ARRÊT N°
PB
R.G : N° RG 20/01631 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FNPE
[B]
[B]
C/
S.N.C. OCIDIM
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 15 AVRIL 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 21 AOUT 2020 suivant déclaration d'appel en date du 21 SEPTEMBRE 2020 RG n° 19/00042
APPELANTS :
Monsieur [E] [J] [B]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [K] [L] [B]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
S.N.C. OCIDIM
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représentant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 9 Septembre 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Décembre 2021 devant Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre , qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 8 avril 2022. Le délibéré a até prorogé au 15 Avril 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Avril 2022.
* * *
LA COUR :
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Le 10 octobre 2016, la S.N.C. Ocidim a signé avec Madame [K] [R] veuve [B] et son fils Monsieur [E] [B], désignés ensemble sous le vocable 'consorts [B]', deux promesses unilatérales de vente en la forme authentique portant sur des parcelles sises à Trois Bassins, cadastrées, d'une part, AE [Cadastre 6] pour 34 ha 88 a et 79 ca au prix de 17.840.000,00 € et, d'autre part, AE [Cadastre 5], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour 18 ha 82 a
et 9 ca au prix de 9.034.032,00 €.
2. La première promesse prévoyait une indemnité d'immobilisation de 1.100.000,00 € dont le paiement était prévu en deux versements, le premier de 500.000,00 € étant exigible dans les dix jours de la promesse et le solde à la date de réalisation de la condition suspensive relative au déclassement du foncier.
3. La somme de 500.000,00 € a été versée le 13 octobre 2016 par la S.N.C. Ocidim.
4. La S.N.C. Ocidim, constatant que la publication des deux promesses n'était effectuée que le 13 octobre 2017, soit un an après leur signature, et apprenant qu'un commandement de payer valant saisie avait été délivré aux défendeurs par la S.C.I. Foncière de Trois Bassins plus de quatre mois avant la publication des deux promesses et que la parcelle AE [Cadastre 6] était vendue sur surenchère le 18 juin 2017 pour 7.300 000,00 €, la S.N.C. Ocidim, arguant de la caducité des promesses de vente, a, par acte d'huissier du 3 décembre 2018, fait assigner les consorts [B] devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre en remboursement de la somme de 500.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2017, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu'en paiement de la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
5. Par jugement du 21 août 2020, le tribunal a :
- dit que la promesse de vente du 10 octobre 2016, relative à la parcelle AE [Cadastre 6], référencée 12589004 AF/BH/23261, est nulle en toutes ses dispositions,
- condamné solidairement les consorts [B] à lui payer la somme de 500.000,00 €,
- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la publication du commandement de payer réalisée le 8 juin 2017,
- dit que les intérêts échus dûs pour au moins une année entière porteront
eux-mêmes intérêts au même taux,
- dit que la promesse de vente du 10 octobre 2016, relative aux parcelles AE [Cadastre 5], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], référencée AF/BH est caduque,
- condamné solidairement les consorts [B] à payer à la S.N.C. Ocidim une somme de 4.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes les autres demandes,
- condamné solidairement les consorts [B] aux dépens.
6. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 21 septembre 2020, les consorts [B] ont interjeté appel de cette décision.
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7. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 novembre 2020, les consorts [B] demandent à la cour de :
- au visa des articles 1186 et suivants et 1304 et suivants du code civil,
- dire et juger leur appel recevable et bien fondé,
- infirmer la décision entreprise,
- statuant à nouveau,
- dire et juger que le tribunal judiciaire a statué ultra petita en invoquant les dispositions de l'article R. 321-13 du code des procédures civiles d'exécution,
- infirmer le jugement sur ce point,
- dire et juger que la S.N.C. Ocidim ne peut se prévaloir des dispositions de l'article R. 321-13 du code des procédures civiles d'exécution sur lequel elle n'a pas fondé sa demande en justice,
- infirmer le jugement sur ce point,
- dire et juger en tant que de besoin que les conditions de l'article R. 321-13 du code des procédures civiles d'exécution ne sont pas réunies pour annuler la vente,
- infirmer le jugement sur ce point,
- débouter la S.N.C. Ocidim de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner reconventionnellement la S.N.C. Ocidim à leur payer la somme de 100.000,00 € au titre du solde d'indemnité d'immobilisation prévue au contrat,
- condamner la S.N.C. Ocidim à leur payer à chacun d'eux la somme de
5.000,00 € en réparation de son préjudice moral,
- condamner la S.N.C. Ocidim à payer à chacun d'eux la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.N.C. Ocidim aux entiers dépens en ce compris les frais d'exécution éventuels.
8. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [B] font en effet valoir:
- que le caractère non remboursable, même si le terrain n'était pas déclassé et les conditions suspensives non réalisées, de l'indemnité d'immobilisation, proposée par la S.N.C. Ocidim elle-même, procède de la commune intention des parties,
- que la situation, notamment les poursuites de la S.C.I. Foncière de Trois Bassins, n'a jamais été cachée à la S.N.C. Ocidim qui ne peut feindre la découverte de l'existence de ce litige,
- qu'au demeurant, la condition de déclassement n'aurait pas été satisfaite au 31 décembre 2017, ce qui induit qu'en tout état de cause la condition suspensive n'aurait pas été réalisée et que la S.N.C. Ocidim n'aurait pas levé l'option, bien antérieurement à la vente aux enchères,
- que l'aliénation du bien a été faite avant la délivrance du commandement valant saisie immobilière, de sorte que c'est à tort que le premier juge a considéré que la promesse de vente était nulle, sur la base d'un moyen que les consorts [B] n'avaient d'ailleurs pas soulevé,
- qu'il leur reste dû la somme de 100.000,00 € sur la promesse de vente.
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9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 1er février 2021, la S.N.C. Ocidim demande à la cour de :
- au visa des articles 1103, 1104, 1122, 1128, 1162, 1170, 1178, 1183, 1186, 1187, 1193, 1224, 1227, 1229, 1304 et suivants, 1352 à 1352-9 du code civil et des articles L. 141-2, L. 321-1, L. 321-2, R. 321-13 et R. 321-14 du code des procédures civiles d'exécution,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé nulle en toutes ses dispositions la promesse de vente du 10 octobre 2016 relative à la parcelle AE [Cadastre 6] référencée 12589004 AF/BH/23261 et confirmer toutes les conséquences de droit par la restitution de la somme de 500.000,00 €,
- juger son appel incident recevable,
- infirmer le jugement entrepris pour défaut de base légale et de motifs,
- statuant de nouveau par substitution de base légale et de motifs,
- juger que les consorts [B] ont manqué à leur obligation d'information à son égard,
- juger que le commandement valant saisie vente du 22 mai 2017 a rendu indisponible la parcelle objet du contrat du 10 octobre 2016, ce qui a rendu caduque la convention, anéanti l'option et sa contrepartie l'indemnité d'immobilisation,
- juger que le commandement de payer valant saisie vente, suivi de la vente aux enchères de la parcelle AE [Cadastre 6], a eu pour conséquence d'en faire perdre la propriété aux consorts [B], tous deux promettants,
- juger que la promesse de vente référencée 12589004 AF/BH/23261 portant sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 6] pour 34 ha 88 a et 79 ca est caduque,
- juger que le contrat de promesse référencé 12589004 AF/BH/23261 a été anéanti et, avec lui, tant le droit d'option que sa contrepartie, l'indemnité d'immobilisation,
- subsidiairement,
- juger que le contrat de promesse référencé 12589004 AF/BH/23261 est résolu pour avoir perdu un élément essentiel à sa validité ou à sa réalisation,
- en tout état de cause,
- condamner les consorts [B], tous deux promettants, à lui payer la somme de 500.000,00 €, assortie des intérêts au taux légal et capitalisés pour ceux dûs pour plus d'une année entière, à compter de la date de publication du commandement de saisie vente, soit à compter du 8 juin 2017,
- condamner les consorts [B] à lui payer la somme de 10.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
10. À l'appui de ses prétentions, la S.N.C. Ocidim fait en effet valoir :
- que les vendeurs l'ont maintenue dans l'ignorance que les biens objets des promesses de vente étaient devenus indisponibles, par suite de la délivrance d'un nouveau commandement de payer valant saisie vente en date du 22 mai 2017, et allaient être vendus aux enchères,
- qu'avant même la date de levée de l'option et le refus de déclassement des parcelles du 6 juillet 2017, les consorts [B] ne pouvaient plus disposer librement des parcelles promises, ce qu'ils lui ont délibérément caché,
- que l'indemnité d'immobilisation doit être restituée au bénéficiaire si le défaut de levée de l'option ne lui est pas imputable,
-qu'à tout le moins, le contrat est censé n'avoir jamais existé, sa disparition rétroactive conduisant à un retour au statu quo ante.
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11. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2021.
12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le jugement ultra petita
13. Il ne ressort ni du jugement lui-même, ni du dossier du tribunal, ni des pièces produites par les parties en cause d'appel que les premiers juges aient été saisis d'autres demandes que celles formées dans l'exploit introductif d'instance dans lequel la S.N.C. Ocidim lui demandait de juger que les promesses de vente étaient caduques sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil.
14. Le fait que le tribunal ait 'dit que la promesse de vente du 10 octobre 2016, relative à la parcelle AE [Cadastre 6], référencée 12589004 AF/BH/23261, est nulle en toutes ses dispositions' en soulevant d'office un moyen de droit tiré des articles R. 321-1 et R. 321-13 du code des procédures civiles d'exécution a certes abouti à un jugement extra petita mais dont les consorts [B] ne tirent toutefois pas les conséquences de droit appropriées.
Sur la nullité de la promesse de vente du 10 octobre 2016 relative à la parcelle AE [Cadastre 6] référencée 12589004 AF/BH/23261
15. Aux termes de l'article R. 321-1 du code des procédures civiles d'exécution, 'la procédure d'exécution (d'une saisie immobilière) est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d'un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier'.
16. L'article R. 321-13 prévoit en son 3ème alinéa que, 'dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant'.
17. En l'espèce, le litige en cause d'appel ne porte que sur l'exécution de la la promesse de vente du 10 octobre 2016, relative à la parcelle AE [Cadastre 6], référencée 12589004 AF/BH/23261. La cour observe à cet égard que la S.N.C. Ocidim s'approprie le moyen de droit soulevé par le premier juge.
18. La promesse unilatérale de vente consentie le 10 octobre 2016 par les consorts [B] sur la parcelle AE [Cadastre 6] au profit de la S.N.C. Ocidim prévoit la vente d'une première tranche de deux hectares au prix de deux millions d'euros que le bénéficiaire s'engage à régler de la façon suivante :
- 500.000,00 € dans le délai de dix jours suivant l'acte,
- 600.000,00 € à la réalisation de la condition suspensive (modification du PLU opposable aux tiers),
- 900.000,00 € à la signature de l'acte authentique.
19. L'acte précise que les deux premiers paiements 'constituent l'indemnité d'immobilisation (...) et resteront définitivement acquis au vendeur quelle que soit la cause de non réalisation de la vente et ce même pour une cause imputable au vendeur à l'exception d'une préemption au prix par la commune ou tout établissement public qui s'y substituerait. Dans cette unique hypothèse, le promettant remboursera le bénéficiaire le jour du paiement par la mairie du prix de vente. Ce à quoi le promettant s'engage irrévocablement et expressément'.
20. La S.N.C. Ocidim justifie avoir effectué le premier versement le 13 octobre 2016, soit dans le délai convenu.
21. Elle produit également un jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Saint-Pierre du 17 novembre 2017 validant une saisie immobilière pratiquée le 22 mai 2017 notamment sur la parcelle AE [Cadastre 6] et en ordonnant la vente forcée.
22. Cette situation autorise la S.N.C. Ocidim, en sa qualité de cocontractant à la convention litigieuse, à solliciter la nullité de la convention souscrite, sans avoir à justifier d'aucun grief.
23. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la promesse de vente du 10 octobre 2016, relative à la parcelle AE [Cadastre 6], référencée 12589004 AF/BH/23261, est nulle en toutes ses dispositions.
Sur la restitution de la somme de 500.000,00 €
24. Dès lors que le versement de la somme de 500.000,00 € intervenu le 13 octobre 2016 ne constituait qu'une modalité de paiement du prix et que la convention du 10 octobre 2016 a été annulée en toutes ses dispositions, cette somme doit être restituée à la S.N.C. Ocidim, peu important qu'elle été versée à titre d' 'indemnité d'immobilisation définitivement acquise au vendeur quelle que soit la cause de non réalisation de la vente et ce même pour une cause imputable au vendeur'.
25. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.
Sur les dépens
26. Les consorts [B], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
27. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.
28. En l'espèce, l'équité commande de faire bénéficier la S.N.C. Ocidim de ces dispositions à hauteur de 2.000,00 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Madame [K] [R] veuve [B] et Monsieur [E] [B] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum Madame [K] [R] veuve [B] et Monsieur [E] [B] à payer à la S.N.C. Ocidim la somme de 2.000,00 € (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
