COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 29 Mars 2023
N° RG 21/01288 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FTVR
FK
Arrêt rendu le vingt neuf Mars deux mille vingt trois
Sur APPEL d'une décision rendue le 08 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de MOULINS (RG n° 20/00118)
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [Z] [R]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentant : Me Antoine JAUVAT de la SCP SCP D'AVOCATS W. HILLAIRAUD - A. JAUVAT, avocat au barreau de MOULINS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002373 du 23/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)
Mme [H] [A] épouse [R]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentant : Me Antoine JAUVAT de la SCP SCP D'AVOCATS W. HILLAIRAUD - A. JAUVAT, avocat au barreau de MOULINS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002372 du 23/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)
APPELANTS
ET :
M. [X] [V] [M] [S]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Mme [D] [E] [W] [S] épouse [C]
[Adresse 13]
[Localité 4]
M. [U] [N] [S]
[Adresse 12]
[Localité 2]
tous les 3 représentés par la SCP DEMURE GUINAULT DARRAS BUCCI AVOCATS, avocats au barreau de MOULINS
INTIMÉS
DEBATS : A l'audience publique du 01 Février 2023 Monsieur KHEITMI a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 29 Mars 2023.
ARRET :
Prononcé publiquement le 29 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige :
Suivant un acte authentique reçu le 24 juillet 2014 par Me [T], notaire associée à [Localité 1], MM. [X] [S] et [U] [S] et Mme [D] [S] (les consorts [S]) ont vendu à M. [Z] [R] et à Mme [H] [A] son épouse un bien immobilier comprenant une maison d'habitation, situé [Adresse 6], et cadastré section AH n° [Cadastre 11]. La vente a porté en outre sur le lot n°1 d'un autre bien situé à la même adresse, et cadastré section AH n° [Cadastre 10] ; elle était conclue pour le prix de 70 000 euros.
L'acte de vente mentionnait l'existence d'une servitude de passage, « à pied ou avec un véhicule à deux roues », grevant le fonds acquis par M. et Mme [R], au profit d'une autre maison située au [Adresse 7].
Au cours de l'année 2017, M. et Mme [R] ont décidé de faire procéder au bornage de leur tènement, au contradictoire des propriétaires riverains.
À l'occasion de ce bornage, M. et Mme [R] ont pris connaissance d'un acte établi le 29 août 1925, par lequel M. [V] [S], grand-père des consorts [S], aurait créé une autre servitude de passage sur l'actuelle propriété de M. et Mme [R], au profit de fonds situés au 125 et au 127 de la même rue.
M. et Mme [R], estimant qu'ils avaient été victimes de la part des vendeurs d'une dissimulation fautive de certaines des servitudes grevant le bien vendu, se sont adressés aux consorts [S] en vue d'une solution amiable ; faute de réponse favorable, ils les ont fait assigner les 8, 15 et 20 mars 2019 devant le tribunal de grande instance de Moulins, pour obtenir le paiement d'une somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le tribunal judiciaire de Moulins, suivant un jugement contradictoire du 8 décembre 2020, a :
- dit que les consorts [S] ont manqué à leurs obligation d'information envers M. et Mme [R], lors de la cession du 24 juillet 2014 ;
- condamné solidairement les consorts [S] à verser à M. et Mme [R] une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice ;
- condamné in solidum les consorts [S] au paiement à M. et Mme [R] d'une somme de 1 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a fondé sa décision sur l'article 1638 du code civil, disposant que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait la déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.
M. et Mme [R], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 10 juin 2021, ont interjeté appel de ce jugement, en ses dispositions leur faisant grief.
Ils demandent à cour de confirmer le jugement, en ce qu'il a reconnu la responsabilité des vendeurs, et de l'infirmer sur le montant des dommages et intérêts, qu'ils demandent à voir porter à une somme totale de 60 000 euros : 20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 20 000 euros en réparation « de la perte de chance de ne pas entreprendre des dépenses conséquentes de travaux », et 20 000 euros pour la perte de valeur de l'immeuble, et la perte de chance de le vendre.
Les appelants exposent notamment qu'il existe une importante différence entre l'unique servitude dont ils avaient connaissance lors de la vente, limitée au passage à pied et à véhicules à deux roues pour les propriétaires d'un seul fonds servant, et celles qui leur ont été révélées ensuite, et qui comportent, pour deux autres fonds, le droit de passage avec divers types de véhicules y compris automobiles ; et qu'ils ont engagé, après l'acquisition, d'importants travaux qu'ils n'auraient pas réalisés s'ils avaient été informés de ces dernières servitudes. Ils produisent, sur la perte de valeur de leur immeuble, l'avis officieux de Mme [K] [G].
Les consorts [S] forment appel incident et concluent au principal à la réformation du jugement en ce qu'il les a déclarés responsables, au débouté des demandes adverses, et à l'allocation d'une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils soulèvent l'inopposabilité des servitudes créées par cet acte, faute de publication conforme au décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière ; ils déclarent d'ailleurs être des vendeurs de bonne foi, qui ignoraient l'existence et le contenu d'actes créateurs de servitudes, passés en 1925 par leur grand-père.
Les consorts [S] contestent ensuite les préjudices allégués par M. et Mme [R] : ils font valoir que ceux-ci ont fait le choix d'acquérir une maison située dans une rue où circulent de nombreux véhicules, et proche d'une voie ferrée, qu'ils ne rapportent pas la preuve de nuisances sonores particulières, résultant spécifiquement de l'exercice des droits de passage qu'ils ont découverts après leur acquisition ; qu'ils ne rapportent pas la preuve de la réalisation des travaux qu'ils allèguent, et dont certains apparaissent d'ailleurs postérieurs à la découverte des dites servitudes ; qu'ils n'établissent pas non plus la preuve d'une perte de valeur, liée à ces mêmes servitudes.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées les 21 octobre et 28 novembre 2022.
Motifs de la décision :
Il est rappelé que selon l'article 1638 du code civil, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait la déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, s'il n'aime mieux se contenter d'une indemnité. En application de cet article, le vendeur doit réparation à l'acquéreur s'il affirme faussement, dans l'acte de vente, qu'il n'a pas constitué de servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance (en ce sens Cass. Civ. 3ème 5 février 1974, pourvoi n°72-12.100).
Il est encore rappelé que les consorts [S] invoquent le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, et qui dispose que sont obligatoirement publiés, entre autres, tous les actes portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil. Ils soutiennent que faute de publication, les servitudes en litige, découvertes après l'acquisition, sont inopposables.
L'acte de vente passé le 24 juillet 2014 entre les consorts [S] d'une part et M. et Mme [R] d'autre part ne mentionne pas d'autre servitude que le droit de passage existant au profit du fonds situé au numéro [Adresse 7], passage ne pouvant s'exercer « qu'à pied ou avec un véhicule deux roues » ; cette servitude avait été créée par M. [L] [S] lorsqu'il avait vendu, le 23 août 1995, le fonds dominant à Mme [UL] [TD] veuve [Y], le passage étant pris sur le fonds situé au n° 121, dont M. [L] [S] restait propriétaire. L'acte de vente [S]-[R] du 24 juillet 2014 comportait la déclaration, faite par les vendeurs, qu'ils n'avaient ni créé ni laissé se créer d'autre servitude, et qu'à leur connaissance il n'en existait aucune autre (pièce n°1 des appelants, pages 10 et 11).
M. et Mme [R] versent aux débats la copie de deux actes de vente, passés l'un et l'autre le 29 août 1925 entre d'une part M. [B] [I], vendeur, et d'autre part M. et Mme [J] et Mme [F] [P], acquéreurs ; selon le premier de ces actes, portant sur le bien situé au [Adresse 8], l'accès par les acquéreurs à leur cour s'effectuerait au moyen d'un « passage ouvert à voitures de deux mètres vingt centimètres de largeur existant entre l'immeuble appartenant à M. [V] [S] et celui appartenant à M. [O], ils auront également droit de passage en voiture dans la cour de M. [S] pour se rendre à leur cour et à leur grange ». Selon le deuxième acte de cession du 29 août 1925, l'acquéreuse du [Adresse 9], Mme [P], avait droit elle aussi « au droit de passage à voiture couvert de deux mètres vingt centimètres de large existant entre la maison appartenant à M. [S] et celle appartenant à M. [O] » (pièces n° 2 et 3 des appelants).
Le décret du 4 janvier 1955, invoqué par les intimés, n'était pas applicable à la date des actes du 29 août 1925 ; la publicité foncière était alors soumise à la loi du 23 mars 1855 ; en application de l'article 2 de de cette loi, pris dans sa rédaction antérieure au décret-loi du 30 octobre 1935, un contrat fixant l'assiette et les modalités d'une servitude devait être transcrit au bureau des hypothèques, comme tout acte constitutif de servitude (Cass. Civ. 3ème 14 novembre 1990, pourvoi n° 88-20.324). Par ailleurs, les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété, ou si elles font l'objet d'une publicité foncière (Cass. Civ. 3ème 14 décembre 2005, pourvoi n° 04-14.245).
En application de cet article, et comme le soutiennent les consorts [S], les actes de servitude constitués par M. [I] le 29 août 1925 devaient être publiés au bureau des hypothèques, n'étant pas contesté qu'il s'agissait d'une servitude créée du fait de l'homme, aucun des fonds en cause n'étant enclavé, puisqu'ils bénéficient tous, y compris ceux situés au [Adresse 9], d'un accès direct sur cette rue.
Il n'est ni prétendu, ni justifié par aucune des parties que les servitudes créées par M. [I] dans les actes susdits du 29 août 1925 aient été publiées au bureau des hypothèques : l'acte d'acquisition du 24 juillet 2014 précise en page 23 que l'attestation de propriété immobilière établie après le décès de M. [L] [S], le 30 octobre 1998, a été publiée à la conservation des hypothèques le 30 octobre 1998, volume 1998P numéro 3106 ; or cette attestation, produite par les intimés, ne mentionne pas d'autre servitude que « celles résultant de la situation naturelle des lieux, des anciens titres de propriété, de la loi et de celles contenues dans l'acte de vente » [S]-[TD] du 23 août 1995, lui-même publié le 13 septembre 1995 (pièce n° 8 des consorts [S], page 4) : un passage à pied et à véhicules à deux roues, dont la mention est reprise dans l'acte de vente [S]-[R] du 24 juillet 2014.
Il résulte de ces éléments que la servitude de passage en voiture, mentionnée dans les actes de vente du 29 août 1925 au profit des fonds situés au 125 et au [Adresse 9], n'a pas été publiée à la conservation des hypothèques, pour le bien situé au 121 de la même rue, comme elle aurait dû l'être, dès lors que cette servitude grevait ce dernier bien.
Les servitudes en cause, permettant le passage en voiture sur le fonds acquis par M. et Mme [R], leur sont dès lors inopposables ; et il n'apparaît pas, d'autre part, que les consorts [S] aient pu connaître, lorsqu'ils ont conclu la vente en cause, l'existence de ces servitudes, créées avant leur naissance, et qui ne sont mentionnées sur aucun autre acte que ceux du 29 août 1925 : elles n'apparaissent, notamment, ni sur l'attestation de propriété établie le 30 octobre 1998 après le décès des père et mère des consorts [S], ni non plus sur celle établie le 15 juin 1971 après le décès de leurs grands-parents, M. [V] [S] et Mme [E] [JG] son épouse (pièces n° 6 et 8 des intimés).
Le fait que le passage ait été emprunté habituellement par des voitures, comme le soutiennent M. et Mme [R], ne suffit pas à établir que les consorts [S] aient eu connaissance de titres de servitude, la circulation de voitures ayant pu résulter d'une simple tolérance des propriétaires successifs du fonds situé au n° 121.
Faute de publication des servitudes en cause, ou de mention de celles-ci dans les actes dont ils ont eu connaissance, rien ne permet de mettre en doute la bonne foi des consorts [S], qui pouvaient légitimement déclarer, comme ils l'ont fait dans l'acte de la vente à M. et à Mme [R], qu'il n'existait aucune servitude connue d'eux, autre que celle de passage à pied et à véhicule deux roues, créée le 23 août 1995 au profit du seul bien situé au [Adresse 7].
Les consorts [S] pouvaient d'autant moins connaître les actes de vente de 1925 et les servitudes qu'ils mentionnent, que leurs grands-parents n'ont pas été partie à ces actes (conclus seulement entre M. [I], M. et Mme [J] et Mme [P]), et que leur valeur créatrice de droits de passage n'apparaît pas établie : selon l'article 691 du code civil, les servitudes discontinues, telles que les servitudes de passage, ne peuvent s'établir que par titres, et selon l'article 695 du même code, le titre constitutif de la servitude ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude, émané du propriétaire du fonds asservi ; or les actes d'acquisition du 29 août 1925 ne constituent ni des actes constitutifs, ni des actes recognitifs de servitudes : de tels actes n'auraient pu être passés que par le ou les propriétaires du fonds prétendu servant du [Adresse 6], alors que les actes de 1925 n'ont été conclus qu'entre les parties à la vente des fonds prétendus dominants, situés au 125 et au 127 de la même rue. Les actes de 1925 ne permettent nullement d'établir les servitudes de passage qu'ils mentionnent, ce qui tend à expliquer d'ailleurs le défaut de publication de ces servitudes.
M. et Mme [R], à qui les servitudes prétendument constituées en 1925 au profit des biens situés au 125 et au 127 de la même rue sont inopposables, à les supposer existantes, et qui ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, n'ont aucune action contre ceux-ci ; il leur appartient de contester, aux actuels propriétaires des biens situés au [Adresse 9], l'exercice des droits de passage en voiture mentionnés dans les actes de vente de 1925.
Le jugement sera infirmé, en ce qu'il a fait droit en son principe à l'action de M. et de Mme [R], dont les demandes doivent être rejetées. Il n'est pas contraire à l'équité de laisser à chacune des parties les frais d'instance irrépétibles qu'elle a exposés, en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS :
Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour ;
Infirme le jugement déféré ;
Rejette toutes les demandes de M. et de Mme [R] ;
Condamne solidairement M. et Mme [R] aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette le surplus des demandes.
Le greffier, La présidente,
