Septième Chambre
ARRÊT No
R. G : 06 / 03680
S. C. I. ARISTIDE 3
C /
S. A. CINQ SUR CINQ
infirmation et Expertise
Copie exécutoire délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 12 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Janvier 2008 devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 12 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats.
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APPELANTE :
S. C. I. ARISTIDE 3... 75016 PARIS
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT et LE COULS-BOUVET, avoués assistée de Me Benoit GICQUEL, avocat
INTIMÉE :
S. A. CINQ SUR CINQ... 28630 BARJOUVILLE
représentée par la SCP GAUVAIN et DEMIDOFF, avoués assistée de Me RIVIERE DUPUY, avocat
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La SARL LORIENT-BRIAND a donné à bail le 1er décembre 1998 à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION un local commercial... pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 1998 et moyennant un loyer annuel de 150 000,00 F HT soit 22 867,35 €. Ce bail était également consenti en contrepartie du versement au profit du propriétaire des murs, d'un droit d'entrée d'un montant de 300 000 F soit 45 734,70 €. Le 30 juin 2004, la SCI ARISTIDE 3, qui a racheté l'immeuble à la SARL LORIENT-BRIAND, a notifié à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION sa volonté de porter le loyer de 22 867,35 € à 38 000,00 € HT par an, à compter du 1er décembre 2004. La société CINQ SUR CINQ s'est opposée à la demande. la SCI ARISTIDE 3 a saisi le Tribunal de LORIENT d'une demande fondée sur l'article L 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, pour obtenir la fixation du loyer à la somme de 38 000 € HT par an. Par jugement en date du 18 avril 2006, le juge des loyers commerciaux a débouté la SCI ARISTIDE de ses demandes et l'a condamné à payer 1 300,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. La SCI ARISTIDE a relevé appel de cette décision. Elle demande à la Cour de fixer la somme de 38 000,00 € hors taxes à compter du 1er décembre 2004 soit un loyer de 3 166,66 € hors taxes par mois le loyer du bail révisé, de dire que le preneur sera tenu au paiement des intérêts au tau légal à compter de la notification du mémoire en demande, et de dire que la capitalisation des intérêts sera effectuée en fonction des dispositions de l'article 1154 du Code Civil. A titre subsidiaire, elle demande l'organisation d'une mesure d'expertise. Elle fait valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La SA CINQ SUR CINQ venant aux droits de la SA CINQ SUR CINQ COMMUNICATION, conclut à la confirmation de la décision.
La Cour se réfère aux conclusions déposées le 11 septembre 2007 par la société ARISTIDE 3 et le 13 décembre 2007 par la SA CINQ SUR CINQ pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-38 alinéa 3 du code de commerce, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestrielle du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; Qu'il appartient au bailleur de prouver :-la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité-entraînant par elle-même une la variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
Que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, c'est-à-dire entre la demande de révision et la précédente fixation du loyer ; Qu'il est nécessaire de constater la transformation d'un élément de commercialité et non son évolution ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que s'est ouvert dans le quartier un magasin à l'enseigne FNAC qui draine une clientèle importante, une boutique France Télécom, deux agences de voyage et un magasin de vente de chaussure ; Que ce lieu est devenu un pôle commercial de la ville de LORIENT les nouvelles enseignes amenant une augmentation de la fréquentation des lieux ; Qu'il est établi l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui affecte le commerce exploité soit la vente de téléphonie mobile ;
Considérant que le bailleur doit démontrer que cette modification est à elle seule la cause d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; Que les pièces produites sur ce point sont insuffisantes ; Que la variation de plus de 10 % de la valeur locative sera appréciée entre le montant de la valeur locative à la date de prise d'effet du bail et le montant de la valeur locative à la date de la révision triennale considérée ; Qu'il y a lieu d'ordonner une expertise sans qu'il soit nécessaire d'ordonner la fixation provisoire du loyer ;
PAR CES MOTIFS
La Cour
Infirme la décision déférée.
Dit qu'il est établi une modification des facteurs locaux de commercialité.
Ordonne une expertise confiée à : Monsieur Alain A...... 22000-SAINT-BRIEUC Tel : ... avec pour mission :
-d'entendre les parties et de se faire communiquer tous documents.
-de donner tous éléments permettant d'apprécier si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre la date de prise d'effet du bail et la date de la révision triennale.
-de formuler toutes observations d'ordre technique utiles à la solution du litige opposant les parties.
-de dresser un pré-rapport, de le communiquer aux parties, de leur laisser un temps suffisant pour présenter des dires, d'y répondre dans les limite de sa mission.
Ordonne la consignation au greffe par la SCI ARISTIDE 3 d'une provision de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le mois de la présente décision.
Dit que l'expert devra déposer son rapport dans les 3 mois de l'avis qui lui sera donné du dépôt de la consignation.
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
