Arrêt N°
PC
R.G : N° RG 22/00125 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FU7K
S.A.R.L. AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS
C/
S.A.R.L. AMI LA REUNION
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 14 MARS 2023
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT DENIS en date du 04 NOVEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 01 FEVRIER 2022 rg n°: 21/00211
APPELANTE :
S.A.R.L. AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS La société AMI REUNION ' AGENCE DU HAUT COUSERANS, SARL au capital de 8 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] de La Réunion sous le numéro 485 351 183, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualitès audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.A.R.L. AMI LA REUNION
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture: 15 novembre 2023
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Décembre 2022 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 14 Mars 2023.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Mars 2023.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
LA COUR
La société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS (RCS n° 485 351 183) est une agence immobilière ayant pour activité la gestion, la location, la transaction et le syndic. Elle a été créée par Monsieur [I] [D] le 6 décembre 2005. Elle exerce actuellement sous le nom commercial NEXT REUNION.
La société AMI LA REUNION est, elle aussi, une agence immobilière ayant pour activité la gestion, la location, la transaction et le syndic (RCS n° 382 675 734)
Confrontée à l'impossibilité de poursuivre ses activités en juillet 2019, à la suite de la dénonciation par son assureur des garanties financières, la société AMI LA REUNION s'est rapprochée de la société AGENCE DU HAUT COUSERANS, située à [Localité 7] (Ariège) en vue de la mise en place d'un contrat de location-gérance, convention conclue le 2 septembre 2019. A la demande de la société AMI LA REUNION, la société AGENCE DU HAUT COUSERANS a modifié sa dénomination sociale pour devenir AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS. Le 26 décembre 2019, la société AMI LA REUNION a fait l'objet d'une radiation d'office du registre du commerce et des sociétés de Saint Denis de La Réunion. Aussi, le contrat de location-gérance, initialement conclu pour une durée de 6 mois, a été renouvelé jusqu'au 30 septembre 2020.
Alléguant les nombreux manquements commis par l'agence AMI LA REUNION dans l'exercice de ses mandats, la société AMI LA REUNION a dénoncé le contrat de location-gérance par courrier en date du 14 septembre 2020. Elle a fait assigner la SARL AMI LA REUNION devant le tribunal de commerce de Nîmes aux fins, notamment, de solliciter le remboursement des sommes réglées pour le compte du loueur. Le tribunal de commerce de Nîmes s'est déclaré compétent mais la cour d'appel de Nîmes a censuré cette décision et désigné le tribunal mixte de commerce de Saint Denis pour traiter le litige.
Dans ce contexte, la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS a fait assigner la SARL AMI LA REUNION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis par acte d'huissier en date du 9 juin 2021, revendiquant son élection comme syndic de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 6] aux termes d'une Assemblée Générale en date du 25 mars 2021, succédant à la société AMI LA REUNION et réclamant cette dernière à lui communiquer sous astreinte les documents listés à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Face à l'opposition de la SARL AMI LA REUNION, prétendant que la SARL AMI REUNION -AGENCE DU HAUT COUSERANS s'est vue consentir un contrat de syndic en date du 25 mars 2021 en usurpant la qualité de syndic en exercice et en méconnaissant le mandat de syndic, institué par l'Assemblée Générale tenue le même jour, le juge des référés a statué en ces termes par ordonnance en date du 4 novembre 2021 :
REJETONS la demande de transmission sous astreinte des pièces afférentes à la [Adresse 5], formée par la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS.
REJETONS les demandes reconventionnelles formées par la société AMI LA REUNION.
REJETONS les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS et la société AMI LA REUNION.
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LAISSONS les dépens à la charge de la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS.
LA SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - a interjeté appel de l'ordonnance par déclaration remise au greffe de la cour par RPVA le 1er février 2022.
Par ordonnance en date du 1er mars 2022, l'affaire a été fixée à bref délai.
L'appelante a fait signifier la déclaration d'appel à la SARL AMI LA REUNION par acte d'huissier délivré le 8 mars 2022.
Elle a déposé par RPVA ses premières conclusions d'appelante le 3 mars 2022.
L'intimée a déposé ses premières conclusions par RPVA le 4 avril 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 2 décembre 2022, la clôture étant intervenue le 15 novembre 2022.
***
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives et responsives N° 2, déposées par RPVA le 11 août 2022, la SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - demande à la cour de :
INFIRMER l'Ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 4 novembre 2021 en ce qu'elle a :
- rejeté la demande de transmission sous astreinte des pièces afférentes à la [Adresse 5], formée par la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS ;
- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS ;
- laissé les dépens à la charge de la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS.
Et statuant à nouveau :
CONDAMNER la société AMI LA REUNION à transmettre à la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, les pièces suivantes afférentes à la [Adresse 5], située [Adresse 2] :
- la situation de la trésorerie
- les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque
- la feuille de présence mise à jour
- le règlement de copropriété
- l'attestation d'immatriculation
- plus largement, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion, mentionnés à l'article 11 du I de l'article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SOCIETE AMI LA REUNION :
CONFIRMER l'Ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Saint Denis le 4 novembre 2021 en ce qu'elle a débouté la société AMI LA REUNION de sa demande tendant à faire interdiction à la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS de se prévaloir des décisions prises en Assemblée générale du 25 mars 2021 ainsi que des dispositions du mandat de même date, et ce sous astreinte de 2 500 euros par infraction constatée
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER la société AMI LA REUNION aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, de première instance et d'appel
CONDAMNER la société AMI LA REUNION à payer à la société AMI REUNION - AGENCE
DU HAUT COUSERANS la somme de 5 000 euros conformément aux dispositions de l'article
700 du code de procédure civile.
***
Aux termes de ses uniques conclusions, déposées par RPVA le 4 avril 2022, la SARL AMI LA REUNION demande à la cour de :
DEBOUTER l'appelante de l'ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire,
DECLARER irrecevable l'action engagée.
A titre reconventionnel,
FAIRE interdiction à la Société AGENCE DU HAUT COUSERANS de se prévaloir tant des décisions prises en Assemblées Générales en date du 25 mars 2021, que des dispositions du mandat de même date, et ce sous astreinte de 2500 € par infraction constatée ;
SE RESERVER la liquidation éventuelle de cette astreinte ;
CONDAMNER l'appelante à payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens.
***
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
La cour observe que le dispositif des conclusions de l'intimée ne contient aucune demande de confirmation ni d'infirmation de l'Ordonnance querellée, pas plus que d'un appel incident, présentant seulement une demande reconventionnelle.
Sur l'existence d'une contestation sérieuse :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l'espèce, la société AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - expose que, pour rejeter ses demandes, le premier juge a considéré que les prétentions élevées se heurtent à une contestation sérieuse sur la qualité de syndic de la demanderesse.
Elle plaide qu'à la date d'expiration du mandat de syndic de la SARL AMI REUNION, le 30 juin 2020, en raison des dispositions prises par l'article 22 de l'Ordonnance n° 2020-304 prise en application de la Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, relative à l'état d'urgence sanitaire due à la crise COVID 19, " par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021 ".
Ainsi, à cette époque, le renouvellement automatique du contrat de syndic a été limité dans le temps, la prise d'effet du nouveau contrat de syndic devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Le fait qu'une loi du 31 mai 2021 serait venue modifier la date limite de prise d'effet du mandat de syndic est indifférent dès lors que le texte applicable au cas d'espèce est celui en vigueur au jour de la date d'expiration du mandat de syndic litigieux.
L'appelante soutient qu'aucun renouvellement automatique du mandat de syndic n'a pu s'opérer puisque durant la période du 12 mars 2020 au 23 juillet 2020, la société AMI LA REUNION ne disposait d'aucune garantie financière, ni d'aucune carte professionnelle à son nom. Durant cette période, c'est la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS qui exerçait effectivement les missions de syndic de la [Adresse 5], dans le cadre du contrat de location-gérance conclu le 2 septembre 2019, lequel a pris fin le 30 septembre 2020.
La SARL AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - invoque l'article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux pouvoirs du syndic pour affirmer que le mandat de syndic, par exception à l'article 1994 du code civil, ne peut être transféré au locataire gérant sans décision de l'assemblée générale de copropriété. S'il n'y a pas rupture du mandat de syndic lorsque la société syndic change seulement sa forme et sa dénomination sociale, en revanche, cette rupture est effective lorsqu'elle cède son fonds de commerce ou le donne en location-gérance. L'appelante conclut que le locataire-gérant n'est pas de plein droit substitué dans les fonctions de syndic dans la mesure où la mise en location-gérance a pour effet d'entraîner la rupture du contrat de syndic et que le locataire-gérant ne peut donc pas succéder au loueur, dans les fonctions de syndic, qu'après y avoir été désigné par l'assemblée générale des copropriétaires.
Au cas d'espèce, force est de constater que durant la période visée par l'Ordonnance - du 12 mars 2020 au 23 juillet 2020 - c'est la société AMI REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS qui était syndic de la [Adresse 5] et non la société AMI LA REUNION. Ce faisant, faute d'avoir été durant cette période le syndic en exercice, l'intimée ne justifie pas des conditions autorisant un renouvellement de plein droit du contrat de syndic. Pour ces raisons, l'intimée ne peut revendiquer le bénéfice de l'article 22 de l'Ordonnance n° 2020-304.
L'appelante ajoute que, même si une procédure au fond a été initiée par deux copropriétaires, en nullité de l'Assemblée générale du 25 mars 2021, cette Assemblée Générale n'était, à date, pas annulée. Par conséquent, les résolutions prises dans le cadre de l'Assemblée générale du 25 mars 2021 sont pleinement applicables.
En outre, l'appelante reproche la résistance abusive de la société AMI LA REUNION dans la communication des documents sollicités. Elle considère que ces faits constituent un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme en faisant droit à la demande de communication des archives formée par la concluante, le syndic en exercice n'étant pas en mesure de réaliser sa mission.
Nonobstant l'absence de partie " DISCUSSION " dans ses conclusions et l'absence de précision sur une éventuelle demande de confirmation de l'ordonnance attaquée de ce chef, la SARL AMI REUNION soutient que l'appelante a " extorqué " son mandat de syndic en organisant l'assemblée générale du 25 mars 2021, sans qualité ni pouvoirs, tandis que l'intimée se prévaut d'une assemblée générale tenue le 14 avril 2021, qui, par sa résolution N° 12, a approuvé sa désignation en qualité de syndic.
Ceci étant exposé,
Les éléments recueillis au cours des débats et dans les conclusions des parties révèlent l'existence d'une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée par le juge des référés, juge de l'évidence.
En effet, les conditions de nomination de la SARL AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS - restent pour le moins litigieuses puisque le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 mars 2021, rédigé à l'en-tête de la société appelante sous sa nouvelle dénomination - NEXT (Pièce N° 2 de l'appelante) n'évoque même pas la révocation du précédent syndic et ne comporte d'ailleurs aucune motivation en sa résolution N° 3, ne faisant d'ailleurs aucune référence à la prorogation des délais due à la crise sanitaire.
Face à cet acte, l'intimée produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 avril 2021 (Pièce N° 12), contenant décision de reconduction du mandat de la SARL AMI REUNION en qualité de syndic pour une durée d'une année, expirant le 14 avril 2022.
Ainsi, il n'est pas démontré l'existence incontestable de l'obligation de la SARL AMI REUNION de remettre l'ensemble des documents énumérés à l'article 18 de la même loi à l'appelante alors que les deux parties détiennent en même temps des éléments leur permettant de revendiquer un mandat de syndic, litige qui ne peut être soumis à l'appréciation du juge des référés.
L'ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'existence d'une contestation sérieuse pour rejeter la demande de la SARL AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS.
Sur l'appel incident :
En l'absence d'appel incident visé dans le dispositif des conclusions de l'intimée, il n'y a pas lieu de statuer.
La SARL AMI REUNION invoque le trouble manifestement illicite résultant du fait de se prévaloir de la qualité de syndic de la copropriété en cause par la SARL AMI LA REUNION - AGENCE DU HAUT COUSERANS.
Toutefois, les procès-verbaux versés aux débats démontrent d'une part que l'intimée ne semble pas avoir organisé les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires de la copropriété CENTRAL FAC 9 depuis 2021.
Ainsi, en l'absence de certitude sur la validité de la désignation de la SARL AMI LA REUNION - AGEE DU HAUT COUSERANS - en qualité de syndic de cette copropriété, la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée par l'intimée.
Son appel incident doit être rejeté et l'ordonnance querellée confirmée en ce qu'elle a débouté la SARL AMI REUNION de sa demande reconventionnelle en interdiction, sous astreinte, de se prévaloir tant des décisions prises en Assemblées Générales en date du 25 mars 2021, que des dispositions du mandat de même date, ce litige relevant de l'appréciation du juge du fond.
Néanmoins, la demande reconventionnelle de la SARL AMI REUNION doit être rejetée pour les mêmes motifs que l'appel principal, compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse relative aux obligations des parties.
Sur les autres demandes :
La nature du litige et la nécessité de rechercher un accord dans l'intérêt des copropriétaires de la [Adresse 5], imposent de laisser les parties supporter leurs propres dépens ainsi que leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes en appel fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
