Arrêt N°
IO
R.G : N° RG 21/01188 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FSRJ
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C/
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COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 19 AVRIL 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 04 MARS 2021 suivant déclaration d'appel en date du 02 JUILLET 2021 rg n°: 20/00301
APPELANT :
Monsieur [O] [V] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMES :
Monsieur [U] [L]
[Adresse 1]. [Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [R] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Clôture : 15 Février 2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2022 devant la cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller :Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 19 Avril 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon contrat du 19 juillet 2017, M. [O] [V] [S] a donné à bail à M. [U] [L] un local d'habitation [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 455 euros, outre des provisions mensuelles pour charges de 45 euros et pour la taxe d'ordures ménagères de 25 euros.
Le même jour, par acte sous seing privé, Mme [R] [L] s'est engagé en qualité de caution solidaire à l'égard de [U] [L].
Par acte du 18 août 2020, M. [S] a assigné le locataire et la caution devant le juge des référés aux fins de faire constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et d'obtenir l'expulsion du locataire et leur condamnation à lui payer des sommes à titre provisionnel.
Lors de l'audience du 26 novembre 2020, devant le juge des référés, M. [U] [L] et Mme [R] [L] n'ont ni comparu ni été représentés.
Par ordonnance du 4 mars 2021, le juge des référés du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) a :
Constaté la résiliation de plein droit, à la date du 13 août 2020, du bail liant les parties en date du 19 juillet 2017 ;
Fixé le départ des lieux par le locataire au 31 août 2020 ;
Condamné solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L] à payer à M. [O] [V] [S], à titre provisionnel :
Une indemnité d'occupation du 13 août au 31 août 2020 d'un montant mensuel de 474,32 euros ;
La somme de 8.150,84 euros accordée à titre de provision à valoir sur la créance de loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 30 août 2020 (indemnité d'occupation d'août incluse) avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;
Condamné solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L] à payer à M. [O] [V] [S] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Débouté M. [O] [V] [S] de plus amples demandes ;
Condamné in solidum M. [U] [L] et Mme [R] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution ainsi que celui de la dénonce de l'assignation à la préfecture.
Par déclaration enregistrée au greffe le 2 juillet 2021, régulièrement signifiée le 31 août 2021 au domicile de M. [U] et Mme [R] [L], M. [O] [V] [S] a interjeté appel de ce jugement.
Selon conclusions n° 1 déposées au RPVA le 2 septembre 2021, M. [S] demande à la cour de :
Confirmer l'ordonnance entreprise sur la résiliation de plein droit du bail au 13 août 2020 et sur la condamnation solidaire de [U] [L] et [R] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
Fixé la date de départ du locataire au 31 août 2020 ;
Condamné solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation de 474,32 euros du 13 août au 31 août 2020 et la somme de 8.150,84 euros accordée à titre de provision à valoir sur la créance de loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 30 août 2020, indemnité d'occupation d'août incluse.
Statuant à nouveau,
Fixer le départ des lieux par le locataire au 29 janvier 2021 ;
Condamner solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation du 13 août 2020 au 29 janvier 2021 d'un montant de 544,32 euros, soit la somme de 3.020,09 euros; Condamner solidairement [U] [L] et [R] [L] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 8.360,68 euros correspondant aux loyers et charges échus au 13 août 2020, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mars 2020, après déduction du paiement de la somme de 500 euros intervenue le 5 février 2021 ;
Et y ajoutant,
Condamner solidairement [U] [L] et [R] [L] à lui payer 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner les mêmes aux dépens d'appel et de première instance.
Au soutien de sa demande, M. [S] fait valoir que M. [L] ne réglant pas régulièrement son loyer, plusieurs lettres de relances lui ont été adressées jusqu'à l'établissement, le 23 mars 2018, d'un plan d'étalement de la dette que le locataire n'a pas davantage respecté.
Faute de voir les démarches amiables aboutir, M. [S] indique avoir adressé, le 3 mars 2020, un commandement de payer à M. [L] d'avoir à lui régler dans les deux mois, la somme de 8.662,67 euros correspondant au paiement des loyers arrêtés au 1er mars 2020, commandement, dénoncé également à la caution par acte du 12 mars 2020, mais qui est resté sans effet durant deux mois, si bien qu'il a dû ester en justice.
L'appelant indique que le locataire n'a pas quitté les lieux le 31 août 2020, tel que l'indiquait le diagnostic social, mais à la date du 29 janvier 2021, correspondant à l'état des lieux de sortie signé.
Il déclare, à ce titre, être légitime à solliciter une indemnité d'occupation à compter du 13 août 2020, date de résiliation du bail, jusqu'au 29 janvier 2021 d'un montant correspondant au loyer existant eu égard à la valeur de jouissance du bien et à la réparation du préjudice constitué par une occupation des lieux sans droit ni titre, soit la somme de 3.020,09 euros à laquelle devront solidairement être condamnés le locataire et sa caution.
Il fait valoir enfin que sa créance locative, due solidairement par le locataire et sa caution, s'élève à 8.360,68 euros correspondant au solde des loyers pour le mois d'avril 2019, aux loyers dus pour la période de mai 2019 jusqu'au 13 août 2020, déduction faite des 500 euros versés le 5 février 2020 par le débiteur.
Les intimés n'ont ni conclu ni été représentés devant la cour.
Par ordonnance du 26 août 2021, l'affaire a été fixée à une audience à bref délai le 15 février 2022.
A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 19 avril 2022 par mise à disposition au greffe.
Motifs de la décision
A la suite d'un commandement de payer en date du 3 mars 2020 visant la clause résolutoire, le juge des référés du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a constaté la résiliation de plein droit, à la date du 13 août 2020, du bail liant les parties en date du 19 juillet 2017.
Sur la date de départ du locataire, l'indemnité d'occupation et la créance locative
Vu le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 relatif aux modalités de réalisation et au contenu du diagnostic social et financier effectué dans le cadre d'une procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail,
L'article 119, en son alinéa 2, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, a modifié l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Il résulte de cette modification qu'un diagnostic social et financier est réalisé au stade de l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail par l'organisme désigné pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées selon les modalités prévues au décret susvisé.
Si, pour établir la date de départ du locataire, l'appelant produit un état des lieux de sortie, signé le 29 août 2021 par les parties en litige, il ressort néanmoins de l'ordonnance entreprise qu'à la date du 31 août 2020, M. [U] [L] avait déjà quitté les lieux loués ainsi qu'il ressortait du diagnostic social réalisé, document que l'appelant ne produit toutefois pas devant la cour.
Le premier juge a d'ailleurs ajouté qu'il n'y avait pas lieu à statuer sur l'expulsion du locataire compte tenu du départ de ce dernier. Il ne saurait donc être retenu la date de l'état des lieux de sortie, cet état ayant été réalisé un an après le départ effectif du preneur.
Il n'y a dès lors pas lieu de modifier la date retenue du 31 août 2020 par le premier juge et l'ordonnance déférée devra être confirmée sur ce point.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu de ce qui vient d'être développé, la demande de M. [S] tendant à demander une indemnité d'occupation du 13 août 2020 jusqu'au 29 août 2021, date de l'état des lieux de sortie, ne pourra pas davantage prospérer, la date du départ effectif du locataire ayant été retenue au 31 août 2020 eu égard au diagnostic social.
L'ordonnance querellée sera dès lors confirmée à ce titre.
Sur la créance locative
Le juge des référés a retenu la somme de 8.150,84 euros à titre de provision à valoir sur la créance des loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 30 août 2020, après déduction des frais de procédure et de la somme de 500 euros régularisée ultérieurement par le débiteur.
Le premier juge n'a cependant ni précisé de quelle manière il était parvenu à la somme qu'il retient ni indiqué le montant qu'il déduisait au titre des frais de procédure.
L'appelant sollicite à titre provisionnel la somme de 8.360,68 euros correspondant aux loyers et charges échus au 13 août 2020 avec intérêt au taux légal à compter du 3 mars 2020, date du commandement de payer, déduction faite de la somme de 500 euros perçue à titre de règlement le 5 février 2020.
Pour justifier cette somme, il fournit un décompte faisant ressortir le solde de la créance pour le mois d'avril 2019 : 431,75 euros, les loyers dus de mai 2019 à juillet 2019 pour 1.602,45 euros sur la base d'un loyer de 534,15 euros, et les loyers dus au titre de la période d'août 2019 au 13 août 2020 pour 6.826,48 euros sur la base d'un loyer révisé de 541,23 euros.
Monsieur [S] justifie de la révision automatique du loyer par l'effet de l'indice de référence des loyers au 1er août 2019 et des sommes demandées (pièce n° 6) qu'il arrête cependant au 13 août 2020, et non au 31 août 2020 comme retenu par le premier juge.
Compte tenu du caractère incontestable des sommes réclamées par l'appelant, il convient de faire droit à la demande de l'appelant et de dire que M. [U] [L] sera condamné solidairement avec Mme [R] [L], caution, à payer à [O] [V] [S] la somme de 8.360,68 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers et charges arrêtée au 13 août 2020, avec intérêt au taux légal à compter de cette date.
L'ordonnance querellée sera réformée dans cette mesure.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] les sommes qu'il a engagées pour faire valoir ses droits en justice mais il convient, cependant, de les réduire à de plus justes proportions.
M. [U] [L] et Mme [R] [L] seront donc condamnés solidairement à payer à M. [O] [V] [S] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme l'ordonnance du 4 mars 2021 du juge des référés du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en ce qu'elle a condamné solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L] à payer à M. [O] [V] [S], la somme de 8.150,84 euros accordée à titre de provision à valoir sur la créance de loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 30 août 2020 (indemnité d'occupation d'août incluse) avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;
Statuant de nouveau sur cette disposition infirmée,
Condamne solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L], caution, à payer à M. [O] [V] [S] la somme de 8.360,68 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers et charges arrêtée au 13 août 2020, avec intérêt au taux légal à compter de cette date ;
Déboute M. [O] [V] [S] de ses demandes plus amples ;
Condamne solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L] à payer à M. [O] [V] [S] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile';
Condamne solidairement M. [U] [L] et Mme [R] [L] à payer à M. [O] [V] [S] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
