Septième Chambre
ARRÊT No
R. G : 06 / 08539
Mme Nelly X...
M. Stéphane X...
Mme Catherine X...
Mme Marie X...
C /
Mme Zahra Y...
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 13 FEVRIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Décembre 2007
devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 13 Février 2008, date indiquée à l'issue des débats.
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APPELANTS :
Madame Nelly X...
28 Cité de la Terre Noire
29000 QUIMPER
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de la SCP COROLLER BEQUET, avocats
Monsieur Stéphane X...
...
29000 QUIMPER
représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assisté de la SCP COROLLER BEQUET, avocats
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Madame Catherine X...
28 Cité de la Terre Noire
29000 QUIMPER
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de la SCP COROLLER BEQUET, avocats
Madame Marie X...
...
29000 QUIMPER
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de la SCP COROLLER BEQUET, avocats
INTIMÉE :
Madame Zahra Y...
...
29000 QUIMPER
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de Me Sandrine CARON, avocat
*****************
Par acte du 8 août 1997, Monsieur Pierre X... et son épouse ont donné à bail à Madame Y... un local commercial situé....
Par acte du 30 juin 2006, les consorts X... ont délivré à Madame Y... un commandement de payer le loyer du mois de juillet 2005 qui n'avait pas été réglé, de justifier l'existence d'un contrat d'assurance et de mettre un terme à l'exploitation de toutes les activités non expressément autorisées.
Par acte du 13 septembre les époux X... ont saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de QUIMPER pour lui demander de constater la résiliation du bail avec effet au 1er août 2006 de condamner Madame Y... à libérer les lieux et faute pour elle de t'avoir fait dans le délai d'un mois suivant la décision de prononcer une astreinte de 200 € par jour de retard, de la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 141,28 € du 1er août 2006 jusqu'à son départ, enfin de la condamner au paiement d'une indemnité de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame Y... a conclu au débouté de la demande en résiliation et à titre reconventionnel, a sollicité une expertise portant sur le rideau de fer qui était, selon elle, inutilisable et dangereux.
Par ordonnance du 6 décembre 2006, le juge des référés a ;
• rejeté la demande en constatation des effets de la clause résolutoire.
• ordonné aux consorts X... d'apporter tous justificatifs utiles des charges récupérables sous un délai d'un mois a compter de la date de l'ordonnance puis sous astreinte de 20 € par jour de retard pendant deux mois délai à l'issue duquel sera à nouveau fait droit.
• ordonné une expertise
Les consorts X... ont relevé appel de cette décision.
La cour se réfère aux conclusions déposées le 28 novembre 2007 par les consorts X... et le 4 décembre 2007 par Madame Y... pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en constatation de la clause résolutoire
Considérant que les locaux loués devaient, au terme du bail, servir exclusivement à l'exploitation d'un commerce alimentaire le locataire ne pouvant exercer dans les lieux loués même à titre temporaire toute autre activité ;
Que la clause résolutoire insérée au bail prévoyait, à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappel de loyer ou encore à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail après simple commandement de payer adressé par acte extra-judiciaire et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause en cas d'inexécution dans le délai d'un mois que le bail serait résilié immédiatement et de plein droit sans autres formalités, l'expulsion pouvant alors avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé ;
Considérant que par acte du 30 juin 2006, il a été délivré à Madame Y... par les bailleurs un commandement d'avoir à régler sans délai le loyer du mois de juillet 2005 pour 1 088,51 €, à justifier l'existence d'un contrat d'assurance en cours couvrant les risques locatifs, à cesser toute infraction à la clause relative à la destination des lieux en mettant un terme à la vente de tous produits ne correspondant pas à l'exploitation d'un commerce alimentaire, étant précisé que dans l'exposé des motifs du commandement il était mentionné que Madame Y... exerçait l'activité de vente de tapis et d'autres produits n'entrant pas dans la destination des lieux ;
Que ce commandement de payer rappelait la clause résolutoire et l'intention des consorts X... de l'appliquer ;
Considérant que le seul problème évoqué devant la Cour est celui de l'exercice d'une activité non autorisée, le loyer ayant été payé dans le délai de un mois et la preneuse ayant justifié de son contrat d'assurance ;
Considérant que le commandement délivré le 30 juin 2006 est dépourvu d'ambiguïté dans la mesure où il rappelle la clause de destination du bail qui limite expressément et précisément l'activité à l'exercice d'un commerce alimentaire et qu'il enjoint à la locataire de cesser la vente de tout produit ne correspondant pas à cette activité ;
Que Madame Y... ne conteste pas vendre des produits d'hygiène et de droguerie ;
Qu'elle n'a pas respecté les dispositions du code de commerce sur la déspécialisation ;
Que le seul fait qu'elle ait appelé son commerce " Supérette " sans opposition des bailleurs ne suffit pas à démontrer que ces derniers ont accepté tacitement une extension à la destination des lieux telle que prévue au bail ;
Que Madame Y... n'ayant pas respecté les termes du commandement en cessant la vente de produits non alimentaires la clause résolutoire doit recevoir effet ;
Que cependant la locataire n'étant pas de mauvaise foi dans la mesure où elle a pu se méprendre sur ses droits, il y a lieu de lieu accorder un délai de deux mois pour se conformer aux clauses du bail ;
Sur le problème des charges
Considérant qu'aucun moyen n'est présenté à l'appui de la demande de confirmation de la décision sur ce point ;
Qu'en l'absence de justification il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de production concernant les charges ;
Sur la demande afférente au rideau de fer
Considérant que cette demande est recevable car elle tend aux mêmes fins que celle présentée devant le premier juge ;
Qu'elle se rattache par un lien suffisant à la demande de résiliation du bail ;
Considérant que les clauses du contrat de bail mettent à la charge exclusive du locataire tous les travaux d'entretien et de grosses réparations de la devanture et des fermetures ainsi que les travaux exigés par l'administration ;
Qu'il existe une contestation sérieuse quant à la charge de l'obligation de remplacer le rideau de fer ;
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision déférée,
Donne un délai de deux mois à compter de la présente décision à Madame Y... pour cesser la vente de tous produits n'entrant pas dans la destination du bail qui prévoit que les locaux doivent servir exclusivement à l'exploitation d'un commerce alimentaire.
Dit que faute par elle de s'exécuter le bail sera résilié de plein droit et elle devra libérer les lieux dans le mois suivant sous astreinte de 100,00 € par jour de retard et qu'elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges.
Déboute Madame Y... de sa demande de production de justificatifs des charges sous astreinte.
Se déclare incompétent pour statuer sur la demande concernant le volet roulant.
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne Madame Y... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
