Septième Chambre
ARRÊT X...
R. G : 07 / 05008
S. A. R. L. HOTELIERE LANGLAIS LECOMTE
C /
E. U. R. L. T. A. C.
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 02 JUILLET 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Juin 2008
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 02 Juillet 2008, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANTE :
S. A. R. L. HOTELIERE LANGLAIS LECOMTE
8 boulevard Albert Lacroix
35800 DINARD
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me LEPIC, avocat
INTIMÉE :
E. U. R. L. T. A. C.
8 rue Yves Verney
35800 DINARD
représentée par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués
assistée de Me Laura MANISE, avocat
**************
Suivant acte authentique de Me B..., notaire, en date du 8 mars 1977, les époux C...ont donné à bail commercial à Monsieur D...un immeuble situé à Dinard 8 rue Yves Verney pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1977.
Par acte notarié des 3 et 5 mars 1987, Madame Gilberte E...veuve C...a consenti au renouvellement du bail commercial à compter du 1er mars 1986 au profit de Mademoiselle F....
Par acte notarié du 1er juin 1989, le droit au bail sur les locaux a été cédé à la SARL Hugau.
Par acte au rapport de Me G..., notaire, du 17 mars 2003, la SARL Hugau a cédé à l'EURL TAC, représentée par Monsieur Cerqueira, le fonds de commerce de bar, café, restaurant, vente de vêtements, artisanat, articles de plage, exploité sous l'enseigne Le Newport dans les locaux 8 rue Yves Verney avec le droit au bail.
Lors de l'agrément à cette cession, la société Hôtelière Langlais Lecomte, venant aux droits du précédent bailleur, avait, par notification en date des 13 et 14 mars 2003, informé les parties à la cession du fonds qu'elle avait l'intention de procéder à brefs délais à des travaux de démolition et de reconstruction à neuf de l'immeuble bâti existant et qu'en conséquence, le renouvellement du bail à la prochaine échéance ne pourrait intervenir que moyennant une augmentation de loyer.
Suivant acte du 6 novembre 2003, la société Hôtelière Langlais Lecomte a signifié à l'EURL TAC un commandement de payer visant la clause résolutoire pour :
- défaut de paiement des loyers,
- défaut d'exécution des autres obligations résultant du bail,
en lui faisant commandement :
- d'avoir à payer les loyers du 1er septembre au 30 novembre 2003, soit 1 727, 91 € ;
- de justifier
• de l'obtention d'autorisation des travaux mis en oeuvre,
• des documents techniques à l'appui de la conformité aux normes et prescriptions administratives des travaux exécutés,
• de l'établissement d'un état des lieux,
• de l'assurance des locaux.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2003, l'EURL TAC a transmis au bailleur deux chèques en règlement des loyers échus le 1er septembre 2003 pour la période du 1er septembre au 30 novembre 2003 et des loyers échus le 1er décembre 2003 pour la période du 1er décembre 2003 au 1er mars 2004.
Elle a en outre transmis au bailleur divers documents tendant justifier de la bonne exécution de ses obligations contractuelles.
Par acte du 1er mars 2004, la société Hôtelière Langlais Lecomte a notifié à son preneur un congé, pour le 29 septembre 2004 et subsidiairement pour la prochaine date utile ou celle que le Tribunal retiendra, avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, · invoquant :
- d'une part que les infractions au bail autres que le non-paiement des loyers n'ont pas cessé depuis la délivrance du commandement du 6 novembre 2003 et notamment :
• aucun état des lieux contradictoire n'a été établi,
• le preneur n'a pas suffisamment justifié de son assurance,
• il a réalisé des travaux sans l'autorisation du bailleur
-d'autre part que le bailleur a l'intention de démolir l'immeuble loué pour le reconstruire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 janvier 2005, la société Hôtelière Langlais Lecomte a fait savoir à l'EURL TAC que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2004 s'élevait à 1 901, 80 € TTC par trimestre.
Par acte d'huissier du 27 mai 2005, la société bailleresse a fait dénoncer à l'EURL TAC un procès-verbal de constat dressé par Me H...le 11 mars 2004 justifiant de l'exécution de travaux sur la toiture.
Suivant acte du 10 février 2006, la société TAC a fait assigner la société Hôtelière Langlais Lecomte devant le Tribunal de grande instance de Saint-Malo, pour voir :
- dire et juger non valable et régulier le congé délivré à la requête de la société bailleresse suivant exploit du 1er mars 2004 ;
- dire que la bailleresse n'est pas fondée à se prévaloir de motifs graves et légitimes justifiant la perte de l'indemnité d'éviction due à tout preneur en cas de refus de renouvellement de son bail par application de l'article L 145-14 du code commerce ;
- constater en tant que de besoin l'absence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction notifié le 1er mars 2004 ;
- condamner en tout état de cause, dans l'hypothèse où la société Langlais Lecomte persisterait à refuser le renouvellement du bail à l'échéance du 14 août 2005, la bailleresse à lui payer une indemnité d'éviction de 1 381 670, 00 € ;
- débouter la SARL LANGLAIS LECOMTE de ses demandes de congé sur le fondement des articles L 145-4, L 145-6 et L 145-18 du code de commerce.
Le 22 janvier 2007, la société Langlais Lecomte, sans renoncer aux effets du précédent commandement du 6 novembre 2003, a fait délivrer à son preneur un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, lui enjoignant dans le délai d'un mois :
- de payer la somme de 1901, 80 € représentant les loyers du 1er décembre 2006 au 28 février 2007 ;
- de remettre les lieux en état en supprimant purement et simplement toutes les modifications matérielles décrites dans différents constats d'huissier dressés les 26 mars 2003, 4 septembre 2003, 1l mars 2004, 24 mai 2005, 4 août 2005, 20 janvier 2006, 3 et 15 février 2006, 7 mars 2006, 8 et 23 juin 2006.
Par jugement du 4 juillet 2007, le tribunal de grande instance de Saint Malo a débouté la SARL Langlais Lecomte de sa demande en résiliation du bail en relevant :
- que le paiement des loyers a été fait,
- qu'aucune clause du bail n'imposait l'établissement d'un état des lieux contradictoire,
- que l'EURL a justifié de son assurance,
- que les travaux effectués en mars 2003 sont soit des travaux incombant au preneur dans le cadre de son obligation d'entretien et de réparation soit des travaux d'embellissements nécessaires pour l'exercice de son activité compte tenu de l'état dans lequel le fonds de commerce lui a été cédé,
- que les travaux sur la toiture ont été réalisés par le bailleur en raison de son état de vétusté,
- que les travaux réalisés en 2006 quoique d'importance constituent des transformations justifiées par l'exercice de l'activité commerciale et ne sont pas soumis à l'autorisation préalable du bailleur dès lors qu'ils n'emportent aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloison et aucun changement de distribution, les cloisons mises en oeuvre étant démontables,
- que la maison d'habitation n'est plus habitable à tout le moins depuis 1997 et que dans ces conditions, la société bailleresse ne saurait reprocher de bonne foi a son preneur de ne pas utiliser la maison d'habitation conformément à sa destination contractuelle.
Il a précisé que le congé devait être délivré au plus tôt pour le 13 août 2005, que la bailleresse n'avait pas renoncé au bénéfice de ce congé, que le congé devait être validé dans la mesure où le bailleur avait invoqué l'intention de démolir l'immeuble loué pour le reconstruire et a ordonné une expertise pour évaluer l'indemnité d'éviction due par la SARL Langlais Lecomte à l'EURL TAC.
La SARL Langlais Lecomte a relevé appel de cette décision.
Par ordonnance du 10 avril 2008, le conseiller de la mise en état a :
- débouté la société Langlais Lecomte de sa demande tendant à voir organiser une expertise pour déterminer si les travaux réalisés par le preneur ont fragilisé la structure du bâtiment et s'il y a lieu d'en renforcer les éléments porteurs.
- débouté l'EURL TAC de ses demandes d'exécution de travaux et subsidiairement d'organisation d'une expertise afin de déterminer décrire et chiffrer les travaux de mise en conformité de l'ensemble de l'établissement et de fixer le montant de l'indemnité d'éviction.
Le bailleur fait valoir que le preneur n'a pas déféré au commandement du 6 novembre 2003 en ce qu'il demandait qu'il justifie de la conformité des travaux, ce qui doit conduire à constater la résiliation du bail ; qu'il n'a pas plus déféré au commandement du 22 janvier 2007 qui lui demandait de supprimer toutes les modifications apportées aux lieux et démontrées par divers constats d'huissier, notamment la remise en place de la partie fixe entre la salle et la terrasse.
Il demande à la cour de :
- constater la résiliation du contrat de bail,
- à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de l'EURL TAC par application de l'article 1184 du code civil,
- condamner l'EURL TAC à verser une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux
charges,
- à titre subsidiaire, valider le congé avec refus de renouvellement pour motifs grave et légitime délivré le 1er mars 2004,
En tout état de cause,
- ordonner l'expulsion de l'EURL TAC et de toutes personnes occupant de son chef,
- ordonner une expertise telle que demandée devant le conseiller de la mise en état.
Le preneur expose que la commission de sécurité a préconisé un certain nombre de travaux qui n'ont pas été effectués et que le sous préfet de St Malo a pris le 5 juin 2008 un arrêté de fermeture notifié le 6. Dans ces conditions il conclut à la confirmation du jugement et demande, dans ses écritures déposées la veille de l'audience, une provision à valoir sur l'indemnité d'éviction. A l'audience il a retiré cette demande pour que l'affaire puisse être retenue.
Il fait valoir qu'il n'a pas fait de travaux contraires au bail ; qu'un certain nombre de travaux que lui reproche le bailleur sont anciens et ont été autorisés ; qu'enfin c'est essentiellement la faiblesse de la structure qui est à l'origine de la fermeture administrative de l'exploitation.
Il conclut à la confirmation du jugement.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie à la décision attaquée et aux dernières écritures déposées le 5 juin 2008 pour l'appelante et le 17 juin 2008 pour l'intimée.
SUR CE
Considérant qu'aux termes de l'article 15 du code de procédure civile les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de retirer des débats l'arrêté de fermeture et sa notification (pièces 58 et 59) essentiels à la compréhension du litige qui sont la suite du procès verbal de la commission de sécurité et de la procédure administrative régulièrement communiqués ;
Qu'en revanche les pièces 60 à 64 communiquées le 17 juin et la pièce 65 communiquée le 18 seront écartées des débats ;
Considérant que c'est par des motifs que la cour approuve que le premier juge a rejeté les demandes relatives aux défauts de paiement des loyers, d'établissement d'un état des lieux et d'assurance ;
Considérant que le bail dispose que le preneur " entretiendra les lieux en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives.
Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradation résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.
Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures de sa boutique. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté.
Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessaires pour l'exercice de son activité.
Il ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, aucun changement de distribution. En cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur. Il est ici précisé que le bailleur autorise le preneur à ouvrir les cloisons entre la boutique et l'arrière-boutique et à modifier l'entrée. "
Considérant que le premier juge, analysant les travaux effectués après l'entrée dans les lieux, a exactement dit qu'ils ne révèlent aucune démolition, percement de murs ou de cloisons, ni changement de distribution qui auraient nécessité l'accord préalable exprès et par écrit du bailleur ;
Considérant que ni le bail ni l'expertise réalisée par M. I...en 1997 ne démontrent que la façade de l'établissement donnant sur la terrasse comportait un soubassement en briques, seule la maison d'habitation ayant certainement des fondations en briques ; que l'expert précise au contraire que les locaux ouverts au public consistent en une construction de plain-pied, donnant sur terrasse, à ossature aggloméré et bois, sous tôle ondulée en façade et sous tôle bac acier à l'arrière ;
Que les divers constats établissent que les fenêtres s'ouvraient à la verticale lors de l'entrée dans les lieux ;
Qu'il n'est pas suffisamment démontré que les cloisons entre l'intérieur et la terrasse n'étaient pas amovibles ;
Considérant que le preneur n'a nullement démoli un mur épais, ces travaux ayant été effectués en 1977 avec l'autorisation du propriétaire, ce qui résulte de l'expertise de M. I...;
Considérant que c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le preneur n'avait pas, aux termes du bail, à demander au bailleur l'autorisation de faire des travaux qui ne faisaient pas partie de ceux qui ont été rappelés ci-dessus ;
Considérant que les travaux d'électricité, confiés à un spécialiste, n'ont pas été réalisés à la demande de l'administration mais consistaient en une mise aux normes volontaire rendue nécessaire par la carence du bailleur ; qu'aucun document administratif ne pouvait donc être transmis à celui-ci ;
Considérant qu'il n'est pas démontré que la pose d'une nouvelle enseigne nécessite une demande d'autorisation de travaux ; qu'à supposer que cela soit le cas, la demande peut faire l'objet d'une régularisation ;
Considérant que la maison d'habitation, très vétuste, sans confort et inhabitable disposait déjà d'une cuisine utilisée pour le restaurant et servait de réserve et de bureau lors de l'expertise diligentée en 1997 ; qu'un local de plonge avait été aménagé dans la courette ;
Que la cour adopte les motifs du premier juge en ce qui concerne le toit ;
Considérant qu'il n'est pas démontré par des rapports impressionnistes d'architectes que les travaux effectués par le preneur aient pu fragiliser la structure de l'immeuble ; que notamment le store qui a été changé a les mêmes dimensions que le précédent et que l'enseigne a été posée à l'aide des fixations de la précédente ;
Qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'expertise sollicitée par le bailleur ;
Considérant que la cour ignore si les travaux relatifs aux portes ont été exécutés ; qu'il appartiendra au preneur de former ses demandes auprès du premier juge ;
Considérant que la fermeture administrative des locaux est motivée notamment par la non-conformité de la stabilité de la structure au regard de la sécurité incendie ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de prononcer une mesure d'expertise pour calculer le préjudice de jouissance du preneur puisque les locaux sont donnés en location gérance et que la perte peut donc facilement être calculée ;
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement en audience publique,
Donne acte à l'EURL TAC de ce qu'elle retire sa demande de provision.
Ecarte des débats les pièces 60 à 65 de l'intimée.
Confirme le jugement.
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.
Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne la SARL Hôtelière Langlais Lecomte à payer à l'EURL TAC la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité de procédure.
Condamne la SARL Hôtelière Langlais Lecomte aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
