Septième Chambre
ARRÊT No
R.G : 06/04614
M. Jean Pierre X...
Mme Nicole Y... épouse X...
C/
E.U.R.L. LE CHEVAL BLANC
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 20 FEVRIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine Z..., lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Décembre 2007
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 20 Février 2008, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANTS :
Monsieur Jean Pierre X...
...
44510 LE POULIGUEN
représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assisté de la MONTEL - CHAVENEAU - HUMEAU, avocats
Madame Nicole Y... épouse X...
...
44510 LE POULIGUEN
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de la SCP MONTEL - CHAVENEAU - HUMEAU, avocats
INTIMÉE :
E.U.R.L. LE CHEVAL BLANC
...
44550 MONTOIR DE BRETAGNE
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS, avocats
*********************
L'EURL Le Cheval blanc est preneur à bail expirant le 1er janvier 2004 de locaux à usage commercial situés à Montoir de Bretagne dans lesquels elle exerce une activité de bar et jeux. Les propriétaires sont les époux X... auxquels l'ont opposée ou l'opposent de nombreux litiges.
L'EURL Le Cheval blanc a demandé le renouvellement du bail. Les époux X... n'ont pas répondu.
Le preneur a signifié un mémoire en fixation de loyer renouvelé le 13 janvier 2005 puis a assigné les bailleurs en fixation du prix le 14 avril 2005.
Entre-temps la commission départementale de conciliation a rendu un avis le 3 mars 2005.
Par jugement du 9 mai 2006 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saint Nazaire a notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- rejeté la demande de sursis à statuer formée par les époux X... dans l'attente de la décision sur l'opposition à sommation visant la clause résolutoire de faire exécuter un certain nombre de travaux et de justifier de divers éléments,
- déclaré recevable l'action en fixation du montant du loyer renouvelé,
- constaté le renouvellement du bail à compter du 17 août 2004,
- fixé à 5 500 € HT moins la taxe foncière le montant du loyer du bail renouvelé.
Pour se déterminer ainsi le premier juge a dit que :
- à supposer que la résiliation du bail soit prononcée, la fixation du prix du bail conserve un intérêt et est indépendante de la décision du juge de la résiliation,
- les époux X... ne peuvent sans se contredire soutenir qu'un accord tacite est intervenu sur la reconduction du bail commercial aux conditions antérieures alors que dans les trois mois de la demande de renouvellement ils ont délivré une sommation visant la clause résolutoire et donc la rupture du contrat, ce qui rend recevable la demande en fixation du prix,
- le nouveau bail a pris effet à la date du 17 août 2004 dès lors que l'acte extrajudiciaire du 30 décembre 2003 a été délivré à des tiers et que seul celui du 17 février 2004 est valable,
- l'expertise de M. A... permet de constater que la dégradation des facteurs locaux de commercialité dans la localité où est situé le commerce a eu un impact direct sur l'activité du preneur.
Les époux X... ont fait appel de cette décision.
Ils font valoir que le sursis à statuer s'impose dès lors qu'une instance est pendante devant le tribunal de grande instance de Saint Nazaire en vue de voir constater la résolution de plein droit ou la résiliation judiciaire du bail faute par le preneur d'avoir déféré dans le mois à un commandement délivré le 19 mars 2004, ce qui est de nature à rendre sans objet les demandes actuelles.
Subsidiairement,
Ils concluent à l'irrecevabilité de la demande en fixation du prix du bail renouvelé dès lors que le preneur, dans sa demande de renouvellement, l'a demandé aux charges et conditions initiales et que la loi n'institue aucun droit de repentir au bénéfice du preneur.
Ils contestent qu'il y ait eu modification notable et défavorable des facteurs locaux de commercialité.
Ils concluent à la confirmation du jugement sur la date de prise d'effet du bail renouvelé.
L'EURL Le Cheval blanc conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne la date d'effet du bail renouvelé qu'elle demande à voir fixer au 2 janvier 2004 exposant que c'est par la faute des bailleurs qu'elle n'a pu leur délivrer la demande de renouvellement puisque, alors que ceux-ci lui avaient envoyé le 17 décembre 2003 une lettre recommandée avec avis de réception portant calcul du loyer au 1er janvier 2004 et mentionnant une adresse à Nantes, ils avaient entre-temps déménagé sans communiquer leur nouvelle adresse. Subsidiairement elle soutient qu'aux termes des usages locaux c'est le 24 juin qui est le terme d'usage.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie au jugement attaqué et aux dernières écritures déposées le 4 décembre 2007 pour les appelants et le 2 mars 2007 pour l'intimée.
SUR CE
Considérant que c'est par des motifs que la cour approuve que le premier juge a refusé de surseoir à statuer ;
Considérant que l'huissier mandaté par le preneur n'a pu signifier le 30 décembre 2003 la demande en renouvellement à l'adresse que les époux X... avaient mentionnée sur une lettre envoyée le 17 décembre précédent portant sur l'indexation du loyer car ils avaient déménagé ; qu'après recherches il a signifié à domicile d'un homonyme puis en mairie ; que cet acte ne peut être considéré comme valablement délivré d'autant que les époux X... se sont retirés à l'adresse qui était mentionnée au bail et qui est celle qui figure sur la plupart des nombreuses procédures opposant les parties ;
Que c'est à raison que le premier juge a dit qu'il faut retenir l'acte de signification du 17 février 2004 ;
Considérant que, par application de l'article L 145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande ;
Considérant qu'il n'est pas raisonnable d'arguer de l'ancienneté des usages locaux pour en dénier l'application ; que le recueil des usages locaux de l'arrondissement de St Nazaire dispose que, dans le canton de St Nazaire, la date de l'entrée en jouissance est le 24 juin ;
Que le bail a donc été renouvelé le 24 juin 2004 ;
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-10 du code de commerce,
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction ;
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ;
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus ; à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ;
Considérant que ces dispositions sont impératives ; que le bailleur ne peut refuser le renouvellement en précisant les motifs de ce refus que par signification d'un acte extrajudiciaire ;
Que ne peut être considéré comme un refus motivé de renouvellement la signification, visant la clause résolutoire, d'un commandement de faire un certain nombre de travaux et d'en justifier ;
Que le bailleur doit donc être réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail ;
Considérant que la demande en renouvellement du bail est libellée comme suit :
"le requérant vous demande le renouvellement de son bail, conformément à l'article L 145-10 du code de commerce aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi (augmentation suivant l'indice INSEE) et calculé par vous à 1 522,91 € par mois et d'avance à compter du 19 juillet 2004" ;
Que le preneur, qui a indiqué comme montant du loyer de bail renouvelé le prix que le bailleur lui avait demandé, n'est pas recevable à demander la fixation judiciaire du loyer ; que sa situation ne peut être assimilée dans ce cas à celle du bailleur qui peut accepter le renouvellement tout en contestant le montant du loyer ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer.
L'infirmant,
Dit que le bail a été renouvelé le 24 juin 2004 pour une durée de neuf ans.
Dit l'EURL Le Cheval blanc irrecevable en sa demande de fixation du prix du bail renouvelé.
Condamne l'EURL Le Cheval blanc à payer aux époux X... la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
