R.G : 07/01650
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE 1 CABINET 1
ARRÊT DU 2 JUILLET 2008
DÉCISION DÉFÉRÉE :
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 16 mars 2007
APPELANT :
Monsieur Thierry X...
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75116 PARIS
représenté par la SCP COLIN-VOINCHET RADIGUET-THOMAS ENAULT, avoués à la Cour
assisté de Me Géraldine de PELLISSIER, avocat au Barreau de ROUEN
INTIMÉ :
Monsieur Jean-Claude Z... ès-qualités de syndic bénévole de la copropriété des parties communes de l'ilôt 20, désigné par assemblée générale du 8 novembre 2004
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76000 ROUEN
représenté par Me COUPPEY, avoué à la Cour
assisté de Me Jean-Paul A..., avocat au Barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 20 mai 2008 sans opposition des avocats devant Monsieur BOUCHÉ, Président, en présence de Madame LE CARPENTIER, Conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur BOUCHÉ, Président
Madame LE CARPENTIER, Conseiller
Monsieur GALLAIS, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Jean Dufot
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 mai 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2008
ARRÊT :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 2 juillet 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.
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LES FAITS ET LA PROCEDURE :
L'ensemble immobilier « Ilot 20 » situé à ROUEN entre les rues du Général B..., Petit-de-Julleville, Saint Denis et de la République, est composé de 10 bâtiments entourant une cour commune ; il a été construit dans le cadre de la loi du 28 octobre 1946 sur les dommages de guerre ;
Un parking souterrain a été créé plus tard sous la cour commune ;
L'Ilot 20 a fait l'objet d'un état descriptif de division du 10 mai 1965 et d'un règlement de copropriété du 28 septembre 1989 ;
Il existe un syndicat des copropriétaires des parties communes qui gère les emplacements de parking dans la cour commune, la conciergerie et les voies de circulation et un syndicat de l'îlot 20 « garages » qui gère les parkings souterrains ;
Les syndics des parties communes qui se sont succédés très rapidement depuis l'année 2000, ont été les cabinets HAUGUEL, HUNOT(désigné comme administrateur provisoire en 2001) GESTRIM, (assemblée générale du 17 juillet 2002) BIHL et enfin Monsieur Z..., audio-prothésiste, désigné en qualité de syndic bénévole par l'assemblée générale du 8 novembre 2004 ; le syndic des garages était le cabinet HAUGUEL ;
Monsieur X..., juriste habitant Paris, serait propriétaire de 4 appartements et d'un emplacement de parking souterrain acquis le 13 mars 2004 (les actes ne sont pas produits) ;
Par acte du 3 mai 2004, il a demandé à l'encontre du syndicat des copropriétaires de « l'Ilot 20 garages » représenté alors par la SA GESTRIM l'annulation de la résolution no7 de l'assemblée générale, décidant de restituer aux copropriétaires en proportion de leurs millièmes, le montant de la provision pour travaux (résolution qui avait reçu application) ; il a été fait droit à cette demande par jugement du 27 juillet 2005 (frappé d'appel) qui a considéré que la décision ne pouvait être prise que par l'assemblée générale du syndicat des parties communes de l'îlot ;
Par acte du 11 janvier 2005, il a demandé l'annulation de l'assemblée générale du 8 novembre 2004 de la copropriété des parties communes (syndic bénévole Monsieur Z... ) pour ne pas y avoir été convoqué ; il a été fait droit à sa demande par jugement du 30 mars 2006 qui a désigné Maître C... en qualité d'administrateur provisoire du syndicat ;
Par acte du 29 juin 2005, il a demandé l'annulation de l'assemblée générale du 2 mai 2005 pour la même raison ; il a été fait droit à cette demande par jugement du 14 mars 2006 ;
Ces deux décisions auraient été frappées d'appel et font l'objet de procédures distinctes ;
Par acte du 30 septembre 2005, il a assigné Monsieur Z..., syndic bénévole du syndicat des copropriétaires des parties communes de l'îlot 20, désigné par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2004 , aux fins d'obtenir, avec exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du mandat de syndic bénévole de Monsieur Z... ;
- sa condamnation à lui payer la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts en raison des fautes commises dans sa gestion ;
Par jugement du 16 mars 2007, le Tribunal de Grande Instance de ROUEN considérant que la demande relative à la radiation du mandat et la révocation judiciaire du syndic bénévole était devenue sans objet , dès lors que le jugement du 30 mars 2006 a annulé l'assemblée générale du 8 novembre 2004, emportant l'annulation de la désignation de Monsieur Z... en qualité de syndic bénévole et que les reproches sur la gestion étaient injustifiés, a débouté Monsieur X... de ses demandes et l'a condamné au paiement de la somme de 1 200 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Monsieur X... a interjeté appel de cette décision.
LES PRETENTIONS DES PARTIES :
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 17 mars 2008 auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur X... demande à la Cour de :
Dire Monsieur X... recevable et bien fondé en son appel,
Y faisant droit et réformant,
Vu l'article 1184 du Code civil,
Dire qu'en procédant à la modification des tantièmes de charges de Monsieur X..., Monsieur Z... a commis une faute de gestion, génératrice d'un préjudice dont il devra réparation par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de deux mille euros ;
Dire qu'en modifiant unilatéralement les tantièmes de propriété de Monsieur X... et le privant conséquemment de participer aux assemblées générales des 8 novembre 2004 et 2 mai 2005, Monsieur Z... a commis une faute, génératrice d'un préjudice dont il devra réparation par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de deux mille euros ;
Dire qu'en renforçant une utilisation désordonnée et abusive de la cour comme lieu de stationnement en permettant aux véhicules de se garer sur les trottoirs et voies de circulation, Monsieur Z... a commis une faute de gestion, génératrice d'un préjudice dont il devra réparation par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de deux mille euros ;
Dire qu'en rémunérant la concierge à des conditions supérieures à celles de la convention collective alors qu'aucune décision d'assemblée ne l'y a autorisé, Monsieur Z... a commis une faute de gestion, génératrice d'un préjudice dont il devra réparation par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de deux mille euros :
Dire qu'en ne plaçant pas sur un compte à terme rémunéré, le produit de la location des emplacements de stationnement de la cour, Monsieur Z... a commis une faute de gestion, génératrice d'un préjudice dont il devra réparation par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de deux mille euros ;
Dire qu'en ne prenant pas toutes dispositions de nature à permettre la conservation de l'immeuble qu'il administre, et éviter également tout risque d'accident engageant la responsabilité civile du syndicat, Monsieur Z... a commis une faute de gestion, génératrice d'une préjudice dont il devra réparation par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de deux mille euros ;
et, en conséquence :
• dire et juger que les fautes constatées sont graves et qu'elles justifiaient en conséquence, la résiliation judiciaire du mandat de syndic bénévole de Monsieur Z... ;
• débouter Monsieur Jean-Claude Z... de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
• condamner Monsieur Jean-Claude Z... à payer à Monsieur X... une somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts ;
• condamner Monsieur Jean-Claude Z... à payer à Monsieur X... une somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
• condamner Monsieur Jean-Claude Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct ;
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Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 janvier 2008, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, Monsieur Z... demande à la Cour de :
-recevoir l'appel le déclarer mal fondé ;
-recevoir l'appel incident, le déclarer bien fondé ;
-en conséquence confirmer purement et simplement la décision entreprise ;
et en tout cas,
-déclarer Monsieur X... irrecevable à solliciter la réparation d'un préjudice autre que personnel ;
-constater qu'il ne peut se prévaloir d'aucun préjudice personnel et en conséquence le débouter purement et simplement de ses demandes ;
-réformant sur la demande reconventionnelle de Monsieur Z... :
-condamner Monsieur X... à lui payer une somme de 12 000 Euros à titre de dommages intérêts et une somme de 2 000 Euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-le condamner en tous les dépens ;
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SUR CE LA COUR :
Un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité à l'encontre du syndic de copropriété dès lors qu'il apporte la preuve d'un préjudice personnel et direct, trouvant sa cause dans une faute du syndic ;
-la répartition des tantièmes de charges :
Si la répartition des tantièmes de charges faite par Monsieur Z... ne convient pas à Monsieur X... et ne correspond pas selon lui au règlement de copropriété, il résulte des différents décomptes de charges produits que par exemple pour le lot 414, Monsieur Z... retient des tantièmes à hauteur de 900/100 000ème alors que le cabinet BIHL retenait 945/100 000ème et le cabinet GESTRIM 1010/100 000ème ; la répartition faite par Monsieur Z... n'est donc pas à priori défavorable à Monsieur X... ;
Par ailleurs, le dernier appel de charges effectué par le nouvel administrateur provisoire désigné, Maître D... reprend exactement les tantièmes de charges retenus par Monsieur Z... ; s'il existe donc une erreur, elle est commune à l'ensemble des gestionnaires de la copropriété ;
En outre et surtout, Monsieur X... ne justifie d'aucun préjudice puisqu'il ne règle sur les appels de charge que ce qu'il considère devoir ;
-l'absence de convocation aux assemblées générales :
La Cour est saisie de l'appel des décisions ayant annulé deux assemblées générales pour absence de convocation de Monsieur X... en tant que propriétaire d'un parking, tout en considérant que l'erreur du syndic sur la lecture de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ne pouvait être considéré comme fautif ; il apparaît donc pour le moins prématuré de considérer qu'il s'agirait d'une faute personnelle du syndic ;
En outre Monsieur X... a dû être convoqué à ces assemblées au moins en tant que propriétaire d'appartements et a donc pu y prendre part ;
Il ne justifie pas que cette absence de convocation lui ait causé un préjudice particulier ;
-utilisation désordonnée et abusive de la cour commune ;
Il résulte des écritures mêmes de Monsieur X... que la situation dont il se plaint est antérieure à 1995 ; le stationnement dans la cour excède effectivement les 22 places prévues au descriptif de division de la copropriété en vertu de résolutions régulièrement prises ainsi que l'a jugé le Tribunal de Grande Instance de ROUEN le 10 janvier 2003 dans un litige opposant Monsieur E... au cabinet HAUGUEL et fondé sur le même motif et le tribunal avait déjà considéré pour débouter Monsieur E... que des mesures avaient été mises en œuvre pour empêcher le stationnement sauvage (barrières télécommandées, emploi d'une gardienne) ;
Monsieur Z... fait en outre valoir qu'il s'est contenté de repeindre les emplacements existants dont la peinture était partiellement effacée et qu'il dispose de deux places de stationnement depuis plus de trente ans ;
Dans tous les cas Monsieur X... ne justifie par aucun élément ni de l'existence pendant la durée de la gestion de Monsieur Z... d'une utilisation nouvelle abusive de la cour, ni à fortiori d'un préjudice personnel ;
-la gestion du contrat de travail de la gardienne :
Monsieur X... reproche à Monsieur Z... de ne pas produire le contrat de travail de la gardienne et de rémunérer celle-ci au-delà du tarif de la convention collective ;
Il est produit le procès-verbal d'assemblée générale du 10 septembre 2003, réunie à la demande d'un certain nombre de copropriétaires dont Monsieur X... et Monsieur E... ; la résolution mise aux voix à leur demande et prévoyant de « rémunérer la concierge sur la base de 10 600 unités de valeur pour un salaire brut mensuel de 1 591 euros en stricte application des dispositions de la convention collective des gardiens d'immeuble » y a été rejetée à la majorité des voix : 7099/10 000 ;
Il en résulte que le contrat de travail existant depuis 18 ans de la gardienne a été poursuivi et aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur Z... ;
En outre là encore, Monsieur X... ne peut exciper d'un préjudice puisqu'il déduit des appels de charges, tout ce qui concerne la conciergerie ;
-l'exécution défectueuse de la décision de l'assemblée générale du 25 janvier 1995 ayant décidé de bloquer les fonds provenant de la location des emplacement de parkings de la cour pour les affecter au financement des travaux de réfection de cette cour ;
Il apparaît cependant que ces fonds étaient détenus en vertu d'une décision des copropriétaires, soit par le cabinet HUNOT (30%) qui les a utilisés dans le cadre de sa mission d'administrateur provisoire pour régler des charges, soit par le cabinet GESTRIM, syndic des « garages »( 70% ) et non par Monsieur Z... ;
L'assemblée générale des copropriétaires des garages du 20 janvier 2004 dont le syndic était la société GESTRIM, a décidé la restitution aux copropriétaires de ces fonds ; cette résolution a ensuite été annulée par le tribunal à la demande de Monsieur X... dans une décision frappée d'appel ;
Aucune faute de Monsieur Z... n'est en l'état démontrée ;
-l'inertie dans la réfection de la cour :
Monsieur X... qui habite Paris et qui ne justifie pas louer d'emplacement de stationnement dans la cour, prétend sans en justifier qu'il souffrirait « quotidiennement » du délabrement du sol de celle-ci ;
Le rapport établi en 2003 par le Bureau d'Etude de Haute-Normandie (qui avait étudié la structure existante lors de la construction du parking souterrain en 1958), sur la structure, l'étanchéité et la solidité de ce parking, indiquait la nécessité de travaux de maintenance mais ne faisait pas état de risques particuliers et nécessitant des travaux en urgence ;
Monsieur X... considère d'ailleurs que la décision de l'administrateur provisoire du 25 février 2008 d'interdire jusqu'à nouvel ordre tout stationnement dans la Cour, est très excessif ;
Il n'est donc pas démontré que Monsieur Z... qui justifie d'ailleurs avoir saisi du problème le syndic de copropriété des « garages », copropriété devant supporter 90% du coût des travaux, ait commis une faute ;
Aucune faute du syndic ayant entraîné un préjudice personnel pour Monsieur X... n'est donc démontrée ; le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur X... de sa demande de dommages intérêts ;
L'engagement, puis le maintien en cause d'appel, sans moyen nouveau, d'une recherche de responsabilité personnelle d'un syndic bénévole dans une copropriété manifestement difficile à gérer, même par des professionnels, apparaît en conséquence abusive et il sera fait droit à la demande de dommages intérêts de Monsieur Z... à hauteur de 5 000 euros ;
Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Z... les frais exposés en marge des dépens en cause d'appel ;
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PAR CES MOTIFS :
La Cour :
Déboute Monsieur X... de ses demandes ;
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Monsieur Z... de sa demande de dommages intérêts ;
Condamne Monsieur X... à payer à Monsieur Z... les sommes de 5 000 euros à titre de dommages intérêts et 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Met les dépens d'appel à la charge de Monsieur X..., avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffierLe Président
