Septième Chambre
ARRÊT No
R.G : 07/06272
SELARL PHARMACIE DE LA MARINE
C/
M. Philippe X...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 13 FEVRIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Décembre 2007
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, à l'audience publique du 13 Février 2008, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SELARL PHARMACIE DE LA MARINE
5 avenue Pierre Gueguin
29900 CONCARNEAU
représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assistée de Me Jean-Loïc Z..., avocat
INTIMÉ :
Monsieur Philippe X...
...
29900 CONCARNEAU
représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assisté de Me A..., avocat
***************
I - CADRE DU LITIGE
A - OBJET
Action engagée en référé par M. Philippe X..., bailleur de locaux commerciaux situés à CONCARNEAU (FINISTERE), ..., au sein desquels est exploitée une pharmacie à l'enseigne PHARMACIE DE LA MARINE, contre la SELARL du même nom tendant à voir constater la résiliation du bail commercial liant les parties en application de l'article L 145-41 du Code de commerce sur la base de la clause résolutoire insérée dans la convention, rappelée dans un commandement qui lui avait été délivré le 18 avril 2007 pour paiement sous un mois de l'échéance semestrielle de loyer exigible le 29 mars 2007, couvrant la période d'occupation allant du 29 mars 2007 au 29 septembre 2007, échéance s'élevant à 4 609,45 € après règlement d'un acompte de 921,95 € correspondant au mois d'occupation, seul réglé à cette date, soit le
mois d'avril.
N'étant pas contesté par la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE qu'elle n'a pas, dans le mois du commandement, acquitté ce solde correspondant à 5 mois d'occupation des locaux ( 4 609,45 € = 921,89 € ),
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le litige tient dans le fait que, contredite par le poursuivant, la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE soutient que, par suite d'une méprise et méconnaissance de ses droits, elle a cru être autorisée à payer mensuellement la dette de loyers à partir du moment où, les parties étant en litige sur les conditions du renouvellement du bail venu à échéance le 28 Septembre 2005, elle était, à ses yeux, déliée de tous engagements extraits du bail écrit qui stipulait effectivement, ce qu'elle ne conteste pas, le paiement de la location en deux temps les 29 mars et 29 septembre de chaque année.
Elle sollicite donc sur cette base, évoquant sa bonne foi, les conséquences extrêmement graves d'une résiliation qui l'obligerait à transférer , non sans difficultés, le fonds qui emploie 5 salariés, le bénéfice
de la suspension des effets de la clause résolutoire, demande dont elle soutient, contre l'avis du poursuivant, qu'elle est recevable même pour la première fois devant la Cour d'Appel, cette prétention ne pouvant avoir le caractère d'une demande nouvelle.
Sur cet aspect, essentiel, du litige, se greffe une contestation accessoire portant sur le bien fondé d'une demande de provision ayant pour support une facture de "réparation" d'antenne de télévision s'élevant à 227,71 € , somme dont la locataire fait valoir qu'elle concrétise une demande sérieusement contestable au sens de l'article 809 du Code de Procédure Civile, ce type d'intervention n'entrant pas dans la catégorie des charges qu'il incombe au locataire d'assumer.
B - DECISION DISCUTEE
Ordonnance du Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de QUIMPER en date du 3 octobre 2007 qui a :
- constaté la résolution du contrat.
- prononcé en conséquence l'expulsion de la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, de l'immeuble qu'elle occupe ... sous le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance.
- condamné la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE à payer à Monsieur Philippe X... une provision de 300 € à valoir sur la dette de charges locatives et 400 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
C - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SELARL PHARMACIE DE LA MARINE a relevé appel de l'ordonnance par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 22 Octobre 2007.
Autorisée par ordonnance du 31 octobre 2007 à saisir la Cour du litige à jour fixe en application des articles 917 et suivants du Code de Procédure Civile, l'appelante a fait délivrer assignation à M. Philippe X... à l'audience du 12 décembre 2007 par acte délivré le 9 novembre 2007 à son domicile.
La procédure initiale, enrôlée sous le no 07/06272, et l'assignation subséquente, enrôlée sous le no 07/06785, ont été jointes par ordonnance du 26 novembre 2007.
L'appelante a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 11 décembre 2007, ses ultimes conclusions accompagnées d'un bordereau récapitulatif de pièces communiquées visant 23 documents.
M. Philippe X... a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 7 décembre 2007, ses conclusions d'intimé accompagnées de 3 bordereaux visant 44 pièces versées aux débats en première instance et 12 pièces produites devant la Cour.
Par lettre du 12 décembre 2007, il a demandé l'annexion à ses écritures d'un dernier bordereau visant une 57é pièce.
II - MOTIFS DE LA DECISION
Il est de jurisprudence constante que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut être formée pour la première fois en appel,
principe qui se déduit de la règle parallèlement fixée selon laquelle cette demande peut être exprimée tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée: la contestation de M. Philippe X... est en conséquence mal fondée.
Il est aussi de règle que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordée qu'à un débiteur qui saisit le juge "dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil".
Disposant à cet égard d'un pouvoir discrétionnaire, le juge peut tenir
compte de la bonne foi des parties et, comme le précise l'article 1244-1 du Code civil, de la situation du débiteur autant que des besoins du créancier.
En l'occurrence, force est de constater d'abord qu'après avoir soutenu en première instance que " l'exercice de la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE l'empêche de verser les sommes semestriellement aussi, et ce depuis l'acquisition du fonds de commerce par la SARL PHARMACIE DE LA MARINE, cette dernière s'acquittait mensuellement du paiement des loyers", l'appelante n'explique plus le maintien de cette pratique que par sa méprise au regard des termes parfaitement clairs d'un bail écrit aux dispositions duquel elle se pensait soustraite à partir du 29 septembre 2005.
De cette contradiction se déduit cependant que sa situation de trésorerie n'est pas la cause première de la formule de paiement mensuelle adoptée dès le dernier trimestre 2005 par les époux B..., cédants, et qu'elle n'est pas d'une parfaite bonne foi ainsi que l'article 1134 § 3 impose aux parties de l'être à l'occasion de l'exécution des conventions.
En effet, il ne saurait être sérieusement envisagé d'admettre que des considérations de trésorerie aient jamais dicté la conduite de l'appelante alors que, ayant acquis pour le prix de 1 540 500 € le fonds de commerce le 29 Juin 2006 de M.et Mme B..., l'appelante avait forcément les moyens d'assumer le règlement de deux semestrialités d'un peu plus de 5 000 € par an, le chiffre d'affaires annuel de l'officine tenue par les époux B..., déclaré page18 de l'acte de cession, variant entre 1100 000 € et 1 520 000 € entre 2003 et 2005 pour des bénéfices net de l'ordre de 93 000 € à 121000€.
C'est donc sur la base d'un argument sciemment dénué de bonne foi que la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE a tenté de cacher au Premier Juge que sa décision de payer le loyer en 6 mensualités avait pour origine une volonté certaine d'ignorer la teneur des conventions, ce qui lui permettait de ne pas dénoncer non plus ses intentions réelles.
Cette volonté est évidente, puisque , de novembre 2005 à avril 2007, les parties étant en litige en raison de l'exigence de l'appelante tenant à la remise en état de l'immeuble, elle a reçu de l'avocat de M. Philippe X... de nombreuses relances aux termes desquelles était, d'une part, rappelé le principe, contractuel, d'un règlement du prix de la location en deux fois les 29 mars et 29 septembre de chaque année, d'autre part , souligné que la persistance de cette violation du contrat amènerait la saisine du juge (Pièce 3: lettre du 21 décembre 2005 adressée à Me C... DELCHET, conseil de l'appelante; Pièce 6: lettre du 14 mars 2006 valant remontrance: " Vos clients s'évertuent à régler mensuellement et avec retard le loyer du"; pièce 7"...Je me verrai contraint de diligenter une procédure de référé; Pièce 11: lettre du 22 septembre 2006 "comme écrit dans le bail, le loyer est payable de façon semestrielle à l'avance les 29 septembre et 29 mars ").
Par ailleurs, force est de constater, sans que soit mise du tout en question la légitimité des revendications de l'appelante concernant la reprise des désordres affectant l'immeuble, que celle-ci a emporté pour M. Philippe X... , qui, à la lecture des pièces communiquées, a fait face à ses obligations sans marquer la moindre velléité de s'y soustraire sous un prétexte quelconque, une dépense totale de l'ordre de 100 000 €.
Or, la pièce 22 que communique l'appelante (rapport ROUSVOAL du 22 mars 2007) donne crédit au procès d'intention qui lui est fait par l'intimé d'avoir, par le biais de loyers dont le règlement était distillé dans le temps depuis 2005, voulu compromettre sa capacité à financer les travaux dans des conditions sinon suffisantes, au moins normales; alors même qu'elle n'a jamais prétendu que les parties auraient engagé des pourparlers pour l'achat des murs de l'officine, cette pièce fait, en effet, apparaître en ses pages 1,3,6 et 7 que l'appelante a fait dresser par cet intervenant un état complet des lieux (AMIANTE, CREPlomb, ETAT PARASITAIRE) en tant que " locataire acquéreur" sous le double mandat de M. B... et de Me Patrick D... "chargé de la rédaction de l'acte authentique", mandataires
auxquels ledit intervenant a adressé le produit de ses études closes le 20 mars 2007, ce qui sous-tend qu'elle était bien intéressée par l'achat des murs de l'officine et se tenait prête à négocier celui-ci en connaissance de cause.
Il est noté encore que paraît quelque peu byzantine la discussion que poursuit la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE tendant à reprocher au Premier Juge d'avoir à tort interprété le convention en déduisant que le paiement des loyers par semestrialité équivalait à un paiement "d'avance" alors que si le terme "d'avance" ne figure pas, effectivement, dans le bail, la réalité d'un paiement "par anticipation" reste incontournable dans un tel contexte.
Au reste , ainsi que le Premier Juge l'a à bon droit admis sans que cela soit contesté et ne puisse l'être en l'état du droit positif, l'infraction commise est constituée à partir du moment où la somme de 4 609,45 € correspondant à 5 mois de location exigibles le 29 mars 2007 n'a pas été payée dans le mois alors que, due " à terme échu" ou "d'avance", elle était exigible à cette date.
En définitive, il n'y a, en l'espèce, aucun juste motif permettant de suspendre les effets d'une clause résolutoire dont la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE s'est ingéniée pendant 18 mois à provoquer la mise en jeu pour un motif qui reste obscur mais paraît fondé sur l'intention de nuire plus que sur la négligence ou l'effet de surprise né d'une erreur ou méprise commise sur la portée de l'extinction du bail de 1996 à partir de septembre 2005 : la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est donc rejetée.
Il est fait droit, en conséquence, à la demande en paiement de provision formulée par M. Philippe X... au titre de la dernière période d'occupation ayant démarré avant l'ouverture des débats devant la Cour, acte étant pris du fait que l'intimé ne formule pas de demande spécifique au titre des indemnités susceptibles d'être dues pour l'avenir, à raison de 921,95 € par mois, jusqu'à la libération des locaux par la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE.
Monsieur Philippe X... et l'appelante sont liés par un dernier bail écrit remontant aux 18 et 30 décembre 1996 qui dispose, ce qui fait la loi des parties en l'absence de nouvel accord depuis 2005, que le bailleur est tenu à toutes les réparations relevant de l'article 1719 2è alinéa du Code Civil (Bail p.4 clauses 3 et 4): dans la mesure où la lecture de la facture BARILLEC révèle que la prestation comprend la fourniture et pose d'une antenne canaux 21/69 ( 49,40 € ) et , à sa suite, la fixation d'un câble sur 20 mètres de longueur, il s'agit là moins d'une réparation locative à charge du locataire que d'une prestation que l'intimé a pu décider sur la base des obligations qui lui sont imposées par le contrat sous le visa de l'article 1719 § 2 du Code Civil soit, une prestation ayant pour fin ultime d'entretenir la chose "en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée".
La contestation élevée par l'appelante est d'apparence sérieuse dans cette limite et l'ordonnance est donc réformée, la provision allouée en application de l'article 809 du Code de Procédure Civile étant fixée à 70,51 euros.
Perdant sur son recours la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE ne peut qu'être déboutée de sa demande d'indemnisation de frais irrépétibles et elle paiera , en revanche, 1 500 € à M. Philippe X... sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile , pour compenser les frais exposés au cours de la procédure d'appel.
III - DECISION
La Cour,
- Dit n'y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties et mise en jeu sur commandement du 18 avril 2007.
- Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle constate la résolution du bail, prononce l'expulsion de la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE, la condamne aux dépens d'instance et à payer 400 euros à Monsieur Philippe X... par application l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- La réformant pour le surplus et ajoutant,
- Condamne la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE à payer à Monsieur Philippe X...:
une indemnité d'occupation provisionnelle de 921,95 euros au titre du mois de décembre 2007.
une provision de 70,51 euros au titre des frais de poursuites impayés.
la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Déboute la SELARL PHARMACIE DE LA MARINE de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- La condamne aux dépens d'appel; autorise la S.C.P. CASTRES COLLEU PEROT LE COULS-BOUVET à les recouvrer par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
