France, Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 17 juin 2022, 20/01213

ARRÊT N°22/309

N° RG 20/01213 -

N° Portalis DBWB-V-B7E-FMVI

S.A.R.L. RMS - REUNION MATERIELS SERVICES

E.U.R.L. OUEST PROMOTION IMMOBILIER (OPI)

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 17 JUIN 2022

Chambre civile TGI

Vu l'arrêt de la cour de Cassation en date du 14 novembre 2019 ayant cassé et annulé partiellement l'arrêt rendu le 27 avril 2018 par la Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion suite au jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Saint-Denis en date du 17 février 2016 (rg n° 14/02370) suivant déclaration de saisine en date du 23 juillet 2020.

APPELANTE :

S.A.R.L. REUNION MATERIELS SERVICES (RMS)

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

Représentant : Me Philippe BARRE de la SELARL PHILIPPE BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

E.U.R.L. OUEST PROMOTION IMMOBILIER (OPI)

[Adresse 8]

Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 16 novembre 2021

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 avril 2022 devant la Cour composée de :

Président :Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre

Conseiller :Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats et de la mise a disposition : Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires.

A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 17 juin 2022.

****

LA COUR :

Suivant acte du 26 octobre 1998, l'EURL Ouest Promotion Immobilier (la société OPI) a acquis de M. [F] [Z] tous les droits du bail emphytéotique du 3 mars 1972, renouvelé le 14 octobre 1998, consenti par la Chambre du Commerce et d'Industrie (la CCI) de la Réunion portant sur une portion de terrain située au port de [10], zone industrielle n°1, d'une superficie de 1.500 m² formée par la réunion des parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 3], pour une durée de 30 années, ayant commencé à courir le 1er février 1972 pour se terminer le 30 avril 1993, renouvelable pour une durée de trente années, moyennant la somme de 8.500.000 francs.

Suivant acte notarié du 29 août 2001, la société OPI a également acquis de la SA SDV La Réunion les droits du bail emphytéotique du 16 mai 1973 portant sur une portion de terrain située au Port de [10], zone industrielle n°1 d'une superficie approximative de 1.500 m² formant la parcelle [Cadastre 7] moyennant le prix de 750.000 francs, étant observé que le bâtiment à usage d'entrepôts édifié sur ce terrain par la société SCAC La Réunion empiète de 500 m² sur la parcelle voisine [Cadastre 9].

Suivant acte sous seing prive du 13 juillet 2005, la société OPI a conclu au profit de M. [R] [T] une convention d'occupation précaire à effet du 15 juillet 2005 pour une durée d'un an renouvelable dans la durée maximale de 10 ans jusqu'au 14 juillet 2015, portant sur un entrepôt d'environ 750 m2 constituant le lot n°7 bis du plan ainsi qu'une plate-forme annexée mitoyenne portant le n°1 bis d'environ 450 m², des bureaux d'une surface de 180 m² au rez-de-chaussée et 235 m² au premier étage constituant le lot n°8 bis du plan, dépendant de terrains situées [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel de 6.037 euros TTC.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2007, la SCI [T] a consenti à la SARL Réunion Matériel Services (la société RMS) un bail commercial portant sur un local, d'environ 220 m² au rez-de-chaussée comprenant un hangar de 500 m² et une cour de 200 m², situé [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel de 4.533,50 euros TTC du 1er avril 2007 au 30 septembre 2008 et 7.431,50 euros TTC à compter du 1er octobre 2008.

Suivant acte sous seing privé en date-du 1er juin 2012, la société OPI a consenti à la société RMS une convention d'occupation précaire pour une durée maximale de 23 mois à compter du 1er juin jusqu'au 30 avril 2014, portant sur les locaux situés zone industrielle et commerciale portuaire n°[Adresse 1] (parcelle [Cadastre 11], [Cadastre 4], 35 et [Cadastre 6]), moyennant une indemnité d'occupation de 8.083 euros TTC.

Suivant courrier du 26 novembre 2013, la société RMS a mis en demeure la société OPI de procéder à un certain nombre de travaux.

En réponse et selon courrier recommandé du 3 décembre 2013, la société OPI a mis en demeure la société RMS de procéder au paiement des indemnités des mois de novembre et décembre 2013.

Par courrier du 8 janvier 2014, la société RMS a informé son bailleur de son départ des lieux loués.

Estimant que la société RMS se maintenait toujours dans les lieux après le 30 avril 2014 nonobstant les mises en demeure et l'absence de paiement des indemnités d'occupation, par acte d'huissier en date du 5 juin 2014, la société OPI a fait assigner la société RMS devant tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 46.504,28 euros au titre des arriérés d'indemnité d'occupation dus pour la période du 1er novembre 2013 au 30 avril 2014, outre l'intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2013, 4.650,43 euros au titre de la clause pénale prévue par la convention d'occupation du 14 juin 2012, 300 euros hors taxes et hors charge par jour à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au complet déménagement et restitution des clefs (à défaut 8.505,19 euros hors taxes et hors charges par mois) et expulsion, au besoin sous astreinte de 500 euros par jour, et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La société RMS a conclu au débouté des prétentions de la société OPI et a sollicité à titre subsidiaire et reconventionnel le prononcé de la résiliation de la convention du 14 juin 2012 aux torts exclusifs de la société OPI.

C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 17 février 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion a :

-constaté que la convention d'occupation précaire du 1er juin 2012 a pris fin à son terme le 30 avril 2014,

-constaté, qu'à défaut de remise des clés, la SARL RMS occupe sans droit ni titre le bien loué,

-ordonné l'expulsion de la SARL RMS et de tous occupants de son chef des locaux qu'elle a occupés sans droit ni titre au [Adresse 12], à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce, avec l'assistance du commissaire de police ou de la force publique le cas échéant,

-ordonné le transport et la séquestration des meubles, objets ou mobiliers garnissant les lieux appartenant à la SARL RMS et à tous les occupants de son chef aux frais de cette dernière société,

-rejeté la demande en prononcé d'astreinte,

-condamné la SARL RMS à payer à la société OPI les sommes de :

.46.504,28 euros au titre des indemnités d'occupation impayées jusqu'au 30 avril 2014, ladite somme produisant intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2013 s'agissant de la somme de 14.154,28 euros et à compter de l'acte introductif d'instance du 5 juin 2014 s'agissant du solde,

.300 euros hors taxes par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés,

.4.650,43 euros à titre de clause pénale,

-rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires,

-condamné la SARL RMS à payer à la société OPI la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

-condamné la SARL RMS aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 8 avril 2016, la société RMS a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 27 avril 2018, la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion a :

-infirmé le jugement déféré en ce qu'il a :

.ordonné l'expulsion de la société RMS de tous occupants de son chef des locaux qu'elle a occupés sans droit ni titre au [Adresse 12], à compter de la signification du jugement et ce, au besoin, avec l'aide de la force publique,

.ordonné le transport et la séquestration des meubles, objets ou mobiliers garnissant les lieux appartenant à la société RMS ou à tous occupants de son chef aux frais de cette société,

.condamné la société RMS à payer à la société OPI 300,00 euros hors-taxes par jour au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés,

Et statuant à nouveau sur ces points :

-dit que la demande d'expulsion de la société RMS et de transport du mobilier lui appartenant est devenue sans objet,

-condamné la société RMS à payer à la société OPI la somme de 300 euros hors-taxes par jour au titre de l'indemnité d'occupation pendant la période allant du 1er mai 2014 au 14 novembre 2014,

-confirmé le jugement pour le surplus,

-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elle a exposés en appel.

La société OPI a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt en date du 14 novembre 2019, la cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il dit que la demande d'expulsion de la société Réunion Matériels Services et de transport du mobilier lui appartenant est devenue sans objet et en ce qu'il condamne cette société à payer à la société Ouest Promotion Immobilier une indemnité d'occupation pour la période s'étendant seulement jusqu'au 14 novembre 2014, l'arrêt rendu entre les parties par la cour d'appel de Saint Denis ; remis en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyé devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée.

La société RMS a saisi la cour d'appel de renvoi par déclaration RPVA du 23 juillet 2020.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juillet, 2021, la société RMS demande à la cour, au visa des articles 1709, 1719 et 1184 du code civil et L145-31 du code de commerce, de :

-juger que la déclaration de saisine mentionne de façon précise la portée de la saisine en reprenant in extenso le dispositif de l'arrêt de la Cour de cassation donc les chefs du jugement,

-juger que le défaut de mention des chefs de jugement critiqués dans la déclaration de saisine n'a aucune conséquence sur la recevabilité de celle-ci,

-constater que le transfert du siège social de RMS est intervenu dès le 6 janvier 2014,

En conséquence,

-déclarer régulière la saisine de la cour d'appel,

-infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la société RMS à payer à la société OPI, la somme de 46.504,28 euros au titre des indemnités d'occupation impayées jusqu'au 30 avril 2014,

Statuant de nouveau,

-débouter la société OPI de toute demande indemnitaire relative à la période postérieure à la restitution des clés de janvier 2014,

-voir ordonner à la société OPI de restituer les loyers et indemnités d'occupation versés par la société RMS,

-débouter la société OPI de1'ensemb1e de ses demandes,

-condamner la société OPI à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 mai 2021, la société OPI demande à la cour, au visa des articles 542, 562 et 901 du code de procédure civile, de :

-dire et juger que la déclaration de saisine de la société RMS est dépourvue d'effet dévolutif,

En conséquence,

-dire et juger que la cour d'appel n'est saisie d'aucun litige,

-dire et juger que le jugement de première instance du 17 février 2016 est définitif,

A défaut,

-dire et juger que les demandes suivantes de la société RMS sont irrecevables car se heurtant à l'autorité de la chose jugée :

."Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la société RMS à payer à la société OPI, la somme de 46.504,28 euros au titre des indemnités d'occupation impayées jusqu'au 30 avril 2014",

."débouter la société OPI de toute demande indemnitaire relative à la période postérieure à la restitution des clés en janvier 2014",

."voir ordonner à la société OPI de restituer les loyers et indemnités d'occupation versés par RMS.",

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

.condamné la société RMS à verser à la société OPI les sommes suivantes :

46.504,28 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation dus pour la période du 1er novembre 2013 au 30 avril 2014 assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2013 s'agissant de la somme de 14.154,28 euros et à compter de l'acte introductif d'instance du 5 juin 2014,

300 euros hors taxes par jour à tire d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés,

4.650,43 euros au titre de la clause pénale prévue par la convention d'occupation du 14 juin 2012,

.condamné la société RMS à payer à la société OPI la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

-dire et juger que le principe et le quantum de l'indemnité d'occupation ont été définitivement fixés à la somme de 300 euros par jours,

-condamner la société RMS à payer les sommes suivantes :

.46.504,28 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation dus pour la période du 1er novembre 2013 au 30 avril 2014 assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2013 s'agissant de la somme de 14.154,28 euros et à compter de l'acte introductif d'instance du 5 juin 2014,

.4.650,43 euros au titre de la clause pénale prévue par la convention d'occupation du 14 juin 2012,

.438.000 euros HT, soit 475.230 euros TTC, au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2018,

-débouter la société RMS de toutes ses demandes fins et prétentions,

-condamner la société RMS à payer à la société OPI la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2021 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience de renvoi de cassation du 15 avril 2022. Le prononcé de l'arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 17 juin 2022.

SUR CE, LA COUR

Sur la déclaration de saisine

La société OPI soutient en substance que la déclaration de saisine de la société RMS ne répond pas aux exigences des articles 901 et 562 du code de procédure civile : elle n'énumère aucun chef de jugement critiqué, ne fait pas état des prétentions de l'appelant, ne formule aucune demande de réformation de telle ou telle disposition du jugement et qu'en conséquence, elle est dépourvue d'effet dévolutif.

La société RMS fait valoir pour l'essentiel qu'il ne s'agit pas d'un appel mais d'une saisine sur renvoi après cassation qui ne peut faire référence qu'à l'étendue de la cassation et a vocation à saisir la cour de renvoi.

Sur quoi,

Conformément aux dispositions des articles 1032 et suivants du code de procédure civile, la juridiction de renvoi après cassation est saisie par déclaration au greffe de cette juridiction contenant les mentions exigées pour l'acte introductif d'instance devant cette juridiction ; une copie de l'arrêt de cassation y est annexée.

Cependant, si l'acte d'appel opère dévolution des chefs critiqués du jugement, la déclaration de saisine de la juridiction de renvoi devant laquelle l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation ne constitue pas une nouvelle déclaration d'appel.

En conséquence, l'effet dévolutif de l'appel s'apprécie à la lumière du seul acte d'appel et non au regard de la déclaration de saisine de la juridiction de renvoi.

Ainsi, l'irrégularité de la déclaration de saisine de la juridiction de renvoi qui n'indiquerait pas les chefs du jugement critiqué constitue un vice de forme, dépourvu d'incidence sur l'effet dévolutif de l'appel, lequel s'apprécie au regard du seul acte d'appel.

Conformément aux dispositions des articles 112 à 116 du code de procédure civile, un acte de procédure ne peut être annulé pour vice de forme que si les conditions suivantes son réunies :

- l'existence d'un texte, en application de l'adage 'pas de nullité sans texte', sauf inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public;

- l'existence d'un grief, en application de l'adage 'pas de nullité sans grief';

- l'absence régularisation

Conformément aux dispositions de l'article 901 du même code (dans sa dernière rédaction applicable au litige, soit antérieurement au 1er septembre 2017)

La déclaration d'appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l'article 58, et à peine de nullité :

1° La constitution de l'avocat de l'appelant ;

2° L'indication de la décision attaquée ;

3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté.

La déclaration indique, le cas échéant, les chefs du jugement auxquels l'appel est limité.

Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle.

Aux termes de l'article 58 du même code (dans sa rédaction applicable au litige, soit antérieurement au 1er janvier 2020) :

« La requête ou la déclaration est l'acte par lequel le demandeur saisit la juridiction sans que son adversaire en ait été préalablement informé.

Elle contient à peine de nullité :

1° Pour les personnes physiques : l'indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur ;

Pour les personnes morales : l'indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l'organe qui les représente légalement ;

2° L'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, ou, s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;

3° L'objet de la demande.

Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, la requête ou la déclaration qui saisit la juridiction de première instance précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle est datée et signée. »

S'agissant d'un fait juridique, le grief peut être établi par tous moyens. Le grief s'entend du préjudice causé à la partie qui invoque le vice. Pour être sanctionnée, l'irrégularité doit avoir empêché ou entravé les possibilités de défense. En dehors de tout procès, l'irrégularité de l'acte extra-judiciaire doit porter atteinte à un droit de la personne concernée par l'acte. Le demandeur à la nullité doit établir le lien de causalité entre l'irrégularité alléguée et le grief. Le préjudice doit provenir de l'irrégularité elle-même, en ce sens que la désorganisation de la défense doit trouver sa source dans le vice de forme allégué.

En l'espèce, la déclaration d'appel du 8 avril 2016 est ainsi libellée :

« Objet/Portée de l'appel : Appel total. »

Et la déclaration de saisine du 23 juillet 2020 est ainsi rédigée :

« Objet/portée de l'appel : Déclare par la présente saisir la Cour d'Appel de La Réunion, désignée comme Cour de Renvoi par arrêt de la Cour de Cassation ' troisième chambre civile ' en date du 14 novembre 2019 qui : -casse partiellement l'arrêt de la Cour d'Appel de La Réunion du 27 avril 2018 ' chambre civile TGI ' RG 16/00597 mais seulement en ce qu'il a dit que la demande d'expulsion de la société Réunion Matériels Services et de transport du mobilier lui appartenant est devenue sans objet et ce qu'il condamne RMS à payer à la société Ouest Promotion Immobilier une indemnité d'occupation pour la période s'étendant seulement jusqu'au 14 novembre 2014. -remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt de la Cour d'Appel ; SUR L'APPEL RELEVE PAR la société RMS SARL à l'encontre d'un jugement rendu le 17 février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis (La réunion) - RG 14/02370 dans l'instance qui l'oppose à la société Ouest Promotion Immobilier. »

En l'état, d'une part, tant la déclaration d'appel que la déclaration de saisine sont conformes au code de procédure civile dans sa version applicable au litige et, d'autre part, la société OPI ne justifie ni même n'allègue un quelconque grief.

Il résulte de ce qui précède que l'exception de procédure soulevée par la société OPI à l'encontre de la société RMS ne peut qu'être rejetée.

Sur l'étendue de la saisine de la cour d'appel après l'arrêt de cassation partielle

Aux termes de l'article 638 du code de procédure civil relatif à la procédure sur renvoi après cassation : «L'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation.»

Comme il a été rappelé ci-dessus, la cassation survenue en l'espèce présente un caractère partiel.

La cassation ne portant que sur la demande d'expulsion et de transport de mobilier déclarée sans objet par la cour d'appel et sur la condamnation de la société RMS à payer à la société OPI une indemnité d'occupation pour la période s'étendant seulement jusqu'au 14 novembre 2014,

-la constatation que la convention d'occupation précaire du 1er juin 2012 a pris fin à son terme le 30 avril 2014

-la condamnation de la société RMS à payer à la société OPI les sommes de :

.300 euros hors taxes par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014

.4.650,43 euros à titre de clause pénale

-le rejet de la demande tendant à assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision intervenir

-le rejet de la demande tendant à permettre à la société OPI de conserver le montant du dépôt de garantie

sont ainsi définitivement jugés.

Il en résulte que les demandes présentées devant la cour après renvoi par la société OPI visant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société RMS à verser à la société OPI les sommes suivantes :

-46.504,28 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation dus pour la période du 1er novembre 2013 au 30 avril 2014 assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2013 s'agissant de la somme de 14.154,28 euros et à compter de l'acte introductif d'instance du 5 juin 2014,

-300 euros hors taxes par jour à tire d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés,

-4.650,43 euros au titre de la clause pénale prévue par la convention d'occupation du 14 juin 2012,

sont irrecevables comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée attachée aux dispositions non cassées de l'arrêt du 27 avril 2018.

Il résulte du dispositif de l'arrêt de la cour de cassation que la cassation partielle porte uniquement le point de savoir si les clés ont été ou non remises au propriétaire ou au mandataire de celui-ci ou considérées comme telles.

Sur la remise des clefs

La société RMS soutient en substance que :

-la règle selon laquelle un locataire qui ne restitue pas les clés des locaux loués reste redevable d'une indemnité d'occupation est écartée lorsque la date de remise des clés a été retardée du fait de « circonstances particulières créées autant par le preneur que les bailleurs » (3e Civ., 22 novembre 2011, n° 1025857 ; 3e Civ., 2 mars 2017, 11° 15-28.157)

-lorsqu'une impossibilité de remettre les clés résulte de circonstances particulières, les juges du fond apprécient souverainement, au vu des éléments de fait et de preuve qui leur sont soumis, si le locataire rapporte ou non la preuve de la libération des lieux mettant fin à l'indemnité d'occupation dont elle apprécie également souverainement le montant

-le local a été libéré et restitué le 6 janvier 2014

-les clés du local ont été envoyées par voie postale à la société OPI le même jour

-la société OPI a procédé immédiatement à une relocation du local auprès de la Coopérative Ouvrière Réunionnaise qui a elle-même sous-loué à la société Sunzil Services Océan Indien.

La société OPI fait valoir pour l'essentiel que :

-la restitution des locaux se matérialise par deux conditions cumulatives : la libération des lieux et la remise des clés au bailleur dont le preneur doit rapporter la preuve

-la société RMS n'a pas remis les clés ni convoqué la société OPI pour un état des lieux et les constats d'huissier démontrent que les locaux étaient utilisés par la société RMS puisque notamment des véhicules étaient entreposés et déplacés régulièrement

-la société OPI n'a pu récupérer l'usage des lieux qu'au 30 avril 2018, soit 4 ans après la fin de la convention d'occupation

-comme l'a relevé la Cour de cassation dans son arrêt du 14 novembre 2019, le défaut de restitution des clés justifie à lui seul l'occupation ouvrant droit à une indemnité

-le préjudice de la société OPI a continué de courir jusqu'au 30 avril 2018 puisqu'elle était dans l'impossibilité de récupérer avant les locaux et donc de les relouer, ce qui est établi par le constat d'huissier du 14 décembre 2016

-l'indemnité d'occupation, dans son quantum et son principe, est définitive puisque la cassation partielle ne porte que sur la durée de cette indemnisation mais ni le principe ni le montant de celle-ci : ainsi, le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er mai 2014 et jusqu'au 30 avril 2018 sera fixée à la somme de 438.000 euros HT, soit 475.230 euros TTC ainsi calculée : 1460 jours x 300 euros hors taxes = 438.000 x 8,5% TVA = 475.230 euros TTC.

-la convention notariée signée le 25 juin 2015 avec la Coopérative Ouvrière Réunionnaise porte sur des parcelles situées à coté des locaux objet de la convention d'occupation précaire du 14 juin 2012 ainsi que sur les bureaux situés au 1er étage du bâtiment de bureaux occupés également par la société RMS mais au rez-de-chaussée.

Sur quoi,

Le bail peut prendre fin en raison de l'arrivée du terme prévu ou suite à un congé, si le bail est à durée indéterminée, en cas de perte ou de vente du bien ou encore l'inexécution des obligations locatives, qui peuvent mettre fin au bail de façon prématurée, suite à sa résiliation, qu'elle soit judiciaire par application de l'article 1227 du code civil (ancien article 1184) ou par le jeu d'une clause de résiliation de plein droit, prévue par le bail.

En l'espèce, la convention d'occupation précaire conclue entre les société OPI et la société RMS a pris fin à son terme, soit le 30 avril 2014.

À l'expiration du bail, le preneur doit restituer les lieux au bailleur, à défaut de quoi il s'expose à une expulsion.

La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire, de quitter matériellement l'appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ou à une personne mandatée par lui.

La restitution de la jouissance de la chose louée, symbolisée par la remise des clés, doit avoir lieu à l'expiration du bail c'est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur, en respectant les préavis généralement prévus par la loi.

La restitution doit être intégrale c'est-à-dire porter sur la totalité des locaux loués. Le locataire doit également libérer les lieux de tous les occupants de son fait.

Tant que la remise des clés n'a pas été effectuée et malgré le départ du locataire, celui-ci reste tenu du paiement des loyers, ou plus exactement d'une indemnité d'occupation, des dégradations causées à la chose et, plus généralement, de toutes les obligations du bail.

En cas de non-exécution de l'obligation de restituer malgré l'arrivée du terme ou la résiliation du bail, l'occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice réel qu'il subit, c'est-à-dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

Les indemnités d'occupation sont de plein droit dues dès lors que l'occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, sauf pour ce dernier de rapporter la preuve que cette obligation de faire a été retardée ou entravée pour des causes qui lui ne sont pas imputable : cas fortuit ou cas de force majeure

En l'espèce, aucune des pièces versées aux débats par la société RMS n'établit la preuve de la remise des clés à la société OPI.

Cette dernière sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation du 1er mai 2014 au 30 avril 2018.

Dans ces conditions et peu important que la société OPI ait ou non loué ou sous-loué lesdits locaux, que la société RMS ait ou non libéré les lieux en totalité ou partiellement, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL RMS à payer à la société OPI la somme de 300 euros hors taxes par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés.

Il convient dès lors, statuant à nouveau, de condamner la SARL RMS à payer à la société OPI la somme de 300 euros hors taxes par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'au 30 avril 2018, soit la somme totale de 438.000 euros HT, soit 475.230 euros TTC.

Il y a lieu, en outre, et au vu de ce qui précède, de débouter la société RMS de ses demandes tendant à voir débouter la société OPI de toute demande indemnitaire relative à la période postérieure à la restitution des clés de janvier 2014 et voir ordonner à la société OPI de restituer les loyers et indemnités d'occupation versés par la société RMS.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société RMS succombant en l'essentiel de ses demandes, il convient de :

-la condamner aux dépens d'appel

-la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel

-confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance

-confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société OPI, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 6.000 euros pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué à ce titre la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort

VU le jugement rendu le 17 février 2016 par le tribunal de grande instance de Saint- Denis de la Réunion ;

VU l'arrêt rendu le 27 avril 2018 par la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion (autrement composée) ;

VU l'arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2019 cassant et annulant l'arrêt de la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion mais seulement en ce qu'il dit que la demande d'expulsion de la SARL Réunion Matériels Services et de transport du mobilier lui appartenant est devenue sans objet et en ce qu'il condamne cette société à payer à la société Ouest Promotion Immobilier une indemnité d'occupation pour la période s'étendant seulement jusqu'au 14 novembre 2014 ;

REJETTE l'exception de procédure soulevée par la SARL Ouest Promotion Immobilier ;

DECLARE irrecevables comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée les demandes présentées devant la cour après renvoi par la société Ouest Promotion Immobilier visant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Réunion Matériel Services à verser à la société Ouest Promotion Immobilier les sommes suivantes :

-300 euros hors taxes par jour à tire d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés,

-4.650,43 euros au titre de la clause pénale prévue par la convention d'occupation du 14 juin 2012 ;

CONFIRME le jugement rendu le 17 février 2016 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion, sauf en ce qu'il a condamné la SARL Réunion Matériel Services à payer à la société Ouest Promotion Immobilier la somme de 300 euros hors taxes par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

LE REFORME sur ces points ;

Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé,

CONDAMNE la SARL Réunion Matériel Services à payer à la société Ouest Promotion Immobilier la somme de 300 euros hors taxes par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2014 et jusqu'au 30 avril 2018, soit la somme totale de 438.000 euros HT, soit 475.230 euros TTC ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la SARL Réunion Matériel Services de ses demandes tendant à voir débouter la société Ouest Promotion Immobilier de toute demande indemnitaire relative à la période postérieure à la restitution des clés de janvier 2014 et voir ordonner à la société Ouest Promotion Immobilier de restituer les loyers et indemnités d'occupation versés par la SARL Réunion Matériel Services ;

CONDAMNE la SARL Réunion Matériel Services à payer à la société Ouest Promotion Immobilier la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens d'appel ;

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La DIRECTRICE DES SERVICES Le PRESIDENT

DE GREFFE JUDICIAIRES

| France, Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 17 juin 2022, 20/01213

Synthèse

Origine de la décision