Arrêt N°
PC
R.G : N° RG 23/01458 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F62Q
Société BELLES D'AZUR
C/
Association ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT LEA (AS L LEA)
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 25 JUIN 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 03 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 17 OCTOBRE 2023 rg n°: 22/03095
APPELANTE :
Société BELLES D'AZUR Belles d'Azur, société civile de construction vente au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 882 226 806, ayant son siège social situé [Adresse 1] [Localité 4], représentée par son gérant en exercice, Monsieur [I] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
Association ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT LEA (AS L LEA) L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT LEA (ASL LEA), dont le siège social est fixé au [Adresse 3], [Localité 6], représentée par sa présidente en exercice, Madame [V] [Z].
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture: 20 Février 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Avril 2024 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère
Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 25 Juin 2024.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Juin 2024.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.
LA COUR
L'ASL LÉA a pour membres les propriétaires des terrains dépendant du lotissement LEA, situé au [Adresse 2], à [Localité 6].
Le 20 juin 2022, la SCCV BELLES D'AZUR a obtenu un permis de construire portant sur la construction de 21 maisons individuelles, devant être desservies par le [Adresse 5] qui traverse le lotissement LEA, être raccordées aux réseaux de ce lotissement.
L'ASL L.ÉA a exercé une action en justice tendant à faire annuler ledit permis.
Par un acte notarié du 28 septembre 2022, la SCCV BELLES D'AZUR a acquis une parcelle de terrain correspondant au lot n° 11 du lotissement LEA, devenant propriétaire colotis et membre de l'ASL LEA.
Puis, par acte délivré le 19 octobre 2022, la SCCV BELLES D'AZUR a assigné l'ASL LEA afin de voir annuler le procès-verbal pris lors de son assemblée générale du 16 août 2022, ayant donné mandat à sa présidente d'agir en annulation du permis de construire devant el tribunal administratif.
Par conclusions d'incident, l'ASL LEA a saisi le juge de la mise en état aux fins, notamment, de :
- Constater le défaut de droit d'agir de la SCCV BELLES D'AZUR ;
- Prononcer l'irrecevabilité de l'action en annulation de l'assemblée générale du 16 août 2022 et des procès-verbaux subséquents ;
- Prononcer l'irrecevabilité de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 2.381.989,00 euros au titre de la perte de chance de réaliser son opération immobilière.
Par ordonnance d'incident rendue le 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré la SCCV BELLES D'AZUR irrecevable en son action pour défaut de qualité et d'intérêt à agir. LA CONDAMNANT à payer à l'ASL LEA la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'incident avec distraction au profit de l'avocat de l'ASL LEA .
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La SCCV BELLES D'AZUR a interjeté appel par déclaration déposée par RPVA le 17 octobre 2023.
Une ordonnance fixant l'affaire à bref délai a été adressée aux parties le 13 novembre 2023.
Les premières conclusions d'appelante ont été déposées par RPVA le 12 décembre 2023.
L'association syndicale libre LEA (l'ASL LEA) a remis ses premières conclusions d'intimée le 10 janvier 2024.
La clôture est intervenue le 20 février 2024.
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Selon le dispositif des uniques conclusions de l'appelante, la SCCV BELLES D'AZUR demande à la cour de :
" Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- Déclaré irrecevable la SCCV Belles d'Azur en en son action pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
- Condamné la SCCV Belles d'Azur à payer à la ASL LEA la somme de 1200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCCV Belles d'Azur aux dépens de l'incident avec distraction au profit de l'avocat de l'ASL LEA.
En conséquence,
- Déclarer la SCCV Belles d'Azur recevable en son action,
- Condamner la ASL du lotissement Léa à payer à la SCCV Belles d'Azur la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner l'ASL Léa aux entiers dépens. "
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Aux termes de ses uniques conclusions d'intimée, l'ASL LEA demande à la cour de :
" CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 3 octobre 2023 (RG n° 22/03095) en toutes ses dispositions;
DÉBOUTER la SCCV BELLES D'AZUR de toutes ses demandes ;
CONDAMNER la SCCV BELLES D'AZUR à payer à l'ASL LÉA une somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la SCCV BELLES D'AZUR aux entiers dépens distraits au profit du conseil de L'ASL LEA sur le fondement des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. "
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Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Par message RPVA du 13 mai 2024, la cour a invité les parties à lui transmettre sans délai l'acte introductif d'instance et les dernières conclusions des parties au fond afin de vérifier les prétentions de la SCCV BELLES D'AZUR qui évoque une demande de dommages et intérêts au fond sans la justifier.
Par message en date du 14 mai 2024, l'association syndicale libre a transmis ses conclusions d'appel.
Par message reçu le 15 mai, l'appelante a transmis ses conclusions N° 1 au fond, datées du 31 mars 2023, ainsi qu'une assignation en référé du 19 octobre 2022.
Par note en réponse du 17 mai 2024, l'ASL a indiqué que les conclusions N° 1 au fond de la SCCV BELLES D'AZUR n'avaient pas encore été notifiées dans la procédure devant le tribunal judiciaire.
Puis, par message du 23 mai 2023, elle a signalé, comme relevé par l'intimée, que ces conclusions au fond n'avaient pas été communiquées par RPVA dans la mesure où un incident avaient été soulevé et que le débat a porté sur cet incident jusqu'à l'ordonnance frappée d'appel, sollicitant elle-même de les écarter des débats sans en tenir compte tout en prenant acte de l'assignation au fond qui, elle, contenait bien une demande de dommages-intérêts et pas uniquement une nullité de procès-verbal, ce qui justifie ainsi son intérêt à agir.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur la qualité et l'intérêt à agir de la SCCV BELLES D'AZUR' :
Pour déclarer irrecevable l'action de la SCCV BELLES D'AZUR, le juge de la mise en état a considéré que :
. La nullité relative de l'assemblée générale d'une association ne peut être invoquée que par un membre qui n'a pas été convoqué à celle-ci.
. La SCCV BELLES d'AZUR est dépourvue de toute qualité à agir à l'encontre des décisions prises le 16 août 2022 par l'assemblée générale de l'ASL LEA dans la mesure où à cette date, elle n'avait pas la qualité de propriétaire coloti.
. L'acquisition postérieure à l'assemblée générale contestée ne lui permet pas d'agir en nullité dès lors que la qualité de propriétaire doit s'apprécier à la date de l'assemblée générale litigieuse.
La SCCV BELLES D'AZUR expose en appel que :
. elle a acquis la parcelle de terrain le 28 septembre 2022 (pièce n° 3) après un compromis de vente signé entre les parties le 13 janvier 2022 (pièce n° 7) alors que le permis de construire a été obtenu le 20 juin 2022 (pièce n° 1).
. La SCCV devient définitivement propriétaire un mois après la tenue de l'assemblée générale de l'ASL LEA lui causant un grief, mais a, a minima depuis le 13 janvier 2022, date du compromis, intérêt à agir contre une délibération de l'assemblée générale de l'ASL. De ce fait, l'intérêt à agir existe au moment du dépôt du permis de construire, et est confirmée par l'acquisition définitive de la parcelle en septembre 2022 avant la délivrance de l'assignation en justice par l'ASL LEA.
. En outre, l'article 126 du Code de procédure civile dispose qu'une fin de non-recevoir peut être régularisée et l'irrecevabilité qui y est attachée est écartée lorsque sa cause a disparu au moment où le juge statue. C'est le cas en l'espèce : à ce jour, Belles d'Azur est membre de l'ASL LEA. Ainsi, la SCCV Belles d'Azur dispose pleinement de son droit d'agir en demande de nullité de la délibération de l'assemblée générale du 16 août 2022.
L'ASL LEA réplique que :
. Contrairement à ce que prétend de nouveau la SCCV en appel, la signature d'une promesse de vente ne lui confère pas la qualité de propriétaire à cette même date.
. Ensuite, la SCCV BELLES D'AZUR tente de se fonder sur la jurisprudence administrative afin de faire valoir que la perte de la " qualité donnant intérêt pour agir " ou l'acquisition d'un
" intérêt à l'annulation " d'un acte postérieurement à l'introduction d'un recours serait jugé recevable. Or, en contentieux administratif, la nature administrative de l'acte attaqué rend particulière l'appréciation de l'intérêt à agir. Cette notion est totalement inopérante à l'égard d'une délibération d'une assemblée générale d'une ASL.
. En l'espèce, à la date de la délibération, la SCCV BELLES D'AZUR ne disposait pas de qualité de membre de l'ASL LÉA. Si une promesse de vente a été conclue entre la SCCV BELLES D'AZUR et la Société AUSTRAL PROMOTION le 13 janvier 2022, il n'en demeure pas moins que la SCCV BELLES D'AZUR n'était toujours pas propriétaire à la date de la délibération.
. Si le permis de construire a été obtenu par la SCCV BELLES D'AZUR le 20 juin 2022, il reste que la SCCV n'était toujours pas propriétaire d'une parcelle comprise dans le périmètre de l'ASL LEA à la date de la délibération de l'assemblée générale du 16 août 2022.
. Seul l'acte de vente du 28 septembre 2022 a pu transférer la propriété de la parcelle à bâtir d'une superficie de 1 152 m² formant le lot n° 11 du lotissement LEA situé [Adresse 5], à la SCCV BELLE D'AZUR.
. Cet acte, qui a conféré la qualité de membre de l'ASL à la SCCV BELLES D'AZUR, est manifestement postérieur à la date de la délibération.
. Enfin, la lecture même de l'article 126 du code de procédure civile établit que toutes les fins de non-recevoir ne sont pas susceptibles d'être régularisées.
. En l'espèce et en pratique, la régularisation est impossible. En effet, la qualité de propriétaire ne peut pas rétroagir à la date de la délibération, car c'est le défaut de convocation d'une personne alors qu'elle était membre de l'ASL qui lui permet d'invoquer la nullité de cette délibération. Or, même si l'on considérait la SCCV BELLES D'AZUR rétroactivement propriétaire à la date de la délibération, rien n'indique qu'elle n'aurait pas été convoquée. D'ailleurs, AUSTRAL PROMOTION, qui a conclu la promesse de vente avec la SCCV BELLES D'AZUR, a bien été convoquée.
Ceci étant exposé,
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Les associations syndicales de propriétaires ont d'abord sont régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004, modifiée par la loi de ratification du 9 décembre 2004 et par la loi du 23 février 2005. Ces textes sont complétés par un décret d'application du 3 mai 2006.
L'article 7 de cette ordonnance dispose que les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
En l'espèce, l'article 2-1 des statuts de l'ASL (Pièce N° 1 de l'intimée) prévoit que sont membres, tout propriétaire, pour quelque cause que ce soit de les des lots divis du lotissement.
Selon l'article 2-2, l'adhésion à l'ASL et le consentement par écrit dont fait état l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 (N° 2004-632) résulte :
a) Soit de la participation du ou des propriétaires à l'acte portant constitution de la présente association et établissement de ses statuts ;
b) Soit de tout acte de mutation à titre onéreux ou rémunératoires des terrains visés au premièrement ci-dessus intervenant entre les propriétaires visés au a) et tout acquéreur bénéficiaire d'apport.
c) L'adhésion à l'ASL résulte également de toute mutation à titre gratuit de tout ou partie des terrains visés au premièrement ci-dessus.
L'article 9 des statuts précise que l'Assemblée Générale se compose de toutes les personnes définies à l'article 2.
Il résulte de l'attestation notariée de vente du lot appartenant à la SCCV BELLES AZUR que le transfert de propriété est intervenu le jour de l'acte authentique le 28 septembre 2022.
A cet égard, la promesse de vente du 13 janvier 2022 (Pièce n° 13 de l'appelante) n'est pas opposable à l'ASL LEA puisqu'elle ne lui a pas été notifiée et qu'aucune délégation n'a été abandonnée au futur acquéreur pour être convoquée à une assemblée générale antérieure à la régularisation de la vente.
En outre, le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 août 2022, dont la nullité est réclamée par l'appelante, mentionne clairement que sa venderesse, la SARL AUSTRAL PROMOTION, propriétaire de 105 tantièmes sur 1001, a été convoquée en qualité de membre de l'ASL.
Ainsi, il convient de retenir que la SCCV BELLES D'AZUR ne disposait pas du droit de participer à l'assemblée générale contestée.
S'agissant de sa qualité à agir contre la délibération du 16 août 2022, il est de jurisprudence constante que la nullité de l'assemblée générale d'une ASL, qui est une nullité relative, ne peut être invoquée que par le membre qui n'a pas été convoqué à celle-ci.
Or, dès lors que le propriétaire des lots cédés à la SCCV BELLES D'AZUR était régulièrement convoqué à l'assemblée générale du 16 août 2022, l'appelante ne peut disposer de plus de droits que sa venderesse en application des statuts et est donc irrecevable à agir contre une délibération d'assemblée générale antérieure à son accession à la propriété d'un lot divis lui donnant la qualité de propriétaire.
L'ordonnance querellée doit être confirmée de ce chef.
Sur la qualité à agir au titre de manquements contractuels de l'ASL LEA :
La SCCV BELLES D'AZUR plaide en appel que l'ASL LEA a commis un manquement contractuel qui lui a causé un préjudice de nature délictuelle.
Elle plaide que lors de l'organisation de son assemblée générale du 16 août 2023, l'ASL n'a pas respecté un certain nombre de règles statutaires, dont notamment :
- L'absence de convocation dans les règles,
- La tenue en visioconférence de l'assemblée générale sans que cela ait été prévu par les statuts,
- L'absence de notification du procès-verbal d'assemblée générale.
En violant les règles statutaires, l'ASL a donc commis un manquement contractuel qui a causé
un dommage à un tiers.
Le juge de la mise en état a rejeté cette prétention en considérant que l'ASL, personne morale, n'étant pas co-contractante de ses propres statuts ne peut dès lors être considérée comme ayant failli à ses obligations contractuelles en ne respectant pas ses statuts.
L'ASL LEA soutient que ses statuts constituent un acte juridique servant à organiser le fonctionnement de la personne morale de droit privé, en définissant les rapports entre les membres de l'ASL et entre l'ASL et les tiers. Ensuite, un manquement contractuel résulte d'une défaillance d'un co-contractant dans l'exécution de son obligation contractuelle. Dès lors, il est difficile de concevoir que l'ASL, personne morale, a failli à ses obligations contractuelles en ne respectant pas à la lettre ses propres statuts, dès lors qu'elle n'est pas co-contractante de ses propres statuts. Aussi la SCCV BELLES D'AZUR n'aurait-elle pas opéré une confusion entre les obligations contractuelles des membres appartenant à l'ASL et celles de l'ASL, personne morale.
Sur ce,
Le principe selon lequel un préjudice peut être directement causé par un manquement contractuel envers un tiers est incontestable.
Cependant, d'une part, il est admis que la société appelante était un tiers au moment de l'assemblée générale contestée.
Il est aussi possible que la décision de l'assemblée générale visait à éviter l'opération immobilière envisagée par la SCCV BELLES D'AZUR, alors en voie de devenir propriétaire.
Mais le manquement allégué, constitué par des irrégularités de l'assemblée générale, pouvait être contesté par la venderesse tant qu'elle était propriétaire du lot acquis par l'appelante le 28 septembre 2022, sous réserve qu'elle n'ait pas été convoquée à l'assemblée générale, ce que l'appelante ne démontre nullement.
Ainsi, en l'absence de preuve d'un manquement constitutif d'une faute délictuelle à l'égard de la SCCV BELLES D'AZUR, celle-ci est mal fondée à réclamer l'annulation de l'assemblée générale de l'ASL LEA du 16 août 2022.
Elle soutient d'ailleurs dans ses écritures, qu'elle serait recevable, en sa demande, à tout le moins de dommages et intérêts.
Toutefois, alors que les parties ont versé aux débats l'acte introductif d'instance du 17 octobre 2022, il en résulte que la SCCV BELLES D'AZUR a attrait l'ASL LEA aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2022 mais aussi en demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil, consécutivement au manquement allégué que la cour ne retient pas.
Ainsi, sauf à dénaturer l'objet du litige, si l'existence de cette prétention est établie, notamment par l'assignation saisissant le tribunal dont le dispositif vise à : " Condamner l'ASL du lotissement Léa à payer à la SCCV Belles d'Azur la somme de 2.381.989 euros au titre de la perte de chance de réaliser son opération immobilière ", il est aussi constant que la faute invoquée résulterait du manquement inexistant, ce qui rend irrecevable cette prétention connexe à la demande de nullité.
En conséquence, l'ordonnance querellée doit être confirmée.
Sur les autres demandes :
Les parties supporteront leurs propres dépens de l'appel et leurs propres frais irrépétibles de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
