remplies;
Considérant qu'aux termes de l'article 2219 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, « la prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi '' ;
Qu'aux termes de l'article 2229 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire '' ;
Qu'aux termes de l'article 2262 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, « toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi '' ;
Qu'il a été rappelé plus haut qu'un acte de notoriété acquisitive ne crée pas le droit de propriété ;
Qu'il ne constitue ni une présomption de propriété (la prescription fait présumer la propriété indépendamment de la réalisation d'un acte de notoriété), ni un titre de propriété (le notaire n'y constate pas la qualité de propriétaire de son client);
Que sa force probante relève de l'appréciation souveraine des juges du fond car il s'agit d'un mode de preuve, non de la prescription, mais des faits établissant la possession ;
Que[...] la demande de nullité de l'acte de notoriété ne peut dès lors que tendre à remettre en cause la force probante de cet acte ;"
C'est sans inverser la charge de la preuve que les premiers juges ont retenu qu'il appartenait aux consorts [R] de démontrer l'existence d'une possession trentenaire continue, paisible, non équivoque à titre de propriétaire justifiant le constat dressé par l'acte notarié de 2006.
" Qu'ainsi, un acte de prescription acquisitive, fût-il notarié et publié, ne vaut que comme un des éléments de preuve de la propriété et doit impérativement être complété par la preuve d'une possession conforme aux exigences de l'article 2261 du code civil, et plus précisément par la preuve de l'existence d'actes matériels de possession de la part de celui au profit duquel il est établi;
Qu'en effet, la possession ne peut fonder une prescription acquisitive que si elle repose sur des actes matériels effectifs ;
Qu'il est par ailleurs généralement admis que, lorsque des actes de possession ont été faits concurremment par plusieurs personnes, la possession ne peut donner naissance à la prescription acquisitive ;
Que la possession est équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire ;
Que la Cour de cassation a pu approuver une cour d'appel d'avoir "retenu que le paiement des impôts fonciers et la représentation cadastrale ne constituaient pas des actes matériels de possession '' (Cass. 3e civ., 30 oct. 2012, n° 11-24.325) ;
Considérant enfin que la prescription acquisitive est opposable à toute personne, même celle titulaire d'un droit concurrent publié si les conditions de l'usucapion sont remplies, et que c'est à celui qui se prétend propriétaire de prouver la réalité de son droit ;
Considérant qu'en l'espèce, ce sont par conséquent les consorts [R], puisqu'ils revendiquent leur qualité de propriétaires indivis de la parcelle AR [Cadastre 22] pour s'opposer au passage des défendeurs sur ladite parcelle, qui supportent le risque de la preuve ;
Considérant, ceci étant posé, que l'acte incriminé se réfère à l'attestation de deux personnes, Messieurs [S] [A] et [MP] [X], " comme étant de notoriété publique et à leur parfaite connaissance '' que, depuis plus de trente ans, les époux [R] ont possédé la parcelle de terrain située dans la Commune de [Localité 28] (La Réunion), d'une superficie arpentée de 1.354 m2 et cadastrée AR [Cadastre 13] ;
Qu'il y est ajouté que « les témoins [. . .] ont déclaré en outre que cette possession a eu lieu à titre de propriétaire, d'une façon continue, paisible, publique et non équivoque '' ;
Considérant que, par ailleurs, sont annexés à l'acte comme « confirmant les déclarations des deux témoins '', quatre documents, à savoir, pour le premier, une sommation interpellative en date du 10 décembre 2003, « confirmant la possession '', pour le deuxième, une lettre de la Direction Générale des Impôts, cellule domaniale, en date du 1er avril 2004, indiquant que la parcelle n'est pas répertoriée au tableau général des propriétés de l`Etat, pour le troisième, l'insertion faite dans un journal d'annonces légales, en date du 28 décembre 2003, mentionnant la prescription et ouvrant un délai de deux mois pour d'éventuelles contestations (étant précisé qu'au cours de ce délai il n'a été déposé aucune opposition auprès du Notaire soussigné suite à cette insertion), et pour le dernier, un extrait de la matrice cadastrale délivrée par le Centre des impôts fonciers de [Localité 33] le 20 octobre 2003 duquel il résulte que la parcelle objet des présentes figure bien comme étant la propriété de Monsieur [R] [H] ;
Mais considérant que ces documents ne prouvent pas la réalité d'actes matériels de possession de la part des ayants droit des consorts [R] sur la parcelle [ AR [Cadastre 22]] litigieuse;
Que n'y sont en effet pas décrites les circonstances qui permettent d'établir la réalité des actes matériels de possession ainsi que la durée de cette dernière;
Qu'au demeurant, la municipalité, interrogée par le notaire instrumentaire, avait répondu notamment, par courrier du 31 mars 2004, que l'extrait cadastral indiquait bien que la parcelle AR [Cadastre 13] correspondait pour partie à la [Adresse 31], et que les conditions prévues par le code civil (pour la prescription trentenaire) ne lui apparaissaient pas réunies en l'espèce ;
Que, de surcroit, l'acte de donation des 19 et 20 mai 2010 précise que "les parties reconnaissent avoir été informées par le notaire [. . .] que la parcelle AR n° [Cadastre 22] est une voie utilisée par plusieurs fonds. Ils déclarent faire leur affaire personnelle et en donnent décharge audit notaire. '';
Qu'il ressort en outre des productions que la parcelle AR [Cadastre 22] se situe dans la continuité de la [Adresse 31] (ce qui est au demeurant indiqué par les demandeurs eux-mêmes en page 3 de leurs écritures) ;
Qu'il s'évince de ces éléments que la parcelle actuellement cadastrée AR [Cadastre 22] est une voie qui était utilisée par plusieurs fonds, de sorte que la possession des époux [R] à ce titre ne pouvait être qu'équivoque, à défaut d'élément contraire non rapporté, et nonobstant les attestations exposant que les époux [H] [R] avaient bétonné la voie ( pièces 40 à 43 appelants) ;
"Que la circonstance que Monsieur le Maire de [Localité 28] ait, par courrier du 27 mars 2021, répondu au Conseil des demandeurs que le chemin [R] était une voie privée, et que la parcelle AR [Cadastre 22], « dont sont propriétaires [ses] clients '', constituait une emprise dudit chemin, n'est pas de nature à caractériser l'existence d'actes matériels de possession de la part des époux [R] pour fonder la prescription trentenaire actée en 2006;
Qu'il en est de même en ce qui concerne les titres ultérieurs (cf. pièce 7 vente à M. [LO]) ";
Que le fait que M. [W], auteur de Mmes [G] pour les parcelles AN [Cadastre 3], [Cadastre 25] et [Cadastre 23], et M. [H] [R], auteur des consorts [R] pour la parcelle AR[Cadastre 13], mère de la parcelle AN [Cadastre 22], se soient accordés sur une limite entre les parcelles AN [Cadastre 13] et AN [Cadastre 3], [Cadastre 25] et [Cadastre 23] est un acte récent signé le 12 février 2010, qui ne permet pas d'étayer l'existence d'une possession paisible et non-équivoque du chemin de plus de trente ans;
Enfin, si les consorts [R] énoncent que la tolérance de passage donnée aux riverains est récente, cette affirmation ne peut conduire à inverser la charge de la preuve qui leur incombe de l'usucapion.
De plus, ils n'apportent pas la preuve de cette affirmation. En effet, ils prétendent que la [Adresse 31] se poursuivait sur la partie gauche, non sur la partie droite de la division de la rue (la parcelle AN [Cadastre 22]), laquelle se finit en une impasse, pour conforter l'idée qu'ils en avaient un usage exclusif. M. [B] atteste avoir vendu sa parcelle aux consorts [G] en 1981 soutient qu'en 1980, les consorts [R] empruntaient sur leur parcelle un chemin "[Adresse 31]", aujourd'hui cadastré AR [Cadastre 22], alors que lui utilisait une servitude de passage différente pour accéder à sa parcelle ( pièce 44 appelants). Néanmoins, cette attestation n'est pas incompatible avec celles d'habitants du quartier ou d'anciens habitants du quartier déclarant qu'ils empruntaient le "[Adresse 31] " pour rejoindre la [Adresse 32], regagner l'école primaire ou la mairie annexe ( pièces 22 à 25 intimés). Celles-ci ne sont pas davantage contredites avec le fait que, sur les plans produits aux débats, le chemin décrit n'y figure pas : à titre d'exemple, sur le plan daté de 1997 ( annexe pièce 15 intimé), aucun chemin continu n'est matérialisé entre le [Adresse 27] et la [Adresse 32] alors qu'il est soutenu par les appelants qu'un accès existait entre les deux par le sud-ouest des parcelles litigieuses et que les intimés produisent attestation de l'existence d'un chemin parallèle au Nord Est logeant les propriétés des consorts [R] ; la disposition des constructions à cette époque, permet néanmoins d'imaginer que l'un ou l'autre itinéraire était possible, en particulier via la parcelle AN [Cadastre 13], laquelle était mitoyenne d'une parcelle AN [Cadastre 12] non construite débouchant sur une servitude notée en pointillés, rejoignant le [Adresse 32].
Les pièces produites par les appelants pour justifier que le chemin était exclusivement usité par les consorts [R] sont des attestations de proches (pièces 40; 43-44 appelants) ou taisante sur l'exclusivité (pièce 42 appelants). Au total, la seule attestation non suffisamment circonstanciée de ce que "cette voie a donc été toujours empruntée uniquement par les héritiers [R]" établie le 28 mars 2023 (pièce 40 appelants), est insuffisante à établir l'usage exclusif à titre de propriétaire de la parcelle AN [Cadastre 22]. Elle est de surcroit contredite par l'existence de portail d'entrée des constructions des intimés ouvrant sur ladite parcelle et l'existence de contentieux depuis plusieurs années.
Que, dans ces conditions, [...] la preuve n'est pas rapportée de l'exercice par les époux [R] d'actes matériels de possession sur la portion de terrain litigieuse ni au cours des 30 années ayant précédé l'acte litigieux, ni au jour où la cour statue, et par suite de la prescription acquisitive à titre personnel et exclusif par les époux [R] de la parcelle désormais cadastrée AR [Cadastre 22] ;
L'absence de démonstration par les consorts [R] d'une prescription acquisitive sur ladite parcelle justifie que l'acte l'ayant constaté à tort soit partiellement annulé.
" D'où il s'ensuit que l'acte de notoriété dressé le 17 mars 2006 sera annulé partiellement en ce qu'il a établi la prescription acquisitive des époux [R] sur la portion de la parcelle AR [Cadastre 13] actuellement cadastrée AR [Cadastre 22], et, de façon subséquente, les consorts [R] déboutés de l'ensemble de leurs demandes comme fondées sur leur qualité de propriétaires indivis de la parcelle AR [Cadastre 22];"
3. Sur les frais irrépétibles et les dépens.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;
Les consorts [R], qui succombent, supporteront les dépens, lesquels excluent les frais de constat d'huissier.
L'équité commande en outre de les condamner à verser à chacune des parties intimées la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel et de rejeter le surplus des demandes formées au même titre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Confirme le jugement entrepris;
Y ajoutant,
- Condamne in solidum Mme [CN] [R], M. [E] [R], Mme [UF] [I] [R], Mme [UF] [U] [R] et Mme [D] [R] à verser à Mme [V] [W], Mme [WR] [W], M. [XS] [LO], M. [HB] [K] et Mme [UF] [C] [N] épouse [K] la somme de 1.000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles de l'appel ;
- Rejette le surplus des demandes formées au même titre ;
- Condamne in solidum Mme [CN] [R], M. [E] [R], Mme [UF] [I] [R], Mme [UF] [U] [R] et Mme [D] [R] aux dépens, excluant les frais de constat d'huissier.
Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
SIGNE
