ARRÊT N°2024/230
PC
N° RG 22/00923 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWL4
S.C.I. LS 7
Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION
C/
Société SCCV ROSSAN
S.C.P. [I] [Z] - JULIE ABEL NOTAIRES ASSOCIES
RG 1ERE INSTANCE : 19/03541
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 25 JUIN 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS (REUNION) en date du 24 MAI 2022 RG n° 19/03541 suivant déclaration d'appel en date du 20 JUIN 2022
APPELANTES :
S.C.I. LS 7
[Adresse 2]
[Localité 7] (REUNION)
Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION
[Adresse 1]
[Localité 6] (REUNION)
Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEES :
Société SCCV ROSSAN
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.C.P. [I] [Z] - JULIE ABEL NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLOTURE LE : 13 juillet 2023
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Avril 2024 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 25 Juin 2024.
Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Juin 2024.
* * *
LA COUR
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 2 septembre 2011, reçu par Maître [I] [Z], notaire associé de la SCP Jacques ZAMPIERO - Régis LAI HOK THIM et Nathalie BARRAUD, la SCCV ROSSAN a cédé à la SCI LS7 un ensemble immobilier en l'état futur d'achèvement comprenant 95 logements à usage d'habitation et 98 parkings, situé [Adresse 3] à [Localité 6].
La SIDR est intervenue à l'acte en qualité de mandataire de la SCI LS7.
Conformément à l'acte de vente, les paiements ont été effectués, sur appel de fonds de la SCCV ROSSAN et selon l'état d'avancement des travaux, sur un compte centralisateur ouvert au nom de la SCCV ROSSAN auprès du notaire chargé de la vente (la SCP [I] [Z] - Julie ABEL). Plus précisément, 95% du prix sont dus à l'achèvement de l'immeuble, et les 5% restant à la levée des réserves.
L'ensemble a été livré le 16 juin 2014, sans réserve.
Le 9 avril 2015, la SCI LS7 a fait délivrer à la SCCV ROSSAN un commandement de payer la somme de 1 111 056,20 euros au titre des pénalités d'achèvement et de livraison.
Le 29 mars 2017, la SCCV ROSSAN a fait délivrer un procès-verbal de saisie attribution au notaire portant sur la somme de 134 352,04 euros. Cette saisie-attribution a fait l'objet d'un procès-verbal de dénonciation à la SCI LS7.
Par acte d'huissier du 31 mai 2017, la SCP de notaires a assigné, devant le juge de l'exécution, la SCCV ROSSAN et la SCI LS7 aux fins de constater qu'elle détient des sommes, en sa qualité de séquestre, dont elle ne peut se départir à défaut de démonstration de l'existence des conditions de levée de ce séquestre.
Parallèlement, la SIDR a assigné, devant le juge de l'exécution, la SCCV ROSSAN aux fins d'obtenir la mainlevée de la saisie-attribution.
Par jugement du 21 décembre 2017, le juge de l'exécution a déclaré irrecevable l'action en contestation de la saisie attribution, et a débouté la SCCV ROSSAN de l'intégralité de ses demandes.
Ce jugement a été confirmé par un arrêt rendu par la Cour d'appel le 20 novembre 2018.
Par procès-verbal du 4 septembre 2018, la SCCV ROSSAN a fait procéder à la saisie-attribution de sommes déposées sur un compte ouvert par la SCI LS7 auprès de la Caisse d'épargne.
Par acte d'huissier du 4 octobre 2018, la SCI LS7 et la SIDR ont assigné la SCCV ROSSAN, devant le juge de l'exécution, aux fins de constater, au principal, la nullité de la saisie.
Par jugement du 31 janvier 2019, le juge de l'exécution a déclaré la SIDR irrecevable en son action, débouté la SCI LS7 de son moyen de nullité et donné mainlevée de la saisie-attribution diligentée par la SCCV ROSSAN.
Par actes d'huissier des 4 et 7 octobre 2017, la SCI LS7 et la SIDR ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis la SCCV ROSSAN et la SCP de notaires aux fins de constater l'inexécution des obligations contractuelles de la SCCV ROSSAN, de demander la restitution des sommes consignées entre les mains du notaire, la SCP [I] [Z] ABEL, et d'obtenir réparation.
Par jugement en date du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :
DECLARE irrecevable l'action de la SIDR pour défaut de qualité et d'intérêt à agir
DECLARE irrecevable l'action de la SCI LS7 comme prescrite
ORDONNE à la SCP [I] [Z] -Julie ABEL de restituer la somme de 133 104,59 euros consignée entre ses mains au profit de la SCCV ROSSAN dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement
CONDAMNE la SCI LS7 à payer à la SCCV ROSSAN les intérêts légaux calculés sur la somme de 133 104,59 euros à compter de la signification du présent jugement
DEBOUTE la SCCV ROSSAN de sa demande de paiement de somme au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive
CONDAMNE solidairement la SIDR et la SCI LS7 à payer à la SCCV ROSSAN la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement
CONDAMNE solidairement la SIDR et la SCI LS7 aux dépens.
Par déclaration du 20 juin 2022, la SCI LS7 et la Société mobilière du Département de la Réunion (la SIDR) ont interjeté appel du jugement précité.
L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 27 juin 2022.
Le 29 juillet 2022, la SCI LS7 et la Société immobilière du Département de la Réunion ont déposé leurs premières conclusions.
Le 29 septembre 2022, la société SCCV ROSSAN et la SCP [Z]-ABEL ont déposé leurs conclusions respectives.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juillet 2023.
PRETENTIONS ET MOYENS
Aux termes de leurs dernières conclusions d'appelant déposées le 28 février 2023, la SCI LS7 et la Société mobilière du Département de la Réunion demandent à la cour de :
DECLARER la SIDR et la SCI LS 7 recevables et bien fondées en leur appel,
INFIRMER la décision querellée et statuant à nouveau :
JUGER QUE la SCCV ROSSAN a manqué à ses obligations contractuelles en ne fournissant pas à la SCI LS 7 l'attestation de la mairie de [Localité 6] de non-contestation de la conformité des travaux,
EN CONSEQUENCE, ORDONNER à la SCP [I] [Z] - ABEL de restituer la somme de 133 092,60 € consignée entre ses mains, au profit de la SCI LS 7 et de la SIDR,
JUGER QUE la SCCV ROSSAN a manqué à ses obligations contractuelles, notamment en vendant un immeuble dont le permis de construire était périmé, dont la GFA a été résiliée avant achèvement, en ne fournissant pas la garantie de paiement de ses entreprises prévue à l'article 1799-1 du code civil, en livrant l'immeuble avec 14 mois de retard, en ne déclarant pas le coût définitif de l'immeuble ni payé la prime d'assurance Dommages Ouvrage et de Constructeur Non Réalisateur correspondante,
JUGER que la créance de pénalités de retard d'achèvement et de livraison détenue par la SCI LS 7 sur la SCCV ROSSAN, s'élève à 1.253.939,43 €,
EN CONSEQUENCE, CONDAMNER la SCCV ROSSAN à payer à la SCI LS 7 et à la SIDR la somme de 1 253 939,43 euros au titre des pénalités de retard contractuelles,
CONSTATER que l'immeuble vendu comporte de nombreux désordres de nature décennale, et que ceux -ci ne sont plus couverts depuis 2019 par l'assurance DO ni CNR de ELITE INSURANCE, société liquidée,
EN CONSEQUENCE, CONDAMNER la SCCV ROSSAN à payer à la SCI LS 7 et à la SIDR à titre provisionnel le coût des réparations des désordres de nature décennale dont elles ont fait l'avance, à savoir 2 618 804 euros TTC,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONSTATER que la créance de solde de prix de vente de la SCCV ROSSAN de 133 092,60 euros s'est éteinte dès 2014 par compensation avec la créance de pénalités de retard de la SCI LS7 et de la SIDR sur la SCCV ROSSAN,
EN CONSEQUENCE, JUGER que la somme de 133 092,60 euros consignée entre les mains du notaire, la SCP [I] [Z]- ABEL, au titre de la fraction restante du solde du prix de vente, doit être restituée à la SCI LS 7 et la SIDR,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la SCCV ROSSAN à payer à la SIDR es qualité de mandataire de la SCI LS 7 la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La SCI LS7 reproche, tout d'abord, aux juges de première instance d'avoir considéré que la SIDR n'a pas qualité à agir. Selon la SCI LS7, un mandat de représentation général a été accordé à la SIDR, celui-ci autorisant la SIDR à agir en son nom et pour son compte dans le cadre de tous contentieux.
En outre, la SCI LS7 énonce que la SIDR a un intérêt personnel à agir puisqu'aux termes du contrat de réservation, la SCCV ROSSAN s'est notamment engagée à céder à la SIDR l'ensemble immobilier, objet du contrat. Plus précisément, l'intervention de la SCI LS7 est exclusivement financière puisqu'elle a été constituée afin d'acquérir les logements dans le but de les céder et les donner à bail ensuite à la SIDR.
Elle ajoute que la SIDR peut voir sa responsabilité engagée en cas de mauvaise exécution des mandats relatifs à la VEFA, mais également que c'est la SIDR qui supporte la charge des pertes occasionnés. Dès lors, selon ses dires, il existe de nombreux liens interdépendants -qu'ils soient juridiques, financiers ou comptables- entre elle et la SIDR.
Elle soutient qu'une seconde déclaration d'achèvement et de conformité des travaux a été faite car la première serait intervenue alors que les travaux n'étaient pas achevés. Elle prétend qu'en faisant cela la SCCV recherchait, avec cette déclaration mensongère, à obtenir de manière indue le paiement d'une fraction du prix correspondant au stade DAT, mais également à limiter le montant des pénalités de retard dues. En cela, la SCCV entendait livrer des constructions inachevées qui n'auraient pas permis à la SIDR de louer et de bénéficier des avantages fiscaux projetés.
Elle énonce que c'est à tort que les premiers juges ont jugé prescrite l'action portée par elle relative à l'existence de pénalités de retard. Elle se prévaut du fait que le délai de prescription applicable n'est pas de 5 ans mais de 10 ans, puisque l'acte de vente a été passé chez un notaire. A contrario, si ce délai de prescription n'était pas retenu, elle énonce qu'il a été interrompu à plusieurs reprises.
La SCI LS7 affirme que des pénalités de retard sont automatiquement dues et ce car l'ouvrage a été achevé et livré bien plus tard que prévu initialement dans le contrat. Selon cette dernière, ces retards sont dus à la négligence et à l'inertie de la SCCV ROSSAN.
La SCI LS7 soutient notamment que la SCCV ROSSAN a fourni un permis de construire -qui s'est révélé- caduc, qu'elle n'a pas réglé les entreprises intervenantes, et qu'elle n'a pas fourni un certain nombre de documents importants.
Elle énonce également que c'est à tort que les premiers juges ont jugé prescrite l'action portée par elle relative à l'existence de fautes contractuelles.
En effet, elle soutient que ces dernières ne sont pas prescrites car des actes interruptifs de prescription sont intervenus.
Dès lors, la SCI LS7 et la SIDR affirment qu'elles se sont opposées au paiement de la fraction du solde du prix en raison des fautes commises par la SCCV ROSSAN, outre le fait qu'elle n'a pas respecté les conditions de libération de cette somme.
Selon ces dernières, dès lors que ces conditions ne sont pas réunies, elles sont parfaitement fondées à solliciter la restitution de la fraction du solde du prix dans les conditions prévues au contrat de VEFA. Dans le cas contraire, elles demandent à ce que la compensation légale joue entre leurs créances de pénalité de retard et la créance de la SCCV ROSSAN au titre du solde du prix de vente. Cela conduirait à ce qu'elles ne soient redevables d'aucune somme à l'encontre de la SCCV ROSSAN.
Par ailleurs, la SCI LS7 énonce que l'immeuble construit présente de très nombreuses et importantes malfaçons. Elle affirme également que la SCCV ROSSAN n'a pas respecté ses obligations en termes d'assurance. Ceci a pour conséquence que la SCI LS7 ne dispose pas de recours concernant les dépenses engagées pour la réparation des désordres de nature décennale affectant l'immeuble.
Elle précise, à ce propos, que le fait qu'elles aient payé les différentes entreprises intervenantes ne peut s'interpréter comme un acquiescement ou une reconnaissance que le vendeur a satisfait à ses obligations.
Dès lors, la SCI LS7 et la SIDR demandent la condamnation de la SCCV ROSSAN à les indemniser des coûts de réparations qui lui sont imputables en sa qualité de vendeur soumis à la garantie décennale.
*****
Aux termes de ses dernières conclusions d'intimées déposées le 12 juillet 2023, la SCCV ROSSAN demande à la cour de :
- DECLARER la SCCV ROSSAN en ses conclusions,
- CONFIRMER le jugement rendu la 24 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il a :
o Déclaré irrecevable l'action de la SIDR pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
o Déclaré irrecevable l'action de la SCI LS7 comme prescrite ;
o Ordonné à la SCP [I] [Z] ' Julie ABEL de restituer la somme de
133.104.59 euros consignée entre ses mains au profit de la SCCV ROSSAN dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
o Condamné la SCI LS7 à payer à la SCC ROSSAN les intérêts légaux calculés sur la somme de 133.104,59 euros ;
o Condamné solidairement la SIDR et la SCI LS7 à payer à la SCCV ROSSAN la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
o Condamné solidairement la SIDR et la SCI LS7 aux dépens.
Y AJOUTANT
- DEBOUTER la SCI LS 7 et la SIDR de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER la SCI LS 7 à payer à la SCCV ROSSAN les intérêts légaux calculés sur la somme de 133.104,59 euros à compter du 16 juin 2014 ;
- CONDAMNER solidairement la SIDR et la SCI LS 7 à payer à la SCCV ROSSAN la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- CONDAMNER solidairement la SIDR et la SCI LS 7 à payer à la SCCV ROSSAN la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel.
La SCCV ROSSAN soutient que, en application du principe de l'effet relatif, le contrat d'assistance, de représentation et de garantie conclu entre la SCI LS7 et la SIDR ne lui est pas opposable. Dès lors, selon elle, ce contrat ne confère aucun droit à la SIDR à son égard.
Selon ses dires, la SIDR a même reconnu que l'acquéreur du programme immobilier est la SCI LS7, ce qui est d'ailleurs confirmé dans l'acte notarié concerné. Dès lors, comme la SIDR n'est pas son contractant, la SIDR n'a pas qualité à agir.
En outre, elle affirme que le mandat de représentation général confié à la SIDR ne lui permet pas d'ester en justice ; et qu'il a pris fin.
Par conséquent, elle énonce que l'action de la SIDR doit être déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.
La SCCV prétend, en outre, que la SIDR ne dispose d'aucun intérêt à agir. En effet, selon cette dernière, elle n'a pas de créance établie à son encontre, et elle ne peut avoir plus de droits que son mandant (à savoir la SCI LS7) en la matière.
Elle précise, à ce propos, que la qualité de créancier de la SIDR ne résulte pas de celle d'associé de la SCI LS7, de celle de locataire d'immeuble en l'état futur d'achèvement, ou encore de son engagement contractuel à indemniser et garantir la SCI LS7 en cas de retard de livraison des logements.
Elle affirme que, la créance de pénalité étant soumise au délai de prescription de 5 ans, celle-ci était prescrite au moment de l'assignation. Elle soutient, en outre, qu'aucun acte interruptif de prescription ne serait intervenu. En effet, en l'espèce, il s'agissait d'un commandement de payer ne valant pas saisie-vente ; ce qui rend inapplicable la jurisprudence citée. De même, la demande de mainlevée de saisie-attribution ne constitue pas un tel acte et ce puisqu'elle ne figurait pas dans les prétentions du dispositif.
Elle énonce, par ailleurs, qu'aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la SCCV ROSSAN en raison du délai de prescription de 5 ans applicable.
En outre, les procédures devant le JEX ainsi que les conclusions prises ne peuvent constituer des actes interruptifs de prescription si elles ne font état d'aucune demande de condamnation de la SCCV ROSSAN au titre de la responsabilité contractuelle.
Elle affirme que les appelantes ne justifient pas des fautes alléguées à son encontre. Dès lors, le refus de voir libérer les fonds séquestrés est totalement abusif.
Elle prétend que la date d'achèvement de l'ensemble immobilier fixée initialement au 31 décembre 2013 a été respectée. D'ailleurs, le 17 décembre 2013, une visite aurait eu lieu pour constater son parfaitement achèvement et non pour constater l'avancement du chantier de manière contradictoire.
Elle précise que ce n'est qu'à la demande des appelantes que, le 12 juin 2014, une seconde déclaration d'achèvement des travaux et de conformité a été déposée et ce afin de permettre à la SIDR de louer les locaux dans les 3 mois de la DAT, et de respecter ses obligations pour bénéficier des mesures de défiscalisation dans lesquelles s'inscrivait ce projet. Dès lors, l'ensemble immobilier était achevé et conforme au 31 décembre 2013. Cependant, la livraison a été retardée à l'initiative des appelantes car celles-ci n'avaient pas réaliser les démarches nécessaires afin de permettre la location.
Elle énonce que la contestation du permis de construire n'a eu aucune incidence sur l'avancée du projet (et, a fortiori, sur la date de livraison) puisque ce litige s'est clôturé le 13 mars 2013 et que seul un permis rectificatif était nécessaire.
Elle se prévaut du fait que le versement volontaire du solde du prix par la SCI LS7 démontre son acquiescement au paiement du prix et ce faisant la reconnaissance de l'exécution de l'ensemble de ses obligations.
Elle précise que l'existence de pénalités de retard est due à l'origine de la remise des clés à savoir une livraison retardée à la demande des appelantes.
Elle argue que le blocage des fonds entre les mains du séquestre était dû initialement à l'absence de remise de pièces et documents prévus à l'acte de VEFA ; et non à des prétendues pénalités de retard. Malgré la transmission des dits documents et la remise de l'acte de vente notarié revêtu de la formule exécutoire, la SCI LS7 refuse toujours de régler le solde du prix de vente.
Par conséquent, la SCCV ROSSAN s'estime légitime à prendre des mesures pour obtenir l'exécution de son titre exécutoire et donc le versement du solde du prix.
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Aux termes de ses uniques conclusions d'intimées déposées le 29 septembre 2023, la SCP [Z]-ABEL demande à la cour de :
I - STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l'appel formé par la société SIDR et SCI LS7.
II - PRENDRE ACTE qu'aucune demande n'est dirigée contre la SCP notariale.
DONNER acte à cette dernière de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur les demandes des uns et des autres.
III - CONDAMNER le succombant aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
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Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur la qualité à agir de la SIDR :
Pour déclarer irrecevable la SIDR, en raison d'un défaut de qualité à agir, le tribunal a considéré que le mandat de représentation générale dont se prévaut la SIDR, mentionné dans l'acte de vente comme dans le contrat d'assistance et de représentation et de garantie, ne comprend absolument pas celui de représenter la SCI LS7 en justice ; qu'aucun élément ne permet de la considérer comme associée de la SCI ou locataire des immeubles vendus en l'état futur d'achèvement et que son intérêt à agir ne résulte pas davantage de son engagement contractuel d'indemniser et de garantir la SCI en cas de difficulté.
Les appelantes soutiennent que l'acte de VEFA a été signé entre la SCCV Rossan et la SCI LS7 pour des raisons fiscales qui exigeaient la mise en place d'une structure de portage. Dès le préambule de l'acte de VEFA, il était indiqué que la SIDR bénéficiait d'une promesse unilatérale de vente des parts sociales de la SCI LS7. A cet effet, la société LS7 est détenue par la SIDR comme le démontre ses statuts. En outre, une clause d'inaliénabilité était également posée dans l'acte de VEFA afin de préserver la SIDR dans ses droits quant à la résidence. L'agrément fiscal de la direction générale des finances publiques du 15 juin 2011 explique d'ailleurs le dispositif et démontre parfaitement l'intérêt de la SIDR qui dispose d'un mandat de représentation général aux termes du contrat de VEFA. Ce mandat est toujours valable, dans la mesure où d'une part, le vendeur n'a toujours pas remis l'ensemble des documents requis par le contrat de VEFA, dont l'attestation de non-contestation de la conformité des travaux, et que d'autre part, les réserves nées durant l'année suivant la livraison n'ont pas été levées par le vendeur. Ce premier mandat rédigé en termes généraux permet ainsi à la SIDR de procéder au nom et pour le compte de l'acquéreur aux actions et interventions nécessaires à l'exécution du contrat de VEFA.
Les appelantes plaident aussi qu'elles ont signé un contrat d'assistance, de représentation et de garantie, le 02 septembre 2011, aux termes duquel la SCI LS 7 a confié à la SIDR une mission d'assistance technique, juridique, administrative et financière pour le suivi de la VEFA et de représentation générale. L'article 1.6 de cette convention stipule, contrairement à ce que prétend la SCCV ROSSAN, que la SIDR dispose bien d'un mandat de représentation qui l'autorise à agir au nom et pour le compte de la SCL LS 7 dans tous les contentieux (article 1.6 ' C). Sa mission large consiste en toutes démarches, y compris contentieuses, nécessaires à l'exécution du contrat de VEFA. Il est donc indéniable que la SIDR bénéficie d'un mandat exprès de représentation de la SCI LS 7 dans tous les contentieux lui donnant qualité à agir pour engager en son nom toute action judiciaire, dans le respect de l'article 1988 du code civil.
S'agissant de son intérêt personnel à agir, la SIDR plaide qu'elle n'est pas un simple mandataire tenu d'une obligation d'information et de moyens pour agir pour le compte du mandant mais a renoncé à tout recours contre la SCI LS7 et qu'elle garantit celle-ci de « tous éventuels risques et/ou responsabilités directement ou indirectement liés à la construction des Logements ou au Vendeur, ' » Ainsi, la SIDR, outre sa qualité de mandataire, doit supporter personnellement toute perte liée à l'exécution du contrat de VEFA, ce qui indiscutablement lui confère par ailleurs un intérêt direct, personnel, légitime et actuel évident pour agir, puisque toutes pertes liées au contrat de VEFA restent à sa charge.
La SCCV ROSSAN réplique que l'acquéreur du programme immobilier est bien la SCI LS 7.
La SIDR n'a donc pas qualité pour agir, n'étant pas le cocontractant de la SCCV ROSSAN.
Rappelant les termes de la clause insérée à l'acte de vente, elle affirme que le mandat allégué a pris fin un an après la livraison de l'immeuble, soit un an après le procès-verbal de réception sans réserve, daté du 12 juin 2014 ; L'attestation de non contestation a été remise préalablement à la délivrance de l'acte de cession du 02 septembre 2011, revêtu de la formule exécutoire en date du 19 octobre 2015 (Pièce 30). Le jour de la levée de l'intégralité des réserves de réception et des désordres de l'année de parfait achèvement : or, toutes les réserves ont été levées en date du 14 juin 2014 ainsi que cela ressort du procès-verbal de réception sans réserve du 12 juin 2014.
En second lieu, elle fait valoir que le mandat ne permettait pas à la SIDR d'ester en justice, ce qu'admettrait implicitement la SIDR lorsqu'elle évoque dans ses conclusions (page 15) l'existence d'un mandat général et non d'un mandat spécial qui aurait permis, le cas échéant d'ester en justice. Selon l'intimée, la SIDR ne bénéficie pas d'un mandat spécial et exprès d'assigner et de représentation en justice de sorte qu'elle n'a pas qualité pour agir et engager en son nom une procédure judiciaire.
La SCCV ROSSAN soutient que la SIDR ne dispose d'aucun intérêt propre et légitime au sens de l'article 31 du code de procédure civile. Quand bien même la SIDR aurait permis de financer partiellement les immeubles au moyen de prêts aidés, des financements ont été effectués et l'opération immobilière est achevée depuis le 16 juin 2014, date de livraison de l'immeuble.
Le fait que la SIDR dispose d'un agrément fiscal de la direction générale des finances publiques du 15 juin 2011 ne justifie pas de l'intérêt à agir de la SIDR dans le présent litige. Les aspects de financement et d'économie fiscale sont donc anciens et la SIDR ne démontre nullement l'intérêt légitime, actuel, direct et personnel qu'elle aurait à voir refuser le paiement de la SCC ROSSAN au moyen des fonds qui ne lui appartiennent pas, alors qu'elle ne dispose d'aucune revendication sur les dites sommes. L'argumentation développée par la SIDR sur ce point, fondée sur le fait que la SCI LS 7 n'avait vocation qu'à être propriétaire desdits immeubles pour une durée limitée correspondant à la période de portage financier et à la défiscalisation de l'opération et relative à l'existence d'un contrat de VEFA et de deux mandats donnés à la SIDR, a d'ores et déjà été développé devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de SAINT-DENIS et la Cour d'appel de SAINT-DENIS dans des termes strictement identiques.
De même, l'augmentation relative à la garantie qui avait été donnée par la SIDR à la SCI LS 7 de tous éventuels risques et responsabilités à la construction ne saurait justifier l'existence d'un intérêt personnel à agir. Les deux juridictions saisies de cette argumentation ont chacune d'elle reconnu que la SIDR ne justifiait pas d'une qualité ou d'un intérêt à agir en contestation d'une mesure de saisie-attribution et, de manière générale, qu'elle n'est ni le créancier, ni le débiteur, ni le tiers saisi et qu'en sa qualité de mandataire de la SCI LS 7, elle ne saurait disposer de plus de droits que son mandant.
Ceci étant exposé,
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
La cour observe d'abord que l'action résultant de l'acte introductif d'instance vise clairement à « - constater l'inexécution des obligations contractuelles de la SCCV ROSSAN ;
- dire et juger que la somme de 133 092,60 €, consignée entre les mains du Notaire, la SCP [I] [Z] ABEL, au titre de la fraction restante du solde du prix de vente, doit être restituée à la SCI LS 7 et la SIDR ;
- ordonner à la SCP [I] [Z] ABEL de restituer la somme de 133 092,60 € consignée entre ses mains au profit de la SCI LS 7 et de la SIDR. »
Ainsi, le tribunal, puis la cour, sont saisis principalement d'une demande en paiement du solde du prix de la vente consignée chez le notaire instrumentaire de la VEFA en raison de manquements contractuels de la venderesse.
L'acte authentique contenant vente en l'état futur d'achèvement, dressé le 2 septembre 2011 (Pièce N° 1 des appelantes) identifie l'acquéreur comme étant la SCI LS 7. Il est établi en présence de la SIDR.
Selon le préambule de l'acte, il est précisé que « la SIDR finance partiellement les immeubles au moyen de prêts aidés pour la construction de logements locatifs sociaux. Elle a entendu également recourir au bénéfice des dispositions de l'article 217 undecies du code général des impôts dans les conditions de l'agrément fiscal dont copie est annexée aux présentes.
Ce dispositif particulier implique l'acquisition de l'immeuble par l'acquéreur aux présentes, dans le seul but de les donner à bail, l'intervention de ladite société étant exclusivement financière.
Celle-ci donnera les logements en location nue à la SIDR qui les donnera à son tour en location pour un usage d'habitation à des locataires personnes physiques en respectant les plafonds de loyers et de ressources réglementaires, le tout dans le cadre du bail précité.
La SIDR bénéficiera d'une promesse unilatérale de vente des parts sociales de la SCI LS 7 et chacun des associés de ladite société bénéficiera d'une promesse unilatérale d'achat des parts sociales, dans l'hypothèse où la SIDR ne lèverait pas son option d'achat.
(') Le contexte particulier de la présente vente, rappelées ci-dessus, justifiée en outre la stipulation d'une clause d'inaliénabilité temporaire des immeubles.
(') Cette clause d'inaliénabilité a pour finalité de préserver la SIDR de l'existence d'un éventuel risque de cession des immeubles en toutes ou partie, à un ou des tiers, et n'en avalisée par elle, dès lors qu'elle n'aurait pas été défaillante en regard de ses obligations contractuelles envers l'acquéreur au titre du bail civil à conclure. (') »
Il résulte de cette clause que la présence de la SIDR à l'acte avait pour but de s'engager à l'égard de la SCI LS 7 tandis que la SCCV ROSSAN n'avait pris aucun engagement contractuel avec elle, la convention de vente en l'état futur d'achèvement étant conclus seulement avec la SCI LS 7, justement comme porteur juridique et financier du projet de construction et d'acquisition en lieu et place de la SIDR.
Il convient de relever que toutes les clauses relatives à l'exécution du contrat de VEFA visent explicitement et seulement « le vendeur » et « l'acquéreur », soit la SCCV ROSSAN et la SCI LS 7. La SIDR apparaît à partir de la clause relative à la procédure d'achèvement des travaux (page 24 de l'acte) car il y est stipulé que : « si l'acquéreur ne répondait pas à la convocation à lui adresser comme il est dit ci-dessus, pour constater l'achèvement et prendre livraison de l'immeuble étant précisé que pour être valable, toute notification faite à l'acquéreur doit être également faite à la SIDR. »
Cette disposition ne rend pas la SIDR cocontractante à la vente, ni ne lui confèrent de droits ou obligations, hormis celui de recevoir notification des actes préalables à l'achèvement et la livraison du bien vendu.
Dès lors, la SIDR n'a pas qualité à agir personnellement en condamnation à paiement de la SCCV ROSSAN au titre d'un retard de livraison.
Sur le mandat inséré à l'acte de vente :
En second lieu, la SIDR fait valoir qu'elle dispose du mandat résultant de l'acte de vente.
Selon la clause insérée page 38 de l'acte, « G/ Mandat à la SIDR : il est précisé que l'acquéreur donne par les présentes mandat à la SIDR pour suivre, pour son compte, la bonne réalisation par le vendeur de ses obligations, en particulier la bonne réalisation des travaux dans le délai imparti.
À cet effet, l'acquéreur donne mandat à la SIDR pour le représenter et procéder en son nom et pour son compte, aux actions, interventions, vérifications nécessaires, signatures de documents, notamment la réception, règlement des sommes dues dans le cadre du présent contrat ou validation des montants à régler par l'acquéreur lors des appels de fonds, le tout à charge de lui en rendre compte.
Dans ces conditions, pour être valable, toute notification faite à l'acquéreur devra également être adressée à la SIDR.
Le présent mandat prendra fin à la plus tardif des dates suivantes :
' un an après la date de livraison des biens à l'acquéreur ;
' à la date de la remise par le vendeur de l'attestation de non contestation de la conformité ;
' le jour de la levée de l'intégralité des réserves de réception et des désordres de l'année de parfait achèvement.
Pour ces missions, l'acquéreur versera à la SIDR une rémunération forfaitaire dont les modalités sont définies par contrat séparé conclu entre l'acquéreur et la SIDR. »
Il se déduit de ces mentions que le mandat incontestable donné à la SIDR s'achevait à la plus tardive des dates déterminées.
Le procès-verbal de réception est daté du 12 juin 2014 (Pièces N° 2 de l'intimée). Aucune réserve n'a été mentionnée.
La date de livraison est intervenue le 16 juin 2014 (Pièce N° 3 de la SCCV).
La SCCV ROSSAN affirme que la date de remise de l'attestation de non-contestation de la conformité correspond à la lettre du notaire en date du 19 octobre 2015 (Pièce N° 30).
Mais ce courrier a pour objet principal de transmettre à la SCCV ROSSAN la copie exécutoire de l'acte de vente du 2 septembre 2011. Le notaire y précise que, à toutes fins utiles, le solde du prix de vente a été séquestré dans l'attente de la justification de la non-opposition à la conformité des travaux, de la levée dans sens de l'ensemble des réserves et de la remise à l'acquéreur de l'ensemble des documents visés à l'acte de vente.
Ainsi, la SCCV ROSSAN n'a pas délivré l'attestation de non-opposition à la conformité des travaux.
En l'absence de justification de cet événement, la date la plus tardive prévue au contrat, pour fixer la fin de la mission de la SIDR, n'est pas encore survenue.
Il doit être donc jugé que la SIDR disposait bien du mandat donné par la SCI LS 7 pour agir au titre de l'exécution des obligations de la SCCV ROSSAN.
Elle a donc qualité à agir.
Le jugement querellé doit être infirmé de ce chef.
Sur la prescription de l'action en paiement des pénalités de retard :
Pour déclarer prescrite l'action de la SCI LS 7, les premiers juges ont considéré que :
. La durée de la mission de séquestre du notaire n'ayant strictement rien à voir avec le présent litige, elle ne peut être prise en considération s'agissant du point de départ du délai de prescription.
. Seul un commandement de payer valant saisie vente peut être interruptif de prescription, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le commandement du 9 avril 2015 étant un commandement simple.
. Les procédures en contestation de saisie devant le juge de l'exécution des peines ne portaient en aucune façon sur la créance de pénalités, ni sur un manquement par la SCCV ROSSAN à ses obligations contractuelles ou encore sur des désordres de nature décennale.
. Les procès-verbaux de réception ayant été signés le 16 juin 2014 et la présente action n'ayant été introduite que par assignation des 4 et 7 octobre 2019, la prescription est encourue.
Les appelantes plaident que la créance de pénalités de retard dont elles se prévalent n'est pas prescrite. Pour les mêmes raisons, les fautes contractuelles reprochées par les demanderesses à la SCCV ROSSAN ne sont pas prescrites.
Elles soutiennent que la clause de pénalité de retard figure dans un acte authentique et que la prescription applicable n'est pas celle de l'article 2224 du code civil mais la prescription décennale des titres exécutoires.
A défaut, elles plaident que la prescription a été interrompue à plusieurs reprises, notamment par la durée de la mission du séquestre, annuelle jusqu'au 16 juin 2015, période durant laquelle les parties peuvent lui remettre les justificatifs utiles à l'effet d'obtenir le versement ou la restitution du solde du prix de vente. Dès lors, le délai de prescription de l'action en restitution du solde du prix de vente ne pouvait courir qu'à la fin de cette période, soit à partir du 17 juin 2015.
De la même façon, la prescription des fautes contractuelles liées à la non-communication des documents contractuels n'a commencé à courir qu'à compter du 17/06/2015, soit un an après la livraison. L'action engagée le 7 octobre 2019 n'est donc pas prescrite.
Les appelantes soutiennent aussi qu'un commandement de payer la somme de 1.111.056,20 euros au titre des pénalités de retard a été délivré par huissier de justice, à la SCCV ROSSAN le 9 avril 2015. Or, la Cour de cassation rappelle qu'un commandement à fin de saisie vente est interruptif de prescription. Les appelantes contestent le moyen de la SCCV ROSSAN à cet égard car il ne fait pas de doute qu'un commandement de payer est interruptif de la prescription. Alors que le commandement de payer du 9 avril 2015 a été délivré sur la base d'un titre exécutoire, à savoir la grosse exécutoire de l'acte de VEFA.
La SCCV ROSSAN expose que la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil doit s'appliquer. Ainsi, l'article L 111-4 du code des procédures civiles d'exécution ne vaut que pour l'exécution de titres exécutoires mais la détermination de l'existence ou non d'une créance de pénalités est soumise à la prescription de droit commun. La circonstance que la créance alléguée soit constatée par un acte authentique revêtu de la formule exécutoire n'a pas pour effet de modifier la durée du délai de prescription.
Répliquant aux moyens tirés de l'interruption du délai de prescription, la SCCV ROSSAN soutient que la durée de la mission de séquestre n'a strictement rien à voir avec la prétendue créance de pénalités de retard qui est calculée à raison de la date effective de l'achèvement des travaux par rapport à la date contractuellement prévue de l'achèvement des travaux.
Par ailleurs, elle fait valoir que le commandement de payer délivré le 9 avril 2015 n'est pas interruptif de prescription puisqu'il s'agit d'un commandement de payer ne valant pas saisie-vente de sorte que le raisonnement juridique tenu par la Cour de cassation, deuxième chambre civile pour juger interruptif de prescription le commandement à fin de saisie-vente ne peut être appliqué.
Elle affirme enfin que les contestations de saisies diligentées par la SCCV ROSSAN, ayant abouti aux jugement du 21 décembre 2017 et du 31 janvier 2019 (pièces adverses n° 16 et 19), ainsi que l'arrêt rendu par la Cour d'appel de SAINT-DENIS le 20 novembre 2018 (pièce adverse n° 17) ainsi que les conclusions prises par la SIDR devant le juge de l'exécution et la Cour d'appel (pièce adverse n° 25), ne visent pas de demandes au titre de la reconnaissance de leur prétendue créance de pénalités de retard, se contentant de solliciter la mainlevée des saisies-attributions pratiquées, et ce conformément à l'objet de la procédure devant le juge de l'exécution.
Ceci étant exposé,
Sur la prescription applicable à la cause :
La durée de la prescription de l'action est déterminée par la nature de la créance ; la circonstance que celle-ci soit constatée par un acte authentique revêtu de la formule exécutoire, n'a pas pour effet de modifier cette durée ( Cass. 1ère civ., 29 oct. 2014, n° 13-13.583, 9 juill. 2015, n° 14-19.101, 28 oct. 2015, n° 14-24.679).
En l'espèce, la créance alléguée par les appelantes résulte d'un acte notarié créant une obligation personnelle à l'encontre de la SCCV ROSSAN.
Est donc applicable à la cause l'article 2224 du code civil et non l'article L. 111-3 ou L. 11164 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'interruption du délai de prescription quinquennale :
Pour soutenir que le délai de prescription a été interrompu, les appelantes invoquent un commandement de payer délivré le 9 avril 2015 (Pièce N° 11)
Mais, si l'article 2244 du code civil prévoit que le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée, il convient de retenir qu'un simple commandement de payer ne constitue ni une mesure conservatoire ni un acte d'exécution forcée.
Ce moyen doit être écarté.
S'agissant de l'effet des procédures menées devant le juge de l'exécution, la cour relève que la première procédure, aboutissant à l'arrêt du 20 novembre 2018, porte sur la contestation d'une saisie-attribution diligentée par la SCCV ROSSAN sur le compte de la SCI LS 7 entre les mains du notaire instrumentaire de la VEFA et séquestre de sommes en application de l'acte notarié du 2 septembre 2011.
La demande de la SCI LS 7, intimée en qualité de débiteur saisi, a été déclarée irrecevable car tardive.
La demande de la SIDR, intervenant volontaire, a été déclarée irrecevable pour défaut d'intérêt à agir.
Néanmoins, la lecture de l'exposé du litige du jugement du 21 décembre 2017, puis de celui de l'arrêt du 20 novembre 2018, rappelant les termes de leurs écritures en date du 14 septembre 2018 pour la procédure d'appel, confirme qu'elles faisaient valoir « pour l'essentiel :
A titre principal
- constater que la créance de la SCCV Rossan n'est pas exigible ;
-ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée entre les mains de la SCP [I] [Z]-Julie Abel ;
A titre subsidiaire
- constater l'absence de toute créance de la SCCV Rossan résultant de la compensation avec la créance de la SCI LS7 ;
- ordonner en conséquence la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée entre les mains de la SCP [I] [Z]-Julie Abel. »
D'autre part, la cour a considéré que « la SIDR soutient par ailleurs avoir un intérêt personnel et propre à contester la saisie attribution litigieuse, considérant être 'un tiers intéressé créancier', faisant état d'une créance de pénalités de retard.
Mais d'une part cette créance n'est pas établie. (Page 7 de l'arrêt).
Ainsi, il est certain que la SIDR et la SCI LS 7 ont formé une demande en justice avant l'expiration du délai de cinq ans ayant commencé à courir à la date de livraison de l'ouvrage, soit le 16 juin 2014 par leurs conclusions au fond devant le juge de l'exécution en présentant une demande reconventionnelle subsidiaire en compensation de créances résultant de l'exécution de l'acte notarié du 2 septembre 2011, et ce même si leur demande reconventionnelle a été déclarée irrecevable par le juge de l'exécution.
En conséquence, au jour de l'assignation en paiement des pénalités de retard, délivrée le 4 et le 7 octobre 2019, l'action de la SCI LS 7 et de la SIDR n'était pas prescrite.
Cependant, le délai pour agir en indemnisation à raison de manquements contractuels de la SCCV ROSSAN, distincte de la demande reconventionnelle de paiement des pénalités de retard en exécution du contrat litigieux par compensation, n'a pas été interrompu par les conclusions déposées devant le juge de l'exécution puis la cour d'appel.
Le jugement querellé sera donc partiellement infirmé en ce qu'il a retenu que les procédures en contestation de saisie devant le juge de l'exécution ne portaient en aucune façon sur la créance de pénalités.
Mais il sera confirmé en ce qu'est prescrite l'action en réparation des préjudices consécutifs à un manquement par la SCCV ROSSAN à ses obligations contractuelles ou encore sur des désordres de nature décennale.
Sur la demande en paiement du solde du prix de vente :
Le tribunal a ordonné à la SCP [I] [Z] -Julie ABEL de restituer la somme de 133.104,59 euros consignée entre ses mains au profit de la SCCV ROSSAN dans le délai d' un mois à compter de la signification du jugement et condamné la SCI LS SCI à payer à la SCCV ROSSAN les intérêts légaux calculés sur la somme de 133.104,59 euros à compter de la signification du même jugement.
Les appelantes font valoir que la créance de pénalité de retard de la SCI LS 7 et de la SIDR s'est compensée automatiquement avec la créance de la SCCV ROSSAN au titre du solde du prix de vente, et ce dès le 16 juin 2014 ;
En application des articles 1289 et 1290 du code civil alors applicables, la créance de 133.092,60 euros de la SCCV ROSSAN s'est trouvée automatiquement éteinte par compensation avec la créance de pénalités de retard la SCI LS 7 et de la SIDR au titre des pénalités, d'un montant bien supérieur. Cette compensation s'est opérée de plein droit par la seule force de la loi et même à l'insu des débiteurs. Le solde de 133.092,60 euros aurait donc dû dès le départ être reversé à la SCI LS 7 et à la SIDR.
En appel, la SCCV ROSSAN soutient qu'elle détient la créance correspondant au solde du prix de la VEFA, consigné entre les mains du notaire. Selon elle, l'attestation de non-contestation de la conformité des travaux a été transmise dans le cadre des différents échanges de la procédure.
Sur ce,
Contrairement à ce qu'elle affirme dans ses conclusions, la SCCV ROSSAN ne produit pas cette attestation. Au contraire, sa pièce N° 23 fait état d'une réponse d'un huissier de justice à la SCP [Z] Julie ABEL en date du 29 mars 2017, évoquant un entretien téléphonique aux termes duquel il prend bonne note d'une contestation de la SIDR à verser le solde au titre de la garantie de parfait achèvement.
Ainsi, en l'absence de preuve de la remise de l'attestation de non-contestation de la conformité de l'ouvrage, le jugement querellé doit être infirmé en ce qu'il a accueilli la demande reconventionnelle de la SCCV ROSSAN en paiement du solde du prix de la vente.
Sur les pénalités de retard :
Les appelantes soutiennent que la SCCV ROSSAN est tenue au paiement de pénalités de retard et de la restitution du solde du prix de vente. Elles réclament à ce titre la condamnation de la SCCV ROSSAN à lui payer les indemnités contractuelles de retard. Elles font valoir que la simple application des clauses contractuelles s'imposent aux parties, avec pour point de départ la date prévue pour l'achèvement : 30 mars 2013 et pour point d'arrivée la date réelle d'achèvement 12 juin 2014 (DAT) et de livraison au 16 juin 2014. Cette créance, d'un montant total de 1 253 939,43 € se décompose comme suit :
- 738.479,43 € au titre des pénalités pour retard d'achèvement ;
- 515 460 € au titre des pénalités pour retard de livraison.
La SCCV ROSSAN réplique que ne peuvent être compensées que des dettes réciproques d'une personne envers l'autre, étant précisé que l'article 1291 du code civil alors applicable, dispose que cette compensation ne pouvait avoir lieu qu'entre dettes liquides et exigibles.
Elle plaide que, contrairement à ce que soutiennent la SCI LS7 et la SIDR, elles ne détiennent aucune créance liquide et exigible sur la SCCV ROSSAN, leur prétendue créance d'1.253.939,43 euros étant contestée, non fondée, et prescrite.
Sur ce,
Vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusions du contrat ;
D'une part, la SCCV ROSSAN ne discute pas la réalité des retards invoqués par les appelantes, se limitant à soutenir que la compensation est impossible.
D'autre part, les stipulations du contrat litigieux prévoient bien que les délais d'exécution des travaux s'achevaient le 30 mars 2013 (Page 21 de l'acte de VEFA) tandis que la livraison devait intervenir au plus tard le 30 avril 2013 et en tout cas le 30 août 2013 sans que cette date ne puisse être prorogée pour quelque cause que ce soit, en ce compris la survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison (Pages 21 et 22 de l'acte).
Selon la clause relative aux pénalités de retard (page 23 de l'acte) :
1/ « En cas de non-respect du délai prévu d'achèvement, le vendeur devra l'acquéreur une pénalité égale à 1/3000ème du montant total du marché de travaux, multiplié par le nombre de jours de retard.
Il est expressément convenu entre les parties que cette pénalité sera plafonnée à 5 % du montant hors taxes du prix de la vente, hormis en cas d'application du paragraphe « délai de livraison » si après.
Cette pénalité sera automatiquement applicable sans qu'il soit besoin d'une quelconque mise en demeure. Son exigibilité résultera de la simple absence de justification de l'achèvement dans le délai ci-dessus stipulé.
Les montants de référence sont ceux qui résultent du marché de travaux initiales modifiées ou complétées par les avenants intervenus sans modification de délai.
Cette indemnité sera due par jour de retard ; seront toutefois exclus de ce décompte les jours pendant lesquels surviendrait une cause légitime de report d'achèvement ou un cas de force majeure. »
2/ « Délai de livraison : en cas de dépassement de plus de deux mois du délai de livraison prévue au paragraphe « délai prévisionnel d'exécution des travaux » tels que ci-dessus convenu, le vendeur devra à l'acquéreur, à compter du troisième mois une indemnité mensuelle correspondant aux loyers moyens par type de logement concerné non livré arrêté conventionnellement entre les parties ainsi qu'il suit :
' T1 : 310 € TTC hors charges
' T2 : 420 € TTC hors charges
' T3 : 570 € TTC hors charges
' T4 : 750 € TTC hors charges.
Étant précisé que tous mois de dépassement commencé sera dû.
La présente clause n'est pas exclusive des dommages et intérêts ou tout autre indemnisation qui seraient éventuellement dus par le vendeur pour l'inexécution d'une obligation ou d'une faute qui pourrait être mise à sa charge. »
S'agissant du délai d'achèvement de l'ouvrage, le procès-verbal de réception est daté du 12 juin 2014 (Pièces N° 2 de l'intimée).
Ainsi, la SCI LS 7 est en droit de percevoir une pénalité de retard pour 14 mois et 12 jours, ou 437 jours à 1/3000ème du montant total du marché de travaux, estimé dans l'acte à 15.059.750,00 euros(page 10 de l'acte), soit (15.059.750 / 3000 x 437 =) 2.193.703,58 euros.
Compte tenu des stipulations du contrat, la pénalité de retard d'achèvement des travaux doit être plafonnée à 5 % du total du marché.
Ainsi, la demande des appelants à hauteur de 738.479,43 € au titre des pénalités pour retard d'achèvement doit être accueillie.
S'agissant du retard de livraison, la livraison est intervenue le 16 juin 2014 (Pièce N° 3 de la SCCV).
Le retard doit être calculé entre le 30 août 2013 et le 16 juin 2014, soit 10 mois compte tenu du mois de juin commencé, ou 300 jours. En effet, la clause relative au calcul de cette pénalité prévoit qu'il convient de calculer l'indemnité de retard à partir du troisième mois suivant le « dépassement de plus de deux mois du délai de livraison » fixé initialement au 30 avril 2013.
La lecture de l'acte permet de retenir que l'ensemble immobilier comprend 3 T1, 23 T2, 60 T3, 9 T4.
Compte tenu des stipulations sur la pénalité de retard de livraison, il convient donc de la calculer comme suit :
' 3 T1 à 310 euros par mois pendant 10 mois = 9.300,00 euros
' 23 T2 à 420 euros par mois pendant 10 mois = 96.600,00 euros
' 60 T3 à 570 euros par mois pendant 10 mois = 342.000,00 euros
' 9 T4 à 750 euros par mois pendant 10 mois = 67.500,00 euros
TOTAL : 515.400,00 euros.
La demande de la SCI LS 7 et de la SIDR sera accueillie à ce titre.
La SCCV ROSSAN sera condamnée à payer à la SCI LS 7 les sommes de 738.479,43 euros au titre des pénalités de retard d'achèvement des travaux et de 515.400 euros au titre des pénalités de retard de livraison.
Sur la compensation du solde du prix de la vente :
Il convient de prévoir le versement du solde du prix de la vente, séquestré entre les mains du notaire, en faveur des acquéreurs tout en déduisant cette somme du total dû par la SCCV ROSSAN au titre des pénalités de retard.
Sur la demande en paiement provisionnel du coût des réparations des désordres de nature décennale :
Prescription :
La SCI LS 7 et la SIDR demandent à la cour, comme déjà demandé au tribunal, de constater que l'immeuble vendu comporte de nombreux désordres de nature décennale, et que ceux -ci ne sont plus couverts depuis 2019 par l'assurance DO ni CNR de ELITE INSURANCE, société liquidée.
Les premiers juges n'ont pas répondu directement à cette prétention mais l'ont aussi déclaré prescrite en retenant que les procès-verbaux de réception ayant été signés le 16 juin 2014 et la présente action n'ayant été introduite que par assignation des 4 et 7 octobre 2019, elle était prescrite.
Cependant, en précisant à juste titre que la réception était intervenue le 16 juin 2014, le tribunal ne pouvait pas considérer que l'action sur le fondement de la garantie décennale était prescrite alors qu'elle est dirigée contre le vendeur, constructeur non réalisateur de l'ouvrage.
Le jugement doit être infirmé particulièrement de ce chef.
Au fond sur la demande de provision :
La SCI LS 7 et la SIDR demandent la condamnation de la SCCV ROSSAN à payer, à titre provisionnel, le coût des réparations des désordres de nature décennale dont elles ont fait l'avance, à savoir 2 618 804 euros TTC.
La SCCV ROSSAN n'a pas répliqué à cette prétention, discutant principalement de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle dirigée contre elle par la confirmation du jugement.
Dans la motivation de ses écritures (page 42), la SCI LS 7 et la SIDR se limitent à soutenir, sans en justifier, que l'immeuble construit présente de très nombreux et importants désordres et malfaçons, infiltrations en toiture, en façade, par les salles de bains etc.., provoquant le mécontentement des locataires. De plus il s'avère que l'assurance Dommages Ouvrage et l'assurance CNR fournies par la SCCV ROSSAN n'existent plus. En effet la société ELITE INSURANCE a été placée en procédure collective et déclarée insolvable le 9 avril 2019 et tous les contrats d'assurance ont été résiliés par l'administrateur judiciaire britannique le 15 septembre 2020. Dès lors, la SCCV ROSSAN se trouve avoir vendu une opération de VEFA sans assurance DO et CNR censées couvrir l'immeuble pendant 10 ans et qui ont cessé d'exister au bout de 4 ans.
Elles prétendent que la SCI LS 7 n'a donc pas de recours pour la couvrir de ses dépenses pour la réparation des désordres de nature décennale affectant de son immeuble. Il s'avère qu'à ce jour, 52 logements sont concernés par ces sinistres et la SIDR a déjà engagé pour 2 618 804 euros TTC d'études et de travaux sur ces logements et sur l'immeuble.
Or, en application de l'article 1792-1 du code civil,
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Or, les appelantes ne produisent aucune pièce permettant d'apprécier la nature des désordres allégués ni le coût éventuel des reprises nécessaires.
En conséquence, la demande de provision à ce titre doit être rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Compte tenu de l'infirmation du jugement querellé, les dépens et les frais irrépétibles de la SCI LS 7 et de la SIDR seront mis à la charge de la SCCV ROSSAN, tant pour la première instance que pour l'appel.
En conséquence, la SCCV ROSSAN devra verser conjointement à la SCI LS 7 et à la SIDR une indemnité de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est néanmoins équitable de rejeter la demande de la SCP [Z] ' ABEL à ce titre, les autres parties n'ayant formé aucune demande à son égard.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en réparation des préjudices consécutifs à un manquement par la SCCV ROSSAN à ses obligations contractuelles ainsi que l'action fondée sur la garantie décennale ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
DECLARE RECEVABLE l'action de la SIDR en ce qu'elle a qualité à agir ;
DECLARE RECEVABLE l'action en paiement des pénalités contractuelles formée par la SCI LS 7 et la SIDR comme n'étant pas prescrite ainsi que l'action fondée sur la garantie décennale ;
CONDAMNE la SCCV ROSSAN à payer à la SCI LS 7 les sommes de 738.479,43 euros au titre des pénalités de retard d'achèvement des travaux et de 515.400 euros au titre des pénalités de retard de livraison ;
ORDONNE au notaire de verser le solde du prix de la vente à la SCI LS 7, soit 133.104,59 euros ;
DIT que cette somme sera déduite par compensation du total dû par la SCCV ROSSAN à la SCI LS7 au titre des pénalités de retard ;
DEBOUTE la SCI LS 7 et la SIDR de leur demande de provision à valoir sur le coût de reprise des désordres de nature décennale ;
DEBOUTE la SCP [Z] ' ABEL de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCCV ROSSAN à payer, conjointement, à la SCI LS 7 et à la SIDR une indemnité de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCCV ROSSAN aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
SIGNE
