Septième Chambre
ARRÊT No
R. G : 06 / 05333
M. Emmanuel X...
M. Frédéric Michel Marie Y...
Mme Jeanne Z... épouse X...
C /
Mme Geneviève A... épouse Y...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 30 JANVIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Anne ARNAUD, Président de chambre,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Novembre 2007
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, à l'audience publique du 30 Janvier 2008, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur Emmanuel X...
...
29680 ROSCOFF
représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assisté de la SCP P. BOQUET-M. C..., avocats
Monsieur Frédéric Michel Marie Y...
...
78300 POISSY
représenté par la SCP BAZILLE J. J. & GENICON S., avoués
assisté de Me Bernard D..., avocat
Madame Jeanne Z... épouse X...
...
29680 ROSCOFF
représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués
assistée de la SCP P. BOQUET-M. C..., avocats
----
INTIMÉE :
Madame Geneviève A... épouse Y...
...
44000 NANTES
représentée par la SCP BAZILLE J. J. & GENICON S., avoués
assistée de Me Bernard D..., avocat
********************
I-CADRE DU LITIGE
A-OBJET
Action engagée par Mme Geneviève A... épouse Y..., propriétaire d'un immeuble situé..., contre M. Emmanuel X... et Mme Jeanne Z... épouse X..., locataire de deux greniers en vertu d'un accord résultant d'un échange de lettres des 19 et 20 mars 1992 tendant à voir ceux-ci condamnés à les libérer en vertu d'un congé délivré le 21 décembre 2004 au visa de l'article 1736 du Code Civil par Me I..., huissier de Justice à SAINT POL DE LEON, congé réputé mettre fin à la convention de location le 30 Juin 2005 à 24 heures.
L'assignation ayant été délivrée le 9 septembre 2005 et les époux X... ayant été cités à comparaître devant le Juge du Tribunal d'instance de MORLAIX alors que, en vertu d'un acte de donation partage remontant au 30 Juillet 2005, M. Frédéric Y..., fils de la poursuivante, s'était vu attribuer la pleine propriété de l'immeuble, le congé délivré est contesté par les époux X..., qui sont, par ailleurs, titulaires d'un bail commercial " pour le tout " concernant des locaux situés au rez de chaussée de l'immeuble accueillant leur activité commerciale et un appartement situé au 2ème étage, sous les greniers, bail dont les modalités du renouvellement sur demande des intéressés sont également litigieuses, le procès se poursuivant de ce chef devant le Tribunal de Grande Instance de MORLAIX.
Dans le cadre de la discussion portée devant le Juge du Tribunal d'instance de MORLAIX concernant les seuls greniers mis à disposition près de 15 ans après la signature du bail commercial (28 novembre 1977) les parties sont amenées à s'opposer à tous égards sur les points suivants :
o La nullité de la saisine du Tribunal d'instance du fait de la poursuite exercée par Mme Geneviève A... épouse Y..., dessaisie au jour de l'assignation de la propriété de l'immeuble et dépourvue de qualité pour poursuivre l'expulsion des locataires.
o La régularité de l'intervention de M. Frédéric Y... devant la Cour dans la mesure où, selon les époux X..., il n'est pas établi qu'il est intervenu dans les formes légales devant le Juge du premier degré.
o La compétence dudit Juge pour apprécier les faits de la cause s'agissant, selon les époux X..., de mansardes qui font indivisiblement partie du bail commercial au moment de son renouvellement.
o La validité du congé au regard, au principal, des règles régissant la matière telles qu'elles sont édictées par le statut des baux commerciaux (décret du 30 septembre 1953 codifié articles L 145-1 et suivants du Code de commerce).
o La validité du congé au regard de la loi du 6 Juillet 1989 s'agissant de greniers qui constituent une dépendance, au sens de l'article 2 de ladite loi, du logement compris dans le bail commercial (appartement situé au deuxième étage, en contiguïté, juste au dessous).
o La validité du congé au regard de la loi du 6 Juillet 1989 prise en son article 15-I dans la mesure où, s'il devait être considéré que les greniers sont l'objet d'un bail distinct, ils demeurent des lieux d'habitation et, à ce titre, relèvent de la loi, sont soumis de plein droit à ses dispositions alors que, formellement, le congé n'est pas régulier puisqu'il ne mentionne pas l'identité du bénéficiaire de la reprise des locaux.
o La légitimité des demandes de dommages-intérêts et de délai de grâce formulées par les époux X..., cette dernière demande, non réitérée devant la Cour, ayant été accueillie par le Premier Juge.
B-DECISION DISCUTEE
Jugement du Juge du Tribunal d'instance de MORLAIX en date du 20 Juin 2006 qui a :
-constaté la résiliation au 30 Juin 2005 du contrat de bail conclu entre Mme Geneviève A... épouse Y... et les époux X... portant sur les mansardes sous combles de l'immeuble sis....
-accordé aux époux X... un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux pour libérer l'immeuble.
-ordonné, au delà, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.
-condamné les époux X... à payer à Mme Geneviève A... épouse
Y... une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges du bail à compter du 30 Juin 2005.
-débouté Mme Geneviève A... épouse Y... de sa demande d'exécution provisoire.
-débouté les parties de leurs autres demandes.
C-MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. Emmanuel X... et Mme Jeanne Z... épouse X... ont relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 26 Juillet 2006 (procédure no06 / 05333).
M. Frédéric Y... a lui-même relevé appel de la décision le 23 Mars 2007 (procédure 07 / 01866).
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du Conseiller de la mise en état du 2 Avril 2007.
Les époux X... ont signifié, et déposé au greffe de la Cour le 20 novembre 2007, leurs ultimes conclusions accompagnées du visa d'un bordereau récapitulatif de pièces communiquées évoquant 25 documents, dont les deux derniers produits au stade de l'appel.
Mme Geneviève A... épouse Y... et M. Frédéric Y... ont signifié, et déposé au greffe de la Cour le 13 novembre 2007, leurs ultimes conclusions accompagnées :
-du visa d'une liste évoquant 16 documents versés aux débats
-d'un bordereau correspondant à cette communication faite en première instance.
II-DISCUSSION
A-Sur la régularité de la saisine du Tribunal, la qualité pour
agir des parties poursuivantes et la compétence du Juge.
Il est constant pour ressortir du dossier de la procédure de première instance, et vainement contredit en conséquence par les appelants,
o que Mme Geneviève A... épouse Y... et M. Frédéric Y... ont faxé le 12 décembre 2005 des conclusions portant le timbre d'enregistrement du greffe du Tribunal d'instance de MORLAIX évoquant un dépôt de ces écritures le 4 avril 2006 (Pièce 3 du dossier du Tribunal).
o que les débats ont été tenus le 9 mai 2006 alors que l'affaire avait été renvoyée, mention au dossier en faisant foi, du 13 décembre 2005, lendemain de la communication des écritures par fax, au 24 janvier puis au 21 février, puis au 4 avril 2006, date à laquelle la cause a été renvoyée au 9 mai 2006.
Il est constant également qu'aux termes de ces conclusions les consorts Y... :
-dénonçaient la situation nouvelle résultant de la donation partage consacrée par " l'acte notarié en date du 30 Juillet 2005 " (page 3).
-se déclaraient " propriétaires de l'immeuble sis à... " (page 4 alinéa I 1).
-que Monsieur Frédéric Y... déclarait intervenir " aujourd'hui aux côtés de Mme J... " (p. 3 § 4), ce que confirmaient à la fois l'en-tête des écritures prises au nom des deux parties représentées ou assistées par les mêmes mandataires et le dispositif de celles-ci ainsi conçu (pages 23 et 24) :
" Recevoir Mme Geneviève Y... et M. Frédéric Y... en leur demande et les y déclarer fondés...
Condamner Monsieur et Madame X... à payer à Madame Geneviève Y... et Frédéric Y... une indemnité de 1 000 € par mois pour occupation abusive des lieux... toutes sommes restant dues au 1er Juillet 2005 au titre des loyers... 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. "
De ces données de procédure ressort clairement, comme l'a succinctement évoqué le Premier Juge (Jugement p. 2 § 7) qui a pris acte de l'intervention de M. Frédéric Y... " en sa qualité de bénéficiaire de la reprise " que,
-l'intervention de l'intéressé est constante en première instance et qu'elle est la cause la plus évidente du renvoi de la procédure le 13 décembre 2005, lendemain de la transmission des conclusions par fax, et du renvoi de la procédure le 4 Avril 2006, jour du dépôt à la barre du Tribunal de ces mêmes conclusions.
-que le fait que l'en-tête du jugement ne porte trace d'aucune intervention de M. Frédéric Y... est le fruit d'une omission matérielle.
-que le fait que M. Frédéric Y... est tenu pour " intervenant en qualité de bénéficiaire de la reprise " est le fruit d'une erreur d'interprétation du Juge étant évident que, repreneur, c'est à dire locataire en succession des appelants, M. Frédéric Y... n'avait pas qualité pour formuler des demandes qui, telles que visées dans le dispositif des écritures, étaient celles de la bailleresse, sa mère, auxquelles il s'associait forcément en tant que copropriétaire de l'immeuble.
Au vu des faits constants que révèle l'examen des pièces de la procédure de première instance, les moyens développés par les époux X... sont tous inopérants :
o Si l'article 727 du Code de Procédure Civile, inséré dans le livre 1er du Code de Procédure Civile énonce les diligences qu'il incombe au secrétariat
de toute juridiction d'accomplir, en particulier (alinéa 2) lorsque la procédure est orale, il n'en résulte pas, en l'état de la jurisprudence, que la carence du greffe à cet égard constitue une omission propre à anéantir la portée des formalités accomplies par les parties elles-mêmes et la thèse développée par les appelants est sans fondement sur ce plan.
o Si l'article 843 du Code de Procédure Civile énonce que la procédure devant le Tribunal d'instance est orale et que " les prétentions des parties ou la référence qu'elles font aux prétentions qu'elles avaient formulées par écrit sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal ", ce n'est pas pour autant que l'abstention du greffier d'audience doit préjudicier aux intérêts des parties : l'instruction donnée par le texte n'est assortie d'aucune sanction expresse propre à justifier que soient écartées des débats les conclusions régulièrement déposées par une partie pour confirmer ses déclarations orales.
Il est au contraire de règle que " dans une procédure orale, les écrits auxquels se réfère une partie ont nécessairement pour date celle de l'audience " (Cassation. Chambre Commerciale 18 Septembre 2007. Bulletin
d'information de la Cour de Cassation) et, surtout, jurisprudence constante qui a pu être appliquée à l'occasion de débats oraux tenus à la barre de la Cour d'Appel à partir de conclusions écrites composées de 140 pages dactylographiées (Cassation 3ème Chambre Civile 30 Janvier 2002 arrêt no00. 13. 486. Etude parue au Jurisclasseur Procédures de mai 2006 no6, page 5) que dans le contexte de procédures orales les prétentions exprimées sous cette forme " sont présumées avoir été contradictoirement débattues (Cassation Chambre Commerciale 24 octobre 1995 G. P. 1996 p. 128 et 2ème chambre B. C. II 2003 no54).
En l'espèce, les conditions dans lesquelles la procédure s'est déroulée devant le Premier Juge ne permettent pas de douter de l'évidence d'une intervention volontaire de M. Frédéric Y... ès-qualités de bailleur associé à Mme A... épouse Y..., intervention dont il a été débattu à l'audience du 6 mai 2006, ce nonobstant la circonstance que celle-ci n'a pas été enregistrée par procès-verbal, n'a pas été actée dans l'en-tête du jugement et a été interprétée, par erreur, comme une intervention " es qualités de bénéficiaire de la reprise ", ce qu'elle n'était pas.
Il se déduit de ces observations,
-que l'assignation initiale, fût-elle entachée d'une nullité de fond, ce qui n'apparaît pas exact, la poursuivante étant simplement sans qualité pour agir en expulsion des locataires, s'est trouvée régularisée par l'intervention de
M. Frédéric Y... dans le respect de l'article 121 du Code de Procédure Civile.
-que le défaut de qualité pour agir de Mme Geneviève A... épouse Y..., évident, s'est trouvé régularisé de la même façon dans le respect de l'article 126 du Code de Procédure Civile.
-que le jugement n'est donc pas davantage atteint de nullité.
-que, partie à la procédure de première instance, M. Frédéric Y..., non intimé par les époux X..., a, à bon droit, relevé appel du jugement lui faisant grief, lequel, non critiqué sous quelqu'autre angle de procédure, apparaît régulier.
Pour le surplus, acte étant donné aux appelants de ce qu'ils entendaient inscrire leur contestation dans le contexte d'une mise en oeuvre du statut des baux commerciaux, il importe peu de considérer que le Tribunal
aurait excédé sa compétence en tranchant le litige dès lors qu'il est de règle que, juridiction d'appel du Tribunal d'instance, du Tribunal de Grande Instance et du Juge des loyers commerciaux, la Cour d'Appel a plénitude de compétence sur le litige qui lui est soumis.
Il est tout aussi clair que l'appréciation de la régularité de la procédure suivie en première instance ne relève pas de la compétence du Conseiller de la mise en état contrairement à ce que soutiennent les intimés, de manière quelque peu contradictoire au demeurant, en page 3 de leurs écritures : ainsi qu'ils l'exposent eux-mêmes, la Cour de Cassation a exprimé un avis contraire à celui qu'ils soutiennent le 2 avril 2007, raison pour laquelle la Cour a été amenée à trancher la difficulté évoquée par les appelants.
B-Sur le fond
Les appelants ne sont pas fondés à soutenir que, à un titre quelconque, les deux greniers ont été forcément intégrés, au moment du renouvellement de la location, au bail mixte en vertu duquel ils occupaient le rez de chaussée et le deuxième étage de l'immeuble.
Il est de règle, en effet, que les locaux accessoires doivent être distingués des locaux annexes : les locaux accessoires sont ceux qui sont loués séparément du local principal où s'exerce l'activité du fonds en vertu d'une convention distincte ; les locaux annexes, voisins du local principal, constituent une dépendance de ce dernier mais la question de l'extension du statut à ces locaux annexes ne se pose pas car ils sont de droit protégés en vertu du principe de l'indivisibilité du bail commercial.
En l'espèce, il apparaît clairement que, loués près de 15 ans après la prise de jouissance des locaux commerciaux, les greniers ne sont pas des locaux annexes alors même que serait admise leur relative contiguïté avec l'appartement dans la mesure où ne les sépare qu'un simple plancher.
Ce sont des locaux accessoires mais, dans la mesure où ils n'ont jamais reçu, ce qui est admis par les parties, une affectation commerciale, les conditions posées par l'article L 145-1 du Code de commerce interdisent, ainsi que le Premier Juge l'a à bon droit considéré, de les tenir pour des locaux accessoires qui devraient être soumis au statut des baux commerciaux et la régularité du congé délivré le 21 décembre 2004 ne saurait en conséquence être appréciée dans ce cadre juridique.
A partir du moment où ces locaux ne peuvent être intégrés dans un bail mixte ressortissant des dispositions du décret du 30 Septembre 1953, ils ne peuvent non plus être considérés comme des locaux annexes au sens de l'article 2 de la loi du 6 Juillet 1989 ce qui signifierait que l'ensemble loué aux époux X... serait, à partir du renouvellement du bail, et parce qu'il s'agit au principal d'un bail mixte pour partie affecté à l'habitat, soumis à la fois aux dispositions du décret du 30 Septembre 1953 et, pour partie, à la loi du 6 Juillet 1989.
En conséquence, un même ensemble de biens loués réputé indivisible devrait donner lieu à la délivrance de deux congés aux formalités distinctes lors des renouvellements ultérieurs du bail : cette analyse n'apparaît pas pertinente et il n'y a pas lieu de suivre les appelants dans les méandres de leur raisonnement par trop éloigné d'une analyse juridique logique des données du litige alors qu'eux-mêmes paraissent douter du bien fondé de cette proposition (cf. leurs conclusions page 17 § 2).
Si les greniers litigieux ne sont pas des locaux accessoires et ne sont pas non plus des locaux annexes au sens du décret du 30 Septembre 1953 et de la loi du 6 Juillet 1989, ils ne relèvent pas pour autant du droit commun du louage d'immeuble.
En effet, si, à l'origine, ces greniers ont pu être utilisés comme des débarras, destination première d'un grenier, il résulte clairement de l'échange de lettres des 19 mars et 20 mars 1992 qu'ils ont été loués par Mme Geneviève A... épouse Y..., en totale indépendance par rapport aux conventions nouées dans le cadre du bail mixte signé 15 ans plus tôt " à titre d'habitation " : sans qu'il soit dès lors nécessaire de rechercher selon quel mode concret ils ont été occupés pendant 10 ans alors que les intimés ne prétendent pas qu'ils auraient, à ce titre, été utilisés selon l'une ou l'autre des exceptions visées par l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989, il convient de retenir,
o que de nombreux témoins attestent du fait que les appelants n'ont cessé d'être domiciliés au..., dont Mme Monique F..., voisine des intéressés au ..., et de manière plus déterminante encore, Mme K... qui déclare : " depuis mon appartement, j'ai un regard sur l'appartement et donc les fenêtres du couple X...... je certifie qu'ils occupent l'appartement du second étage du... ".
o que les greniers, comme cela était dénoncé dès mars 1992, ont été dotés de sanitaires alors qu'ils n'étaient dotés que d'un point d'eau,
o qu'en l'absence de tout constat complémentaire établissant formellement que les appelants ont déserté les lieux depuis quelques années, les seules énonciations du rapport de M. Norbert H..., expert mandaté unilatéralement en novembre 2003 par les intimés pour visiter les mansardes n'étant pas acquises dans un cadre totalement contradictoire faute d'être contresignées par les appelants, l'occupation " à titre d'habitation principale "
des deux greniers aménagés ne peut qu'être retenue.
La loi du 6 Juillet 1989 est donc applicable, notamment au stade des modalités de la délivrance du congé, la circonstance que ces espaces sont situés en contiguïté matérielle avec le corps principal du logement ne pouvant conduire à aucune autre qualification juridique dès lors qu'ils étendent simplement, et matériellement, la jouissance du local, centre des intérêts des appelants, situé au rez de chaussée et au 2ème étage.
Etant constant que le congé litigieux a été délivré au visa de l'article 1736 du Code Civil et de l'intention de " reprendre les locaux " sans préciser davantage au bénéfice de qui, et au bénéfice, éventuellement, de quel ayant droit visé à l'article 15 de ladite loi, Madame Geneviève A... épouse Y... entendait rentrer en possession de ces locaux, ledit congé doit
être déclaré nul, cette omission étant substantielle et ne relevant pas des irrégularités de forme imposant la preuve d'un grief :
Le jugement est donc réformé d'où il suit que les intimés sont déboutés de toutes leurs demandes tant principales qu'accessoires.
Les appelants, qui ont largement contribué à l'illustration de la complexité des rapports contractuels noués au gré du temps par les parties, sont mal fondés en leur demande de dommages-intérêts : dans le contexte ainsi porté à la connaissance du Juge, la poursuite engagée par Madame Geneviève A... épouse Y... ne peut être tenue pour abusive alors surtout que les moyens de recevabilité, de nullité et d'incompétence soutenus par les appelants sur la base des actes de procédure accomplis en première instance étaient eux-mêmes quelque peu audacieux.
Les époux X... sont, en conséquence, déboutés de leur demande en paiement des sommes de 3 000 € et 5 000 € à titre de dommages-intérêts.
Les consorts Y... sont, en revanche, condamnés à leur payer une indemnité de 2 500 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, afin de les indemniser des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
III-DECISION
La Cour,
-Déclare régulière et recevable l'intervention volontaire de Monsieur Frédéric Y... formalisée à l'audience du Tribunal d'instance de MORLAIX le 6 mai 2006.
-En conséquence,
-Constate la régularisation des poursuites engagées sur assignation de Madame Geneviève A... épouse Y... délivrée le 9 Septembre 2005 aux époux X... et la validité de la saisine du Juge d'instance de MORLAIX.
-Dit n'y avoir lieu d'annuler le jugement déféré pour incompétence et de renvoyer la cause à la connaissance du Tribunal de Grande Instance de MORLAIX.
-Déclare recevable l'appel interjeté à titre principal par Monsieur Frédéric Y... des dispositions dudit jugement,
-Le réformant au fond, et statuant de nouveau,
-Dit et juge que les locaux loués par échange de lettres des 19 mars et 20 mars 1992 ne relèvent pas de l'application des dispositions du décret du 30 Septembre 1953 mais de l'application de la loi du 6 Juillet 1989 en tant que location destinée à l'habitat principal des époux X....
-Vu l'article 15 de la loi et les termes du congé délivré le 21 décembre 2004 par Madame Geneviève A... épouse Y..., irréguliers, prononce la nullité dudit congé.
-Déboute Monsieur Frédéric Y... et Madame Geneviève A... épouse Y... de l'ensemble de leurs demandes.
-Condamne in solidum Madame Geneviève A... épouse Y... et Monsieur Frédéric Y... à payer aux époux X... 2 500 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles engendrés par l'entière procédure.
-Déboute les époux X... de plus amples demandes et, en particulier, de leurs demandes de dommages-intérêts fondées sur le caractère abusif de la poursuite exercée par Monsieur Frédéric Y... et Madame Geneviève A... épouse Y....
-Condamne in solidum Madame Geneviève A... épouse Y... et Monsieur Frédéric Y... aux dépens de première instance et aux dépens d'appel ; autorise la S. C. P. d'avoués CASTRES COLLEU PEROT LE COULS-BOUVET à les recouvrer par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
