Quatrième Chambre
ARRÊT No
R.G : 06/05279
S.C.I. 2 M
C/
S.C.I. LE FORUM
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 26 JUIN 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller faisant fonction de Président,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Mai 2008
devant Madame Brigitte VANNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience du 26 Juin 2008, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. 2 M
90 rue du Frugy
29000 QUIMPER
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT et LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de la SCP RIOU - PERREAU - JAN, avocats
INTIMÉE :
S.C.I. LE FORUM
10 Quai de l'Odet
29000 QUIMPER
représentée par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués
assistée de Me Pierre LEON, avocat
I - Exposé du litige :
Le 8 octobre 2003, la SCI Le Forum a signé avec Monsieur Michel Z..., aux droits de qui se trouve la SCI 2M, un acte sous seing privé aux termes duquel la SCI Le Forum dénommée "le réservant" et Monsieur Z... dénommé "le réservataire" ont convenu que le réservant réaliserait un immeuble qu'il mettrait en vente par fractions suivant la formule de la vente en l'état futur d'achèvement et que s'il ne renonçait pas à son projet, il proposerait à la vente au réservataire, au plus tard le 31 décembre 2003, les lots 1 et 2 d'une superficie de 265 m2 au prix fixé de 289 650 € TVA incluse et sans révision.
Pour sa part, sans contracter l'obligation d'acquérir, le réservataire a accepté la faculté qui lui était conférée de se porter acquéreur et s'est obligé à verser sur un compte séquestre la somme de "1450 €" représentant 5% du prix.
Le 31 décembre 2003, la SCI 2M a versé sur un compte séquestre ouvert au Crédit Agricole la somme représentant 5% du prix, soit 14 482,50 € et non, comme indiqué par erreur dans l'acte, celle de 1450 €.
Le 23 avril 2004 elle a obtenu le prêt de 265 000 € lui permettant d'acquérir le bien qui lui serait proposé.
Le réservant a notifié au réservataire un premier projet d'acte de vente au prix de 289 650 € TTC qui, entaché d'erreur matérielle, ne fut pas signé, puis, le 6 avril 2004 un second projet que le réservataire accepta mais que le réservant refusa de signer au motif que le prix de 289 650 € s'entendait hors TVA.
Le réservant a dès lors notifié au réservataire le 27 mai 2004 un nouveau projet d'acte authentique faisant apparaître un prix de 289 650 € HT outre 56 771,40 € de TVA, soit au total 346 421,40 €, projet que le réservataire, cette fois, refusa de signer au motif que le prix ne correspondait pas à ce qui avait été convenu dans l'acte du 8 octobre 2003.
Le 7 juin 2004 le Crédit Agricole, sur ordre de la SCI Le Forum, a restitué à la SCI 2M la somme de 14 482,50 € en remboursement du dépôt de garantie.
Le 22 janvier 2005 la SCI Le Forum a vendu le bien au Crédit Agricole au prix de 358 800 €.
Par acte du 22 juin 2004, la SCI 2M avait saisi le Tribunal de Grande Instance de Quimper d'une demande tendant à voir juger que la SCI Le Forum devrait comparaître en l'étude de Maître A..., notaire à Quimper, à l'effet de régulariser l'acte authentique de vente dans les 15 jours de la décision à intervenir et sous astreinte, à voir condamner la SCI Le Forum à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en contrepartie de la nécessité d'avoir dû recourir à la justice, à voir réserver ses droits pour les préjudices qui pourraient résulter de l'impossibilité de louer les biens à la société CTRP avant le 30 juin 2008 et de l'impossibilité de récupérer la TVA grevant le prix de vente de l'immeuble.
Par jugement du 4 juillet 2006, le tribunal a :
- Dit que l'acte du 8 octobre 2003 est une promesse unilatérale de vente souscrite par la SCI Le Forum au bénéfice de la SCI 2M
- Dit que la promesse unilatérale de vente est nulle faute d'avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire par application des dispositions de l'article 1840 A du code général de Impôts
- Débouté la SCI 2M de ses demandes
- Débouté la SCI Le Forum de sa demande de dommages et intérêts
et d'indemnité pour frais irrépétibles
- Condamné la SCI 2M aux dépens.
La SCI 2M a interjeté appel de ce jugement.
Elle demande à la cour de reconnaître que l'acte du 8 octobre 2003 n'est pas une promesse unilatérale de vente, mais un contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement, qu'il n'était pas nécessaire de faire enregistrer, de juger que c'est fautivement que la SCI Le Forum a refusé de régulariser l'acte authentique de vente et de la condamner à lui verser la somme de 198 832 € à titre de dommages et intérêts.
La SCI Le Forum conclut à la confirmation du jugement déféré, que l'acte du 8 octobre 2003 soit considéré comme un pacte de préférence ou comme une promesse unilatérale de vente, et à la condamnation de la SCI 2M au paiement de la somme de 5 000 € pour procédure abusive.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère à la décision critiquée et aux conclusions déposées le 14 février 2007 par la SCI Le Forum et le 14 mai 2007 par la SCI 2M..
II - Motifs :
Aux termes de l'acte du 8 octobre 2003, la SCI Le Forum s'est obligée à construire un immeuble sur un terrain dont elle devait faire l'acquisition un mois plus tard, ainsi qu'il résulte de l'attestation de Maître A... du 19 janvier 2006.
Elle s'est en outre engagée, pour le cas où l'immeuble serait effectivement réalisé, à le mettre en vente par fractions suivant la forme de la vente en état futur d'achèvement et à conférer à Monsieur Z..., aux droits de qui se trouve la SCI 2M, la faculté d'acquérir par préférence deux lots déterminés.
Figure à l'acte la surface de la partie d'immeuble objet de la réservation et y sont joints un plan de masse de l'immeuble à construire et une note relative à ses caractéristiques techniques générales.
Le délai prévisionnel de réalisation des travaux est déterminé, puisque la livraison est prévue pour le deuxième trimestre 2004 et le prix est déterminé et stipulé en principe non révisable, mais avec toutefois une possibilité de réévaluation en cas d'augmentation du taux de la TVA et une possibilité d'actualisation en fonction de l'indice du coût de la construction si le réservataire ne signe pas l'acte de vente dans les 45 jours de la notification du projet d'acte de vente.
L'acte précise en outre que la vente sera conclue le 31 décembre 2003 en l'étude de Maître A... notaire à Quimper.
En contrepartie, bien que n'étant pas obligé d'acquérir, le réservataire s'est obligé à verser un dépôt correspondant à 5% du prix sur un compte séquestre.
Le contrat reproduit enfin les articles R 261-28 à R 261-31 du décret du 29 juillet 1985.
De cet exposé du contenu de l'acte du 8 octobre 2003, il ressort qu'il s'agit bien, ainsi que le soutient la SCI 2M, d'un contrat préliminaire de réservation tel que l'institue l'article L 261-15 du code de la construction et de l'habitation, auquel les parties ont entendu recourir volontairement, bien que l'immeuble à construire ne soit pas à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation.
Ce contrat synallagmatique, par lequel la SCI Le Forum s'est engagée à réserver à la SCI 2M une partie de l'immeuble dont l'édification n'était pas encore commencée, en contrepartie du versement par celle-ci d'un dépôt de garantie, sans que la seule manifestation de la volonté d'acquérir puisse rendre la vente parfaite, puisqu'au contraire la perfection de la vente est subordonnée à une offre de vente du réservant et à la rédaction d'un acte authentique, ne peut donc être assimilé à une promesse unilatérale de vente, en tant que telle soumise à enregistrement aux termes de l'article 1840 A du code général des impôts.
C'est dès lors à tort que le Premier Juge a dit que le contrat préparatoire était nul, faute d'un tel enregistrement.
*
Prétendant que la vente était parfaite et que le refus de la SCI Le Forum de signer l'acte authentique est fautif, la SCI 2M demande que cette société soit condamnée à lui payer la somme de 198 832 € en réparation du préjudice que lui cause le non respect de ses obligations.
Elle considère que son préjudice découle de l'obligation où elle s'est trouvée d'acheter des locaux plus chers au mètre carré et d'une surface moindre que celle des biens litigieux, en sorte que, ces locaux étant destinés à la location, elle subit un manque à gagner à ce titre.
Elle explique la modification de sa demande par rapport à celle qu'elle avait formulée en première instance par le fait qu'elle a appris postérieurement au jugement que la SCI Le Forum avait vendu le bien au Crédit Agricole, ajoutant que cette demande n'est que l'accessoire, la conséquence et le complément de celle qu'elle avait déjà présentée en première instance.
La SCI Le Forum conclut à l'irrecevabilité de cette demande de dommages et intérêts qu'elle considère comme nouvelle en appel.
Au fond, elle conteste toute faute au motif que les parties ne se sont pas accordées sur le prix de vente des biens et qu'en toute hypothèse il n'existe pas de lien de causalité entre sa faute éventuelle et le préjudice allégué par la SCI 2M.
Devant le Premier Juge, les prétentions de la SCI 2M, telles qu'elles sont fixées par ses dernières conclusions, tendaient essentiellement à la condamnation de la SCI Le Forum à signer l'acte authentique de vente.
La SCI 2M fondait ses prétentions sur l'article 1589 du code civil, en faisant valoir que, dès lors que le réservant avait construit l'immeuble, l'avait offert à la vente et que le réservataire avait accepté de l'acheter au prix proposé, la vente était parfaite.
Devant la cour, les prétentions de la SCI 2M tendent à la condamnation de la SCI Le Forum à réparer son préjudice résultant du fait que la vente ne se réalisera pas, par suite du refus fautif du réservant de signer l'acte authentique nécessaire à sa perfection et par suite de la cession du bien à un tiers.
Dans l'un et l'autre cas, l'objet de la prétention de la SCI 2M est de voir tirer les conséquences du fait que, la vente étant parfaite, c'est fautivement que la SCI Le Forum a refusé de signer l'acte authentique.
Ainsi, même si l'objet de la prétention formulée en appel est différent de celui de la prétention formulée en première instance, il reste l'expression d'un aspect de l'exercice du même droit, d'où il suit que la prétention de la SCI 2M n'ayant pas pour effet de substituer en appel un droit différent de celui dont elle s'était prévalue en première instance, elle n'est pas nouvelle et est par conséquent recevable.
*
La SCI 2M, qui prétend que la SCI Le Forum lui a notifié son offre de vente au mois de mars 2004, ne justifie pas de la date de cette première notification, qui a cependant bien eu lieu et qui n'a pas été suivie d'effet parce qu'elle était entachée d'une erreur matérielle. En revanche, elle justifie qu'une seconde offre de vente lui a été notifiée le 6 avril 2004.
En effet, à cette date, Maître A..., notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, agissant en qualité de mandataire de la SCI Le Forum, a adressé tant au réservataire qu'à son notaire, Maître B..., en vue de sa prochaine signature, un projet d'acte de vente portant sur les biens litigieux, faisant apparaître un prix de 242 182 € hors taxe, soit, avec TVA à 19,6%, 289 650 € TTC.
Il ressort par ailleurs du courrier adressé le 15 juin 2004 par Maître B... à son client, que lui même, en sa qualité de mandataire de l'acheteur, s'est rendu à deux reprises chez Maître A... pour signer l'acte de vente, ce qui caractérise une volonté non équivoque d'accepter l'offre.
Il ressort encore de ce courrier que le vendeur a refusé de signer l'acte au motif qu'il existerait une erreur sur le prix, qui aurait été en réalité de 289 650 € hors taxe.
La preuve est ainsi rapportée que la SCI Le Forum a, le 6 avril 2004, adressé à Monsieur Z... une offre de vente ferme et définitive portant sur le bien litigieux, au prix de 289 650 € et que le 4 mai 2004 Monsieur Z... a accepté cette offre.
Outre qu'intrinsèquement, l'offre était dénuée d'équivoque, elle faisait suite à une première offre qui faisait mention du même prix, et ce prix était celui-là même qui figurait dans le contrat de réservation, qui disposait "la vente sera offerte au réservataire au prix dès maintenant fixé par le réservant de 289 650 € taxe à la valeur ajoutée incluse et sans révision".
Dès lors que la SCI 2M a accepté l'offre de vente de la SCI Le Forum, portant sur les locaux litigieux, au prix clairement fixé par le vendeur, la vente est devenue parfaite du fait de cette acceptation et la SCI Le Forum ne peut sérieusement prétendre qu'il n'existerait pas d'accord sur le prix.
A cet égard, il importe peu que maître A... atteste que Monsieur Z... a reconnu en sa présence, le 4 mai 2004, qu'était bien réelle l'erreur qui consistait en ce que le prix de vente était indiqué comme s'élevant à 289 650 € TTC alors qu'il aurait dû être de 289 650 € HT. En effet le prix est le résultat de la négociation et le vendeur, pour des motifs propres, peut toujours faire le choix de proposer le bien à un prix inférieur à son prix estimé, sachant qu'en l'espèce le SCI Le Forum admet que, même TVA incluse, le prix restait inférieur à celui auquel elle avait prévu de commercialiser le bien, ce qui démontre qu'il avait été débattu entre les parties. Surtout, l'erreur du vendeur sur la valeur de l'immeuble n'ouvre droit qu'à rescision pour lésion de plus des sept douzièmes.
La SCI le Forum, qui a commis une faute en ne signant pas l'acte authentique nécessaire à la perfection de la vente, est tenue de réparer le préjudice que cause à la SCI 2M le défaut de réalisation de son projet.
Cette société démontre, par la production de ses statuts, qu'elle a été constituée en vue de l'achat des biens litigieux et elle justifie, par la production de courriers échangés avec l'administration fiscale, qu'elle destinait les locaux à la location.
Le locataire devait être la SARL CTRP, dont Monsieur Z... est également le gérant et qui exerçait alors son activité 71, rue du président Sadate à Quimper.
Cette société a pris à bail, le 8 février 2005, des locaux situés au numéro 50 de la même rue et, le 13 novembre 2006, des locaux situés au numéro 69.
Le même jour, la SCI 2M a acquis la propriété des locaux du numéro 69.
Il apparaît ainsi, qu'ayant dû renoncer à acquérir les biens de la SCI Le Forum, la SCI 2M a fait le choix d'acheter, pour les donner à bail à la société CTRP, des locaux situés à proximité immédiate de ceux que celle-ci occupait déjà.
S'il est vrai que les locaux achetés sont d'une surface inférieure de près de moitié à ceux de la SCI Le Forum, en sorte que le loyer que verse la société CTRP est nécessairement inférieur à ce qu'il aurait été pour les locaux de la SCI Le Forum, ce déficit est compensé par le fait que la charge de l'emprunt auquel la SCI 2M a dû recourir est également inférieur, étant observé que la preuve que la SCI 2M a dû emprunter résulte de ce que, en vue de l'achat des biens de la SCI Le Forum, elle avait dû recourir à l'emprunt à concurrence de 265 000 €, démontrant ainsi qu'elle ne disposait que d'un très faible apport personnel.
Par ailleurs la SCI 2M n'allègue pas que les loyers reçus ne couvriraient pas la charge de l'emprunt.
Il reste que la SCI 2M a dû rechercher en urgence des locaux de nature à convenir à la société CTRP à l'égard de laquelle elle était obligée et qui avait déjà engagé des frais en vue de l'aménagement des locaux de la SCI Le Forum, qu'elle a dû, de ce fait, acheter un bien plus cher au mètre carré que celui qu'elle projetait d'acheter (1153 € au lieu de 913 € le mètre carré) et de surcroît soumis à paiement d'une taxe qui, contrairement à la TVA, n'est pas récupérable.
La cour trouve ainsi dans l'ensemble de ces éléments, matière à évaluer à 40 000 € le préjudice de la SCI 2M et donc à condamner la SCI Le Forum à lui verser une telle somme.
*
Le fait qu'il ait été fait droit aux prétentions de la SCI 2M suffit à écarter le grief d'abus formulé par la SCI Le Forum et à la débouter de sa demande de dommages et intérêts.
*
La SCI Le Forum qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel et versera à la SCI 2M la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de ses deux instances.
- Par ces motifs :
LA COUR :
- Infirme le jugement déféré
- Statuant à nouveau et y ajoutant
- Rejette l'exception d'irrecevabilité pour demande nouvelle soulevée par la SCI le Forum
- Condamne la SCI Le Forum à payer à la SCI 2M la somme de quarante mille euros (40 000 €)à titre de dommages et intérêts
- Rejette toutes demandes plus amples ou contraires
- Condamne la SCI Le Forum à payer à la SCI 2M la somme de quatre mille euros (4 000 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamne la SCI Le Forum aux dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
