Arrêt N°
IO
R.G : N° RG 21/00679 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRHB
[G]
C/
[K]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 19 AVRIL 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DE L'EXECUTION DE SAINT-PIERRE en date du 09 AVRIL 2021 suivant déclaration d'appel en date du 21 AVRIL 2021 rg n°: 20/02887
APPELANTE :
Madame [F] [M] [G]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Jean maurice NASSAR LI WOUNG KI de la SCP MOREAU -NASSAR - HAN-KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIME :
Monsieur [C] [B] [K] Profession de M. [K] : chef de projet
[Adresse 1]
[Localité 5])
Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, , avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture: 15 février 2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2022 devant la cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS,conseillère
Conseiller :Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 19 Avril 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 25 octobre 2016, [C] [B] [K] a donné à bail à [F] [W] épouse [G], pour une durée de 9 ans, du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2025, un local commercial situé [Adresse 4], à [Localité 5] (Réunion) pour un loyer de 1.252 euros TTC par mois.
Le 18 décembre 2019, M. [K] a fait délivrer à sa locataire un commandement reprenant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 2.439,96 euros au titre des loyers impayés des mois de novembre et décembre 2019, resté infructueux.
Faute de régularisation, le juge des référés du tribunal de Saint-Pierre a, par ordonnance du 2 septembre 2020, constaté la résiliation du bail commercial au 19 janvier 2020, condamné Mme [W] épouse [G] à verser à M. [K] la somme de 3.804,05 euros au titre de l'arriéré locatif et suspendu les effets de la clause résolutoire accordant un délai de six mois à la locataire pour régulariser sa dette en cinq versements de 634 euros et un sixième de 634,05 euros.
Par actes du 6 novembre 2020, M. [K] a fait délivrer à Mme [W] épouse [G] un commandement de quitter les lieux et un commandement aux fins de saisie-vente pour la somme de 4.874,20 euros.
Mme [W] épouse [G] a saisi le juge de l'exécution de ce tribunal pour demander l'annulation des deux commandements, de voir ramener sa dette à la somme de 3.374,20 euros et de se voir accorder un report de paiement de 6 mois, demandes auxquelles M. [K] s'est opposé.
Par jugement du 9 avril 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint Pierre a débouté Mme [W] de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [K] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe le 21 avril 2021, Mme [W] épouse [G] a interjeté appel de ce jugement.
Selon dernières conclusions déposées au RPVA le 20 mai 2021, Mme [W], épouse [G], demande à la cour de :
Infirmer le jugement du 9 avril 2021 en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses demandes et condamnée au titre des frais irrepétibles et des dépens,
Statuant à nouveau,
À titre principal,
Annuler le commandement de quitter les lieux, délivré le 6 novembre 2020,
Annuler le commandement aux fins de saisie-vente délivré le 6 novembre 2020,
Lui accorder un report de paiement de deux mois concernant l'échéancier accordé par l'ordonnance du 2 septembre 2020,
Lui donner acte que la dette telle que fixée au commandement de payer pour la somme de 4.874,20 euros a d'ores et déjà été apurée selon les modalités suivantes :
1.500,00 euros par virement effectué en novembre 2020,
560,00 euros le 12 décembre 2020,
560,00 euros le 12 janvier 2021,
560,00 euros le 22 février 2021,
560,00 euros le 18 mars 2021,
560,00 euros le 23 avril 2021,
574,20 euros le 12 mai 2021.
À titre subsidiaire,
Lui accorder un délai de grâce de 8 mois pour lui permettre de trouver un nouveau local avant la mise en 'uvre du commandement d'avoir à quitter les lieux du 6 novembre 2020,
Annuler partiellement le commandement de payer valant-saisie le 6 novembre 2020 à concurrence du montant des intérêts dus, soit la somme de 49 euros,
Ordonner la mainlevée du commandement de payer valant-saisie le 6 novembre 2020,
En tout état de cause,
Condamner M. [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Mme [W] épouse [G] indique que, suite à une expertise judiciaire qu'elle a sollicitée et obtenue en référé en 2019, M. [K] n'a jamais entrepris les travaux rendus nécessaires après dégâts des eaux si bien qu'elle a fait valoir l'exception d'inexécution et a cessé de payer ses loyers à compter du mois d'octobre 2019.
Son propriétaire l'a alors assignée aux fins de voir constater la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la condamner au paiement de différentes sommes. Puis, il lui a signifié le 6 novembre 2020 deux commandements de quitter les lieux sous huitaine et aux fins de saisie-vente d'un montant de 4.874,20 euros suite au non-respect de l'échéancier de paiement des arriérés de loyers de six mois accordé par le juge des référés le 2 septembre 2020.
Elle souligne qu'exploitant une épicerie bio, et particulièrement impactée par la crise sanitaire, elle a été admise au Fonds de solidarité des entreprises ce qui fait que la loi du 14 novembre 2020, prise au titre de l'épidémie Covid 19, aménageant les effets des clauses résolutoires pour non-paiement des loyers et charges commerciaux s'applique à son cas. Cette loi prévoit que si les loyers et charges demeurent exigibles, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur sont suspendues jusqu'à l'entrée en vigueur de ces dispositions, soit au 17 octobre 2020 et jusqu'au terme d'un délai de deux mois suivant la fin des restrictions.
Elle précise que bien que le commandement de payer visant la clause résolutoire date du 18 décembre 2019 et que M. [K] a réclamé sa condamnation au paiement des loyers dus d'octobre 2019 à janvier 2020, outre une indemnité d'occupation pour le mois de février 2020, l'ordonnance de référé du 2 septembre 2020 a suspendu les effets de la clause résolutoire et lui a accordé des délais de paiements de 6 mois, ce qui a eu pour effet de décaler la date d'exigibilité au 23 septembre 2020, avec paiement de la première échéance au mois d'octobre 2020. Les commandements litigieux devaient produire leurs effets le 14 novembre 2020, soit au cours de la période où toutes mesures financières d'action, de sanction ou de voie d'exécution forcée étaient interdites.
Elle fait valoir que le jugement querellé l'a déboutée de sa demande d'un délai de grâce de deux mois alors même que la loi lui permet de bénéficier d'un tel délai et qu'elle l'avait d'ailleurs obtenu du juge des référés le 2 septembre 2020. Elle demande donc un report de ce délai soulignant s'être acquittée de son échéance d'octobre 2020, ce qui témoigne de sa bonne foi et de sa volonté, malgré la crise sanitaire.
Elle dit avoir en outre totalement réglé la somme de 4.874,20 euros figurant dans le commandement aux fins de saisie-vente au moyen de sept versements entre novembre 2020 et le 12 mai 2021.
Subsidiairement, elle fait valoir que ce commandement est abusif et en demande la mainlevée dans la mesure où il n'a été émis qu'en raison de l'exception d'inexécution dont elle s'est prévalue et qu'elle persiste encore aujourd'hui à faire valoir ses droits. Elle demande également la nullité partielle de ce commandement, à hauteur de 49 euros, faute pour l'acte de mentionner le taux des intérêts, pourtant obligatoire.
Enfin, elle sollicite un délai de grâce de huit mois pour quitter les lieux faisant remarquer que le délai de huit jours laissé par M. [K] lui est matériellement impossible à réaliser.
En réplique et par conclusions n° 1 déposées au RPVA le 27 mai 2021, M. [K] demande à la cour :
Déclarer l'appel de Mme [G] mal fondé ;
Confirmer le jugement querellé et y ajoutant,
Débouter Mme [G] de |'ensemble de ses demandes, fins et prétentions;
La condamner à lui payer 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
L'intimé fait valoir que l'appelante ne réglant plus ses loyers depuis le mois d'octobre 2019, il a été contraint de lui délivrer un commandement de payer le 18 décembre 2019. A part un versement de 200 euros le 30 décembre 2019, Mme [W] épouse [G] n'a jamais régularisé sa situation, si bien qu'il a dû l'assigner en vue de faire constater la clause résolutoire, ce qu'il a obtenu par l'ordonnance du 2 septembre 2020, signifiée le 23 septembre 2020 à la locataire.
Mme [W] épouse [G] n'ayant pas davantage respecté l'échéancier accordé par le juge des référés, il lui a signifié le 6 novembre 2020 deux commandements d'avoir à quitter les lieux sous huitaine et aux fins de saisie-vente portant sur la somme de 4.874,20 euros.
Il souligne que si l'appelante sollicite un nouvel échéancier avec un premier versement au mois de décembre 2020 à la faveur notamment des textes «'covid'», ce n'est qu'à des fins purement dilatoires puisque les arriérés concernent l'année 2019 soit, une période bien antérieure à la crise sanitaire, comme l'a d'ailleurs relevé le juge de l'exécution dans la décision querellée, étant précisé que l'ordonnance du 2 septembre 2020 constatait la résiliation du bail au 19 janvier 2020.
Il soutient que la locataire n'a jamais réussi à régulariser sa situation après le commandement de payer du 18 décembre 2019 ni respecté l'échéance de six mois fixé par le juge des référés. Si elle lui a adressé un virement de 1.500 euros, le 10 novembre 2020 pour les besoins de la cause, comme elle l'avait fait devant le juge des référés, il est manifeste qu'elle ne dispose pas de capacités financières suffisantes pour couvrir tous ses arriérés.
Or, louant le bien en son nom propre, il dit subir un réel préjudicie en ne percevant plus de loyers et que Mme [W] épouse [G] reste à lui devoir la somme de 4.003,25 euros suivant décompte établi le 15 décembre 2020, raison pour laquelle il sollicite la confirmation du jugement entrepris.
Par ordonnance du 16 novembre 2021, le président de la chambre civile a déclaré irrecevables les conclusions d'incident déposées par M. [K] le 4 juin 2021 et a ordonné le renvoi de l'examen au fond de l'affaire à l'audience du 15 février 2022.
A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 19 avril 2022 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire,
Vu l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en date du 2 septembre 2020 signifiée le 23 septembre 2020,
Vu la signification des commandements de payer aux fins de saisie-vente et d'avoir à quitter les lieux en date et signifié le 6 novembre 2020,
L'appelante demande, à titre principal, l'annulation du commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 6 novembre 2020 ainsi qu'un report de paiement de deux mois concernant l'échéancier accordé par l'ordonnance du 2 septembre 2020. A titre subsidiaire, elle sollicite l'annulation partielle de ce commandement de payer à concurrence du montant des intérêts dus, soit la somme de 49 euros et la mainlevée dudit commandement. L'intimé demande que la locataire soit déboutée de ses demande et que le jugement déféré soit confirmé.
Sur la résolution du bail, la clause résolutoire et les mesures fixées par la loi du 14 novembre 2020
Il résulte de l'ordonnance du 2 septembre 2020 susvisée que la résiliation du bail commercial a été constatée le 19 janvier 2020, que Mme [W] épouse [G] a été condamnée à verser la somme de 3.804,05 euros à M. [K] assortie des intérêts au taux légal, que la clause résolutoire a été suspendue durant un délai de six mois à la condition que la locataire régularise sa dette en versant une somme chaque mois durant la période.
L'ordonnance a indiqué que faute de verser une seule échéance au titre des loyers et charges dus, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l'entier solde de la dette sera immédiatement exigible, outre que Mme [W] épouse [G] sera condamnée à versée, à compter du 19 janvier 2020, une indemnité d'occupation d'un montant de 1.252 euros par mois, jusqu'à libération des lieux et remise des clefs, le cas échéant en être expulsée.
Mme [W] épouse [G] n'ayant pas honoré l'échéancier, M. [K] lui a signifié le 6 novembre 2020, un commandement aux fins de saisie-vente pour la somme de 4.874,20 euros.
Il résulte des dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 que les personnes physiques et morales de droit privé, affectées par une mesure de police administrative, ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Peuvent bénéficier des mesures prévues, les locataires remplissant des conditions d'effectifs, de chiffre d'affaires et de perte de chiffre d'affaires, exploitant un commerce affecté par une mesure de police administrative réglementant l'ouverture au public et les entreprises de moins de 50 salariés bénéficiaires du fonds de solidarité.
Mme [W] épouse [G] justifie avoir été admise à ce fond le 17 avril 2020 (pièce n° 13) et indique entrer dans le champ de ces dispositions dérogatoires lesquelles s'appliquent du 17 octobre 2020 jusqu'au terme d'un délai de deux mois suivant la fin de ces restrictions.
Si la loi du 14 novembre 2020 et le décret du 30 décembre 2020 laissent à l'appréciation des juges la date pour faire partir ces mesures, celle du 17 octobre 2020 relative à la déclaration de l'état d'urgence sanitaire peut en constituer le point de départ.
Mme [W] épouse [G] fait valoir, à ce titre, que bien que le commandement de payer visant la clause résolutoire est daté du 18 décembre 2019, la date d'exigibilité de ses arriérés de loyers dus d'octobre 2019 à janvier 2020 et l'indemnité d'occupation du mois de février 2020, a été décalée au 23 septembre 2020 (date de signification de l'ordonnance de référé du 2 septembre 2020), par l'effet combiné de l'article 14 et des délais de paiement de 6 mois accordés par l'ordonnance de référé.
L'appelante indique que si les dispositions dérogatoires de l'article 14 s'appliquent à compter du 17 octobre 2020, sa première échéance issue du calendrier ordonné par le juge des référés démarrait au mois d'octobre 2020, sans qu'il ait été spécifié de date de paiement dans le mois.
Elle relève que, n'ayant pas réglé cette échéance, M. [K] lui a fait signifier les commandements litigieux. Or, compte tenu de son délai de huit jours, le commandement de payer ne devait produire ses effets que le 14 novembre 2020, soit précisément sur la période où la loi interdisait toutes mesures contre des entreprises comme la sienne. Elle ajoute que l'article 14 ne distingue pas en effet entre les loyers et charges courants et les arriérés des loyers et charges locatives.
Il convient toutefois de relever que les mesures dérogatoires de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 concernent certaines entreprises et une certaine période. Elles n'ont pas vocation à s'appliquer au-delà de ce périmètre.
Ainsi, les mesures dérogatoires et exceptionnelles prises du fait de la crise sanitaire en faveur des locataires ne concernent que les loyers et les charges locatives dus au titre d'une période comprise entre le 17 octobre 2020 et jusqu'à deux mois à compter du jour où la mesure de police a pris fin, soit deux mois après la réouverture de l'entreprise.
Selon le point IV de cet article 14, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues. Cependant, il est fait référence à des poursuites qui auraient été engagées sur la période de protection juridique au titre de loyers et charges dus à l'intérieur de cette période. Ces mesures totalement dérogatoires n'ont donc nullement vocation à s'appliquer à des dettes locatives totalement étrangères au périmètre temporel prescrit, a fortiori pour remonter à des dettes datant d'un an auparavant, comme le réclame l'appelante.
Force est de constater, que si l'ordonnance du 2 septembre 2020 a accordé à l'appelante une période de six mois pour apurer sa dette, le juge des référés a dit que l'appelante devait s'acquitter d'une mensualité chaque mois durant six mois, faute de quoi, si une échéance n'était pas réglée, l'intégralité de la dette sera due à l'issue du délai et la clause résolutoire reprendrait son plein effet. C'est donc à bon droit que M. [K] a délivré les commandements aux fins de saisie-vente et de quitter les lieux, sa locataire n'ayant pas respecté l'échéancier judiciaire.
Il résulte de tout ce qui précède que la clause résolutoire est dès lors acquise rétroactivement au 19 janvier 2020, comme prévu dans l'ordonnance du 2 septembre 2020, que les arriérés de loyers restent dus et que les dispositions de l'article 14 de la loi du 24 novembre 2020 ne s'appliquent pas à ces derniers.
Sur la somme réclamée au titre du commandement de payer aux fins de saisie-vente
Le commandement de payer aux fins de saisie vente vise la dette principale d'arriérés de loyers de 3.804,05 euros telle qu'elle ressort de l'ordonnance du juge des référés du 2 septembre 2020 et des sommes correspondant à neuf indemnités d'occupation pour la période de mars à novembre 2020, outre les frais, intérêts et dépens pour un total de 4.874,20 euros (pièce n° 4 appelante).
L'appelante indique avoir totalement réglé cette somme par différents versements. Si elle produit des captures d'écran faisant état de virements de 560 euros les 12 décembre 2020, 12 janvier, 22 février, 18 mars et 23 avril 2021, elle ne justifie pas de celui de 574,20 euros qu'elle allègue pour le mois le 12 mai 2021 (pièces n° 10 à 12). Mais surtout, elle ne justifie pas que ces sommes ont été versées à M. [K], les virements étant intitulés «'dossier [G]'» ou «'affaire [G]'», ce qui reste vague.
L'intimé justifie, en outre, n'avoir reçu de la part de sa locataire qu'un virement de 1.500 euros au mois de novembre 2020, comme elle l'indique également, qu'il a déduit de son décompte versé aux débats (pièce n° 4 intimé). Il précise que ce faisant, Mme [W] épouse [G] reste à lui devoir la somme de 4.003,25 euros, comme totalisée dans ce décompte, somme que l'appelante ne conteste pas restant, au demeurant, taisante sur l'état précis de sa dette.
Il n'y a, dès lors, pas lieu de prononcer l'annulation totale du commandement de payer aux fins de saisie-vente du 6 novembre 2020, comme demandé au principal par Mme [W] épouse [G].
Sur la demande d'annulation partielle du commandement de payer aux fins de saisie-vente
Toutefois, l'appelante en demande, subsidiairement, l'annulation partielle de ce commandement, à hauteur de 49 euros, aux motifs que l'acte ne mentionne pas le taux des intérêts comptabilisés.
L'article R.221-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le commandement de payer contient à peine de nullité notamment la mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts.
Si l'acte mentionne la somme de 49,99 euros au titre des intérêts dus au 5 novembre 2020, il n'indique, en effet, pas le taux desdits intérêts.
Il convient, dès lors, de faire droit à la demande subsidiaire de Mme [W] épouse [G] et de prononcer la nullité partielle de l'acte au regard du montant des intérêts dans la limite du montant qu'elle sollicite, soit la somme de 49 euros. Le commandement se limite donc à la somme de 4.825,20 euros (4.874,20 euros ' 49 euros).
Sur le commandement de quitter les lieux, délivré le 6 novembre 2020
Mme [W] épouse [G] demande l'infirmation du jugement entrepris et, à titre principal, l'annulation du commandement à quitter les lieux et, à titre subsidiaire, un délai de grâce de 8 mois pour lui permettre de trouver un nouveau local avant la mise en 'uvre du commandement d'avoir à quitter les lieux. L'intimé demande la confirmation du jugement et que la cour déboute l'appelante de sa demande.
Or, il convient de constater que l'intimé verse devant la cour un procès-verbal d'huissier de reprise des lieux vides en date du 16 septembre 2021 dans lequel l'huissier de justice précise que Mme [W] épouse [G] lui a indiqué avoir vidé les lieux et lui a remis les clefs du local commercial.
Il n'y a donc plus lieu à statuer sur ledit commandement et les demandes afférentes, celui-ci étant devenu sans objet.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de condamner Mme [W] épouse [G] à payer à M. [C] [B] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, et en dernier ressort,
Infirme le jugement du 9 avril 2021 entrepris en ce qu'il a débouté [F] [W] épouse [G] de toutes ses demandes ;
Statuant de nouveau,
Vu l'ordonnance du juge des référés du 2 septembre 2020,
Constate l'acquisition rétroactive de la clause résolutoire du contrat de bail entre [C] [B] [K] et [F] [W] épouse [G] acquise au 19 janvier 2020 ;
Annule partiellement le commandement de payer aux fins de saisie vente du 6 novembre 2020 en ce qui concerne la somme retenue au titre des intérêts, à hauteur de 49 euros ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur le commandement de quitter les lieux du 6 novembre 2020, devenu sans objet ;
Déboute Mme [F] [W] épouse [G] de ses autres demandes;
Déboute [C] [B] [K] de ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Mme [F] [W] épouse [G] à payer à [C] [B] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
