ARRÊT N°
OC
R.G : N° RG 23/00220 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F37V
[B]
[D]
C/
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION
( S.I.D.R)
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 28 JUIN 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE en date du 14 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d'appel en date du 15 FEVRIER 2023 RG n°
APPELANTS :
Madame [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Louis WEINLING GAZE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000746 du 14/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)
Monsieur [E] [F] [D]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Louis WEINLING GAZE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000745 du 14/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)
INTIMÉE :
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( S.I.D.R)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 24 août 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appeléee à l'audience publique du 26 Janvier 2024 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 avril 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 Juin 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre
Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Juin 2024.
* * *
LA COUR :
EXPOSÉ DU LITIGE
1- Par acte sous seing privé du 6 février 2018, la société immobilière du département de la Réunion (ci-après la SIDR) a donné à bail à M. [E] [F] [D] et à Mme [I] [B] un appartement à usage d'habitation situé dans le groupe d'habitations " Alexandra" sis [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 376,51€, hors charges.
2- Le 30 novembre 2021, la SIDR a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.
3- Par acte d'huissier du 6 juillet 2022, la SIDR a fait assigner M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion des locataires et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation ainsi qu'aux entiers dépens et frais d'expulsion.
4- Par un jugement du 14 novembre 2022 , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :
- Déclaré recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR ;
- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2018 entre, d'une part, la SIDR et, d'autre part, M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] concernant le logement situé dans le groupe d'habitations " Alexandra" sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 30 janvier 2022 ;
- Débouté M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] de leur demande dedélais de paiement ;
- Ordonné en conséquence à M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
- Dit qu'à défaut pour M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- Rappelé que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l'exécution forcée qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Dit que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamné solidairement M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] à payer à la SIDR la somme de 2 247,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Condamné M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] à payer à la SIDR une indemnité mensuelle d'occupation, pour la période courant du 31 janvier 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise,d'un montant de 446,39 euros majoré, pour les mensualités échues et impayées, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Condamné in solidum M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
- Rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
5- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion en date du 15 février 2023, M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] ont interjeté appel de ce jugement.
6- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 10 août 2023, M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] demandent à la cour :
- D'infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il :
Déclare recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2018 entre, d'une part, la SIDR et, d'autre part, M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] concernant le logement situé dans le groupe d'habitations "Alexandra" sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 30 janvier 2022,
Déboute M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] de leur demande de délais de paiement,
Ordonne en conséquence à M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
Dit qu'à défaut pour M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
Rappelle que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l'exécution forcée qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L. 412-1 du code des
procédures civiles d'exécution,
Dit que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne solidairement M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] à payer à la SIDR la somme de 2 247,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Condamne M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] à payer à la SIDR une indemnité mensuelle d'occupation, pour la période courant du 31 janvier 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, d'un montant de 446,39 euros majoré, pour les mensualités échues et impayées, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne in solidum M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation,
Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
Et statuant à nouveau :
- De dire et juger que les appelants sont en situation de régler leur dette locative;
- D'accorder aux appelants un délai de paiement de 3 ans pour le règlement de leur dette locative ;
- De dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'assortir la créance de la SIDR d'intérêts pendant toute la durée du remboursement ;
- De prononcer le maintien du contrat de bail conclu entre les appelants et la SIDR ;
- De rejeter les prétentions contraires de la SIDR ;
7- Pour l'essentiel, M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] font valoir :
- qu'ils ont repris le paiement régulier de leur loyer et réduisent progressivement leur dette ;
- qu'ils ont désormais la capacité de respecter un échéancier.
8- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 6 juillet 2023, la SIDR demande à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT-PIERRE en date du 14 novembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant fixé au titre de l'indemnité d'occupation, le montant à régler au titre des loyers et charges échus et à juger que Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] sont solidaires pour le paiement des indemnités d'occupation ;
- Prendre acte que la SIDR ne s'oppose pas à la demande de délai de paiement formulée par Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D];
Statuant à nouveau sur ces points :
- Condamner solidairement Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] à payer à la SIDR la somme de 6.755,68 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 03 juillet 2023, en 36 mensualités d'égal montant en sus du loyer et des charges courants, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois pendant le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Juger que la somme de 6.755,68 € sera productive d'intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer du 30 juillet 2023 sur la somme de 2.755,45 € et à compter de l'assignation sur le surplus de toute somme due;
- En raison de l'octroi d'un délai de grâce, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée du délai de grâce ;
- Juger que si Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] respectent strictement l'échéancier fixé par l'arrêt à intervenir, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; à défaut, la clause reprendra immédiatement son plein effet et ordonner en conséquence dans cette hypothèse, l'expulsion de Madame [B] et de M. [D] et de tout occupant de leur chef et en cas d'opposition, avec le concours de la force publique ;
- Juger qu'en cas de reprise des effets de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation mise à la charge des locataires défaillants, sera égale au dernier montant du loyer révisé et des charges en vigueur ;
- Condamner solidairement Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] à régler à la SIDR les loyers et charges impayés ainsi que les indemnités d'occupation qui seront déterminées comme ci-dessus et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise ;
- Condamner solidairement Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] à payer à la SIDR la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour l'instance d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Débouter Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.
9- Pour l'essentiel, la SIDR fait valoir :
- que conformément aux dispositions du bail et au principe de réparation intégrale du préjudice, l'indemnité d'occupation doit être fixée à hauteur du loyer révisé et des charges en vigueur ;
- que le bail contient une clause de solidarité en sorte que les locataires sont tenus solidairement à l'égard des indemnités d'occupation.
10- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 24 août 2023.
11- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 26 janvier 2024.
MOTIFS
Sur la créance de loyers de la SIDR :
12- Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
13- En l'espèce, la SIDR verse aux débats le contrat de location qu'elle a passé le 6 février 2018 avec Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] ainsi qu'un décompte arrêté à la date du 3 juillet 2023 retraçant toutes les opérations intervenues entre les parties depuis la conclusion du bail.
14- Ces éléments suffisent à rapporter la preuve de l'obligation de paiement à la charge de Mme [I] [B] et de M. [E] [F] [D] et de la créance dont la SIDR poursuit le règlement.
15- Le décompte que la SIDR produit permet également de constater que le commandement de payer délivré le 30 novembre 2021 pour la somme de 2925, 49 € est resté infructueux, les locataires demeurant redevables à la date du 30 janvier 2022 de la somme de 3345, 03 €.
16- Enfin, l'examen du bail révèle qu'il est bien prévu une clause de solidarité aux termes de laquelle en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du bail.
17- C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et condamné solidairement Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.
18- Le montant de l'arriéré locatif s'établissant à la somme de 6.755,68 € à la date du 03 juillet 2023, c'est à hauteur de cette somme que la condamnation de Mme [I] [B] et de M. [E] [F] [D] sera prononcée.
Sur l'octroi de délais :
19- Aux termes des dispositions de l'article 24- V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années au locataire en situation de régler sa dette.
20- Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus(...). Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (article 24- VII de la loi du 6 juillet 1989).
21- Il sera fait application de ces dispositions et accordé à Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] un délai de 36 mois pour s'acquitter de leur dette.
22- Le juge qui accorde des délais ne peut pas priver le créancier de son droit à intérêt sur les sommes qui lui sont dues (article 1343- 5 du code civil).
23- Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] ne sont donc pas fondés à réclamer une dispense d'intérêts pendant toute la durée du remboursement.
24- Le juge peut par contre ordonner que les échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui doit être égal au moins au taux légal (article 1343- 5 du code civil).
25- Il sera fait application de ces dispositions.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
26- L'indemnité due pour un maintien dans les lieux alors que le bail a pris fin représente la contrepartie de la jouissance des locaux.
27- Elle vient également compenser le préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la libre disposition des lieux.
28- La SIDR est par conséquent fondée à obtenir, en cas de reprise des effets de la clause résolutoire, le versement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative de son appartement, c'est-à-dire égale au montant du dernier loyer révisé outre les charges en vigueur.
29- L'obligation pour des colocataires de libérer les lieux à l'issue du bail étant solidaire, Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D] seront soumis à la même solidarité en cas de maintien dans l'appartement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
30- Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D], parties succombantes au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
31- Il n'apparaît pas inéquitable de laisser la SIDR supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2018 entre les parties sont réunies à la date du 30 janvier 2022 et condamne Mme [I] [B] et M. [E] [F] [D], in solidum, aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant de nouveau,
Condamne solidairement M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] à payer à la SIDR la somme de 6.755,68 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés à la date du 03 juillet 2023, en principal, outre l'intérêt au taux légal à compter du jour du commandement de payer du 30 novembre 2021 sur la somme de 2.755,45 € et à compter de l'assignation sur le surplus ;
Dit que M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] pourront s'acquitter de ces sommes en 35 mensualités d'un montant de 188 euros, outre une 36 ème mensualité du montant du solde de la dette, en sus du loyer et des charges courants, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au cours du mois suivant la signification du présent arrêt ;
Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;
Dit que si M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
Dit que dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
Pour le cas où la clause résolutoire reprendrait son plein effet,
Ordonne l'expulsion de M. [E] [F] [D] et de Mme [I] [B] et de tout occupant de leur chef et en cas d'opposition, avec le concours de la force publique ;
Condamne M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B] à payer à la SIDR une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer révisé outre les charges en vigueur qui sera due de la date à laquelle la clause résolutoire aura repris effet et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] [F] [D] et Mme [I] [B], in solidum, aux entiers dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, pour le président empêché, et par madame Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
