Quatrième Chambre
ARRÊT No
R. G : 06 / 08290
M. Bernard Mathurin Jean X...
Mme Hélène Christine Z...épouse X...
C /
M. Henri
A...
Mme Solange B...épouse A...
Syndicat copropriété RESIDENCE DEMEURE LES LYS A LA BAULE
S. A. LAMY
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 MAI 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean THIERRY, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mars 2008
devant Madame Brigitte VANNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 15 Mai 2008, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANTS :
Monsieur Bernard Mathurin Jean X...
...
44500 LA BAULE
représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assisté de Me GUITARD, avocat
Madame Hélène Christine Z...épouse X...
...
44500 LA BAULE
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me GUITARD, avocat
INTIMÉS :
Monsieur Henri
A...
...
44500 LA BAULE
représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués
assisté de la SOCIETE D'AVOCATS H. G. S. B, avocat
Madame Solange B...épouse A...
...
44500 LA BAULE
représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués
assistée de la SOCIETE D'AVOCATS H. G. S. B, avocat
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DEMEURE LES LYS A LA BAULE représenté par son syndic, la SA LAMY ayant une agence dénommée AGENCE NANTES ATLANTIQUE 36 Bd Guist'hau à NANTES
Chemin de la Furgay
44500 LA BAULE
représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assistée de Me Bertrand NAUX, avocat
S. A. LAMY anciennement dénommée société GESTRIM, prise tant en sa qualité de syndic de la résidence DEMEURE LES LYS à LA BAULE, qu'en son nom personnel ayant une agence dénommée AGENCE NANTES ATLANTIQUE 36 Bd Guist'hau à NANTES
10 Place de la Madeleine
75008 PARIS
représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assistée de Me Bertrand NAUX, avocat
I-Exposé du litige :
Monsieur Bernard X...et Madame Hélène Z...(les époux X...) sont propriétaires, dans un ensemble immobilier constitué d'un groupe d'habitations soumis au statut de la copropriété, situé à La Baule, ..." les demeures des lys ", du lot no4 formé par une maison d'habitation avec terrain attenant en nature de jardin à jouissance privative.
Le règlement de copropriété précise que les jardins attenants aux logements ou garages, bien que réservés à l'usage privatif des propriétaires des dites constructions, resteront parties communes.
Il ajoute que les parties à jouissance privative ne pourront recevoir aucune construction.
Lors de l'assemblée générale du 23 avril 2003, les copropriétaires ont autorisé les époux X...à construire une véranda sur le jardin dont ils ont la jouissance privative.
Néanmoins, Monsieur Henri A...et Madame Solange B...(les époux A...), propriétaires du lot voisin formé également par une maison d'habitation avec terrain attenant à jouissance privative, ont, le 30 mars 2004, obtenu du juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Saint Nazaire la suspension des travaux.
Par acte du 19 mai 2004 les époux A...ont fait assigner les époux X...et le syndicat des copropriétaires de la résidence " demeure des lys ", pris en la personne de son syndic la SA Gestrim aux fins de démolition de l'ouvrage en cours d'édification.
Lors de l'assemblée générale du 26 mai 2004, les copropriétaires ont, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé les époux X...qui avaient abandonné leur projet de construction d'une véranda, à construire sur le jardin une extension de leur maison.
Par acte du 29 août 2004, les époux A...ont fait assigner les époux X...et le syndicat des copropriétaires de la résidence " demeure des lys " en annulation de cette résolution.
Les deux instances ont été jointes et par jugement du 23 novembre 2006 le Tribunal a :
- Annulé la dix septième résolution du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mai 2004 de la copropriété de la résidence " demeure des lys "
- Constaté que les travaux entrepris par les époux X...l'ont été sans autorisation préalable valable
-Ordonné la démolition de l'ouvrage et de tous empiétements sur les parties communes de la copropriété sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter de la signification de la décision
-Ordonné la remise en état des lieux sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la fin des travaux de démolition
-Condamné les époux X...à payer aux époux A...la somme de 4 000 € pour résistance abusive et celle de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
-Déclaré la décision opposable à la SA Gestrim en son nom personnel et en sa qualité de syndic de la copropriété " demeure des lys "
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes
-Condamné les époux X...aux dépens.
Les époux X...ont interjeté appel de ce jugement.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère à la décision critiquée et aux conclusions déposées le 25 janvier 2007 par les époux X..., le 11 septembre 2007 par la SA Lamy, venant aux droits de la SA Gestrim, prise en son nom personnel et en sa qualité de syndic de la copropriété " résidence des lys " et le 8 février 2008 par les époux A....
II-Motifs :
Les époux X...font grief au Premier Juge d'avoir annulé la résolution no17 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence " demeure des lys " du 26 mai 2004 au motif que la décision qui autorise rétroactivement la construction de l'extension d'une maison sur le jardin, partie commune à usage privatif, est contraire au règlement de copropriété et par suite à la destination des lots, en sorte qu'elle ne pouvait être prise qu'à l'unanimité, alors que, selon eux
-l'autorisation qui leur a été donnée fait suite à celle qu'ils avaient reçue lors de l'assemblée générale du 23 avril 2003
- cette autorisation a été régulièrement donnée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui, conformément à l'article 19-2 du règlement de copropriété est celle à laquelle l'assemblée générale peut modifier les règles de jouissance et d'usage des parties communes
-cette autorisation pouvait être donnée a posteriori.
La résidence " demeure des lys " est un ensemble immobilier sur lequel sont édifiées 12 maisons avec jardins à jouissance privative.
Elle est soumise au statut de la copropriété et un acte portant règlement de copropriété et état descriptif de division a été établi le 26 mars 1992 et publié le 26 avril suivant à la Conservation des hypothèques de Saint Nazaire.
Aux termes de l'article 4-1 du règlement de copropriété les jardins attenants aux logements ou garages, bien que réservés à l'usage privatif des propriétaires des dites constructions resteront parties communes.
L'article 7-4 précise que les propriétaires de logements pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve... de maintenir à usage exclusif de jardin le terrain attenant aux lots concernés et que les parties à jouissance privative ne pourront recevoir aucune construction quelle que soit sa nature ou sa destination.
L'article 19-2 dispose que le règlement de copropriété pourra être modifié par l'assemblée générale dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes et que les décisions prises à cet effet seront adoptées par l'assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Lors de l'assemblée générale du 23 avril 2003 les copropriétaires ont rejeté la résolution tendant à ce que les jardins deviennent parties privatives en raison de son coût, mais ils ont à l'unanimité des 9 copropriétaires présents ou représentés, sur les 12 que compte la copropriété, représentant 7 565 / 10 000émes, autorisé les époux X...à construire une véranda sur le jardin, partie commune dont ils ont la jouissance privative.
Une résolution no13 votée à la même majorité prévoyait d'ailleurs qu'un projet modificatif du règlement de copropriété serait établi tendant, en particulier, à " l'annulation de l'article interdisant les constructions sur les jardins " parties communes à jouissance privative.
Aucun recours n'a été élevé à l'encontre de ces décisions.
Alors que les époux X...avaient déjà fait réaliser des fondations et une dalle, selon ce que démontre le constat d'huissier dressé le 24 décembre 2003, l'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 26 mai 2004, les a autorisés à réaliser une extension de leur maison selon des plans joints à la convocation.
Cette décision a été prise par 10 copropriétaires sur les 12 que compte la copropriété, représentant 8 279 / 10 000émes.
L'attribution de ce droit de construire sur le jardin, qui ne constitue pas une cession de partie commune mais un aménagement de ses modalités d'usage privatif, emporte modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance et l'usage du jardin et doit donc être adoptée au minimum à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La régularité de cette autorisation n'est pas, contrairement à ce prétendent les époux A..., subordonnée à la modification préalable du règlement de copropriété, en revanche, ainsi qu'ils le soutiennent exactement, elle n'est régulièrement donnée à la majorité de l'article 26 que si la construction autorisée ne constitue pas l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire à la destination de l'immeuble et que si elle ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance privative de leur lot.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir avec raison que l'autorisation de construire sur le jardin n'a pas eu pour effet de porter atteinte à la destination de l'immeuble
En effet celle-ci est définie à l'article 6 du règlement de copropriété comme l'utilisation soit pour l'habitation bourgeoise, soit pour l'exercice d'une profession libérale, bureaux commerciaux ou agents généraux ou particuliers de sociétés commerciales ou industrielles, sans dépôt de marchandise, de matériel et sans atelier de réparation ou d'entretien.
Dès lors qu'il n'est pas allégué que l'extension de la maison des époux Courcoux, qui selon les plans produits consiste en l'agrandissement de leur salle de séjour, était destinée à un usage autre que l'habitation, la décision prise par l'assemblée générale n'a pas eu pour effet d'entraîner une modification de la destination de l'immeuble.
Les époux A...exposent encore que la construction sera pour eux cause de nuisances de vue en raison de sa proximité et de sa hauteur et de perte d'ensoleillement, que l'ouverture qui sera réalisée dans le toit créera une vue plongeante sur leur jardin et leur fenêtre de chambre, qu'il en résultera du bruit, et que pour ces raisons leur locataire est déjà parti.
Par une attestation remise aux époux X..., le dit locataire contredit totalement cette interprétation des raisons de son départ.
En revanche Maître G..., notaire à La Baule, atteste de ce que, selon lui, la réalisation de l'extension de la maison des époux Courcoux dévalorisera la maison des époux Le Bihan en créant une vue plongeante sur leur jardin.
Cependant, il ne résulte pas des plans versés aux débats, sur lesquels les époux A...se fondent expressément, que l'extension de la maison des époux Courcoux fera l'objet d'un aménagement sous combles, en sorte qu'il n'est pas établi que la fenêtre de toit qui permettra, dans certaines positions, d'avoir une vue sur le jardin voisin, ouvrira sur un espace susceptible d'être occupé.
Dès lors il n'est pas démontré que la vue incriminée serait, de quelque manière que ce soit, de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance privative du lot des époux Le Bihan.
Ne portera pas davantage atteinte à ces modalités de jouissance l'aspect qu'offrira l'extension, qui sera en parfaite harmonie avec la construction existante.
Par ailleurs il apparaît à l'examen des plans de masse et des photographies versées aux débats que l'extension vers l'Est de la maison Courcoux, elle-même située au Nord Ouest du lot Le Bihan, n'en modifiera pas les conditions d'ensoleillement.
Enfin, les époux A...n'expliquent pas en quoi l'extension de la construction des époux X...pourrait être à l'origine de nuisances sonores.
Ainsi, n'est démontrée aucune modification des modalités de jouissance des parties privatives des époux A...qui résulterait de la construction autorisée.
Les époux A...ne peuvent pas davantage être approuvés quand ils prétendent que cette autorisation donnée aux seuls époux X...est créatrice d'inégalités entre les copropriétaires, dès lors que chacun d'eux dispose de la faculté de solliciter, dans des conditions identiques, l'autorisation des membres du syndicat des copropriétaires.
L'autorisation de construire donnée par l'assemblée générale aux époux X...est donc régulière.
Elle a eu pour effet de faire disparaître l'irrégularité des travaux que les époux X...avaient commencés sans l'autorisation préalable de l'assemblée, en tant que ces travaux consistaient en l'édification d'une extension et non plus d'une véranda.
Par suite, les époux A...ne sont pas fondés à se prévaloir de cette irrégularité initiale pour exiger le respect des stipulations du règlement de copropriété sur le fondement de l'article 1134 du code civil.
Les demandes des époux A...tendant à l'annulation de la résolution no17 de l'assemblée générale du 26 mai 2004 et à la démolition des travaux déjà entrepris seront donc rejetées.
*
En l'absence de faute des époux X..., ceux-ci ne sauraient être condamnés à verser aux époux A...les dommages et intérêts qu'ils réclament en réparation de préjudices dont il vient d'être dit, au surplus, qu'ils n'étaient pas établis.
*
Les époux A...dont il n'est pas démontré qu'ils auraient commis une faute en exerçant en référé une action, qui a été couronnée de succès, tendant à voir suspendre l'exécution des travaux, ni en exerçant à l'encontre de la décision de l'assemblée générale du 26 mai 2004 le recours que leur offre la loi, ne sauraient davantage être condamnés à payer aux époux X...des dommages et intérêts
en réparation du préjudice qu'ils allèguent, consistant en un retard dans la jouissance de leur maison agrandie et en l'augmentation, au demeurant non justifiée, du coût des travaux.
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Les époux A...qui succombent supporteront les dépens de première instance et d'appel et verseront aux époux X...d'une part et au syndicat des copropriétaires d'autre part la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.
- Par ces motifs :
LA COUR :
- Infirme le jugement déféré
-Statuant à nouveau
-Déboute les parties de l'ensemble de leurs prétentions
-Condamne Monsieur Henri A...et Madame Solange B...in solidum à payer à Monsieur Bernard X...et à Madame Christine Z...d'une part, à la SA Lamy en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence des lys à La Baule d'autre part, la somme de deux mille euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamne Monsieur Henri A...et Madame Solange B...in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civil.
Le Greffier, Le Président,
