R.G : 07/01063
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE 1 CABINET 1
ARRÊT DU 2 JUILLET 2008
DÉCISION DÉFÉRÉE :
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 8 février 2007
APPELANTS :
Monsieur Christophe X...
...
76620 LE HAVRE
représenté par la SCP DUVAL BART, avoués à la Cour
assisté de Me LEGOUT, avocat au Barreau de CAEN
Madame Isabelle DE Z... épouse X...
...
76620 LE HAVRE
représentée par la SCP DUVAL BART, avoués à la Cour
assistée de Me LEGOUT, avocat au Barreau de CAEN
INTIMÉE :
Madame Madeleine A... épouse B...
...
76290 MONTIVILLIERS
représentée par la SCP COLIN-VOINCHET RADIGUET-THOMAS ENAULT, avoués à la Cour
assistée de Me Célia C..., avocat au Barreau du HAVRE (SCP BEN BOUALI)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 21 mai 2008 sans opposition des avocats devant Monsieur BOUCHÉ, Président, en présence de Monsieur GALLAIS, Conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur BOUCHÉ, Président
Madame LE CARPENTIER, Conseiller
Monsieur GALLAIS, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Jean Dufot
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 mai 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2008
ARRÊT :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 2 juillet 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.
*
* *
M. Christophe X... et Mme Isabelle de Z..., propriétaires depuis le 27 mars 1994 d'une maison d'habitation située ..., ont conclu le 26 novembre 2002 avec Mme Madeleine D... un compromis de vente dans lequel ils ont déclaré qu'à leur connaissance le terrain sur lequel était construit le bien vendu n'était pas inondable et n'avait pas subi d'inondation depuis qu'ils en étaient propriétaires.
La vente a été réitérée par acte authentique le 25 février 2003 moyennant le prix principal de 118.148 €.
Le 1er juin 2003, l'ensemble immobilier a été inondé à la suite de violents orages.
Par acte d'huissier du 29 octobre 2003, Mme D... a assigné les époux E... devant le Tribunal de grande instance du Havre aux fins de résolution de la vente pour vice du consentement et, subsidiairement pour vice caché.
Par jugement du 8 février 2007, le Tribunal a prononcé la résolution pour vices cachés de la vente et condamné les défendeurs au paiement d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, aux motifs que même s'il existe dans l'acte notarié une clause de non-garantie des vices cachés, les éléments fournis par la demanderesse établissent qu'indépendamment de problèmes d'humidité affectant les lieux en raison de remontées capillaires de la Lézarde mentionnés dans l'acte authentique, des inondations que ne pouvaient ignorer les vendeurs, s'étaient déjà produites antérieurement, que, d'ailleurs ceux-ci avaient pris certaines mesures de protection et que les précédents sinistres avaient contribué à la désagrégation de matériaux, cette situation ayant été dissimulée à l'acheteuse qui ne pouvait en avoir connaissance par une simple visite des lieux.
M. Christophe X... et son épouse, Mme Isabelle de Z..., ont interjeté appel de ce jugement.
Dans leurs écritures du 9 avril 2008, ils concluent à la réformation et sollicitent le rejet des demandes de Mme D... ainsi que sa condamnation à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les appelants soutiennent que la demande ne peut prospérer ni sur le fondement du dol ni sur celui des vices cachés.
S'agissant du dol, ils font valoir essentiellement :
- qu'ils démontrent que l'immeuble n'a subi aucune inondation du temps de leur occupation et spécialement en décembre 1999,
- que les constatations figurant sur le procès-verbal d'huissier du 25 septembre 2003 ne sont pas de nature à remettre en cause leur bonne foi.
En ce qui concerne la garantie des vices cachés, ils exposent pour l'essentiel :
- que le vice caché allégué ne peut en réalité fonder l'action car il n'est pas inhérent à l'immeuble,
- qu'il ne présente aucun caractère récurrent,
- qu'étant de bonne foi, ils peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie figurant à l'acte,
- que s'il était apporté crédit aux affirmations de Mme D..., le vice devrait alors être considéré comme apparent.
Par conclusions du 20 mars 2008, Mme Madeleine D... demande à la Cour de confirmer le jugement, à toutes fins de lui donner acte de ce qu'elle réitère sa demande subsidiaire de réduction du prix à hauteur de 50.000 € et, en toute hypothèse, de condamner les époux E... au paiement d'une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle fait essentiellement valoir qu'il importe de rechercher si les vendeurs connaissaient le vice de la chose et le lui ont caché et considère que l'argumentaire développé par les appelants n'est pas pertinent mais qu'elle-même démontre qu'en réalité ils connaissaient le caractère inondable de l'immeuble et ont tenté de le masquer.
Elle conteste l'argument tiré du caractère inhérent à l'immeuble dans la mesure où ce n'est évidemment pas lui qui est la cause des inondations, comme celui selon lequel le vice aurait été apparent alors qu'eux-mêmes affirmaient le contraire.
SUR CE, LA COUR
Il ne peut être soutenu, comme le font les appelants, que le fondement (dol ou vice caché) invoqué par Mme D... à l'appui de ses prétentions reste indéterminé ; elle fait sienne en effet la motivation du Tribunal qui a retenu l'existence d'un vice caché connu du vendeur l'empêchant de se prévaloir de la clause de non-garantie et précise solliciter la confirmation du jugement et réitérer devant la Cour sa demande subsidiaire en réduction du prix, exerçant ainsi à titre principal l'action rédhibitoire et subsidiairement l'action estimatoire.
Plusieurs faits constants ont leur importance pour la solution du litige :
1- L'ensemble immobilier, qui a été acheté par Mme D... suivant une promesse synallagmatique du 26 novembre 2002 réitérée par acte authentique du 25 février 2003, a été l'objet le 1er juin 2003 d'une sérieuse inondation à la suite des orages survenus à cette date : l'eau qui atteignait plusieurs dizaines de centimètres dans le secteur a envahi le rez-de-chaussée de la maison ainsi que les dépendances ;
2- L'immeuble, situé à proximité de la rivière Lézarde, est soumis à des remontées capillaires qui constituent une source d'humidité ; elles avaient été mises en évidence lors d'une expertise judiciaire diligentée en 2000 à laquelle les époux X... étaient partie ; ils ont ensuite fait réaliser par l'entreprise GRANDFILS des travaux qualifiés par la facture du 1er mars 2001 de « traitement de remontées capillaires et d'enduit », pour un montant total de 75.525,03 F TTC, bénéficiant d'une garantie trentenaire « Sovereign » ; ces documents sont annexés à l'acte notarié de vente du bien qui comporte en outre en page 12 la mention d'une subrogation par les époux X... de Mme D... dans leurs droits contre l'entrepreneur au titre de la garantie d'assèchement ;
3 - L'acte sous seing privé du 26 novembre 2002 établi par l'intermédiaire de l'expert immobilier intervenu dans le cadre de cette vente contient la disposition suivante :
« Le vendeur déclare... 7o) qu'à sa connaissance : a) le terrain sur lequel est construit le bien vendu n'est pas inondable et n'a pas subi d'inondation depuis qu'il en est propriétaire » ; l'acte notarié du 25 février 2003 stipule d'une part (page 12) « qu'il (le vendeur) n'a pas connaissance de sinistre antérieur et non réglé affectant le bien objet des présentes », d'autre part (page 9) que « le nouveau propriétaire prendra le bien dans son état, au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit ; et notamment... pour les vices de toute nature, apparents ou cachés ».
Ceci étant, il sera observé que la clause figurant à l'acte du 26 novembre 2002 comporte une affirmation étendue et double :
- il est déclaré qu'à la connaissance du vendeur, le terrain sur lequel est situé le bien n'est pas inondable : ce qui va au-delà de l'indication que la maison elle-même ne l'est pas,
- il est encore affirmé qu'à la connaissance du vendeur, ce terrain n'a pas subi d'inondation depuis qu'il en est propriétaire, soit le 27 mars 1994.
Or, l'intimée démontre, au moyen d'une attestation rédigée par Mme Michèle F... qui a été propriétaire de l'immeuble litigieux avec son mari, M. Jacques G..., entre 1977 et 1990 (selon les origines de propriété du bien), que la maison a été inondée en 1980, une indemnisation ayant alors été prise en charge par l'assureur (MAIF) et la commune ; ce témoignage est confirmé par celui de M. Pierre H... qui relate qu'en 1980, son garage attenant à l'immeuble du ... (l'immeuble objet du présent litige), avait été inondé, l'eau y atteignant une hauteur d'environ 70cm.
Il est également établi que, le 26 décembre 1999, une partie de la ville de Montivilliers a été touchée par des inondations ; à cette époque les époux X... étaient propriétaires du bien qu'ils vendront ensuite à Mme D... ; ils produisent trois attestations destinées à démontrer que, selon eux, l'immeuble n'aurait pas été concerné : MM. Philippe I... et Olivier J... l'affirment en termes généraux sans préciser ce qui leur permet de le faire ; M. Antoine K..., quant à lui, est beaucoup plus précis et nuancé : il affirme être allé, à cette date, vérifier la situation car il savait que les époux X... n'étaient pas chez eux, et il fournit deux renseignements :
- d'une part avoir constaté que l'eau n'était pas montée dans la rue jusqu'au niveau de leur domicile,
- mais d'autre part avoir escaladé le mur du côté parking et « constaté que le niveau de l'eau ne dépassait pas les marches conduisant à l'entrée de la cuisine côté jardin ».
Cette dernière précision permet, au moins à l'heure à laquelle ce témoin s'est rendu sur les lieux, de dire que la maison elle-même n'était pas inondée, mais certainement pas qu'il en était de même pour le terrain sur lequel elle est située : selon la description figurant aux actes, le bien comprend une maison d'habitation, des dépendances et une cour, et au moins cette dernière était donc envahie par les eaux : ce n'est, par conséquent, certainement pas un terrain qui « n'est pas inondable et n'a pas subi d'inondation depuis que (le couple X...) en est propriétaire ».
Il y a là un indice certain de mauvaise foi de leur part : le fait qu'ils n'aient pas déclaré de sinistre à leur assureur dans la mesure où la maison elle-même n'a pas été inondée n'empêche pas de constater que le terrain où elle est située l'avait été.
S'il ne peut être affirmé qu'ils savaient que la maison avait été effectivement inondée en 1980, certaines constatations faites après la vente du bien à Mme D... viennent confirmer leur connaissance du caractère inondable du terrain et du risque d'inondation de la maison elle-même.
Deux documents ont notamment été produits par Mme D... : un procès-verbal de constat dressé le 25 septembre 2003 par Maître L..., huissier de justice, et un rapport « d'une mission de conseil architectural » établi le 13 octobre 2004 par M. M... ; les constatations qui ont pu être faites et desquelles elle entend tirer la preuve supplémentaire d'une connaissance par les vendeurs du caractère inondable des lieux ne peuvent toutes être retenues car il faut tenir compte de deux autres éléments : le premier est celui de l'humidité liée aux remontées capillaires dont la réalité est établie et dont Mme D... avait été avertie ; le second tient aux conséquences résultant nécessairement de l'inondation de la maison le 1er juin 2003, soit postérieurement à la vente, et qui ne peuvent donc être imputées à la période où les époux X... étaient propriétaires.
En revanche deux points méritent incontestablement d'être retenus : le premier est l'observation de M. M... qui a relevé que « la déclivité et la forme de "cuvette" de la chaussée autorisent pleinement la rétention d'eau après débordement, du fait du point bas de cette partie de rue » ; le fait à cet égard que les deux notes de renseignement d'urbanisme du 15 mai 1994 et du 6 janvier 2003 ne contiennent aucune précision à ce sujet n'empêche pas la situation d'exister au point que les parties avaient ressenti le besoin, dans leur convention, de porter une mention particulière - mais inexacte - sur le caractère non inondable des lieux.
Par ailleurs l'huissier de justice et l'architecte ont relevé la présence de joints de silicone disposés autour des grilles d'aération en façade de la maison, côté cour ; à cet égard les explications données par les appelants dans leurs conclusions sont peu convaincantes et, en réalité, révélatrices de leur connaissance du caractère inondable des lieux ; ils indiquent en effet : « M. X... a effectué cette intervention après la tempête de décembre 1999, en application du principe de précaution, afin de se prémunir contre les risques d'une éventuelle inondation. Risque d'ailleurs qui ne s'est jamais réalisé. Ce qui a conduit M. X..., en définitive, à retirer le film plastique qu'il avait mis en place tout en laissant bien en évidence le joint de silicone qu'il avait apposé, ce qui exclut donc toute intention de camouflage ».
Mais le rapprochement avec les autres éléments précédemment examinés conduit en réalité à considérer qu'au vu de l'inondation de la cour de la maison le 26 décembre 1999, les époux X... ont entendu prendre certaines dispositions pour essayer de protéger l'habitation dans la mesure où ils savaient que le terrain était inondable et qu'un risque de dégâts à l'intérieur de l'immeuble existait.
Le caractère inondable du terrain sur lequel est implantée la maison est à lui seul constitutif d'un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil.
Les appelants ne peuvent artificiellement soutenir qu'il n'est pas inhérent à la maison en ce que le défaut trouverait sa cause dans les dysfonctionnements répétés du réseau communal d'assainissement ; il est vrai que, le 24 septembre 2003, la ville de Montivilliers a écrit à Mme D..., au sujet des problèmes d'évacuation d'eaux pluviales, que « votre canalisation se jetait dans un caniveau à ciel ouvert qui passait en limite de votre propriété (côté rue H. Lemonnier). Lors de la pause (sic) d'une grosse conduite, dans le lit du caniveau, soit votre raccordement a été oublié, soit votre canalisation s'est trouvé quelque peu écrasé (sic) au fil du temps ». Mais deux observations s'imposent :
1) il ressort d'un courrier des services municipaux du 26 avril 2005 qu'avant la vente à Mme D..., ce problème de collecteur d'eaux ne s'était jamais posé ;
2) si la circonstance évoquée dans le courrier sus-visé du 24 septembre 2003 a pu aggraver les conséquences de l'inondation du 1er juin 2003, elle est sans effet sur le fait que, depuis de nombreuses années, le secteur dans lequel est situé l'immeuble litigieux est inondable ; le caractère inondable du terrain sur lequel la maison est édifiée constitue bien un vice inhérent à cet immeuble ; le fait, invoqué par les appelants, du caractère peu fréquent de ces inondations est inopérant, ce phénomène ayant été relevé en 1980, 1999 et 2003, ce qui est certainement suffisant pour caractériser le vice.
Les vendeurs, qui sont de mauvaise foi, ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie figurant à l'acte ni du caractère apparent du vice pour Mme D... alors que, précisément, ils lui avaient affirmé dans l'acte du 26 novembre 2002 que le terrain n'était pas inondable et n'avait pas été inondé.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu que les vendeurs étaient tenus à la garantie des vices cachés.
Mme D... réitère sa demande principale de résolution de la vente et sa demande subsidiaire de réduction du prix ; ceci confère à la Cour le pouvoir d'apprécier ce que justifie la gravité du vice ; or il est constant que Mme D... a pu demeurer dans l'immeuble où elle a effectué des réparations rendues nécessaires par l'inondation du 1er juin 2003 qui, selon les documents qu'elle fournit, est due à un phénomène exceptionnel (orage cinquantennal le matin suivi d'un orage centennal l'après-midi) ; si le caractère inondable du terrain est incontestable comme il a été exposé ci-dessus, les risques de pénétration de l'eau à l'intérieur de la maison sont moindres ; dans ces conditions, la demande subsidiaire de diminution du prix est plus adaptée aux circonstances de la cause et doit être retenue.
Le bien avait été acheté au prix de 118.148 € ; à la suite de l'inondation du 1er juin 2003, Mme D... a fait réaliser des travaux pour 4.262,02 € + 1.373 € + 996,13 € + 3.596,50 €, soit un total de 10.227,65 € ; la réduction à hauteur de 50.000 € sollicitée par l'intimée est excessive et, compte tenu de l'ensemble des éléments, il convient de réduire le prix à la somme de 80.000 €.
Les appelants, malgré cette réformation partielle, succombent devant la Cour ; ils doivent supporter les dépens et indemniser Mme D... au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer à la suite de leur appel.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré que Mme Madeleine D... était bien fondée à se prévaloir de la garantie des vices cachés ainsi qu'en ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles ;
Le réformant partiellement pour le surplus,
Dit n'y avoir lieu à résolution de la vente mais à réduction du prix à hauteur de 80.000 € ;
Condamne M. Christophe X... et son épouse, Mme Isabelle de Z..., à verser à Mme Madeleine D... une indemnité complémentaire de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Les condamne aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP COLIN-VOINCHET-RADIGUET-ENAULT, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le greffier le Président
