Première Chambre A
ARRÊT N°95
R.G : 09/01419
M. [D] [S]
C/
M. [V] [C]
Mme [W] [Z] épouse [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 16 MARS 2010
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Anne TEZE, Conseiller, faisant fonction de Président
Madame Odile MALLET, Conseiller,
Monsieur Dominique GARET, Magistrat Placé, délégué par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d'Appel de RENNES en date du 11 décembre 2009,
GREFFIER :
Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Février 2010
devant Madame Odile MALLET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Madame Anne TEZE, ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 16 Mars 2010, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANT :
Monsieur [D] [S]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assisté de Me LUCAS, avocat
INTIMÉS :
Monsieur [V] [C]
[Localité 8]
[Localité 6]
représenté par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués
assisté de Me GRESLE, avocat
Madame [W] [Z] épouse [C]
[Localité 8]
[Localité 6]
représentée par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués
assistée de Me GRESLE, avocat
FAITS ET PROCÉDURE
Par jugement de la chambre des criées du tribunal de grande instance de Nantes du 12 février 1988 la Caisse régionale de Crédit Agricole de Loire Atlantique a été déclarée adjudicataire d'une maison d'habitation et de diverses parcelles de terre, le tout cadastré commune de [Localité 6], lieu-dit '[Localité 8]', section AI n° [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la saisie immobilière poursuivie à sa requête contre Monsieur [V] [C] et son épouse, Madame [W] [Z].
Le 12 juin 2007 le Crédit Agricole a vendu ces immeubles à Monsieur [D] [S] moyennant le prix de 8.333 €. Il est mentionné à l'acte : ' Le vendeur déclare que l'immeuble est actuellement occupé sans contrepartie financière par Monsieur et Madame [C], occupants sans titre, anciens propriétaires de l'immeuble'.
Par acte du 16 octobre 2007 Monsieur [S] a assigné les époux [C] aux fins de voir constater qu'ils sont occupants des lieux sans droit ni titre depuis l'année 1988 et entendre ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 150 € par jour de retard.
Par jugement du 3 février 2009 le tribunal d'instance de Chateaubriant a:
constaté l'existence d'un bail verbal entre la caisse de Crédit Agricole et les époux [C], opposable à Monsieur [S], à effet du 12 février 1988,
fixé le loyer dû par les époux [C] à Monsieur [S] à la somme mensuelle de 152,45 € à compter du 12 juin 2007, révisable dans les conditions prévues aux articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989,
débouté Monsieur [S] de ses demandes,
débouté les époux [C] de leur demande de dommages et intérêts,
condamné Monsieur [S] aux dépens et au paiement d'une somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Appel de ce jugement a été interjeté par Monsieur [S].
POSITION DES PARTIES
* monsieur [S]
Dans ses dernières conclusions en date du 15 octobre 2009 Monsieur [S] demande à la cour d'infirmer le jugement, de constater que les époux [C] sont occupants sans droit ni titre, de prononcer leur expulsion sous astreinte de 150 € par jour de retard et de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à parfaite libération des lieux outre 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire il demande à la cour de constater que les époux [C] n'ont pas payé le montant du loyer en contrepartie du bail verbal allégué, en conséquence d'en prononcer la résiliation.
* les époux [C]
Dans leurs dernières écritures en date du 7 septembre 2009 les époux [C] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail verbal. Ils forment un appel incident et demandent à la cour de fixer le loyer dont ils sont redevables à la somme mensuelle de 138 € à compter de l'arrêt à intervenir et de condamner Monsieur [S] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 2.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur l'existence d'un bail verbal
Selon l'article 1715 du code civil, entre les parties ou leurs ayants-droits, le bail qui n'a reçu aucun commencement d'exécution ne peut être prouvé que par écrit. L'occupation des lieux est en elle-même inefficace si elle ne s'accompagne pas de faits positifs manifestant la volonté sans équivoque du bailleur d'accepter l'occupant comme locataire.
Dans le cas présent les époux [C] qui occupent les lieux depuis l'année 1988, date à laquelle leur immeuble a été adjugé, sur saisie immobilière, au Crédit Agricole, ne démontrent pas avoir régulièrement payé un loyer au propriétaire.
En effet s'ils justifient avoir réglé :
25.000 francs en novembre 1991
10.000 francs en décembre 1991
30.000 francs en mars 1995
20.000 francs en avril 1995
80.000 francs en décembre 1996,
il n'est nullement établi que ces sommes auraient été versées à titre de loyers et acceptées comme telles par le Crédit Agricole, en l'absence de reçu ou quittance.
Il ressort au contraire de courriers en date des 29 novembre 1996, 25 mars 1997 et 22 avril 1997 que cet organisme bancaire avait proposé de leur revendre la maison pour le prix de 300.000 francs et que la somme de 80.000 francs réglée en décembre 1996 correspondait à un acompte à valoir sur le prix de rachat de l'immeuble. La cause des autres règlements n'est pas justifiée aux débats.
Si le 20 juin 2006 le Crédit Agricole a écrit aux époux [C] en leur indiquant qu'il était disposé à leur consentir un maintien dans les lieux moyennant paiement d'un loyer mensuel de 152,45 € les époux [C] ne prouvent pas qu'ils ont accepté cette offre, ni davantage qu'ils ont payé le moindre loyer à compter de cette date.
Il s'avère en conséquence que l'occupation des lieux par les époux [C] n'a résulté que de la passivité prolongée et de la simple tolérance du propriétaire et que, n'ayant pas été accompagnée de l'accomplissement des obligations découlant d'un bail, elle ne saurait être considérée comme un commencement d'exécution d'un contrat de location, de sorte que le bail doit être prouvé par écrit.
En conséquence, faute par les époux [C] de rapporter par écrit la preuve du bail qu'ils invoquent, le jugement sera infirmé et ces derniers seront déboutés de leurs demandes tendant à voir constater l'existence d'un bail et fixer le loyer à la somme mensuelle de 138 €.
* sur la demande d'expulsion
Les époux [C] étant occupants sans droit ni titre, il sera ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique, et ce, sans qu'il ne s'avère utile d'assortir la présente décision d'une astreinte.
Les lieux sont occupés par les époux [C], tous deux âgés de 78 ans, à titre d'habitation principale depuis plus de vingt ans. Monsieur [S] est [C] de biens.
Ces circonstances s'opposent à ce qu'il soit dérogé aux dispositions de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 de sorte que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suivra un commandement d'avoir à libérer les lieux, et non dès la signification du présent arrêt comme sollicité par l'appelant, sans préjudice du droit des occupants de solliciter ultérieurement des délais de grâce par application des dispositions de l'article L 613-1 du code de la construction et de l'habitation.
* sur l'indemnité d'occupation
Eu égard à la valeur de l'immeuble qui a été négocié pour le prix de 8.333€ les époux [C] seront condamnés à payer à Monsieur [S] une indemnité d'occupation de 150 € par mois à compter du 30 avril 2009, date de la première demande formée par voie de conclusions, et jusqu'à complète libération des lieux.
* sur la demande de dommages et intérêts
Echouant en cause d'appel les époux [C] ne justifient pas d'un préjudice ouvrant droit à réparation. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
* sur les dépens
Le jugement sera infirmé, les dépens d'instance et d'appel seront supportés par les époux [C], partie succombante, et chacune des parties sera déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en date du 3 février 2009 rendu par le tribunal d'instance de Chateaubriant.
Statuant à nouveau,
Constate que Monsieur [V] [C] et Madame [W] [Z] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble situé commune de [Localité 6], lieu-dit '[Localité 8]' cadastré section AI n° [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Ordonne leur expulsion de leurs personnes et de leurs biens et celle de tous occupants de leur chef de cet immeuble, au besoin avec l'aide de la force publique, dans le délai de deux mois qui suivra la notification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette disposition d'une astreinte.
Condamne in solidum les époux [C] à payer à Monsieur [D] [S] une indemnité d'occupation de cent cinquante euros (150,00 €) par mois à compter du 30 avril 2009 et jusqu'à complète libération des lieux.
Déboute les époux [C] de leur demande de dommages et intérêts.
Déboute chacune des parties de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum les époux [C] aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président
