ARRÊT N°22/
MI
R.G : N° RG 20/01644 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FNP5
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR),
C/
[B]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 13 MAI 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 24 AOUT 2020 suivant déclaration d'appel en date du 22 SEPTEMBRE 2020 RG n° 11-19-0013
APPELANTE :
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉ :
Monsieur [F] [U] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
DATE DE CLÔTURE : 10/06/2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 février 2022 devant Madame Magali ISSAD, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 avril 2022 prorogé par avis au 13 mai 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 mai 2022.
* * *
LA COUR
Exposé du litige
Le 24 janvier 1995, la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à [V] [I] [Y] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1.866,83 francs et 247 francs de provision sur charges.
Bien que non signataire du bail, Monsieur [F] [U] [B] apparaît en qualité de locataire.
Le 23 juillet 2009, Madame [Y] est décédée.
Le 19 mars 2013, Monsieur [F] [U] [B] a informé la SIDR du décès de sa concubine, Madame [Y], survenu le 23 juillet 2009, et a demandé à bénéficier du transfert du bail.
L'avenant au bail a été signé le 18 juillet 2013 entre la société immobilière du département de La Réunion et Monsieur [B].
Le 07 juillet 2018, la SIDR a mis en demeure Monsieur [B] de payer sous quinze jours les arriérés de loyers d'un montant de 10 770,09 euros.
Le 20 mai 2019 la SIDR a saisi la CCAPEX de la situation de Monsieur [B].
Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR lui a fait signifier le 5 juin 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 18 novembre 2019, la SIDR a fait assigner Monsieur [B] [F] [U] [B] devant tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de :
-voir constater la résiliation du bail d'habitation du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
-voir condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 10 520,22 €, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et d'une indemnité mensuelle d'occupation de 474,50 € révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'au parfait délaissement des lieux,
- voir ordonner l'expulsion de Monsieur [B] et de ses biens et de tout occupant de son chef avec l'aide et l'assistance de la force publique,
-voir condamner Monsieur [B] aux entiers dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Le 22 novembre 2019, l'assignation a été notifiée au Préfet de la Réunion
Le 24 janvier 2020, Monsieur [B] a saisi la commission de surendettement d'une déclaration de surendettement.
Le 20 février 2020, la commission de surendettement a déclaré la demande recevable et a décidé d'orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par jugement du 24 août 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
- constaté que les causes du commandement de payer ne sont pas réunies,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2013 entre la société immobilière du département de la Réunion et Monsieur [F] [U] [B] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] ne sont pas réunies,
- constaté que le bail conclu entre la société immobilière du département de La Réunion et Monsieur [F] [U] [B] n'a pas été résilié de plein droit,
- rejeté la demande d'expulsion formée par la société immobilière du département de la Réunion à l'encontre de Monsieur [F] [U] [B],
- rejeté la demande de condamnation formée par la société immobilière du département de la Réunion à l'encontre de Monsieur [F] [U] [B] au titre de l'arriéré des loyers et des charges,
- condamné la société immobilière du département de La Réunion aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration au greffe notifiée par RPVA le 22 septembre 2020, la société immobilière du département de La Réunion a interjeté appel de cette décision.
Par jugement du 2 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection a déclaré irrecevable la demande de Monsieur [B] à la procédure de traitement des situations de surendettement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2021.
Par arrêt en date du 29 octobre 2021, la cour a ordonné le renvoi de l'affaire devant une autre composition, à l'audience rapporteur du 18 février 2022 à 8H30.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 15 décembre 2020, la société immobilière du département de la Réunion demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré son action recevable,
- statuant à nouveau,
- constater la résiliation du bail conclu avec Monsieur [F] [U] [B] survenue à la date du 5 août 2019 par l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail, pour défaut de paiement du loyer et des charges,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [U] [B], tant de sa personne que de tous occupants éventuels de son chef et de leurs biens, du logement lui appartenant, ce sans délai à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 20,00 € par jour de retard et avec le concours de la force publique, si besoin en était,
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,
- condamner Monsieur [F] [U] [B] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux (restitution effective des clés du logement comprise),
- condamner Monsieur [F] [U] [B] à lui payer les sommes suivantes :
* 10.370,15 € au titre des loyers, charges locatives impayées et indemnités d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés,
* 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel et de la première instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire (236,36 €), de l'assignation et de la notification au préfet (174,15 €), ainsi que le coût de l'expulsion s'il y a lieu,
- juger qu'elle sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Monsieur [F] [U] [B] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés,
- juger qu'elle sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux et qu'elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix,
- débouter Monsieur [F] [U] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à considérer, à l'instar du premier juge, que Monsieur [F] [U] [B] ne pouvait être tenu au règlement de la dette locative créée avant la conclusion de l'avenant de transfert de bail en date du 18 juillet 2013,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges par l'intimé et faire droit aux mêmes demandes que ci-dessus, sauf à ramener le montant des loyers et charges impayés à la somme de 374,63 €, laquelle somme sera à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues à compter du jugement de résiliation du bail à intervenir jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés,
- juger que Monsieur [F] [U] [B] engage sa responsabilité pour avoir tardé à l'informer du décès de sa concubine,
- condamner en conséquence Monsieur [B] [F] [U] [B] à lui régler la somme de 9.995,22 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 374,63 € au titre des loyers et charges impayés.
La SIDR fait valoir :
- que, si le concubin notoire d'une locataire entend refuser le transfert automatique du bail au décès de cette dernière, il lui incombe de donner congé au bailleur, le tribunal ayant à tort, sans rouvrir les débats sur ce point, évoqué d'office le défaut de qualité de successible,
- que Monsieur [F] [U] [B] a d'ailleurs reconnu tant le principe que le montant de sa dette locative, le premier juge ayant, là encore à tort, estimé qu'il ne pouvait être tenu au paiement de la dette créée avant la conclusion de l'avenant du 18 juillet 2013 et qui est en constante augmentation,
- que la clause résolutoire insérée au bail a produit effet à la date du 5 août 2019,
- qu'il existe en toute hypothèse un motif valable de résiliation du bail,
- que Monsieur [F] [U] [B] a tardé à lui signaler le décès de sa concubine, de sorte qu'il a commis une faute génératrice d'un préjudice financier important à son détriment.
Le 22 décembre 2020, la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à Monsieur [B] qui n'a pas constitué avocat.
Monsieur [B] est ainsi réputé solliciter la confirmation du jugement par adoption de ses motifs selon lesquels :
-les causes du commandement de payer n'étaient pas réunies dès lors que Monsieur [B] était titulaire du bail depuis la signature de l'avenant du 18 juillet 2013 suite au décès de sa concubine, que le décompte faisait apparaître un arriéré de loyers et charges au 1er juillet 2013 de 10 245,52 €, qu'il ne pouvait donc être tenu au règlement de la dette locative sans qu'il soit démontré qu'il soit d'une part, l'héritier de sa compagne et d'autre part, qu'il ait accepté la dite succession, que les paiements effectués devaient s'imputer sur la dette, de sorte que la situation locative faisait apparaître au 5 juin 2019 un solde créditeur de 472,90 €, en faveur de Monsieur [F] [U] [B] ; -il n'y avait pas lieu de constater la résiliation du bail,
-la demande d'expulsion devait être rejetée.
* * *
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux écritures déposées et développées à l'audience, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la continuité du bail
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a instauré le principe de continuité du contrat de location.
En cas de décès du locataire et en l'absence de contestation entre les personnes pouvant prétendre à bénéficier de la transmission du bail, ce dernier est transféré au concubin notoire qui vivait avec le " de cujus " depuis au moins un an à la date du décès.
Il apparaît à l'examen du bail d'habitation signé le 24 janvier 1995 que Monsieur [B] était désigné comme locataire aux cotés de Madame [Y], et il est acquis aux débats qu'il était son concubin, qu'il vivait avec elle au moment du décès et qu'il s'est maintenu dans les lieux après le décès de cette dernière avant de solliciter la signature d'un avenant au contrat le 18 juillet 2013.
L'avenant signé le 18 juillet 2013 n'a fait qu'acter le transfert de plein droit du bail à Monsieur [F] [U] [B] survenu suite au décès de sa concubine, Madame [Y].
Par l'effet du transfert automatique du contrat de bail, Monsieur [B] s'est trouvé substitué de plein droit dans les droits et obligations de la locataire défunte.
Sur la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1782 2° du code civil, de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 6 du bail signé le 24 janvier 1995 modifié par avenant du 18 juillet 2013, le locataire est tenu de payer le loyer, le droit de bail et les charges récupérables, dûment justifiées, aux termes convenus.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (').".
Le bail conclu le 24 janvier 1995 modifié par avenant du 18 juillet 2013, contient en son article 7- une clause aux termes de laquelle à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges du dépôt de garantie, la location sera résiliée de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le 05 juin 2019, la SIDR a fait délivrer à Monsieur [B] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 10 787 euros.
Les sommes visées dans ce commandement n'ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 05 août 2019.
Sur l'expulsion
Devenant occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.
Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprime, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la consignation du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Le sort des meubles éventuellement laisses dans les lieux est spécifiquement organise aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Selon l'article L.131-1 du code de procédure civile d'exécution, la fixation de l'astreinte appartient, à tout juge qui veut assurer l'exécution de sa décision, et ce même d'office.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'assortir la remise des clés et son expulsion d'une astreinte.
L'indemnité d'occupation
Devenant occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, le locataire est redevable à compter de la résiliation du bail d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
En conséquence, l'indemnité sera fixée au montant du loyer principal indexe sur l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE soit la somme de 474,50 euros et ce pour la période courant du 05 août 2019 à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à la personne habilitée à les recevoir.
Enfin, il sera rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article 1231-7 du code civil " En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement ('). ".
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1315 du code civil " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, tandis que celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
Monsieur [B] s'étant vu transférer automatiquement le bénéfice du contrat de bail, par application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ce dernier est tenu en sa qualité de locataire de payer le loyer, le droit de bail et les charges récupérables, dûment justifiées, aux termes convenus.
En l'espèce, la SIDR communique pour justifier de sa créance :
-un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 05 juin 2019 pour un montant de 10 787 euros ;
-un relevé de comptes établi le 10 décembre 2020 arrêtant la créance de loyers, charges locatives et indemnité d'occupation de la SIDR à la somme de 10 370 ,15 euros.
Il convient de faire observer que :
-lors du décès le 23 juillet 2009 de Madame [Y], le compte rattaché au logement présentait un solde positif de 0,33 €.
-la dette de loyer de Monsieur [B] est apparue dès le mois de janvier 2010 ;
-Monsieur [B] s'est abstenu de payer régulièrement le loyer depuis janvier 2010 ;
-la dette de loyer s'élevait au 05 août 2019, date de résiliation du bail à la somme de 10 606,08 euros et ce, malgré les versements mensuels de l'APL;
-Monsieur [B] n'a pas contesté la dette locative.
Il convient enfin de noter que par jugement en date du 02 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a déclaré la demande de surendettement de Monsieur [B] irrecevable faute d'endettement exigible.
Aux termes des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 10.370,15 euros.
Sur les autres demandes
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SIDR aux dépens de première instance.
L'équité ne commande pas l'allocation en première instance et en appel de frais irrépétibles.
Succombant, Monsieur [F] [U] [B] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
INFIRME le jugement déféré ;
STATUANT À NOUVEAU,
Y AJOUTANT
CONSTATE que le commandement de payer délivré par la Société Immobilière du Département de La Réunion (SIDR) le 05 juin 2019 à Monsieur [B] est demeuré infructueux ;
DECLARE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 1995 et modifié par avenant du 18 juillet 2013 entre d'une part, la Société Immobilière du Département de La Réunion(SIDR) et Monsieur [B] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 05 août 2019 ;
CONSTATE la résolution de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties le 24 janvier 1995 et modifié par avenant du 18 juillet 2013 ;
ORDONNE l'expulsion de Monsieur [F] [U] [B] et de tous occupants de son chef du logement situé au [Adresse 5], y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [U] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitue les clés dans ce délai, la Société Immobilière du Département de La Réunion (SIDRE) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à astreinte ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation de Monsieur [F] [U] [B] est redevable envers la Société Immobilière du Département de La Réunion (SIDRE), au montant du loyer et des charges soit 474,50 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur;
CONDAMNE Monsieur [F] [U] [B] à payer cette indemnité d'occupation à la Société Immobilière du Département de La Réunion (SIDRE) jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;
CONDAMNE Monsieur [F] [U] [B] à payer au titre de la dette locative à la Société Immobilière du Département de La Réunion (SIDRE), la somme de 10 370,15 euros augmentée des intérêts au taux légal ;
DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [F] [U] [B] aux dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRESIGNELE PRÉSIDENT
