Septième Chambre
ARRÊT No
R.G : 06/03251
S.A.S. CAP 3P
C/
S.C.I. SAINT JEAN
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 MARS 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Janvier 2008
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, à l'audience publique du 05 Mars 2008, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. CAP 3P
...
31140 ST ALBAN
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de Me Dominique Y..., avocat
INTIMÉE :
S.C.I. SAINT JEAN
...
29200 BREST
représentée par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assistée de la SCP BERGOT & BAZIRE, avocats
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I - CADRE DU LITIGE
A - OBJET
Action en fixation du prix du bail concernant un immeuble à vocation commerciale situé à BREST, ZAC de l'Hermitage (Surface commerciale
autorisée par le bail 1 200 m² outre des bureaux, réserves et sanitaires pour 300 m²) au sein duquel la SAS CAP3P exploite à l'enseigne MALIN PLAISIR un fonds de commerce de vente d'articles relevant de l'équipement
de la personne et de la maison en succession de la SARL FIDEMEX, première titulaire du bail signé le 30 Août 1993 pour 9 années, venant en renouvellement le 1er Octobre 2002, société aux droits desquelles intervient la Sté CAP 3P par suite d'une fusion -absorption remontant au mois de Janvier 1995.
L'action étant engagée par la SCI SAINT JEAN, partie bailleresse,
et fondée en droit sur les articles L 145-34 du Code de commerce, 23-1, 23-3 et 23-4 du décret du 30 Septembre 1953, pour partie en fait sur les données extraites d'un rapport, abondamment critiqué par la poursuivante, déposé le 14 Septembre 2004 par M. Michel Z..., expert judiciaire désigné par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de BREST par jugement du 3 février 2004, le litige tient au fait,
- que la SCI SAINT JEAN, qui se heurte sur ce plan à la position retenue par l'expert judiciaire et par la Sté CAP 3 P, soutient que durant la période du bail écoulé ( 1993-2002) les facteurs locaux de commercialité de la zone vouée aux activités commerciales de KERGARADEC ont notablement évolué favorablement pour le commerce exploité par la société locataire.
- que, pareillement, au cours de la même période, la Société locataire a étendu notablement ses activités commerciales sur l'aire d'une mezzanine qui n'avait pas cette destination aux termes du bail.
- qu'encore, depuis la fin du crédit-bail qui lui avait été consenti, elle n'est plus tenue par une clause dudit contrat qui cantonnait, depuis la conclusion du bail, le calcul de la révision du prix du loyer dû par la Société FIDEMEX puis par la Société CAP 3 P sur une assiette réduite à 20% seulement de l'assiette du loyer total, lui-même limité initialement en considération des échéances d'amortissement du crédit-bail ce qui, selon ce qui ressort du dossier et a été admis par l'expert judiciaire, a été à l'origine d'un prix de loyer anormalement bas au terme des neuf premières années de la location.
- que ces trois données convergent pour justifier sa demande de déplafonnement du loyer.
- qu'enfin, critiquable en particulier en ce qu'il ne retient pas l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité à l'issue d'une recherche sommaire et partiale, le rapport de l'expert judiciaire l'est tout autant en ce qu'il retient des données de comparaison qui ne rendent pas compte de la valeur locative réelle des locaux donnés en location.
La Société CAP 3 P réfute chacune de ces positions, abondant dans le sens de la conclusion de l'expert en ce qui a trait à l'évolution des facteurs de commercialité, s'efforçant de démontrer, analyse des pièces, conventions et plans des lieux à l'appui de sa thèse, qu'elle n'a pas étendu son activité commerciale et que, serait-il admis le contraire, que cette extension concerne des surfaces très réduites au regard de la superficie vouée, de convention expresse entre les parties, à l'activité commerciale.
B - DECISION DISCUTEE
Jugement du Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de BREST en date du 4 avril 2006 qui a:
o fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 30 Septembre 2002
à la somme de 145 824 € HT , loyer déplafonné.
o rejeté les demandes des parties fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.
o fait masse des dépens et dit qu'ils seraient partagés par moitié entre les parties, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
C - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
La Sté CAP P3 a relevé appel du jugement , signifié à personne habilitée de son siège le 24 Avril 2006, par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 16 mai 2006.
Elle a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 18 Septembre 2006,
ses ultimes conclusions d'appelante accompagnées d'un bordereau récapitulatif de pièces communiquées visant 18 documents, puis par lettre du 4 décembre 2007, elle a demandé l'annexion à ses écritures de deux bordereaux justifiant la communication de ces 18 pièces les 31 Janvier et 18 mai 2007.
Par lettre du 4 décembre 2007, elle a enfin justifié de la notification de ses conclusions en tant que mémoire au fond, puis le 8 Janvier 2008, a communiqué l'accusé de réception de cet envoi recommandé avec accusé de réception (NON RECLAME par la SCI SAINT JEAN).
La SCI SAINT JEAN a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 1er mars 2007, ses conclusions d'intimée accompagnées d'un bordereau récapitulatif visant 14 documents versés aux débats.
II - MOTIFS DE LA DECISION
A - Sur le déplafonnement
1. Par référence à l'évolution des facteurs locaux de commercialité (article 23.4 du décret)
La motivation du Premier Juge, qui rappelle les sources et le raisonnement de l'expert judiciaire, est aussi pertinente que ne l'est l'analyse de ce dernier, vainement critiquée pour de mauvais motifs et sans le soutien d'aucun avis contraire de spécialistes ayant des connaissances particulières en ce qui a trait à la commercialité de la zone d'activité de KERGARADEC
et à son évolution entre 1993 et le 30 Septembre 2002.
Le jugement est donc confirmé sans qu'il soit nécessaire d'en reproduire la motivation.
Il sera seulement ajouté,
- que si l'expert judiciaire a partie liée avec la Chambre de Commerce et d'Industrie de BREST pour le compte de qui il procède à des études sur l'évolution des prix des baux commerciaux, participant aux travaux d'un
"observatoire", institution commune à de nombreuses grandes villes, ses études restent strictement statistiques et n'ont d'autre intérêt que statistique, ce en quoi il ne déborde pas de son rôle d'observateur, rôle qui est également le sien dans le cadre de toute expertise judiciaire qui lui est confiée.
- que postuler sa partialité sur le simple constat de cette implication dans une étude économique globale commandée par une Chambre de Commerce n'est pas raisonnable, sauf à joindre à cette conclusion des indices concrets, indices qui, par hypothèse, doivent résulter d'avis de tiers experts contraires démontrant que l'expert judiciaire désigné a une propension certaine à interpréter les chiffres dans un sens toujours favorable à l'objectif que lui assigne , ou est censé lui assigner, le commanditaire des études.
L'intimée, qui n'a pas cru devoir financer le coût d'une telle démonstration, ne saurait être crue sur sa parole alors que, ainsi que l'a retenu le Premier Juge, le raisonnement suivi par l'expert judiciaire en pages 3 à 8 et en page 18 (réponses aux dires de son rapport) est tout à fait convaincant et dénué d'incohérences propres à créer un doute sur l'objectif poursuivi par l'intéressé.
La SCI SAINT JEAN ne saurait être davantage suivie en sa démonstration dès lors qu'elle dénature, sinon la portée de l'avis de la Commission de conciliation des baux commerciaux exprimé le 19 mai 2003, au moins l'esprit dans lequel celui-ci a été rendu: ladite Commission n'a pas, en effet, affirmé l'évidence d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité mais elle a indiqué , textuellement, et prudemment, que "il semble ressortir des éléments fournis par le bailleur en cours de séance et de ceux dont dispose la Commission que le secteur d'implantation du commerce considéré a pu bénéficier durant le bail écoulé d'une modification favorable des facteurs locaux de commercialité": le doute induit par le verbe "semble" et la locution "a pu" exclut en soi le caractère "notable" de l'évolution supputée et M. Michel Z... ne fait donc que confirmer la validité de cet avis.
Pour le reste, l'intimée procédant par affirmation en ce qui concerne le taux de fréquentation du secteur, le renouvellement des enseignes et leur attractivité, le caractère idéal de l'emplacement, toutes données dont l'impact
affirmé "notable" et "favorable" pour l'enseigne MALIN PLAISIR, est relativisé par l'expert judiciaire sur des bases manifestement plus objectives qui les contredisent pour autant que la Cour peut le vérifier (emplacement des moins favorables dans la zone, dans une impasse, avec un stationnement réduit en nombre et d'accès difficile sur les marges), il sera simplement objecté, sur le même mode,
o que les grandes enseignes de franchises occupant toutes de telles zones commerciales, leur recensement n'est pas significatif en soi en ce qui a trait à l'attractivité de la zone de KERGARADEC , laquelle doit être établie sur d'autres critères montrant une synergie sensible de ces implantations.
o qu'une telle démonstration est difficile à faire en l'espèce puisque, précisément, au cours du bail écoulé la commercialité du site s'est cristallisée très rapidement avec quelques enseignes, non précisément identifiées, mais n'a pas été bouleversée par la suite entre 93 et 2002 (Cf. Rapport p.5: Pourcentage des brestois effectuant leurs achats dans la zone KERGARADEC: 1994 = 19,9 % - 2001 : 20,7 %- Pourcentage des habitants de la CUB: 1994 = 16,4% - 2001: 16,6%).
o que la partialité de l'étude, faite par l'expert ou obtenue de la CCI, peut être mise en cause mais cette position doit reposer sur des avis, mêmes impressionnistes, contraires, avis qui ne sont pas versés aux débats par la SCI SAINT JEAN.
o qu'on ne saurait tenir l'expert judiciaire pour responsable d'une manoeuvre consistant à interroger les commerçants de la zone pour connaître leur opinion sur ce point: certes, la prudence a pu recommander à ces derniers de ne pas donner leur avis sur la question de peur de le voir se retourner contre eux un jour ou l'autre, mais tous les magasins ne sont pas forcément des franchises et exploités sur la base de rapports locatifs virtuellement conflictuels et, quoiqu'il en soit des chances de succès de ce type de sondage dans un cercle étroit, l'expert judiciaire ne saurait être tenu pour responsable du fait qu'il a reçu 4 réponses après avoir adressé 33 questionnaires.
o qu'il ne peut davantage être sérieusement critiqué pour avoir, à partir de cet instant, ignoré le résultat de ce sondage alors que sur un échantillon statistique aussi étroit il perdait toute portée probante, d'autant que les facteurs favorisant le courant d'affaires d'enseignes spécialisées comme LAPEYRE et, vraisemblablement, TRANSELEC, sont particuliers et susceptibles d'échapper au moins partiellement aux lois de la concurrence en raison même de leur spécificité;
o Ainsi qu'il a été dit précédemment, la vitesse de rotation des enseignes sur un même emplacement commercial n'est pas forcément significative d'une commercialité accrue et peut dépendre de divers facteurs, et notamment , de la notoriété plus ou moins provisoire de l'une ou l'autre d'entre elles, en sorte que l'évocation que fait l'intimée de toutes les enseignes qui se sont implantées sur la zone entre 1993 et 2002 n'est en rien probante dès lors qu'elle ne s'inscrit pas , ainsi que l'a opportunément souligné le Premier Juge, dans un tableau synthétique indiquant la date d'implantation, le lieu d'implantation, donnée permettant de vérifier que ces marques, réputées jouer le rôle de locomotives, se sont additionnées pour accroître la commercialité de la zone de KERGARADEC et qu'elles ne se sont pas substituées les unes aux autres, concrétisant autant d'échecs dans une tentative d'implantation en un lieu de commercialité toute relative.
Les pièces versées aux débats devant le Premier Juge et devant la Cour par la SCI SAINT JEAN auraient pu être communiquées à l'expert judiciaire, agencées dans le souci de contredire, sinon de faciliter, son analyse et leur communication dans le plus total désordre, sans éléments permettant de vérifier et reconstituer la composition de la ZAC entre 1994 et 2001, conduit à ignorer définitivement une contestation qui est trop brouillonne pour être convaincante étant observé
o que la pertinence de la conclusion du technicien dépend aussi de la qualité du concours que les parties ont apporté à son édification dans le cadre des
points controversés,
o que la pièce 14 communiquée par la SCI SAINT JEAN pouvait être le point de départ de photographies successives de l'évolution des implantations et être présentée, avec ce qui se déduisait de ces évolutions, à M. Michel Z....
o que, communiquée un an après le dépôt du rapport (1er décembre 2005) sans avoir été annexée, avec des études complémentaires sur la période 1996-2002, à aucun des 3 dires adressés à l'expert les 27 avril 2004, 4 mai 2004 et 29 juillet 2004, cette pièce ne saurait rien démontrer de particulier quant au point discuté puisqu'elle évoque une photographie des enseignes implantées sur zone entre 1992/1993 alors que la recherche devait porter sur une évolution de la composition des commerces sur 9 années, ce qui impliquait la communication de plusieurs photographies couvrant la période 94-2002 tirées elles-mêmes, comme la pièce 13, de l'annuaire professionnel des zones
d'activités économiques édité sous l'égide de la Chambre de Commerce et d'industrie de BREST.
- de l'extension de l'activité commerciale sur l'aire de la mezzanine (article 23-1 du décret)
L'extension de l'activité commerciale dans une aire où il n'était pas contractuellement convenu qu'elle puisse s'exercer est établie par la simple mise en parallèle de l'énoncé de la clause "désignation" du bail et du tableau des affectations de surfaces reproduit en page 10 du rapport de l'expert:
Bail p.2/3
- bureaux .......................................
- sanitaires.....................................
- réserves.......................................
------------
300 m²
- Surface de vente autorisée
1 200m²..........
Rapport p 10
43,66 m²
7, 835 m² ( 4,55 m² + 3,285 m²)
248,10 m²( 242,5 m² + 5,60 m²)
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299,595 m²
34,70 m² Sas d'entrée
1 156,40 m² Surface de vente
--------------
1 191,10 m²
En tenant pour négligeable la non affectation de la "petite salle à l'étage", il en ressort que cette dépendance et la mezzanine la joignant (au total 143,20 m² + 8,725 m²) n'avaient pas vocation à recevoir une affectation commerciale même si le tout composait une dépendance louée mais non valorisée spécialement.
Il ressort du rapport d'expertise que la mezzanine a reçu cette affectation commerciale et il importe peu de savoir à quelle date exactement étant admis que cette affectation a été manifestement décidée au cours du bail écoulé, ce que les avis techniques discutés par les parties confirment.
o Initialement, la mezzanine n'avait , en effet, qu'un accès, réservé au personnel et limité à 20 personnes: Le rapport VERITAS déposé à la veille du passage de la commission de sécurité en 1993 et pour valoir vraisemblablement justification de la pertinence des dispositions de sécurité mises en oeuvre l'indique en page 7: "nous avons noté que la mezzanine était non accessible au public. De plus cette mezzanine ne possédant qu'un escalier, le personnel admis sur cette mezzanine devra rester inférieur à 20".
o L'Avis de la commission consultative de sécurité et d'accessibilité de 1999, exprimé 6 ans plus tard, confirme la présence d'un deuxième escalier, forcément installé dans l'intervalle, et reconduit la norme mise en avant par le Bureau Véritas: " limiter l'accès à la mezzanine à 19 personnes si le second dégagement seul constaté par le Bureau VERITAS en 1993 qui emprunte les bureaux n'est pas accessible au public en toutes circonstances
( porte verrouillée)".
Quoiqu'il en soit, la mezzanine ainsi utilisée à des fins commerciales représente, en valeur pondérée, 54,70 m² à mettre en parallèle avec une surface commerciale pondérée contractuelle fixée par l'expert judiciaire à 1191,10 m²: elle représente donc en valeur d'usage commercial moins de 5%
de la surface globale pondérée contractuelle et cette extension de l'activité en ce lieu singulier , si commode soit-elle eu égard à l'encombrement que peuvent créer les articles entreposés ( tapis notamment) rapporté à la densité
de la clientèle qui, au quotidien, peut manifester son intérêt pour ce type d'articles ainsi que le note pertinemment l'expert judiciaire ( ce type de produit n'attire apparemment qu'un petit nombre de clients, rapport p.19
§ 3), n'est pas de nature à constituer une modification "notable" des conditions d'exercice du commerce au sens de l'article 23-1 du décret: le jugement est donc réformé en ce qu'il retient cette donnée pour justifier le déplafonnement du prix du loyer.
- des modalités selon lesquelles le prix a été fixé à l'origine (article 23.3 dernière phrase du décret)
Il ressort des pièces contractuelles communiquées par la SCI SAINT JEAN, et n'est d'ailleurs pas contesté par l'appelante, que le prix originaire a été fixé de telle sorte que la portée de sa révision en soit réduite à due concurrence de 20% seulement de l'assiette du loyer initial ce qui, au gré du temps, a emporté un prix que l'expert judiciaire tient pour anormalement bas (rapport p.8) ou selon ses dires, " fort éloigné de la valeur locative du local".
De l'articulation des articles L 145.34, L 145.33 3o, et 23-3 du décret, il ressort qu'à elle seule une telle anomalie justifie le déplafonnement du prix du loyer pour autant qu'au jour du renouvellement le preneur du crédit-bail, devenu propriétaire des murs, ne peut plus se voir opposer une stipulation pour autrui qui jusqu'alors était à l'origine du mécanisme bloquant l'application normale du processus de révision du prix du loyer tel qu'il est prévu par le décret.
Sur cette base, le jugement est donc, en définitive, confirmé en ce qu'il retient le principe du déplafonnement du prix du loyer litigieux.
B - Sur la valeur locative
Le jugement est confirmé par adoption de motifs sur ce plan étant constant
o que, d'une part, la partie bailleresse n'a manifestement pas consenti un bail "tout commerce" au sens usuel où on entend cette formule, mais un bail restreint aux commerces autorisés au sein de la zone commerciale avec la contrainte que cela induit s'il est envisagé un changement de destination des lieux, et exclusif, par référence à cette contrainte, selon la conclusion exposée par le Premier Juge.
o que, d'autre part, le mécanisme de blocage du prix du loyer étant caduc dans les rapports entre les parties, il n'y a là aucun avantage particulier dont la société CAP 3 P soit tenue de donner une contrepartie dans le contexte réglementaire fixé par le décret.
o qu'enfin, la critique des prix de comparaison retenus par l'expert judiciaire est vaine si on observe
* que les commerces les plus équivalents par leur superficie sont les références "DECATHLON 2", " 4 MURS" et "CHANTEMUR", tous mieux
situés que l'enseigne MALIN PLAISIR (rapport tableau de la page 16),
* que la moyenne des prix au m² pondérés de ces références rétablis au jour du renouvellement, courant septembre 2002, s'établit à 114,16 € /m²
( 141,90 € - 98,10 € -102,50 € :3) et qu'en retenant sur des bases plus larges le prix de 108,5 € /m² l'expert judiciaire s'inscrit donc dans la logique de ses observations compte tenu de l'intérêt très relatif de l'emplacement du commerce de l'appelante et du fait que les deux critères permettant de retenir le coefficient 1,23 doivent être écartés pour les motifs ci-dessus évoqués.
Perdant sur son recours, la Société CAP 3P est déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et condamnée à payer à la SCI SAINT JEAN la somme de 2 500 € sur le fondement de ce même texte.
III - DECISION
La Cour,
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
- Ajoutant, condamne la Sté CAP 3 P à payer à la SCI SAINT JEAN une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Déboute la Société CAP 3 P de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- La condamne aux dépens d'appel; autorise la S.C.P. D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT HILAIRE -LE CALLONNEC à les recouvrer par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
