Arrêt N°
IO
R.G : N° RG 21/00494 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQT7
[J]
C/
[F]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 19 AVRIL 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT-DENIS en date du 04 MARS 2021 suivant déclaration d'appel en date du 18 MARS 2021 rg n°: 20/00450
APPELANT :
Monsieur [O] [B] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIME :
Monsieur [K] [F]
N° [Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture: 15 février 2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2022 devant la cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, conseillère
Conseiller :Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 19 Avril 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
Exposé du litige
Par contrat de bail signé le 24 mai 2013, [K] [F] a donné en location à [U] [W] un local commercial situé [Adresse 2] (Réunion), pour une durée de neuf ans, à compter du 1er mai 2011. Ledit bail était consenti pour un loyer de 1.000 euros la première année, 1250 euros de juin 2012 à mai 2016 puis, 1.500 euros à compter de juin 2016 jusqu'à la fin du bail.
Par contrat de bail en date du 1er décembre 2017, ce même local était loué à [O] [B] [J] pour une activité de snack-bar, pour un loyer annuel de 1.500 euros, soit 1250 euros par mois, sur une durée de neuf ans, du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2020 avec la mention «'Reste sur baux [W]'», M. [J] étant le fils de [U] [W].
Selon commandement de payer en date du 29 juin 2020, visant et reproduisant la clause résolutoire, [K] [F] a réclamé à [O] [B] [J] paiement des neuf mois de loyers impayés d'octobre 2019 à juin 2020, soit la somme de 11.489,33 euros, en ce compris le coût de l'acte de 239,33 euros.
Ce commandement a été signifié le 29 juin 2020 à la personne de M. [J].
Constatant l'absence de régularisation du locataire, M. [F] a, par acte du 4 décembre 2020, assigné M. [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis statuant en référé aux fins que soit prononcée la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la libération des lieux sous astreinte voire l'expulsion du locataire outre sa condamnation à payer, à titre provisionnel, des sommes au titre des loyers impayés, de l'indemnité d'occupation et des frais irrépétibles.
Par ordonnance du 4 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles entendront,
constaté la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er décembre 2017 liant les parties à la date du 29 juillet 2020,
dit qu'à compter de cette date, M. [J] est occupant sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 2],
ordonné à M. [J] de quitter les lieux ainsi qu'à tous occupants de son chef,
ordonné, à défaut de libération volontaire dans les 30 jours de la signification de l'ordonnance, son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
condamné M. [J] à verser à M. [F] une indemnité provisionnelle de 10.184,25 au titre des loyers impayés d'octobre à décembre 2019 et de janvier à avril 2020, ainsi qu'à celle d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel augmenté des charges tel que prévu au bail, exigible à compter du 20 juillet 2020 et jusqu'à libération effective et complète des locaux loués et remise des clefs,
rejeté le surplus des demandes,
condamné M. [J] à payer à M. [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
rappelé que les dispositions de l'ordonnance sont assorties de l'exécution provisoire de plein droit,
condamné M. [J] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, délivré le 29 juin 2020.
Par déclaration enregistrée au greffe le 18 mars 2021, M. [J] a interjeté appel total de cette ordonnance.
Selon premières conclusions déposées au RPVA le 20 septembre 2021, M. [J] demande à la cour de :
le déclarer recevable et bien-fondé dans son appel ;
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 mars 2021 ;
Et statuant à nouveau,
juger qu'en l'espèce l'application de la clause résolutoire invoquée par M. [F] apparait injustifiée ;
débouter M. [F] de ses demandes ;
A titre subsidiaire, et si tant est que la Cour devait retenir une dette locative à son encontre,
lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement ;
condamner M. [F] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de sa demande, M. [J] indique qu'il est devenu Co titulaire du bail le 1er décembre 2017 à la suite d'[R] [W], également Co titulaire du bail depuis le 24 mai 2017.
Il fait valoir que si le juge des référés a constaté les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 1er décembre 2017 aux motifs qu'il n'aurait pas payé ses loyers des mois d'octobre à décembre 2019 et de janvier à juin 2020, les termes de la décision querellée apparaissent en réalité incertains et imprécis quant au montant de la prétendue dette locative puisqu'il indique avoir réglé l'ensemble des loyers qui étaient dus.
Le commandement de payer mentionne une dette de 11.489,33 euros, dont 239,33 euros d'acte, alors que des règlements avaient été effectués. Il souligne qu'en première instance, M. [F] faisait état d'une créance de 10.184,25 euros au titre des loyers dus d'octobre 2019 à avril 2020, reconnaissant donc que les loyers de mai et juin 2020 avaient été payés, ce que le juge des référés a repris dans son ordonnance précisant même qu'ils avaient été réglés par virement du 16 juin 2020.
Il soutient que le bailleur n'a pas fait état des versements en espèces qui ont été effectués d'octobre 2019 à mars 2020, antérieurement à la signification du commandement de payer, ce que le premier juge n'a pas pris en compte en dépit des pièces produites.
Il souligne que sa mère a pourtant déposé 1.000 euros en espèces dans la boîte aux lettres du bailleur au mois de novembre 2019, puis qu'elle a remis 1.200 euros le 2 janvier 2020, somme que le propriétaire a confirmé avoir reçue par SMS (pièces 7-1 à 7-8) même si M. [F] ne produisait jamais de quittances de loyer à ses preneurs, en dépit des demandes en ce sens. Il indique qu'il a, dès lors, préféré, de mai à septembre 2020, régler ses paiements par virements bancaires.
Par ordonnance du 27 avril 2021, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 15 février 2022.
Par conclusions déposées au RPVA le 21 juin 2021, M. [F] a demandé que soit ordonnée la radiation de l'affaire faute pour l'appelant d'avoir exécuté la décision frappée d'appel et assortie de l'exécution provisoire de droit.
Par ordonnance du 16 novembre 2021, le président de la chambre civile a déclaré irrecevables les conclusions d'incident déposées par l'intimé le 21 juin 2021 et renvoyé la procédure au fond à l'audience du 15 février 2022.
A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 19 avril 2022 par mise à disposition au greffe.
Monsieur [F] n'a pas conclu sur le fond.
Motifs de la décision
Sur la dette locative
Le commandement de payer du 29 juin 2020 fait état de loyers impayés sur la période des mois d'octobre à décembre 2019 et de janvier à juin 2020, soit la somme de 11.250 euros (1.250 euros de loyer x 9 mois), hors coût de l'acte.
Toutefois, en première instance, M. [F] a ramené sa créance à la somme de 10.184,25 euros comprenant les arriérés de loyers dus au titre de la période d'octobre 2019 à avril 2020, outre 212,50 euros de TVA et 478 euros de taxe d'ordures ménagères, somme que le premier juge a retenu au titre de l'indemnité provisionnelle à régler.
Monsieur [J] justifie d'un paiement par virement le 16 juin 2020 de 1250 euros au titre du mois de juin 2020 et de 250 euros restant à devoir au titre du loyer de mai 2020, soit 1.500 euros (pièce n° 4-1), ainsi que l'avait déjà relevé le premier juge et exclu de son décompte final.
[O] [B] [J] verse différents échanges par SMS entre sa mère, Mme [W], et le propriétaire attestant de paiements en espèces entre fin 2019 et début janvier 2020 qu'il reproche au juge des référés de ne pas avoir comptabilisés.
Il en ressort que le 2 novembre 2019, Mme [W] avertit le propriétaire qu'elle a déposé 1.000 euros dans sa boîte aux lettres. Elle demande un reçu et indique donner le reste d'ici peu (pièce n° 7-2). Le 31 décembre 2019, le propriétaire rappelle à Mme [W] qu'elle doit lui apporter le reste du loyer.
Le 2 janvier 2020, Mme [W] dit avoir déposé 1.200 euros dans la boîte aux lettres et précise qu'elle donnera ensuite le reste sur le loyer de janvier 2020, c'est-à-dire selon elle, 1.750 euros. Le propriétaire confirme avoir reçu 1.200 euros et dit attendre 1.750 euros pour le mois de janvier 2020. Il indique à Mme [W], le 7 janvier 2020, n'avoir toujours rien reçu.
Il en résulte que pour les loyers des mois d'octobre 2019 à avril 2020, seuls des paiements en espèces pour 2.200 euros sont justifiés (1.000 + 1.200) sur les 10.184,25 euros dus alors pourtant que M. [J] soutient être à présent à jour de ses arriérés. Le fait que ce dernier souligne l'absence récurrente de quittances de loyers, et produise différentes attestations justifiant des carences du bailleur à ce titre, est étranger au litige soumis à la cour.
Il en résulte que, déduction faite des deux versements en espèces justifiés, le montant incontestable de la dette de M. [J] s'élève désormais au moins à la somme de 7.984,25 euros (10.184,25 ' 2.200).
Sur la clause résolutoire
Le juge des référés a, par ordonnance du 4 mars 2021, constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial au 29 juillet 2020 faute pour M. [J] d'avoir réglé ses loyers.
Si certaines sommes ont été versées, ainsi qu'il en justifie, il n'en demeure pas moins que M. [J] n'a pas régularisé l'ensemble de sa dette. C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail au 29 juillet 2020.
Sur les délais de paiement
Monsieur [J] demande, à titre subsidiaire, un délai de grâce de 24 mois.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
L'appelant ne communique aucun élément sur sa situation pour obtenir les délais réclamés. Faute pour l'intimé d'avoir conclu sur le fond, la cour ne peut non plus apprécier les besoins du créancier.
Toutefois, M. [J] ayant réglé une partie de ses arriérés de loyer et justifiant s'acquitter des indemnités d'occupation dues à compter de juillet 2020, il convient de lui accorder un délai de 15 mois pour s'acquitter de la somme restant à devoir.
Il résulte, dès lors, de ce qui précède que le jugement déféré sera infirmé s'agissant du montant de l'indemnité provisionnelle à laquelle M. [J] a été condamné à verser à M. [F] au titre des loyers impayés d'octobre à décembre 2019 et de janvier à avril 2020.
Il convient de fixer cette indemnité provisionnelle à la somme de 7.984,25 euros et de dire que M. [J] s'acquittera de cette dette en quatorze échéances mensuelles de 532,28 euros chacune et une quinzième, le dernier mois, de 532,33 euros, en plus des indemnités d'occupation dues.
Il convient cependant de préciser qu'en cas de non versement d'une seule des échéances dues, l'entier solde de la dette sera immédiatement exigible.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de dire que M. [J] conservera à sa charge les frais irrépétibles et dépens engagés.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré s'agissant du montant de l'indemnité provisionnelle à laquelle [O] [B] [J] a été condamné à verser à [K] [F] au titre des loyers impayés d'octobre à décembre 2019 et de janvier à avril 2020 ;
Statuant de nouveau,
Fixe le montant de cette indemnité provisionnelle au titre des loyers impayés d'octobre à décembre 2019 et de janvier à avril 2020 à la somme de 7.984,25 euros et CONDAMNE Monsieur [J] à payer cette somme ;
Y ajoutant,
Accorde à [O] [B] [J] un délai de quinze mois pour s'acquitter de cette somme envers [K] [F] selon quatorze versements mensuels de 532,28 euros chacun et un quinzième versement, le dernier mois, de 532,33 euros, outre les indemnités d'occupation courantes dues ;
Dit qu'en cas de non versement d'une seule des échéances due, l'entier solde de la dette sera immédiatement exigible ;
Dit que [O] [B] [J] conservera à sa charge les frais irrépétibles et dépens engagés.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
