ARRÊT N°22/397
PF
R.G 19/03004 - N° Portalis DBWB-V-B7D-FJHH
G.F.A. VITIS VINIFERA
C/
S.A.S. NACC
Société CAISSE D'EPARGNE -CEPAC
RG 1ERE INSTANCE : 18/01297
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 22 JUILLET 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 13 SEPTEMBRE 2019 RG n° 18/01297 suivant déclaration d'appel en date du 21 NOVEMBRE 2019
APPELANTE :
G.F.A. VITIS VINIFERA
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMEES :
S.A.S. NACC
[Adresse 2] -
[Localité 4]
Représentant : Me Olivier CHOPIN de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Société CAISSE D'EPARGNE -CEPAC
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentant : Me Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
CLOTURE LE : 11 MARS 2021
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2022 devant la cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller :Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 10 Juin 2022 puis le délibéré a été prorogé au 22 Juillet 2022.
Greffier lors des débats :Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative.
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Juillet 2022.
* * *
LA COUR
EXPOSE DU LITIGE
Le GFA VITIS VINIFERA (le GFA) a été constitué le 29 novembre 2005, suivant acte reçu par Maître [D] avec pour associés:
-La SEFAR889 parts
-La SAFER27 parts
-M. [C]90 parts
-M. [W]15 parts.
Par acte authentique du même jour, le GFA a acquis 15 parcelles situées sur la commune de [Localité 5] pour la somme de 102.100 euros correspondant au montant du capital apporté par les associés, comportant une clause organisant la régularisation de la vente par l'immatriculation de la société dans un délai expirant le 30 décembre 2005.
L'immatriculation du GFA n'est intervenue que le 7 décembre 2006.
Le 8 juin 2015, en garantie des condamnations de M. [C] à lui payer la somme globale de 64.040,21 euros par arrêts de la cour de céans des 10 décembre 2012 et 15 novembre 2013, la Banque de la Réunion (BR) a fait inscrire une hypothèque judiciaire sur les 15 parcelles précitées à hauteur de ses droits indivis au service de la publicité foncière de [Localité 7] sous les références 2015 V 1107.
Par délibération du 23 décembre 2015, l'assemblée générale du GFA a voté la reprise des engagements antérieurs à son immatriculation, pris en son nom.
Par acte d'huissier en date du 17 mai 2018, le GFA a fait assigner la CEPAC, venant aux droits de la BR, devant le tribunal de grande instance de St Pierre aux fins de radiation sous astreinte de l'hypothèque judiciaire grevant les 15 parcelles sises à Cilaos.
La NACC est intervenue volontairement à l'instance, expliquant que les créances détenues par la CEPAC lui avaient été cédées avec leurs accessoires.
Elle a argué du défaut d'intérêt à agir du GFA dès lors que faute d'avoir été immatriculé avant le délai imparti par l'acte de vente, les parcelles litigieuses étaient devenues propriété de ses membres fondateurs à hauteur de leurs droits indivis.
Par jugement du 13 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a:
-Déclaré irrecevable l'action du GFA lequel est dépourvu de qualité pour agir;
-Condamné le GFA à payer à la SAS NACC une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et la même somme à la CEPAC sur le même fondement;
- Condamné le demandeur aux dépens.
Par déclaration en date du 21 novembre 2019, le GFA a interjeté appel du jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 22 juin 2020, le GFA sollicite la Cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre le 13 septembre 2019;
Et statuant à nouveau
- Juger recevable et bien fondée son action à l'encontre de la CEPAC et la NACC;
En conséquence :
- Ordonner, à leurs frais exclusifs, la radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire prise par la BR aux droits de laquelle vient la CEPAC et la SAS NACC, portant sur les immeubles situés sur la Commune de [Localité 5] et référencée auprès du Service de la Publicité Foncière 2015 V 1107;
- Juger que la radiation de l'hypothèque judiciaire prise sur les parcelles susmentionnées lui appartenant en pleine propriété devra intervenir dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir;
- Juger qu'à défaut, une astreinte de 150 € par jour de retard sera due par la CEPAC et la SAS NACC;
- Débouter la CEPAC et la SAS NACC de l'ensemble de leurs demandes;
- Condamner solidairement la CEPAC et la SAS NACC à lui payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
- Condamner la CEPAC et la SAS NACC aux entiers dépens d'appel et de première instance.
Le GFA fait valoir qu'il est propriétaire des parcelles et qu'il a donc qualité et intérêt à agir en mainlevée de l'hypothèque. L'appelant prétend que le dépassement du délai de reprise automatique de l'acte de vente conclu en son nom et à son bénéfice avant son immatriculation n'est pas une cause automatique du transfert de la propriété du bien dans le patrimoine des associés fondateurs mais que ces derniers devaient manifester clairement leur volonté de transfert de propriété à leur profit en faisant publier le défaut d'immatriculation de la société en cause au fichier immobilier.
Il considère donc que son immatriculation tardive n'interdit pas la reprise de l'acte d'acquisition passé à son profit tel qu'elle a été opérée le 25 décembre 2014 puis constatée par acte notarié publié en 2016. Elle en déduit qu'elle est réputée propriétaire des parcelles dès l'origine et que M. [C] n'a jamais été propriétaire indivis des parcelles contestées.
Il rappelle que conformément à l'article 2430 du Code civil la mention de subrogation aux privilèges et hypothèques est une condition nécessaire pour rendre le transfert de l'hypothèque au cessionnaire de la créance, en l'espèce la SAS NACC, opposable aux tiers de sorte qu'elle est fondée à diriger son action contre la CEPAC, cette mention étant absente sur les bordereaux d'hypothèques produits par les sociétés NACC et CEPAC.
Il expose qu'il n'a agi avec aucune intention frauduleuse, s'étant toujours considéré comme le propriétaire des parcelles et les exploitant depuis 2005 en les louant à des fermiers.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 10 novembre 2020, la CEPAC venant aux droits de la BR sollicite de la Cour de :
A titre liminaire,
-Constater que la clause de reprise de l'acte de vente du 29 novembre 2005 stipule que la reprise par le GFA de l'acquisition portant sur les parcelles de terrain, objets du litige, est expressément conditionnée à une immatriculation du groupement, au plus tard le 30 décembre 2005.
-Constater que l'immatriculation du GFA n'est intervenue que le 07 décembre 2006, soit près d'un an après l'expiration du délai imparti.
-Constater alors que le bien objet du présent litige est définitivement devenu la propriété des membres fondateurs du GFA, indivisément entre eux dans la proportion de leurs droits dans le capital social, conformément aux stipulations de l'acte de vente.
En conséquence
-Confirmer le jugement contradictoire rendu en première instance par le tribunal de grande instance [devenu tribunal judiciaire] de St Pierre (Réunion) le 13 septembre 2019 dans toutes ses dispositions, notamment en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par le GFA à son encontre;
A défaut, dans le cas où le jugement entrepris était infirmé et les demandes formées par le GFA étaient déclarées recevables,
A titre principal,
-Rejeter les demandes formées par le GFA à son encontre car non fondées;
-Déclarer inopposable l'acte intitulé « DEPOT DE KBIS et REPRISE DES ENGAGEMENTS » publié le 19 janvier 2016, à la demande du GFA, au service chargé de la publicité foncière de [Localité 7] sous les références volume 2016 P n°264.
En tout état de cause,
-Condamner le GFA à lui payer la somme de 4.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits, le cas échéant au profit de la SELARL Gaëlle Jaffre-Mikael Yacoubi.
La CEPAC fait valoir que la reprise de la vente immobilière au nom et pour le compte du GFA est conditionnée à une immatriculation de la société au plus tard le 30 décembre 2005, par des dispositions dérogeant aux dispositions de l'article 1843 du code civil, lesquelles n'imposent aucun délai de reprise des engagements souscrits. Elle considère que les parties se sont entendues pour sanctionner le défaut d'immatriculation dans le délai dont elles ont convenu et que l'immatriculation de la société n'étant intervenue que près d'un an plus tard, soit le 7 décembre 2006, elle n'a pu conformément aux stipulations de l'acte de vente, produire son effet dès le 29 novembre 2005 au profit du GFA.
Elle précise que faute d'immatriculation dans le délai prévu, le bien objet du présent litige est définitivement devenu la propriété des membres fondateurs du GFA, indivisément entre eux, sans qu'une régularisation postérieure ne puisse porter effet et que le GFA est ainsi dépourvu de toute qualité à agir en radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire définitive. Elle ajoute que la publication du défaut d'immatriculation stipulé par la clause n'a qu'une valeur déclarative et quelle ne conditionne pas le transfert de propriété du bien aux associés.
Elle ajoute que l'action du GFA est en outre irrecevable à son encontre dès lors qu'elle a cédé sa créance envers M. [C] et ses accessoires à la NACC par acte du 17 juin 2016 et que cette cession lui est opposable en application de l'article 1690 du code civil.
Subsidiairement, au fond, elle reprend son argumentaire tiré de l'absence de possibilité de régularisation de la vente au cas d'espèce. Elle ajoute que la reprise des engagements ne lui est pas opposable car frauduleusement organisée par M. [C], ancien gérant, et le GFA.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 19 mai 2020, la SAS NACC sollicite la cour de:
- Confirmer l'entier jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre le 13 septembre 2019.
- Déclarer irrecevable l'action du GFA lequel est dépourvu de qualité pour agir.
- Débouter le GFA de l'ensemble de ses demandes;
-Déclarer inopposable l'acte intitulé «Dépôt de Kbis et reprise des engagements» publié le 19 janvier 2016 à la demande du GFA, au Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] volume 2016 P numéro 264;
En toute hypothèse,
- Condamner le GFA à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La société NACC fait valoir que le contrat subordonne la reprise automatique de la vente par le GFA aux conditions :
-d'être immatriculé au plus tard le 30 décembre 2005 ;
-de publier sans délai cette immatriculation au bureau des hypothèques compétent.
Elle soutient que le GFA ne démontre pas son immatriculation au plus tard du 30 décembre 2005 mais s'appuie sur une publication d'un dépôt de Kbis et reprise des engagements en date du 19 janvier 2016. Elle estime que le GFA n'est pas propriétaire des biens objet de l'inscription d'hypothèque judiciaire et qu'il n'est donc pas en mesure de solliciter la radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2021.
Par arrêt avant dire droit du 26 novembre 2021, la cour a rouvert les débats sans révoquer l'ordonnance de clôture, invité les parties à former leurs observations sur les points de droit suivants et renvoyé l'affaire à l'audience du 11 mars 2022 pour être plaidée:
- L'intérêt à agir n'étant pas subordonné à la démonstration préalable du bienfondé de l'action, la cour interroge les parties sur la portée des argumentaires développés sur la fin de non 'recevoir tirée du défaut de qualité à agir du GFA faute de justifier de sa qualité de propriétaire des terrains hypothéqués.
- Eu égard aux cas dans lesquels le juge peut radier une hypothèque, la cour sollicite les éclaircissements des parties sur l'opérance des débats sur la qualité de propriétaire du GFA des parcelles litigieuses lors de l'inscription de l'hypothèque, et, indirectement, du bienfondé de l'inscription de propriété desdites parcelles.
Par observations du 16 décembre 2021, le GFA expose à la cour qu'il a intérêt à agir en radiation de l'hypothèque comme titulaire d'un acte d'acquisition des parcelles.
Il indique en outre qu'ainsi qu'il a été jugé à plusieurs reprises que la radiation d'une hypothèque peut être motivée par le défaut de titre du débiteur sur les biens objets de l'hypothèque pour l'application de l'article 2443 du code civil, l'existence de l'hypothèque étant conditionnée par le rapport de droit initial entre le créancier et le débiteur.
Par courrier déposé le 17 décembre 2021, la CEPAC fait observer que, même si l'intérêt ou la qualité à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bienfondé de l'action, en l'espèce, le défaut de justification par le GFA de sa qualité de propriétaire des terrains hypothéqués n'implique pas d'examiner le bienfondé de l'action du GFA.
Elle ajoute que la demande en radiation est infondée dès lors que le bien objet du litige est la propriété de l'ensemble des membres fondateurs du GFA.
Par conclusions du 16 décembre 2021, la NACC énonce que le GFA n'a pas intérêt à agir faute d'être propriétaire du bien hypothéqué et que c'est à bon droit qu'elle a publié son inscription sur ce bien appartenant indivisément à M. [C].
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur la recevabilité de l'action du GFA.
Vu l'article 31 du code de procédure civile;
Le GFA sollicite la levée d'hypothèque prise sur un bien pour lequel il dispose d'un acte d'acquisition notarié, dont la portée est contestée.
Le GFA dispose donc d'un intérêt à agir, la question du bienfondé de l'argumentaire du GFA revendiquant la propriété du bien hypothéquée relevant du fond de la demande en radiation de ladite hypothèque.
Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu'il a déclaré le GFA irrecevable à agir en radiation de l'hypothèque prise sur les 15 parcelles litigieuses.
La fin de non-recevoir doit ainsi être écartée.
Sur le bienfondé de la demande de radiation.
La cour relève qu'elle est saisie sur le fond d'une demande de radiation d'une hypothèque qualifiée de "définitive" par les intimées.
Aux termes de l'article 2443 du code civil, "La radiation doit être ordonnée par les tribunaux, lorsque l'inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu'elle l'a été en vertu d'un titre soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits de privilège ou d'hypothèque sont effacés par les voies légales".
Les cas dans lesquels la radiation peut être ordonnée par le juge se limite ainsi aux vices, erreurs ou extinction du titre en vertu duquel est prise l'inscription hypothécaire.
La contestation du bienfondé de l'enregistrement de propriété de l'immeuble sur lequel est inscrit l'hypothèque est un moyen inopérant au soutien d'une demande de radiation d'hypothèque.
En outre, à supposer même que, dans sa motivation, la cour considère que le GFA était propriétaire des parcelles litigieuses au jour où l'inscription hypothécaire a été prise, nonobstant la mention contraire de l'ordre n°17 du registre foncier de [Localité 7] Vol. 2006 P n°169 du 10 avril 2009 faisant figurer les fondateurs du GFA comme propriétaires des parcelles litigieuses (pièce 3 GFA), cette considération serait sans emport direct sur l'existence de cette mention sauf à contrevenir au principe de perpétuité et d'intangibilité des registres publics détenus par le service de la publicité foncière.
Aussi, en l'espèce, pour solliciter la radiation de l'hypothèque prise sur 15 parcelles de la commune de [Localité 5], le GFA ne peut utilement soutenir que ces parcelles lui appartenaient à la date de l'inscription d'hypothèque bien qu'enregistrées au service foncier comme propriété indivise de M. [C].
En conséquence, la demande du GFA doit être rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;
Le GFA, qui succombe, est condamné aux dépens.
L'équité commande en outre de le condamner à verser à la CEPAC la somme de 3.000 euros et à la NACC, 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- Infirme le jugement entrepris;
Statuant à nouveau,
- Déclare l'action du GFA recevable;
- Déboute le GFA de sa demande de radiation de l'hypothèque,
- Condamne le GFA à verser à la CEPAC la somme de 3.000 euros et à la NACC la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel;
- Condamne le GFA aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
Signé
