COUR D'APPEL DE RIOM Chambre Commerciale ARRET N° DU : 27 Octobre 2004 N : 04/00151 JD JP Arrêt rendu le vingt sept Octobre deux mille quatre COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré de : Sur APPEL d'une décision rendue le 12.12.2003 par le Tribunal de grande instance LE PUY ENTRE : M. Georges X... Mme Madeleine Y... épouse X... APPELANTS Z... : S.A. LE FOYER VELLAVE D' HLM INTIME DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, à l'audience publique du 07 Octobre 2004, sans opposition de leur part, les avocats des parties en leurs plaidoiries, M. le Conseiller faisant fonction de Président et Mme la Conseiller, Magistrats chargés du rapport en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré et à l'audience publique de ce jour, indiquée par les magistrats rapporteurs, M. le Président a prononcé publiquement l'arrêt suivant conformément aux dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile :
Vu le jugement du tribunal de grande instance du PUY EN VELAY du 12 décembre 2003 ayant fixé à un montant de 6.500 par an, hors charges, le loyer dû par M.X... à la SA LE FOYER VELLAVE d'HLM en exécution du bail commercial concernant un local, renouvelé à compter du 1er décembre 1997, condamnant M.X... à payer cette somme annuelle, en deniers ou quittances à compter de cette date, et ce avec exécution provisoire, outre 1.000 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions des époux X..., du 6 février 2004.
Vu les conclusions de la SA LE FOYER VELLAVE d'HLM, du 24 mars 2004. Attendu que les époux X... bénéficient d'un bail commercial pour les
locaux appartenant à la SA LE FOYER VELLAVE d'HLM depuis 1975 ; qu'ils y exercent une activité de boucherie-charcuterie ; qu'un renouvellement du bail est intervenu le 1er décembre 1997 pour une durée de 9 ans ;
Attendu qu'une expertise judiciaire était diligentée aux fins de déterminer si les éléments de la valeur locative du fonds de commerce avaient subi en cours d'exécution du bail une modification notable pouvant donner lieu à déplafonnement du loyer ;
Attendu que dans son rapport du 29 novembre 2002 l'expert a émis l'avis que la valeur locative annuelle des locaux pouvait être fixée à 6.500 , à la date du renouvellement du 1er décembre 1997 ;
Attendu que l'expert estime qu'est intervenue une modification notable des lieux en cours de bail, en ce que le ténement immobilier qui abrite les locaux loués a été entièrement réhabilité et transformé, entraînant des modifications notables sur les locaux objet du bail, la principale modification du rez de chaussée ayant été la suppression du couloir d'entrée de l'immeuble, desservant la cave et la cage d'escalier commune aux étages de l'immeuble, qu'ainsi l'ancien couloir d'entrée de l'immeuble, en forme de L, de 14,50 m environ, n'est plus qu'à la seule disposition du locataire du rez de chaussée, et ne forme plus une partie commune de l'immeuble ; que cette superficie est devenue privative, à la seule disposition et utilisation des locataires, les époux X... ; qu'il conclut que l'ensemble des locaux loués à M.Mme X... sont devenus "beaucoup plus fonctionnels" et se sont agrandis de 14,50 m et estime qu'il s'agit d'une modification notable des lieux en cours de bail ;
Attendu que l'expert estime également que la modification des lieux et de leur utilisation au regard des stipulations initiales du bail lors de la signature de l'acte au 1er décembre 1985, est suffisamment importante pour justifier le déplafonnement du loyer ;
Attendu que l'expert a également étudié les facteurs locaux de commercialité ; qu'il ne relève pas d'élément d'évolution notable de ceux-ci au cours de la période considérée ;
Attendu qu'il convient de tirer les conséquences de ces données ;
Attendu que la Cour doit préciser que le fondement de la demande est à rechercher dans les articles L 145-33, L 145-34 et L 145-38 du code de commerce ;
Attendu que l'article L 145-33 pose que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative ; que ces éléments sont ceux énoncés par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 modifié, soit notamment :
- les caractéristiques des locaux.
- la destination des lieux.
- les facteurs locaux de commercialité.
Attendu que l'article L 145-38 énonce que par dérogation à l'article précédemment visé il convient d'établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative pour que le déplafonnement du loyer puisse intervenir ;
Attendu que ces textes ainsi rédigés sont postérieurs à la date du renouvellement présentement en cause ;
Attendu qu'ils sont cependant applicables au cas d'espèce, s'agissant en premier lieu de la codification des textes antérieurs et, pour ce qui concerne l'adjonction de la formule contenue dans l'article L 145-38 du Code de commerce "par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33...", d'un texte interprétatif ; qu'ainsi en a jugé la Cour de Cassation, cette mention ne faisant que préciser le caractère dérogatoire du 3ème alinéa de l'article 145-38 ; qu'il s'ensuit que ce texte, étant interprétatif, est applicable aux instances en cours ;
Attendu par suite qu'il demeure que pour modifier le prix du bail renouvelé, le bailleur peut invoquer, selon les termes de l'article L 145-33, l'un ou l'autre des éléments ci-dessus énoncés et, dans les termes de l'article L 145-34, établir qu'une modification notable de l'un ou l'autre de ces éléments déterminant la valeur locative est intervenue et autorise le déplafonnement ;
Or attendu qu'en l'espèce, si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'est aucunement établie, surtout s'il convient qu'elles entraînent une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il demeure qu'est également invoquée et établie une modification partielle de la destination des lieux, avec notamment la privatisation d'une superficie de 14,5 m ; que les caractéristiques du local loué et la destination partielle des lieux s'en trouvent en partie modifiées, à l'avantage du locataire, et dans des proportions importantes ;
Attendu qu'ainsi le déplafonnement du montant du loyer afin que celui-ci soit fixé conformément à la valeur locative, est-il justifié ;
Z... attendu sur le montant, qu'en fixant cette valeur à 6.500 par an, l'expert n'est pas utilement contredit ; que ce montant doit être retenu ;
Attendu en conséquence que le jugement, en ses motifs non contraires, doit être confirmé, le prix du bail renouvelé au 1er décembre 1997 étant fixé à la somme annuelle de 6.500 ;
Attendu que la demande supplémentaire de dommages et intérêts n'est pas fondée ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement.
REJETTE toutes autres demandes.
CONDAMNE les époux X... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier
Le Président
