COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 14 Septembre 2022
N° RG 21/00100 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FQVF
FK
Arrêt rendu le quatorze Septembre deux mille vingt deux
Sur APPEL d'une décision rendue le 21 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG n° 17/04571 ch1 cab1)
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, lors de l'appel des causes et Mme Christine VIAL, Greffier, lors du prononcé
ENTRE :
M. [U] [D]
SIRET n° 424 680 866 00011
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Mme [C] [A] [D]
SIRET n° 331 526 533 00012
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTS
ET :
L'ASSOCIATION SPORTIVE DU GOLF DES VOLCANS
Association régie par la loi du 1er juin 1901, déclarée en Préfecture du Puy-de-Dôme le 21 janvier 1964 avec insertion au Journal Officiel du 7 février 1964
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
INTIMÉE
DEBATS : A l'audience publique du 18 Mai 2022 Monsieur [L] a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 14 Septembre 2022.
ARRET :
Prononcé publiquement le 14 Septembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Madame Virginie THEUIL-DIF, Conseiller, pour le Président empêché, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige :
Par une première convention, établie sous seing privé le 25 mars 1988, l'Association sportive du Golf des Volcans (l'Association) a réservé, à M. [H] [D] et à ses enfants Mme [C] [D] et M. [U] [D], l'exclusivité de l'enseignement du golf dans l'enceinte des locaux du club, situés à [Localité 1], et a mis à leur disposition les terrains et locaux nécessaires à l'exercice de cet enseignement. Le terme de la convention était fixé au 31 décembre 2009.
Suivant un acte notarié du 27 juillet 1990, l'Association a consenti à Mme [C] [D], dans une partie des mêmes locaux, un bail commercial de neuf années, jusqu'au 1er mars 1999, pour l'exploitation d'un commerce dénommé « pro shop », ayant pour objet la vente et la réparation de vêtements et matériels de golf.
Suivant un autre acte authentique du 28 novembre 1991, la commission syndicale d'Orcines a concédé à l'Association un bail emphytéotique sur un ensemble de terrains situé sur la commune d'Orcines, et destiné à l'exploitation du golf.
Suivant un nouvel acte notarié du 6 juillet 2006, le bail commercial du 27 juillet 1990 a été partiellement résilié.
Le 29 juin 2017, l'Association bailleresse a fait délivrer à Mme [C] [D] un congé sans offre de renouvellement, à effet du 31 décembre 2017.
Le 7 décembre 2017, l'Association a fait assigner Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, pour obtenir principalement la fixation d'une indemnité d'éviction de 18 000 euros à verser à la preneuse, et la libération des lieux par celle-ci, dans les trois mois du versement de cette indemnité.
Le tribunal, suivant jugement contradictoire du 21 décembre 2020, a :
- reçu l'intervention volontaire de M. [U] [D] ;
- rejeté une demande d'annulation du congé présentée par Mme [C] [D] et M. [U] [D], et constaté la résiliation du bail ;
- fixé l'indemnité d'éviction à 45 000 euros, et condamné en tant que de besoin l'Association à payer cette somme à Mme [C] [D] ;
- débouté Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, et l'a condamnée à payer 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Mme [C] [D] et M. [U] [D], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 14 janvier 2021, ont interjeté appel de ce jugement.
Les appelants demandent à la cour de réformer le jugement, et d'annuler le congé délivré par l'Association à Mme [C] [D]. Ils font valoir que le bail commercial en cause, consenti en juillet 1990 à Mme [C] [D] seule, a fait ensuite l'objet de modifications substantielles, portant sur le périmètre des biens donnés à bail, et sur les titulaires du bail : les parties sont convenues, par un avenant non daté mais établi et signé en février 1991, que MM. [H] [D] et [U] [D] devenaient co-preneurs avec Mme [C] [D], et que d'autre part l'objet du bail était étendu à des « practices », pour permettre aux preneurs d'y exercer leur activité, le montant du loyer étant d'ailleurs augmenté. Ils font état, comme preuve complémentaire de cette co-titularité du bail, d'une mention de l'acte de résiliation partielle du 6 juillet 2006, qui rappelle l'avenant de février 1991 et son contenu. Les appelants fondent leur demande d'annulation du congé sur le fait que celui-ci n'a été délivré qu'à Mme [C] [D], alors qu'il aurait dû l'être aussi au co-preneur M. [U] [D], le troisième preneur M. [H] [D] étant aujourd'hui décédé.
À titre subsidiaire, pour le cas où la cour n'annulerait pas le congé, les appelants lui demandent de confirmer le montant de l'indemnité d'éviction fixé en premier instance (45 000 euros). Ils demandent en outre la condamnation de l'Association intimée à leur verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices qu'elle leur a causés par ses fautes : elle a, au mépris du bail, mis à disposition d'autres enseignants qu'eux-mêmes les « practices » compris dans les biens donnés à bail ; elle a refusé l'accès de ces mêmes « practices » à Mme [C] [D] et à M. [U] [D] ; elle a installé, à partir de mai 2017, ses propres machines distribuant les balles, dans un emplacement utilisé jusque-là aux mêmes fins par les preneurs. Ils demandent enfin la condamnation sous astreinte de l'Association à remettre à leur disposition les « practices » dont elle les a évincés, à enlever ses propres distributeurs de balles et à remettre en place ceux qui leur appartiennent.
L'Association intimée conclut à la confirmation du jugement, en toutes ses dispositions. Elle soulève d'abord l'irrecevabilité des demandes des appelants relatives à l'indemnité d'éviction, et par suite à la régularité du congé, au motif que les consorts [D] n'ont pas visé, dans leur déclaration d'appel, la disposition du jugement accordant l'indemnité d'éviction. Elle conclut d'autre part à la confirmation du jugement, et au rejet de toutes les demandes de Mme [C] [D].
L'Association fait valoir, outre l'irrecevabilité de l'appel sur la validité du congé, que celui-ci a été régulièrement délivré à Mme [D] seule, qui était seule titulaire du bail, ainsi qu'il ressort de l'acte du 27 juillet 1990, de l'acte de résiliation partielle du 6 juillet 2006, et aussi de la convention sous seing privé non datée portant avenant, qui ne mentionne que le nom de Mme [D] en qualité de preneuse, même s'il a été signé par d'autres personnes. L'Association expose dans le même sens que les factures de loyers concernant les « practices » sont établies au seul nom de Mme [D], qui les paie elle-même, et que d'autres factures émises au nom de M. [U] [D] se rapportent à un local vidéo qui n'est pas compris dans le bail commercial en cause. Elle ajoute qu'à supposer même que M. [U] [D] doive être considéré comme co-preneur, le congé délivré à Mme [D] lui est opposable, conformément aux règles de la solidarité.
L'Association conteste d'autre part les demandes de dommages et intérêts et de condamnations sous astreinte : elle déclare qu'en l'absence dans le bail de clause d'exclusivité, elle pouvait faire intervenir dans les locaux d'autres enseignants que Mme [D] ; et que celle-ci ne peut d'ailleurs lui reprocher aucune faute pour la vente de balles au moyen de distributeurs, dès lors que cette activité n'est pas autorisée par le bail.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2022.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des dernières demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 7 et le 23 février 2022.
Motifs de la décision :
Sur la demande d'annulation du congé :
Selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément, et de ceux qui en dépendent.
Mme [C] [D] et M. [U] [D], dans l'acte d'appel du 14 janvier 2021, ont déféré à la cour la disposition du jugement qui rejetait leur demande de nullité du congé ; ils n'ont pas mentionné, en revanche, la disposition du même jugement qui fixait à 45 000 euros l'indemnité d'éviction. Cependant, l'indemnité d'éviction n'étant due au preneur qu'en cas de refus de renouvellement du bail, lors d'un congé régulièrement notifié, l'allocation de cette indemnité dépend de la validité du congé ; il s'ensuit que les appelants, en contestant la disposition du jugement qui rejetait leur demande d'annulation du congé, ont nécessairement fait porter aussi leur appel sur le principe même du versement de l'indemnité d'éviction, sinon sur le montant de cette indemnité. L'association intimée n'est donc pas fondée à soutenir que l'appel portant sur le refus d'annulation du congé serait irrecevable, au motif de l'absence d'appel sur la fixation de l'indemnité d'éviction ; cette exception de procédure sera rejetée.
Les appelants fondent leur demande d'annulation du congé du 29 juin 2017 sur le fait qu'il n'a été délivré qu'à Mme [C] [D], alors qu'il aurait dû l'être aussi à MM. [H] [D] et [U] [D], devenus, selon les appelants, co-titulaires du bail en vertu d'un avenant de février 1991.
Ainsi que le font valoir les appelants, lorsqu'un bail comporte plus d'un preneur, le bailleur doit délivrer congé à chacun d'eux, à moins que le bail ne contienne une clause de solidarité (en ce sens Cass. Civ. 3ème 20 juillet 1989, pourvoi n° 88-12.676). Le bail notarié d'origine du 27 juillet 1990 ne désignait qu'un seul locataire, Mme [C] [D] ; l'avenant sous seing privé non daté, que les appelants produisent en photocopie, est constitué d'un unique feuillet dactylographié, sans titre, portant la mention dactylographiée de Mme [C] [D] en qualité de preneuse ; en marge de cette mention figure un ajout manuscrit : « [H] et [U] [D] », suivi d'un unique paraphe ; l'avenant comporte en revanche quatre signatures d'approbation, tracées en fin de l'acte (pièce n° 3 des consorts [D]).
Cette seule photocopie ne constitue pas en elle-même le preuve que le bail d'origine ait été étendu à de nouveaux locataires : les circonstances dans lesquelles ont été ajoutées la mention manuscrite en ce sens, et apposés le paraphe et les signatures attribuées à MM. [H] et [D], ne sont pas connues. Abstraction faite de ces ajouts, l'avenant ne désigne que Mme [C] [D] comme locataire.
Les appelants font état, pour confirmer l'extension du bail à de nouveaux preneurs, de l'acte de résiliation partielle du 6 juillet 2006, qui contient la mention suivante, dans le préambule : « Aux termes d'une convention acte sous seing privé non datée qui demeurera annexée aux présentes, l'Association Sportive du Golf des Volcans, Mlle [C] [D], MM. [H] [D] et [U] [D] sont convenus d'adjoindre au bail sus-énoncé [celui du 27 juillet 1990] les practices couverts et le terrain dénommé Practice, pour permettre aux preneurs d'exercer leur activité d'enseignement ». La copie de l'avenant, annexée à l'acte du 6 juillet 2006, est en tout point semblable à celle que produisent par ailleurs les appelants.
Cependant l'acte de résiliation du 6 juillet 2006 n'a été passé qu'entre l'association bailleresse et Mme [C] [D] seule en qualité de preneuse, ce qui contredit la thèse des appelants, selon laquelle MM. [H] [D] et [U] [D] seraient devenus co-preneurs par l'effet de l'avenant non daté : une résiliation du bail, totale ou partielle, ne pouvait être décidée que par toutes les parties au bail, y compris tous les preneurs ' et ce même si seule Mme [C] [D] exerçait, ainsi qu'elle l'affirme, l'activité de « pro-shop » faisant l'objet de la résiliation partielle.
Les appelants produisent encore une attestation de Me André Maymat, qui a établi l'acte du 6 juillet 2006, et qui déclare notamment qu' « en février 1991, l'Association Sportive du Golf des Volcans sont convenu [sic] d'adjoindre à ce bail du 27 juillet 1990 les practices couverts et le terrain dénommé Practice, consenti à [H], [U] et [C] [D] pour un loyer égal à une cotisation égale à une cotisation annuelle d'un membre adulte ». Comme le réplique l'Association intimée, une telle attestation, d'ailleurs établie en novembre 2021 soit près de trente ans après l'avenant litigieux, n'est pas suffisante à démontrer que MM. [H] et [U] [D] soient devenus co-preneurs : Me Maymat n'apporte aucune information sur l'acte qui aurait créé cette co-titularité, laquelle n'est mentionnée que de manière incidente dans l'avenant, qui selon ses propres termes ne modifie que l'assiette du bail, et non les parties à ce même contrat. Il n'est pas vraisemblable qu'une modification aussi importante que l'adjonction de nouveaux locataires n'ait pas fait l'objet d'un accord exprès, sous la forme d'une clause insérée dans le dit avenant, ou d'un acte distinct.
Aucun autre indice n'incline en faveur de la co-titularité du bail ; il apparaît au contraire que seule Mme [C] [D] a payé le loyer.
Ainsi, et comme l'a énoncé à juste raison le tribunal, les éléments de preuve équivoques et incertains présentés par les appelants n'établissent pas que le bail ait eu d'autre locataire que Mme [C] [D], seule désignée en cette qualité dans le bail d'origine : l'association bailleresse n'était pas tenue de donner congé à une autre personne que Mme [C] [D]. Le tribunal a rejeté à bon droit la demande d'annulation du congé, fondée sur ce seul motif.
Le jugement sera confirmé de ce chef, et aussi en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, par l'effet du congé régulièrement délivré.
Les parties s'accordent sur le paiement par l'Association d'une indemnité d'éviction de 45 000 euros, il y a encore lieu à confirmation sur ce point.
Sur les autres chefs de litige :
Le bail étant résilié, les demandes des consorts [D], tendant à voir remettre à leur disposition, par l'association bailleresse, les « practices » dont elle les aurait évincés, à enlever ses propres distributeurs de balles et à remettre en place ceux qu'elle aurait enlevés, se trouvent dépourvues de fondement, et ont été rejetées à bon droit par le tribunal.
Les demandes de dommages et intérêts présentées par les consorts [D] se fondent uniquement sur le bail commercial de 1990, ensuite modifié par l'avenant de 1991 et la résiliation partielle de 2006 ' la convention de 1988 ayant pris fin en 2009 ; il en résulte que seule Mme [C] [D], locataire unique, est recevable à demander réparation des fautes qu'elle reproche à l'association bailleresse.
Le bail d'origine portait sur « une grande pièce avec cabine », incluse dans le pavillon d'accueil du golf, destinée à l'activité dite « pro-shop » : « négoce et réparation de matériel de golf et tous accessoires, vêtements, matériel, etc. » ; l'assiette du bail a été modifiée par l'avenant de 1991, suivant lequel les parties sont convenues d'adjoindre, au premier local, « les practices couverts et terrain dénommé Practice, pour permettre au preneur d'exercer son activité d'enseignement » ; elle a été enfin réduite par l'acte de résiliation partielle du 6 juillet 2006, qui a porté sur l'objet du bail d'origine : une pièce du pavillon d'accueil pour une activité de négoce, et qui n'a laissé subsister le bail que sur les practices couverts et découverts, objet de l'avenant de 1991. Le bail ainsi modifié s'est poursuivi et renouvelé par tacite reconduction, jusqu'au congé donné par l'Association pour le 31 décembre 2017.
Il apparaît que l'Association a tenté d'évincer Mme [D], en lui déclarant, par une lettre recommandée du 2 novembre 2016, qu'il était « mis un terme » à son occupation des practices, à effet du 28 février 2017 ; Mme [D] ayant résisté à cette demande, en rappelant à la bailleresse qu'elle était titulaire d'un bail commercial ' la lettre du 2 novembre 2016 ne faisait état que de l' « ancien accord formalisé en 1988 » -, l'Association lui a fait connaître, par de nouvelles missives du 1er mars et du 5 avril 2017, qu'elle retirait « tout matériel et autre élément lui appartenant des terrains dénommés practices », et qu'elle procéderait le 11 avril 2017 à « l'évacuation totale des locaux » non professionnels, le matériel lui permettant d'exercer son activité d'enseignement devant être « stocké » et laissé à la disposition de Mme [D] pendant un mois. La locataire a de nouveau protesté, par lettre du 7 avril 2017, contre ces décisions qui la privaient de l'usage des practices et locaux donnés à bail ; elle a fait constater le 2 mai 2017, par Me Jean-Jérôme David huissier de justice, que deux appareils distributeurs de balles, appartenant à la locataire ou à M. [U] [D], avaient été évacués d'un local dont Mme [D] avait l'usage, et que la serrure de ce local avait été changée. Me David a relevé en outre des indices selon lesquels les practices découverts étaient utilisés par l'Association (pièces n° 6 à 13 des appelants).
Mme [D] a ensuite fait constater, le 20 décembre 2018 par Me Malic Yebbala, que l'Association avait repris l'usage du practice couvert, où elle avait entreposé son propre matériel (pièce n°23 de Mme [D]).
L'Association n'est d'ailleurs pas fondée à soutenir que l'installation par Mme [D] de distributeurs de balles dans les lieux loués n'aurait pas été conforme à la destination prévue dans le bail : Mme [D] expose que la mise de telles machines à disposition des élèves constitue une pratique nécessaire à l'enseignement, affirmation qui n'est pas utilement contredite par l'attestation de M. [B] [T], d'ailleurs irrégulière en la forme, que produit l'Association. Celle-ci n'a d'ailleurs adressé aucun avertissement à Mme [D] sur l'exploitation par celle-ci des distributeurs, alors que cette activité est mentionné dans ses documents comptables depuis au moins l'année 2012 ; l'absence de toute réaction de l'Association sur ce point (qu'elle n'a pas évoqué dans les lettres susdites) confirme qu'il s'agissait pour Mme [D] d'une activité accessoire à son enseignement, et comme telle autorisée par le bail.
D'autre part l'Association ne conteste pas qu'elle a fait intervenir, dans les practices couverts et découverts, d'autres enseignants que Mme [D] ; cet usage laissé à des tiers sur des locaux donnés à bail constitue une faute envers la locataire, malgré l'absence de clause d'exclusivité dans le bail : la jouissance exclusive étant la règle de principe, et aucune stipulation du bail ne permettant cette dérogation au droit d'usage exclusif conféré à Mme [D], l'Association était tenue, conformément à l'article 1719 du code civil, de lui assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail. L'Association a manqué à cette obligation en introduisant dans les practices d'autres enseignants, concurrents de Mme [D].
Il ressort de ces éléments de preuve que l'Association a, de manière persistante et répétée, porté atteinte à la jouissance paisible des lieux loués, qu'elle devait à sa locataire. La circonstance que Mme [D] ait elle-même manqué à certaines de ses propres obligations (en négligeant d'entretenir les practices découverts, ou en occupant un local non compris dans le bail, comme il ressort d'un autre constat d'huissier du 11 avril 2017, produit par l'Association), n'autorisait pas la bailleresse à porter brutalement atteinte aux droits de Mme [D], ainsi qu'elle l'a fait. L'action indemnitaire de la locataire est donc fondée, en son principe.
Mme [D] demande l'allocation de 40 000 euros « en réparation du préjudice subi », et d'une autre somme de 60 000 euros « au regard du préjudice subi, notamment financier et moral » (dispositif de ses conclusions, en pages 31 et 32). Elle précise, en pages 24 à 29 de ses conclusions, que la première de ces sommes vise à réparer l'atteinte à ses droits (résultant de l'usage partagée des practices, et du retrait des distributeurs de balles), et la seconde la perte de revenus qu'elle a subie, et qui résulte de la baisse de son chiffre d'affaires, particulièrement marquée depuis l'année 2017 et notamment pour son activité liée à l'usage des distributeurs de balles et des practices.
Selon les comptes de résultat que produit Mme [D], son chiffres d'affaires a été d'environ 37 000 et 38 000 euros lors des années 2015 et 2016, dont environ 17 000 et 18 000 euros provenant des « practices et balles » ; pendant les années 2017 à 2019, le chiffre d'affaires s'est établi à 27 000, 20 600 et 15 500 euros environ, dont 5 500, 4 500 et 4 700 euros environ pour les « practices et balles ».
Il en résulte que l'atteinte portée par l'Association aux droits de la locataire a affecté, de manière certaine, les revenus professionnels de Mme [D] ; cependant, celle-ci a continué son activité liée aux practices et aux balles ; de plus, il est rappelé que par l'effet du congé et de la résiliation du bail le 31 décembre 2017, Mme [D] est depuis lors occupante sans droit ni titre, et ne peut plus prétendre, depuis cette date, aux droits qu'elle tirait de l'acte de bail modifié : le préjudice économique dont elle peut obtenir réparation, par suite des fautes de l'Association, a pris fin au 31 décembre 2017.
Il convient, au vu de ces éléments, de fixer à la somme de 6 000 euros la somme due à Mme [D] à titre de dommages et intérêts, en réparation de ses préjudices matériel et moral.
Chacune des parties obtenant satisfaction sur certaines de ses demandes, il convient de laisser les frais de procédure à la charge de celle qui les a exposés.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;
Rejette l'exception d'irrecevabilité soulevée par l'Association sportive du Golf des Volcans ;
Infirme le jugement déféré, en ce qu'il a débouté Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée aux dépens, et au paiement d'une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne l'Association sportive du Golf des Volcans à payer à Mme [C] [D] une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Rejette toutes les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a exposés, en première instance et en appel ;
Confirme le jugement déféré dans toutes ses autres dispositions frappées d'appel ;
Rejette le surplus des demandes.
Le greffier, Le président,
