COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N° 339
DU : 10 Juillet 2024
N° RG 22/01951 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F4QJ
Arrêt rendu le dix Juillet deux mille vingt quatre
Sur APPEL d'une décision rendue le 29 septembre 2022 par le Tribunal CLERMONT FERRAND
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Cécile CHEBANCE greffier placé, lors de l'appel des causes et de Mme Marlène BERTHET, Greffier, lors du prononcé
ENTRE :
la société S.A.S. MB IMMO
immatriculée au RCS de CLERMONT FERRAND sous le numéro 830 900 544
dont le siège social est au [Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTE
ET :
M. [I] [X]
né le 08 juin 1966 au Portugal
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Nathalie TIXIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
INTIMÉ
DÉBATS :
Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 07 Mars 2024, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.
ARRET :
Prononcé publiquement le 10 Juillet 2024, délibéré initialement fixé au 15 mai 2024, prorogé au 05 juin 2024, au 19 juin 2024, 26 juin 2024 et au 10 juillet 2024.par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le 15 février 2018, la SAS MB IMMO et M. [I] [X] ont conclu un compromis de vente aux termes duquel ce dernier devait acquérir une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 7] (63), moyennant la somme totale de 175.000 euros.
Par avenant du 26 février 2018, les contractants ont ajouté une clause stipulant que le vendeur s'engageait à obtenir une servitude de trois mètres sur le fonds de la copropriété cadastrée AI [Cadastre 4].
M. [X] a refusé de réitérer l'acte de vente malgré les sommations délivrées par la SAS MB IMMO et s'est prévalu de l'absence de réalisation de la clause prévue par l'avenant.
La SAS MB IMMO a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand par exploit d'huissier du 2 décembre 2019, aux fins de le voir condamner à lui verser le montant prévu par la clause pénale.
Par jugement du 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a':
- débouté la SAS MB IMMO de sa demande relative à la clause pénale,
- débouté M. [X] de sa demande relative à la clause pénale,
- condamné la SAS MB IMMO à verser à M. [X] la somme de 5.000 euros au titre de l'avance perçue pour la vente,
- condamné la SAS MB IMMO à verser la somme de 2.000 euros à M. [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Il a considéré que la condition suspensive mentionnée au compromis de vente était défaillante et que le compromis était donc caduc.
Par déclaration du 5 octobre 2022, la SAS MB IMMO a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées et notifiées le 5 janvier 2023, la SAS MB IMMO demande à la cour':
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- de dire et juger recevable et bien-fondé en son action
Y faisant droit,
- condamner M. [X] à lui payer et porter la somme de 20.000 euros au titre de la clause pénale comprise dans le compromis de vente du 15 février 2018, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2019,
- débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de le condamner à lui payer et porter la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir':
- que l'acquéreur a refusé de régulariser l'acte de vente alors que les conditions suspensives étaient remplies,
- que la condition relative à l'autorisation de la copropriété d'une servitude est devenue sans objet en raison de l'autorisation administrative de construire sur la parcelle arrière attenant à l'immeuble vendu, cette autorisation d'urbanisme résolvant la difficulté de passage et vidant la clause de tout sens,
- que le paiement des 5.000 euros en espèces correspondait à l'obtention d'une bande de terrain supplémentaire,
- qu'aucun accord n'était intervenu entre les parties pour annuler le compromis de vente,
-que M. [X] utilise l'argument de la servitude de passage de façon artificielle, qu'il s'est détourné de la vente sans motif réel,
- qu'elle a subi un préjudice de 26.750 euros, devant revendre le bien plus tard et à un prix moindre.
Par conclusions déposées et notifiées le 30 mars 2023, M. [X] demande à la cour':
- de débouter la SAS MB IMMO de l'ensemble de ces demandes, fins et conclusions,
- de l'accueillir dans sa demande reconventionnelle et y faire droit,
En conséquence,
- de condamner la SAS MB IMMO à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause de pénalité du compromis de vente,
- de condamner la SAS MB IMMO à lui rembourser la somme de 5.000 euros
- de la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et tous les dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir':
- que la condition suspensive telle que prévue n'était pas acquise par le vendeur le 22 mars 2018 et que ce dernier ne lui ayant communiqué aucune information à ce propos, la vente ne pouvait être réitérée,
- que les parties avaient annulé la vente en juillet 2018,
- que le courrier adressé par les services de la mairie ne constitue nullement une autorisation mais un simple renseignement clarifiant les règles applicables,
- que la SAS MB IMMO n'a subi aucun préjudice,
- qu'aucune cause n'étant à l'origine du versement de la somme de 5.000 euros, la SAS MB IMMO doit la rembourser.
Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024.
MOTIVATION':
La SAS MB IMMO fait valoir que l'ensemble des conditions suspensives étant réalisées, la vente devait être réitérée par acte authentique tandis que M. [X] fait au contraire valoir qu'il a refusé de régulariser l'acte de vente en raison de la défaillance d'une des conditions suspensives.
Sur ce':
L'article 1103 du code civil dispose que «'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'».
L'article 1194 du code civil dispose que «'les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi'».
L'article 1192 du code civil dispose que «'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation'».
L'article 1304 du code civil dispose que «'l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation'». En présence d'une condition suspensive, la naissance de l'obligation est suspendue à l'accomplissement de cette condition.
L'article 1304-4 du code civil dispose qu'«'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli'». La renonciation à une condition est une manifestation de volonté qui conduit à décider que sera finalement pure et simple une obligation jusque-là suspendue à la réalisation d'un événement. S'il y a eu renonciation, la non réalisation de la condition ne rend pas caduque la promesse (Cass. Civile. 3ème, 12 janvier 2010, n° 08-18.624).
L'article 1304-6 du code civil dispose que «'l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé'». La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente (Cass. Civ. 3ème, 28 mars 2007, n° 03-14.681).
Si les parties ont fixé un délai et que la condition ne s'est pas réalisée à son expiration, la condition est défaillie. Si les parties n'ont pas fixé de délai, cela ne confère pas à l'obligation un caractère perpétuel prohibé quoique le contrat subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie (Cass. Civile 1ère., 4 juin 1991).
En l'espèce, M. [X] et la SAS MB IMMO étaient contractuellement liés par un compromis de vente conclu le 15 février 2018, auquel a été ajouté un avenant conclu entre les mêmes parties le 26 février 2018.
Ce compromis prévoyait la vente d'un bien Immobilier sis à [Localité 7] pour la somme de 175.000 euros, assortie de plusieurs conditions, dont une initialement rédigée ainsi':
«'Il est prévu que si le vendeur avait une quelconque impossibilité de céder le terrain qui est en zone constructible à l'arrière de l'immeuble, pour une raison d'urbanisme qui l'empêcherait de pouvoir obtenir un permis de construire à cause du passage desservant ce terrain, le vendeur se réserve le droit d'annuler purement et simplement les présentes et verserait en compensation à M. [I] [X], une somme forfaitaire de 5.000 euros, ce qu'il accepte.
A moins que l'acquéreur autorise le vendeur ou toutes personnes ayant acquis le terrain à l'arrière de l'immeuble, de pouvoir diminuer l'épaisseur du mur d'une vingtaine de centimètres qui partirait du ras du sol jusqu'au premier étage, bien évidemment dans les règles de l'art et dans le seul but d'élargir le droit de passage pour accéder au terrain constructible et ce, sans indemnités à verser à M. [X].
Néanmoins, le vendeur précise qu'il est actuellement en négociation avec la copropriété voisine, afin d'obtenir un droit de passage de 3 mètres, en vertu de l'article 682 du code civil'».
Par avenant du 26 février 2018, les parties ont remplacé cette condition comme suit':
«'Les parties entendent supprimer purement et simplement cette condition suspensive et la remplacer par la suivante':
Obtention par le vendeur de l'autorisation par la copropriété cadastrée AI [Cadastre 4], d'une servitude de passage de trois mètres au profit du surplus de la propriété conservée par le vendeur lors de la réunion de l'assemblée générale'devant se dérouler le 5 mars 2018.
La date de réitération est fixée au 22 mars 2018'
A défaut de réalisation de cette condition, le compromis sera purement et simplement caduc sans aucune formalité et le vendeur reprendra son entière liberté sans indemnité de part et d'autre'».
Cette clause est claire et précise, et ne nécessite aucune interprétation. Dans l'intérêt du vendeur, la vente est subordonnée à l'obtention par ce dernier d'une servitude de passage lors de l'assemblée générale de la copropriété voisine du 5 mars 2018'; la clause est insérée dans le paragraphe relatif aux clauses suspensives et sa non-réalisation entraîne la caducité du compromis.
La SAS MB IMMO avait effectivement acquis une parcelle en vue de la revendre en deux lots, un lot bâti et un terrain à bâtir. Le lot bâti devait être vendu à M. [X] et le fonds de la parcelle devait rester la propriété de la SAS MB IMMO, destinée à être vendue comme lot à bâtir. La faiblesse de la largeur du passage disponible pour desservir le 2nd lot avait conduit la SAS MB IMMO à interroger la commune de [Localité 7] à ce sujet. L'intérêt pour la société était donc de pouvoir vendre son 2nd lot et pour ce faire, d'obtenir une servitude de passage, ce qui n'intéressait aucunement M. [X] qui pouvait aisément accéder à sa propriété.
Par conséquent, la condition suspensive a été stipulée dans l'intérêt exclusif du vendeur, qui pouvait donc y renoncer.
Le compromis de vente apporte des précisions quant à la réitération authentique':
«'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 mars 2018
Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties'».
«'Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative': renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle 1, répertoire civil'».
«'En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 30 mars 2018'».
«'La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter'».
«'En conséquence, si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de la vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation de refus, afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes'» (page 15).
Ainsi, en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard le 15 mars 2018. Ce délai a été reporté au 22 mars 2018 par l'avenant.
Il est également prévu que le délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, sans pouvoir excéder le 30 mai 2018.
Aucune prorogation n'est intervenue entre les parties.
La cour retiendra donc que la réalisation de l'obligation était soumise à l'obtention d'une servitude de passage par le vendeur (SAS MB IMMO) avant la date du 22 mars 2018.
Le compromis prévoyait en outre la mise en 'uvre des conditions comme suit': «'la non-réalisation d'une seule de ces conditions entraîne la caducité des présentes, réputées alors n'avoir jamais existé'», que «'conformément aux dispositions de l'article 1304-6 du code civil, à partir de cet accomplissement, les obligations contractées produisent leurs effets'» (page 7).
L'appelante sollicite le règlement de la clause pénale prévue «'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations.'»
Afin de justifier sa demande, elle tire argument d'un courrier de la ville de [Localité 7] du 4 mars 2018 indiquant que':
«'La largeur de l'accès à la parcelle depuis la voie publique est supérieure à 3 m, ce qui est conforme à la règle d'urbanisme. S'agissant d'une unité foncière dans son ensemble, il n'existe pas, dans ce cas, de voie privée ou publique. Aussi, ce terrain en l'état est parfaitement constructible sous réserve bien sûr du respect du règlement du PLU et plus particulièrement de la zone UCa'».
Elle considère que cette «'attestation'» aurait':
-vidé la clause de tout objet et intérêt. La clause n'a été insérée qu'en raison de la faiblesse supposée du passage, qui en réalité n'existait pas,
-aurait permis d'accomplir la condition suspensive,
-lui aurait permis de renoncer à toute clause de caducité dès lors que la commune de [Localité 7] avait admis la constructibilité sans avoir recours à une servitude de la copropriété voisine.
Il convient d'observer que ce document n'est pas une attestation. Il s'agit d'un courrier du service «'urbanisme et action foncière'» de la ville, qui rappelle les règles d'urbanisme applicables et confirme la largeur de l'accès à la parcelle.
Ce courrier ne peut permettre de considérer que la condition stipulée au bénéfice du vendeur était réalisée. En effet, ladite clause prévoyait sans aucune ambiguïté que le vendeur s'engageait à obtenir une servitude de passage et cette servitude ne peut être obtenue de la commune.
Par ailleurs, la SAS MB IMMO ne peut, en l'absence de stipulation contraire et par sa volonté unilatérale donner une nouvelle interprétation de la clause suspensive. Toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le soit. Le juge de première instance a donc jugé à bon droit qu'il n'a jamais été stipulé entre les parties que la vente était conditionnée à l'existence d'un accès pérenne, ni que la condition suspensive était neutralisée dans ce cas et que c'est bien l'acquisition d'une servitude par le vendeur qui a été mentionné.
Enfin, la clause était effectivement stipulée au bénéfice exclusif du vendeur, qui aurait pu y renoncer, même tacitement (ex. l'acquéreur a renoncé à se prévaloir d'une condition lorsqu'il délivre au promettant une sommation de réitérer la vente - Civ3, 26 janvier 2011, n° 09-71.486).
Il faut cependant considérer que depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, il n'est possible de renoncer qu'à une condition qui n'a pas encore défaillie. A contrario, il est impossible de renoncer à une condition défaillante, le contrat étant définitivement caduc. Le contrat est ainsi automatiquement anéanti lorsque défaille la condition suspensive, afin d'éviter la remise en question du contrat bien après cette défaillance.
Cependant, la renonciation tacite ne dispense pas la partie qui a renoncé à la condition de permettre à son co-contractant d'en avoir connaissance. En l'espèce, la renonciation tacite aurait pu émaner d'une sommation de réitérer l'acte authentique avant l'expiration du délai de réalisation de la condition, c'est-à-dire avant le 22 mars 2018. Or l'appelante n'a pas manifesté en son temps sa volonté de réitérer l'acte nonobstant la défaillance de la condition suspensive ou sa volonté d'y renoncer. L'acte notarié du 25 octobre 2018 indique s'agissant de la réalisation des conditions suspensives, que'«'la réalisation de la condition suspensive prévue dans l'avenant n'a pas été justifiée par le vendeur à l'acquéreur'».
L'appelante ne peut dès lors plus se prévaloir d'aucune renonciation.
En conséquence, le vendeur n'ayant pas renoncé dans le délai prévu à la condition suspensive formulée dans son intérêt exclusif, et la condition n'ayant pas été réalisée dans le délai convenu, elle est réputée défaillie et empêche ainsi l'obligation de se former. La défaillance de la condition suspensive empêche la naissance de l'obligation contractée sous cette condition. En conséquence, le compromis de vente est devenu caduc.
Par conséquent, si l'obligation a donné lieu à un commencement d'exécution, les parties doivent rendre ce qu'elles ont reçu.
Il n'est pas contesté par les contractants que M. [X] a versé la somme de 5.000 euros en espèces à Mme [U], peu important de connaître l'origine de ce versement qui a bien eu lieu dans le cadre de leur relation contractuelle. La SAS MB IMMO est donc tenue de rembourser la somme de 5.000 euros à M. [X].
S'agissant de la clause pénale, il sera rappelé que la stipulation de pénalités n'a d'autre objet que de faire supporter à la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique alors que toutes les conditions relatives à l'exécution de la vente sont remplies.
Le compromis étant caduc et la condition suspensive n'ayant pas été remplie, il ne peut être fait droit aux demandes des parties sur ce point.
L'appelante succombant en sa demande sera condamnée aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé ses frais de défense. La société MB Immo sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement , par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions';
Y ajoutant,
Condamne la société MB Immo à verser à M. [X] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la société M'B Immo aux dépens.
Le greffier Le Président
