Septième Chambre
ARRÊT No
R. G : 06 / 05413
S. A. R. L. HOTEL RICHEMONT
C /
Mme Angele X... veuve Y...
Mme Valérie Y... épouse AA...
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 20 FEVRIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine Z..., lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Décembre 2007
devant Madame Marie-Gabrielle LAURENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 20 Février 2008, date indiquée à l'issue des débats : 06. 02. 08
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APPELANTE :
S. A. R. L. HOTEL RICHEMONT
...des Loges
35000 RENNES
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de la SELARL LAHAIE-THOMAS-BELLIARD, avocats
INTIMÉES :
Madame Angele X... veuve Y...
...
35740 PACE
représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assistée de Me Jacques A..., avocat
Madame Valérie Y... épouse AA... venant aux droits de son père Marcel Y...
...
35740 PACE
représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assistée de Me Jacques A..., avocat
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Les consorts Y... sont propriétaires d'un immeuble situé ...des Loges à Rennes dans lequel la SARL Hôtel Richemont exploite un hôtel. Le bail venait à expiration le 31 décembre 2004. Le preneur en a demandé le renouvellement par acte du 30 juillet 2003 accepté par les bailleurs le 29 octobre suivant qui ont demandé que le prix du bail soit porté de 10 671,43 € (70 000 francs) à 33 000 € HT.
Les parties n'ayant pu aboutir à un accord, une expertise a été ordonnée par jugement du 14 janvier 2005.
Par jugement du 9 juin 2006 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rennes a fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2004 à la somme de 22 880 euros hors taxes. Pour se déterminer ainsi le premier juge a dit qu'il faut retenir la recette théorique brute et un taux de remplissage de 50 %. Il n'a retenu aucun abattement pour les travaux exécutés par le preneur dès lors que celui-ci a notifié son intention de les réaliser plus de douze années avant la date de renouvellement du bail. Enfin il a retenu un taux de 13 % sur la recette théorique.
La SARL Hôtel Richemont a fait appel de cette décision. Elle discute les chiffres de la recette théorique annuelle, la prise en compte des petits déjeuners. Elle demande la confirmation concernant le taux de remplissage. Quant au taux du loyer elle fait valoir la faible commercialité de l'immeuble qui doit conduire à le fixer à 12 %. Enfin elle rappelle que tout au long de son occupation elle a réalisé pour plus de 200 000 euros de travaux ce qui justifie un abattement de loyer. Elle estime surtout que le bail ne prévoit l'accession qu'au départ du preneur, ce qui interdit au bailleur d'exciper des modifications pour accroître la valeur locative du bien. Elle conclut à une valeur locative de 12 825 euros par an.
Les consorts Y... forment appel incident en ce que le jugement a retenu un coefficient de remplissage de 50 % alors que les statistiques officielles sont de 60 %, taux qu'ils demandent à la cour de retenir. Ils concluent pour le surplus à la confirmation en faisant valoir que les travaux ne doivent pas être pris en compte dès lors que le locataire n'a pas respecté les dispositions de la loi du 1er juillet 1964. Ils contestent que le bail prévoie une accession différée. Ils demandent donc la fixation du loyer à la somme de 31 500 euros.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie au jugement attaqué et aux dernières écritures déposées le 14 novembre 2007 pour l'appelante et le 27 novembre 2007 pour les intimées.
SUR CE
Considérant que la cour approuve la motivation du premier juge sur le calcul de la recette théorique ;
Que le bail se trouvant renouvelé au 1er janvier 2004 c'est à bon droit qu'il a retenu le prix des chambres à compter de cette date ;
Que, s'agissant d'une recette théorique, elle doit porter sur la totalité de l'année sans qu'il y ait lieu de se préoccuper des fermetures de l'hôtel pour vacances ;
Considérant que l'hôtel dispose d'une salle de réception salle de petits déjeuners de 21,5 m ² ; que dans ce cas l'usage est de prendre en compte dans le calcul de la recette théorique la recette des petits déjeuners ; que cela est tellement vrai que le propre expert du preneur a comptabilisé cette recette pour aboutir à son chiffrage ;
Considérant que le premier juge a exactement rappelé les facteurs qui permettent de retenir un coefficient de remplissage de 50 % ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1 de la loi du 1er juillet 1964 (devenue articles L 311-1 et suivants du code du tourisme) le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire de fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité ;
Que l'article 2 énonce que le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ; un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification ; dans le cas où les travaux affectent le gros oeuvre de l'immeuble, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus ; le défaut de réponse est réputé valoir accord ;
Que l'article 3 dispose que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution visé à l'article 2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article 1 ;
Que pour pouvoir prétendre à l'absence l'absence de majoration de loyer le locataire doit justifier avoir rempli les formalités substantielles énoncées à l'article 2 ;
Qu'en l'espèce si le preneur a demandé au bailleur et à son gérant l'autorisation de faire des travaux nécessitant des percements de murs, planchers et cloisons, des modifications et des divisions par lettre du 24 septembre 1990 et y a été autorisé par lettre du 8 octobre suivant émanant du gérant de l'immeuble, il n'apparaît pas qu'à cette lettre ait été joints le plan d'exécution et le devis descriptif et estimatif des travaux projetés puisque seuls les plans de l'état existant y sont mentionnés ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande ;
Considérant que le preneur ne peut prétendre à aucun abattement pour travaux au cours du bail expiré, peu important que les améliorations aient, à l'époque du renouvellement, fait accession ou non au bailleur ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que le commerce exploité par la SARL Hôtel Richemont relève de la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation ; que, par application de l'article R 145-10 du code de commerce, le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité concernée sans tenir compte de la propriété des améliorations apportées aux lieux loués (cf c. cass 3ème chambre civile 03 mai 2007 bull. 2007, III, no 68, p. 62. Revue des loyers et de la copropriété. Novembre 2007, p. 446-448) ;
Considérant que c'est par de justes motifs que le premier juge a fixé à 13 % le taux du loyer ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement.
Condamne la SARL Hôtel Richemont à payer aux consorts Y... la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
