Quatrième Chambre
ARRÊT No
R. G : 06 / 04443
JC
Syndicat copropriété RESIDENCE BOREALE
M. Jean André LE BRUN
Mme Hélène Yvonne X... épouse LE BRUN
M. Jean- Paul Y...
Mme Françoise Simone A... épouse Y...
C /
S. A. ACTE IARD
Me André B...
S. C. I. BOREALE
S. C. P. A... DE L' ESTOURBEILLON QUEMENEUR
Me C...
Me D...
Me Jean Paul E...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D' APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 10 JANVIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Joël CHRISTIEN, Conseiller faisant fonction de Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès F..., lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l' audience publique du 25 Octobre 2007
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par l' un des magistrats ayant participé au délibéré, à l' audience publique du 10 Janvier 2008, date indiquée à l' issue des débats
****
APPELANTS :
Syndicat de copropriété RESIDENCE BOREALE représenté par son syndic la SARL Cabinet MOUSSET
Immeuble Constens
Boulevard du Dr Chevrel
44500 LA BAULE
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de Me G... (SELARL ARMEN), avocat
Monsieur Jean André LE BRUN
...
...
44250 SAINT BREVIN LES PINS
représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assisté de Me G... (SELARL ARMEN), avocat
Madame Hélène Yvonne X... épouse LE BRUN
...
...
44250 SAINT BREVIN LES PINS
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de Me G... (SELARL ARMEN), avocat
- II-
Monsieur Jean- Paul Y...
...
...
44250 SAINT BREVIN LES PINS
représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assisté de Me G... (SELARL ARMEN), avocat
Madame Françoise Simone A... épouse Y...
...
...
44250 SAINT BREVIN LES PINS
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de Me G... (SELARL ARMEN), avocat
INTIMÉS :
S. A. ACTE IARD
prise en sa qualité d' assureur de la société BOREALE
...
B. P. 230
67006 STRASBOURG CEDEX
représentée par la SCP BAZILLE J. J. & GENICON S., avoués
assistée de Me I..., avocat
Maître André B...
...
44410 HERBIGNAC
représenté par la SCP D' ABOVILLE DE MONCUIT SAINT- HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de la SELARL EFFICIA, Me J..., avocat
S. C. I. BOREALE, représentée par son gérant Monsieur K...
55,...
49300 CHOLET
représentée par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués
assistée de Me Jean- Michel L..., avocat
S. C. P. A... DE L' ESTOURBEILLON QUEMENEUR
...
44600 SAINT- NAZAIRE
représentée par la SCP D' ABOVILLE DE MONCUIT SAINT- HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assistée de la SELARL EFFICIA, Me J..., avocat
- III-
Maître C...
...
44160 PONTCHATEAU
représenté par la SCP D' ABOVILLE DE MONCUIT SAINT- HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de la SELARL EFFICIA, Me J..., avocat
Maître D...
...
44250 SAINT BREVIN LES PINS
représenté par la SCP D' ABOVILLE DE MONCUIT SAINT- HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de la SELARL EFFICIA, Me J..., avocat
Maître Jean Paul E...
17 place de l' Eglise
44320 FROSSAY
représenté par la SCP D' ABOVILLE DE MONCUIT SAINT- HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de la SELARL EFFICIA, Me J..., avocat
EXPOSÉ DU LITIGE
Au cours de l' année 1998, la société civile immobilière BORÉALE, qui s' est adressée à la compagnie ACTE afin de souscrire pour cette opération une police d' assurance dommages- ouvrage, a fait édifier à SAINT- BRÉVIN un ensemble immobilier dont la réception intervint par procès- verbaux établis entre février et avril 1999.
Les appartements furent vendus en état futur d' achèvement par actes authentiques dressés par Maître E..., certains acquéreurs étant assistés par leur propre notaire.
Se plaignant de divers désordres et défauts de conformité aux engagements contractuels du vendeur, la société APROGIM, syndic de la copropriété, saisit par actes des 19 et 26 mars 2001 le Juge des référés à l' effet d' obtenir l' organisation d' une expertise judiciaire et, selon son rapport déposé le 8 avril 2003, l' expert M... a observé les désordres suivants :
Appartement AOUSTIN
1. Sur la terrasse du séjour façade Ouest, fissure infiltrante sur une hauteur d' environ 2, 50 mètres affectant l' enduit de façade ;
2. En pied de la baie coulissante de la cuisine, auréole d' humidité avec décollement du papier peint le long de la traverse inférieure de la menuiserie et présence de micro- fissures sur le seuil en maçonnerie de la baie ;
3. En terrasse de cuisine, sur le mur séparatif de l' appartement no14, fissure de retrait non infiltrante affectant l' enduit de façade sur une hauteur d' environ 0, 50 mètre ;
4. Dans la cuisine, sur la mezzanine et sur le doublage du côté Nord, légère auréole d' humidité affectant le papier peint qui présente une amorce de décollement ;
5. Sur la mezzanine, sur le doublage du côté Nord, auréole d' humidité de même nature localisée, l' enduit extérieur étant affecté d' un phénomène de bullage ;
Appartement MAHÉ
6. Dans le séjour, sur le doublage du mur Sud, auréole d' humidité avec léger développement de moisissure sur une hauteur d' environ 1 mètre ;
7. Dans la chambre de l' étage, légère auréole d' humidité affectant le papier peint, étant noté que la bouche d' entrée d' air est partiellement obstruée et que le mur coté sud est en contact direct avec l' extérieur et ne dispose pas de doublage thermique ;
Appartement SAIGET
8. Dans la chambre Ouest à l' étage, auréole d' humidité dans l' angle inférieur, en bas de rampant, affectant le papier peint avec présence de quelques traces de moisissures ;
9. Sur la terrasse côté séjour, fissure verticale affectant l' enduit de façade sur une hauteur d' environ 2, 50 mètres, absence d' enduit en tête de mur sous les tuiles de rive et absence de calfeutrements entre les éléments préfabriqués de la corniche, un essai d' arrosage ayant mis en évidence que chacune de ces malfaçons contribuait à l' apparition des infiltrations occasionnant le désordre no8 ;
10. Piège à eau assurant l' évacuation des eaux de pluie sur le balcon non étanche, les balcons eux- mêmes ne disposant pas de complexe d' étanchéité, ce dont il résulte, sur l' ensemble des terrasses des façades Ouest et Nord, des percolations à travers la dalle béton, au pourtour des pièges à eau, avec apparition de quelques phénomènes de carbonatation et de développement de lichens ;
Appartement SOUCHET
11. Sur le mur de façade Ouest, fissures de retrait affectant l' enduit au droit des joints de parpaings et se chargeant d' humidité par temps de pluie, ce désordre apparaissant plus ou moins généralisé à l' ensemble de la façade Ouest ;
Appartement JOUVE
12. a) Sur la terrasse du séjour, défaut de finition de l' enduit en partie haute du mur Sud ;
b) fissure d' enduit verticale sur une longueur de 1 mètre ;
Appartement GLAUD
13. Sur le mur séparatif de l' appartement 16, fissure d' enduit verticale sur une hauteur de 2, 50 mètres avec épaufrure et léger décollement. ;
14. Le balcon présente une profondeur intérieure relevée de 1, 75 mètres alors que les plans béton indiquent 1, 93 mètres, ce défaut de conformité se retrouvant également aux niveaux inférieurs ;
Appartement DERVÉ
15. Dans le séjour- cuisine, fissure sur le mur séparatif côté Sud sur une longueur d' environ 0, 50 mètre dont l' évolution a provoqué une déchirure du papier peint ;
Appartement LEBRUN
16. Gardes- corps du balcons affectés de phénomènes de corrosion filiforme entraînant des cloquages de la laque, ce phénomène étant généralisé à l' ensemble des gardes- corps quoique d' intensité variable ;
17. Isolation des murs séparatifs avec les parties communes plus réduite que ce que prévoyaient implicitement les plans d' exécution de l' architecte, ce défaut de conformité étant rencontré dans l' ensemble des appartements ;
18. Fissures d' enduit présentant une humidité résiduelle en période pluvieuse (cf. désordre 11) ;
19. Piège à eau non étanche sur terrasse (cf. désordre 10) ;
20. Défaut de conformité de la profondeur de balcon (cf. désordre 14) ;
Appartement CATEL
21. Absence d' enduit en balcon pouvant engendrer par fortes pluies, du fait des rejaillissements, des infiltrations ;
Appartement LAINE
22. Présence d' auréoles d' humidité en plafond du WC, du placard et de l' entrée du séjour attribuées à la fissure de gros oeuvre localisée en façade de l' appartement AOUSTIN évoquée au point no1 ;
Appartement LE GOFF
23. Léger décollement d' enduit sur le balcon ;
24. Condensation dans le double vitrage de la baie coulissante de la chambre en période froide non constatée par l' expert ;
Appartements TASCON
25. Sur le balcon du séjour, absence d' enduit en pied de mur de façade sur une bande de 1, 20 mètre de longueur ;
Appartements DEBEC
26. a) Légère auréole d' humidité en plafond ;
b) Fissure sur le mur du balcon affectant l' enduit, de même nature que dans l' appartement DERVÉ ;
Dégagement du premier étage
27.
Sur la façade Est, auréole d' humidité et défaut de calfeutrement de la bavette à l' angle du châssis ;
Cage d' escalier
28. En plafond, sous couverture, auréole d' humidité affectant notablement la peinture ;
29. Sur le mur Sud, auréole d' humidité à l' angle inférieur droit du châssis et calfeutrement douteux du raccordement entre la couverture et la menuiserie, un essai d' arrosage ayant mis en évidence des infiltrations dans cette zone ;
30. En plafond du rez- de- chaussée, auréole d' humidité avec développement de moisissures noirâtres à l' aplomb du châssis, ce désordre étant directement consécutif aux infiltrations évoquées au point no29 ;
31. Au sous- sol, infiltrations à travers le mur séparatif des parkings, le sol intérieur présentant un dénivelé d' environ 2 à 3 cm par rapport au dallage extérieur ;
32. Porte extérieure d' accès à la cage d' escalier à âme pleine avec parement en bois et encadrement métallique non conforme au descriptif sommaire des travaux ;
Parkings
33. Défaut de calfeutrement au pourtour du portillon piétonnier entre dormant et gros oeuvre ;
34. Deux fissures de retrait dans le dallage et altération de la face supérieure du dallage sur une zone de 10 m ² à proximité de la rampe d' accès ;
35. Sur le mur Nord de la rampe d' accès, phénomène de carbonatation témoignant de la présence d' infiltration ;
36. Absence d' éclairage de sécurité afin d' assurer le balisage dans les couloirs centraux alors que la notice descriptive des travaux faisait état de cette prestation ;
37. Fixation du bras motorisé du portail de garage détériorée de façon répétée en raison de la résistance au vent offerte par le portail ce qui sollicite exagérément les organes de motorisation ;
38. Présence d' une auréole d' humidité dans le garage no8 résultant du défaut d' étanchéité du piège à eau d' une terrasse ;
39. Absence d' éclairage du parking extérieur alors que l' acte de vente le prévoyait et que des fourreaux électriques ont été mis en oeuvre au droit des zones arborées ;
Façade OUEST
40. Les dalles du revêtement mural en marbre de la façade présentent un phénomène de carbonatation révélateur d' infiltrations dans l' épaisseur du mortier de pose et peuvent ainsi se désolidariser de leur support.
Le syndicat des copropriétaires du bâtiment C de la résidence BORÉALE ainsi que les époux N... et Y..., copropriétaires, firent alors assigner la société civile immobilière BORÉALE, la compagnie ACTE ainsi que Maîtres E..., B..., C..., D... et la société civile professionnelle de notaires JANIN, de L' ESTOURBILLON et QUEMENEUR devant le Tribunal de Grande Instance de SAINT- NAZAIRE, lequel statua par jugement du 27 mars 2006 en ces termes :
" Déclare recevable l' action du syndicat des copropriétaires ... bâtiment C, des époux LE BRUN et des époux Y... à l' encontre des notaires ;
Déboute le syndicat de copropriété ... bâtiment C, les époux LE BRUN et les époux Y... de leurs demandes à l' encontre des notaires et de la compagnie d' assurances ACTE IARD ;
Condamne la société civile immobilière BORÉALE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5. 667, 66 € au titre des malfaçons, non conformités contractuelles et absences d' ouvrage ainsi qu' aux désordres liés au débouchage des canalisations et du cordon chauffant, outre une somme de 7. 500 € au titre de la surconsommation d' électricité au titre du désordre 17 ;
Condamne la société civile immobilière BORÉALE à verser aux époux LE BRUN la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la non conformité de la superficie du balcon au regard des plans ;
Condamne la société civile immobilière BORÉALE à verser :
• au syndicat des copropriétaires la somme de 61. 389, 90 € hors taxes au titre des travaux de reprises des désordres 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 37, 38 et 40 outre la somme de 15. 000 € de dommages et intérêts et 3. 000 € sur le fondement des dispositions de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile,
• au syndicat des copropriétaires la somme de 3. 177, 02 € hors taxes au titre des désordres apparus sur le revêtement des marches et contre marches de l' escalier,
• au syndicat des copropriétaires la somme de 6. 139 € au titre des honoraires de maîtrise d' oeuvre,
• au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 600 € au titre de la cotisation à l' assurance dommages- ouvrage sur les travaux de reprise,
• aux époux Y... la somme de 834, 16 € hors taxes,
et ce avec indexation sur l' indice du coût de la construction publié le 8 avril 2003, date du rapport d' expertise de Monsieur M... ;
Dit qu' il y a lieu de déduire des sommes revenant au syndicat des copropriétaires, la somme de 5. 610, 91 € hors taxes réglée par la société civile immobilière BORÉALE fin septembre 2003 au titre du désordre 40 ;
Ordonne l' exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Condamne la société civile immobilière BORÉALE aux entiers dépens qui comprendront les frais d' expertise judiciaire et de référé ".
Par jugement rectificatif du 3 juillet 2006, le Premier Juge compléta sa décision en condamnant en outre la société civile immobilière BORÉALE à payer à la compagnie ACTE une indemnité de 1. 200 € en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires et les époux N... et Y... ont relevé appel de ces décisions et concluent en ces termes :
" Réformer le jugement du 27 mars 2006 en ce qu' il a mis hors de cause les notaires et débouté le syndicat de sa demande de condamnation de la société civile immobilière BORÉALE de la somme de 12. 792, 85 € ;
Condamner Maître André B..., la société civile professionnelle A...- DE L' ESTOURBEILLON- QUEMENEUR, Maître C..., Maître D..., Maître Jean- Paul E... conjointement et solidairement à verser :
• au syndicat des copropriétaires la somme de 5. 667, 66 € hors taxes au titre des malfaçons, non conformités contractuelles et absences d' ouvrage ainsi qu' aux désordres liés au débouchage des canalisations et du cordon chauffant, outre une somme de 7. 500 € au titre de la surconsommation d' électricité au titre du désordre 17,
• à Madame et Monsieur LE BRUN la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la non conformité de la superficie du balcon au regard des plans,
• au syndicat des copropriétaires la somme de 61. 389, 90 € hors taxes au titre des travaux de reprises des désordres 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 37, 38 et 40 outre 15. 000 € à titre de dommages et intérêts et 10. 000 € au titre des frais irrépétibles,
• au syndicat des copropriétaires la somme de 3. 177, 02 € hors taxes au titre des désordres apparus sur le revêtement des marches et contre- marches de l' escalier,
• au syndicat des copropriétaires la somme de 6. 139 € au titre des honoraires de maîtrise d' oeuvre,
• au syndicat des copropriétaires la somme 1. 600 € au titre de la cotisation à l' assurance dommages- ouvrage sur les travaux de reprise,
• à Monsieur et Madame Y... la somme de 834, 16 € hors taxes,
et ce avec indexation sur l' indice du coût de la construction publié le 8 avril 2003 et la TVA applicable lors de la réalisation des travaux ;
Condamner la société civile immobilière BORÉALE représentée par son liquidateur, la société HARMONIE, à verser au syndicat de copropriété la somme de 12. 792, 85 € ;
Déduire des sommes revenant au syndicat des copropriétaires la somme de 5. 610, 91 € hors taxes réglée par la société civile immobilière BORÉALE fin septembre 2003 au titre du désordre 40 ;
À titre subsidiaire, surseoir à statuer sur la responsabilité des notaires dans l' attente de l' issue de la procédure engagée par les concluants contre les constructeurs ".
Maîtres C... et D..., ayant assisté lors de la vente des copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, sollicitent leur mise hors de cause.
Les autres notaires concluent à l' irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires faute pour le syndic d' avoir engagé son action sans y avoir été expressément mandaté par l' assemblée des copropriétaires.
Subsidiairement, ils demandent la confirmation du jugement entrepris et réclament l' allocation d' une indemnité de 1. 000 € en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Ayant formé appel incident, la société civile immobilière BORÉALE sollicite à titre principal l' annulation de la procédure de première instance en ce qu' elle a été initiée à son encontre par une assignation délivrée à son gérant en dépit de ce qu' à la suite de sa dissolution du 30 juin 2002, elle ne pouvait plus être représentée que par son liquidateur amiable, la société HARMONIE.
Subsidiairement, elle réclame la garantie de la compagnie ACTE contre laquelle elle a reporté l' appel ou à tout le moins l' organisation d' une nouvelle expertise à l' effet de vérifier si elle peut bénéficier de la garantie de l' assureur de dommages- ouvrage.
Elle s' oppose en outre aux demandes en paiement des frais de débouchage de canalisation et d' installation d' un cordon chauffant et sollicite enfin l' allocation d' une indemnité de 3. 000 € en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La compagnie ACTE conclut quant à elle à la confirmation de la décision attaquée ou demande subsidiairement à être déchargée de sa garantie en raison de la perte, par la faute des copropriétaires, de son recours contre les constructeurs.
Elle réclame enfin l' allocation d' une indemnité de 5. 000 € en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu' aux dernières conclusions déposées pour le syndicat des copropriétaires ainsi que les époux N... et LAINE le 1er octobre 2007, pour Maîtres E..., B..., C..., D... et la société civile professionnelle de notaires JANIN, de L' ESTOURBILLON et QUEMENEUR le 4 octobre 2007, pour la société civile immobilière BORÉALE le 1er octobre 2007, et pour la compagnie ACTE le 15 octobre 2007.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Sur les demandes formées contre le vendeur d' immeuble en état futur d' achèvement
Il résulte des pièces produites que la dissolution de la société civile immobilière BORÉALE, décidée par assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2002, n' a fait l' objet de publication et de mention au registre du commerce et des sociétés qu' en février 2004 alors que l' acte introductif d' instance lui avait été délivré dès le 30 avril 2003.
Dès lors, la dissolution d' une société n' ayant, selon l' article 1844- 8 du Code civil, d' effet à l' égard des tiers qu' après sa publication, la société civile immobilière BORÉALE ne peut faire grief aux demandeurs de l' avoir assignée en la personne de son gérant et non de son liquidateur amiable, étant précisé que, devant la Cour, la société civile immobilière BORÉALE s' est déclarée représentée par son liquidateur amiable, et que les demandeurs ont alors conclu contre " la société civile immobilière BORÉALE représentée par son liquidateur amiable, la société HARMONIE ".
La société civile immobilière ne peut davantage reprocher aux appelants d' avoir erronément indiqué dans leur assignation que son gérant était Monsieur K... alors que celui- ci n' était que le gérant de la personne morale exerçant effectivement la fonction de gérant.
En effet, il n' est pas discuté que Monsieur K... était bien la personne physique ayant pouvoir de représenter la société civile immobilière BORÉALE en justice même s' il n' en exerçait la gérance que par personne morale interposée, de sorte qu' il était légitime de délivrer l' assignation entre ses mains.
Il résulte en outre des dispositions combinées des articles 56 et 648 du nouveau Code de procédure civile que l' assignation en justice ne doit comporter à peine de nullité que la dénomination et le siège social de la personne morale défenderesse, en sorte la mention erronée du nom du gérant, qui n' était pas obligatoire, ne saurait conduire à l' annulation de l' acte introductif d' instance.
Et en toute hypothèse, il est de principe que l' indication erronée de l' organe représentant une personne morale dans un acte de procédure ne constitue qu' un vice de forme susceptible de régularisation conformément aux dispositions de l' article 115 du nouveau Code de procédure civile, de telle sorte qu' en concluant au cours de la procédure d' appel contre " la société civile immobilière BORÉALE représentée par son liquidateur amiable, la société HARMONIE " les demandeurs ont régularisé leur procédure sans laisser subsister aucun grief.
Il en résulte que la demande d' annulation de l' acte introductif d' instance et du jugement de première instance présentée à titre principal par la société civile immobilière BORÉALE doit être rejetée.
Sur le fond, celle- ci n' invoque de moyens de réformation que relativement au remboursement des frais de débouchage de canalisation et d' installation d' un cordon chauffant ainsi qu' aux dommages- intérêts alloués au syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation électrique induite par le désordre no17.
Le syndicat des copropriétaires justifie sa demande de remboursement des frais de débouchage de canalisation, d' un montant de 1. 269, 74 € inclus dans la somme de 5. 667, 66 € allouée par le Premier Juge au titre des non conformités et absences d' ouvrage, en produisant aux débats deux lettres des 9 février 1999 et 5 janvier 2001 adressées par son syndic au vendeur d' immeuble, desquelles il résulte que les collecteurs d' eau usée du bâtiment auraient été encombrés de laitance de ciment.
Le syndicat réclame aussi le remboursement d' une somme de 622, 02 €, également incluse dans la somme de 5. 667, 66 € allouée par le Premier Juge au titre des non conformités et absences d' ouvrage, correspondant au coût d' un cordon chauffant qu' il aurait été nécessaire d' installer afin de préserver du risque de gel une conduite d' alimentation en eau insuffisamment protégée.
Ces désordres n' ont toutefois pas été constatés par l' expert judiciaire, et les demandeurs ne produisent aucun élément, autre que des courriers émanant du syndicat lui- même, propre à en établir l' existence et à permettre à la Cour de déterminer si le vendeur d' immeuble à construire est légalement tenu d' en supporter les conséquences dommageables.
Le premier juge ne pouvait donc prononcer condamnation de ce chef et le jugement attaqué devra en conséquence être réformé en ce sens.
La somme de 7. 500 € destinée à compenser la surconsommation électrique alléguée par le syndicat des copropriétaires serait, selon celui- ci la conséquence dommageable du défaut de conformité relevé par l' expert au point no17 de son rapport, les parois séparatives des appartements avec le couloir central du bâtiment étant pourvues d' une isolation moins performante que celle qui aurait pu être mise en oeuvre si les plans d' exécution de l' architecte relatifs à l' épaisseur de doublage avaient été respectés.
La société civile immobilière BORÉALE conteste l' existence de la surconsommation électrique alléguée en faisant valoir que la consommation annuelle est restée constante malgré la pose du cordon chauffant, mais il vient d' être relevé que ce dernier défaut de conformité est parfaitement étranger au désordre traité par la pose de ce cordon.
Les demandeurs font quant à eux valoir à juste titre que ce défaut d' isolation généralisé à l' ensemble des appartements, dont nul ne prétend qu' il était apparent lors de la prise de possession des lieux et qui constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, implique des déperditions de chaleurs compensées par une surconsommation électrique à la charge de la copropriété, en sorte que le premier juge a correctement réparé ce dommage en allouant au syndicat une somme de 7. 500 € à titre de dommages- intérêts.
Le syndicat et les copropriétaires demandeurs contestent quant à eux le rejet par le premier juge de leur demande en paiement d' une somme de 12. 792, 85 € correspondant au montant de la cotisation d' assurance dommages- ouvrage que la compagnie ACTE a restitué à la société civile immobilière BORÉALE alors que cette dernière en aurait répercuté le montant sur le prix de vente des appartements.
La répercussion arithmétique du montant de la cotisation d' assurance dommages- ouvrage sur chacun des copropriétaire demeure toutefois à l' état de pure allégation, la formation du prix de vente des appartements constituant une opération complexe à l' issue de laquelle il est impossible d' individualiser chacun des frais supportés par le constructeur pour mener son projet immobilier à son terme.
En toute hypothèse, la société civile immobilière BORÉALE fait valoir sans être utilement réfutée qu' elle a contracté pour le compte des copropriétaires une nouvelle assurance dommages- ouvrage auprès da la compagnie ALBINGIA moyennant paiement de primes d' un montant total de 16. 630, 93 €, de sorte que les demandeurs ne peuvent prétendre avoir payé le prix d' une assurance qui n' existe pas.
Dès lors qu' il n' est par ailleurs pas soutenu que l' absence d' assurance dommages- ouvrage susceptible de garantir les désordres litigieux leur a causé un préjudice distinct de celui résultant de la nécessité de réparer les conséquence dommageables de ces désordres, le premier juge a à juste titre rejeté la demande de remboursement de la cotisation d' assurance versée à la compagnie ACTE puis restituée à la société civile immobilière BORÉALE.
Sur la garantie de l' assureur de dommages- ouvrage
Il sera en premier lieu constaté que la société civile immobilière BORÉALE, après avoir rappelé être assurée par la compagnie ACTE au titre de diverses polices d' assurance de responsabilité et avoir souscrit auprès de la même compagnie une assurance de dommages- ouvrage, ne demande la garantie de l' assureur qu' au titre de la seule assurance dommages- ouvrage, de sorte que la Cour n' a à se prononcer que sur ce seul fondement.
D' autre part, en sollicitant la désignation d' un expert afin de " constater qu' elle doit bénéficier de la garantie de la compagnie ACTE " en vertu de la police d' assurance de dommages- ouvrage souscrite auprès de cette compagnie, la société civile immobilière BORÉALE suggère à la Cour de confier à un technicien une mission portant sur des points de droit et tente par surcroît de pallier sa propre carence dans l' administration de la preuve.
Cette demande ne pourra donc qu' être rejetée.
Il résulte par ailleurs des pièces produites et des explications des parties :
• que la société civile immobilière BORÉALE a confié à son courtier le soin de souscrire pour l' opération de construction litigieuse une assurance dommages- ouvrage auprès de la compagnie ACTE le 17 février 1998,
• que celle- ci a délivré le lendemain une attestation certifiant de la souscription de cette police en spécifiant néanmoins que le contrat n' était ni établi, ni signé et que la prime de base n' était pas payée, et elle a réclamé au souscripteur par courrier du même jour puis les 24 mars, 24 avril et 27 mai divers documents relatifs à l' opération de construction que l' assuré était tenu de fournir conformément aux clauses- types reproduites dans l' annexe II à l' article 243- 1 du Code des assurances,
• qu' un contrat d' assurance a en définitive été établi le 17 juin 1998 avec effet au 11 février 1998 mentionnant que l' assurée s' engageait à communiquer ces documents et qu' à défaut la garantie serait " considérée comme n' ayant jamais pris effet " et la cotisation ristournée au souscripteur,
• que par courriers des 18 septembre, 22 octobre, 27 novembre et 15 décembre 1998, l' assureur a continué à réclamer des documents non fournis, notamment les attestations d' assurance de responsabilité décennale de certains locateurs d' ouvrage puis a notifié le 13 janvier 1999 le " classement sans effet du dossier " et a remboursé le 3 mars suivant la prime d' assurance de 89. 915, 59 francs versée par le souscripteur,
• qu' après communication de divers documents le 4 mars 1999, la compagnie ACTE a accepté d' établir le 6 avril 1999 un nouveau contrat d' assurance de dommages- ouvrage avec effet au 29 mars 1999 en spécifiant que, compte tenu de l' état d' avancement de l' opération de construction, l' assuré devrait communiquer d' autres documents, notamment les procès- verbaux de réception de l' ouvrage et de levée de réserves, faute de quoi la garantie serait " considérée comme n' ayant jamais pris effet " et la cotisation ristournée au souscripteur,
• que par courriers des 21 juin et 15 juillet, l' assureur a vainement réclamé ces documents puis a avisé l' assuré le 16 août 1999 de la " passation sans effet définitive du dossier " en lui restituant sa cotisation d' assurance.
Il s' en déduit que la commune intention des parties a été de conclure les deux contrats d' assurance successivement souscrits par la société civile immobilière boréale sous la condition résolutoire de communication de documents relatifs à l' opération de construction dont la remise par l' assuré est légalement prévue par les clauses- types des polices d' assurance de dommages- ouvrage reproduites dans l' annexe II à l' article 243- 1 du Code des assurances.
La Cour constate à cet égard que, contrairement à ce que soutient l' assureur, les contrats d' assurance ont bien été établis et que, ayant pris effet à une date antérieure à leur conclusion, ils ne peuvent, comme l' a retenu à tort le premier juge, être regardés comme assortis d' une condition suspensive.
Mais la Cour constate également que la société civile immobilière BORÉALE n' a jamais contesté la validité de la condition résolutoire assortissant l' obligation de communication documentaire de l' assuré, notamment au regard des clauses- types annexées à l' article 243- 1 du Code des assurances, et qu' en cause d' appel le syndicat et les copropriétaires demandeurs, qui auraient dû être les bénéficiaires de ces contrats d' assurance, ne forment plus aucune demande contre la compagnie ACTE.
En l' état actuel de la procédure, seul le vendeur d' immeuble en état futur d' achèvement sollicite la garantie de l' assureur de dommages- ouvrage en se bornant en définitive à prétendre que la résolution des contrats d' assurance ne pouvait résulter d' une décision unilatérale de la compagnie ACTE, laquelle aurait dû en saisir le juge en invoquant les dispositions de l' article 1184 du Code civil.
Cependant, ces dispositions relatives à l' action en résolution judiciaire sont étrangères au présent litige dès lors que les parties avaient expressément convenu lors de la conclusion des contrats d' une condition résolutoire opérant, en cas d' accomplissement, la révocation de leurs obligations.
Or en l' espèce, l' assureur, en restituant les cotisations d' assurance, et l' assuré, en acceptant sans réserve la restitution de ces cotisations, ont d' un commun accord décidé de révoquer leurs obligations réciproques antérieurement à la survenance du sinistre.
La société civile immobilière BORÉALE, qui a encaissé sans protester le remboursement de primes réalisé par la compagnie ACTE qui s' acquittait ainsi de son obligation de restitution, ne peut aujourd' hui sérieusement revendiquer le bénéfice de contrats d' assurance de dommages- ouvrage dont elle a accepté sans équivoque la révocation.
La demande de garantie formée contre l' assureur de dommages- ouvrage a donc été à juste titre rejetée.
Sur les demandes formées contre les notaires
Il résulte du procès- verbal d' assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2002 que le syndicat des copropriétaires a autorisé une action en justice devant les juridictions compétentes contre Maîtres E..., B..., C..., D... et la société civile professionnelle de notaires JANIN, de L' ESTOURBILLON et QUEMENEUR " en raison du fait que les notaires n' ont pas vérifié l' existence réelle d' une police d' assurance dommages- ouvrage ".
Il s' en déduit que l' autorisation du syndicat des copropriétaires fixe avec une précision suffisante la nature et l' objet de l' action à engager et identifiait clairement les parties contre lesquelles cette action devait être introduite.
La mention que cette résolution était prise " sur les bases de l' article 55 du Décret du 17 mars 1967 ", lequel dispose que le syndic agit en justice après y avoir été autorisé par une décision de l' assemblée générale, impliquait par ailleurs nécessairement, en l' absence de désignation de tout autre organe de représentation de la copropriété, que l' autorisation d' agir était donnée au syndic.
L' exception d' irrecevabilité soulevée par les notaires défendeurs a donc été à juste titre écartée par le premier juge.
L' action du syndicat et des copropriétaires demandeurs est dirigée contre Maître E..., notaire chargé par la société civile immobilière BORÉALE de dresser les actes de vente des appartements cédés en état futur d' achèvement, ainsi que contre Maître B..., Maître O..., Maître D... et Maître C... qui ont respectivement assisté les époux LE BRUN, les époux Y..., Monsieur Q... et les consorts R... lors des ventes les concernant.
Le notaire chargé par le vendeur de dresser les actes de vente est tenu, aux termes de l' article L 243- 2 alinéa 2 du Code des assurances, de faire mention dans le corps de ses actes ou en annexe de l' existence d' un contrat d' assurance de dommages- ouvrage rendu obligatoire par l' article L 241- 1 du même code et il est de surcroît de principe que cette obligation légale emporte pour le notaire l' obligation corrélative de s' assurer de l' exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ce contrat d' assurance et de l' efficacité de celui- ci.
Dès lors, Maître E... ne pouvait mentionner la souscription d' une police d' assurance de dommages- ouvrage en s' en tenant aux termes d' une attestation délivrée par la compagnie ACTE le 18 février 1998 spécifiant explicitement que la police n' était ni établie, ni signée, sans vérifier la souscription effective de ce contrat d' assurance et sa validité et sans informer les acquéreurs que la stipulation d' une condition résolutoire non levée au jour de l' établissement des actes de vente était susceptible de soulever des difficultés en cas de mobilisation de la garantie de l' assureur.
Le syndicat des copropriétaires est par conséquent fondé, sur le fondement de l' article 1382 du Code civil, à lui réclamer réparation du préjudice résultant pour lui de l' absence d' assurance dommages- ouvrage valable.
Ce préjudice ne peut toutefois être supérieur à l' indemnité que le syndicat aurait pu percevoir de l' assureur et se trouve donc strictement limité à la réparation des vices cachés de construction affectant la solidité de l' ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Or, selon les constatations exemptes de critiques sérieuses de l' expert M... précédemment rappelées, seuls les désordres décrits aux points 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9, 11, 15, 21, 25, 27, 28, 29, 30, 38 et 40 sont de nature à compromettre la solidité de l' ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, étant précisé que nul ne prétend que ces désordres étaient apparents à la réception.
Les autres désordres, qui n' affectent que des éléments d' équipement dissociables sans rendre l' ouvrage impropre à sa destination (33 et 37), n' ont qu' un caractère purement esthétique (3, 6, 10, 12- b, 16, 18, 19, 20, 23, 26, 34 et 35) ou ne constituent que des défauts de conformité aux engagements contractuels du vendeur (12- a, 17, 32, 36 et 39) n' auraient en toute hypothèse pu donner lieu à indemnisation par l' assureur de dommages- ouvrage qui n' a pas davantage vocation à réparer les préjudices de nature immatériel comme le préjudice de jouissance des copropriétaires.
Selon, l' expert, le coût de réparation des désordres de nature physique décennale s' élève à 23. 195, 89 € hors taxe.
Le syndicat des copropriétaires soutient en outre avoir exposé, par rapport aux prévisions de l' expert, des surcoûts de 11. 229, 75 € pour les travaux de réfection de la façade du bâtiment et de 11. 229, 75 € pour la réparation du désordre no40, mais ni les énonciations du jugement attaqué, ni les ultimes conclusions du demandeur ne permettent à la Cour d' apprécier le bien fondé de ces allégations qu' aucune pièce probante n' étaye avec une pertinence suffisante.
De même, le syndicat ne démontre nullement que la dégradation des marches d' escalier, apparue postérieurement aux opérations d' expertise, présente une nature physique décennale rendant ce nouveau désordre indemnisable par l' assureur de dommages- ouvrage.
En revanche, l' importance et le nombre des désordres de nature physique décennale justifient d' en diriger la réfection par un maître d' oeuvre et d' en garantir la pérennité par une assurance de dommages- ouvrage dont les frais (2. 319 € soit 10 % du coût des travaux pour la maîtrise d' oeuvre et 1. 600 € pour l' assurance dommages- ouvrage) n' ont pas à être supportés par le syndicat.
Maître E... sera donc, après réformation du jugement attaqué, condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
• 23. 195, 89 € hors taxe (à actualiser en se référant à l' évolution de l' indice du coût de la construction publié le 8 avril 2003) outre la TVA applicable au moment de l' exécution des travaux au titre des travaux de reprise,
• 2. 319 € hors taxe outre la TVA applicable au moment au titre des frais de maîtrise d' oeuvre,
• 1. 600 € au titre de l' assurance dommages- ouvrage garantissant les travaux de reprise.
Le syndicat des copropriétaires n' est en revanche nullement fondé à réclamer la condamnation solidaire des notaires ayant assisté les acquéreurs, dès lors que, d' une part, ceux- ci n' étaient débiteurs d' une obligation de conseil qu' à l' égard de leurs mandants et que, d' autre part, si un tiers est fondé à se plaindre d' une faute commise dans les rapports entre deux parties au contrat de mandat, c' est à la condition de démontrer et de caractériser l' existence, la nature et l' importance du préjudice dont il a personnellement souffert.
Or, en l' espèce, le syndicat des copropriétaires n' expose pas en quoi la faute des notaires ayant assisté les acquéreurs, qui a eu pour conséquence de ne pas avoir mis ces derniers en situation de renoncer à acquérir un appartement non couvert par une assurance de dommages- ouvrage, est en lien causal certain avec son propre préjudice, lequel consiste à devoir supporter ou en tout cas pré- financer les travaux de reprise de désordres affectant l' ensemble de l' immeuble ou ses parties communes.
Les époux N... ne sauraient quant à eux obtenir du notaire rédacteur de l' acte de vente et de celui les ayant assistés lors de cette opération des dommages- intérêts destinés à réparer le préjudice résultant du défaut de conformité contractuel relevé par l' expert au pont no14 de son rapport, alors la souscription d' une assurance de dommages- ouvrage valable ne leur aurait nullement permis d' être indemnisés de ce chef.
En revanche, les époux Y... sont fondés à réclamer à Maître E... et à Maître O... qui les a assistés lors de la vente le paiement d' une somme de 834, 16 € hors taxe (à actualiser en se référant à l' évolution de l' indice du coût de la construction publié le 8 avril 2003) outre la TVA applicable au moment des travaux, dès lors que cette somme correspond, selon les constatations de l' expert exposées au point no22 de son rapport, au coût de réfection des peintures de plafond de leur appartement endommagé par des infiltrations liées au désordre no1.
Sur les frais irrépétibles
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l' intégralité des frais exposés par lui à l' occasion de l' instance d' appel et non compris dans les dépens, en sorte que la société civile immobilière BORÉALE et Maître E... seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 1. 500 € en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Les autres demandes d' indemnisation des frais irrépétibles du procès d' appel seront en toute équité rejetées.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Rejette la demande d' annulation formée par la société civile immobilière BORÉALE ;
Dit n' y avoir lieu à nouvelle expertise ;
Réforme le jugement rendu le 27 mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de SAINT- NAZAIRE et rectifié le 3 juillet 2006 en ce qu' il a :
• condamné la société civile immobilière BORÉALE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5. 667, 66 € au titre des malfaçons, non conformités contractuelles et absences d' ouvrage ainsi qu' aux désordres liés au débouchage des canalisations et du cordon chauffant,
• débouté le syndicat de copropriété du bâtiment C de la résidence BORÉALE et les époux Y... de leurs demandes à l' encontre des notaires ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes de réparation relatives aux frais de débouchage de canalisation et d' installation d' un cordon chauffant et réduit en conséquence la condamnation prononcée par le Tribunal de Grande Instance de SAINT- NAZAIRE au titre des malfaçons, non conformités contractuelles et absences d' ouvrage à 3. 775, 90 € hors taxe (à actualiser en se référant à l' évolution de l' indice BT 01 du coût de la construction publié le 8 avril 2003) outre la TVA applicable au moment de l' exécution des travaux ;
Condamne Maître E... à payer au syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société civile immobilière BORÉALE :
• au titre des travaux de reprise, la somme de 23. 195, 89 € hors taxe (à actualiser en se référant à l' évolution de l' indice BT 01 du coût de la construction publié le 8 avril 2003) outre la TVA applicable au moment de l' exécution des travaux,
• au titre des frais de maîtrise d' oeuvre, la somme de 2. 319 € hors taxe (à actualiser en se référant à l' évolution de l' indice BT 01 du coût de la construction publié le 8 avril 2003) outre la TVA applicable au moment de l' exécution des travaux,
• au titre de l' assurance dommages- ouvrage garantissant les travaux de reprise, la somme de 1. 600 € ;
Condamne Maître E... et la société civile professionnelle A..., de L' ESTOURBEILLON et QUEMENEUR, in solidum avec la société civile immobilière BORÉALE, à payer aux époux Y... la somme de 834, 16 € hors taxe (à actualiser en se référant à l' évolution de l' indice BT 01 du coût de la construction publié le 8 avril 2003) outre la TVA applicable au moment de l' exécution des travaux ;
Confirme les jugements attaqués en leurs autres dispositions ;
Condamne in solidum la société civile immobilière BORÉALE représentée par son liquidateur amiable la société HARMONIE et Maître E... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 500 € en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Déboute les parties de toutes autres demandes contraires ou plus amples ;
Condamne in solidum la société civile immobilière BORÉALE représentée par son liquidateur amiable la société HARMONIE, Maître E... et la société civile professionnelle A..., de L' ESTOURBEILLON et QUEMENEUR aux dépens de première instance (qui comprendront les frais du référé et de l' expertise judiciaire) et d' appel ;
Accorde à la société civile professionnelle GAUVAIN et DEMIDOFF et à la société civile professionnelle BAZILLE et GENICON, avoués associés, le bénéfice des dispositions de l' article 699 du nouveau Code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
