Septième Chambre
ARRÊT No
R.G : 06/03374
Synd. de copropriété IMMEUBLE 13 A 19 RUE DE LA PAIX ET 2 RUE DU VIEIL HOPITAL A NANTES
C/
S.C.I. PEN PONTHI
S.A.R.L. ZIGLO
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,
GREFFIER :
Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 31 Octobre 2007
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, à l'audience publique du 19 Décembre 2007, date indiquée à l'issue des débats
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APPELANTE :
Syndicat de copropriété de l' IMMEUBLE 13 A 19 RUE DE LA PAIX ET 2 RUE DU VIEIL HOPITAL A NANTES
SARL Cabinet BERTAUD
8 rue Jean de la Fontaine
44000 NANTES
représentée par la SCP BAZILLE J.J. & GENICON S., avoués
assistée de Me Marc DELALANDE, avocat
INTIMÉES :
S.C.I. PEN PONTHI
Impasse de Keret
56370 SARZEAU
représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués
assistée de Me Patrick EOCHE DUVAL, avocat
S.A.R.L. ZIGLO
29 rue Lenepveu
49000 ANGERS
représentée par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assistée de la SCP GUILLOU & BROSSARD - SULTAN - COLLIN - BARRET - BO, avocats
*****************I - CADRE DU LITIGE
A - OBJET
Action en indemnisation des dommages commerciaux supportés sur une période de cinq années, entre le printemps 2001 et l'automne 2006, en raison de la présence d'étais soutenant une baie vitrée participant de la visibilité d'un fonds de commerce de vente, location, réparation de jeux vidéo, matériels informatique , de téléphonie et multimédia situé à NANTES, à l'angle de la rue de Paix, artère commerciale principale et de la rue du Vieil
Hôpital, perpendiculaire, rue sur laquelle donnait la vitrine occultée par les étais, engagée par la SARL ZIGLO contre le Syndicat de Copropriété de l'immeuble 13 à 19 rue de la Paix, 2 rue du Vieil Hôpital qui a imposé la présence de ces ouvrages, et contre la SCI PEN PONTHI, devenue propriétaire des murs du fonds de commerce au cours de la période litigieuse aux termes d'un acte de vente du 25 mars 2002, ledit acte indiquant que le cédant des murs, Sté VETEMENTS PELE, était lié à la poursuivante par un bail authentique signé l'an précédent, le 27 février 2001, peu avant la mise en place des étais, à la mi-avril 2001.
Sur cette action initiale est venue se greffer une demande additionnelle formulée au stade de l'appel tendant à voir réparer un dommage
financier sur la période Février 2006-Juillet 2007 en raison de la réalisation tardive des travaux de confortement de la structure qui a permis l'enlèvement des étais mais a fait échec, selon la SARL ZIGLO, à la cession du pas de porte engagée à partir de février 2006.
L'action, fondée sous ses deux objets sur les principes de la responsabilité contractuelle ou délictuelle selon qu'elle vise la SCI PEN PONTHI ou le Syndicat de copropriété, est actuellement maintenue par la SARL ZIGLO contre le seul Syndicat de copropriété.
Le litige tient dans le fait que ce dernier, aux termes d'une analyse que réfute totalement la SARL ZIGLO, prétend démontrer,
- d'une part, que celle-ci est à l'origine de la situation de fait initiale pour avoir, au mépris du règlement de copropriété et sans lui demander la moindre autorisation, entrepris dès avant la signature du bail puis en mars 2001, sur la seule base d'un accord donné par la Société VETEMENTS PELE, alors bailleresse, d'importants travaux tant à l'intérieur qu'à l'extérieur des locaux situés au rez de chaussée lorsque, ceux-ci étant bien avancés, la copropriété s'est trouvée amenée à constater la faiblesse des poutres maîtresses formant linteau des baies vitrées aspectées sur les deux rues et pour avoir, nonobstant cette circonstance impérieuse, malgré une sommation délivrée le 27 mars 2001, refusé de déposer les habillages de la devanture qui venaient d'être posées, ce qui a interdit de poser un diagnostic exact sur l'état des poutres et de chiffrer le coût réel du
confortement de ces linteaux, situation qu'elle a laissé perdurer jusqu'en février 2006 en refusant de laisser libre accès à ses locaux.
- d'autre part, et en conséquence, qu'elle est fondée à s'opposer au principe même de l'indemnisation du dommage commercial allégué, dont elle discute la réalité au regard du montant de l'indemnité sollicitée à ce jour par la SARL ZIGLO ( 610 € par mois du 1er mars 2001 jusqu'au 1er février 2006, 66 248,67 € du 1er février 2006 au 31 juillet 2007), et à demander à la fois le remboursement du coût de la dépose des vitrines, finalement opérée après prononcé du jugement pour la somme de 3 501,02 € TTC, et la confirmation du jugement qui a condamné la poursuivante à démolir les "travaux exécutés sans autorisation, à savoir les menuiseries aluminium et habillage en façade".
Observation faîte que le Syndicat de copropriété revendique de ce dernier chef la condamnation in solidum de la SCI PEN PONTHI, celle-ci résiste à cette demande en faisant valoir,
o que les travaux de dépose de la vitrine ont été réalisés comme les travaux de dépose des éléments placés en fronton de la devanture ce qui a permis l'exécution des travaux définitifs remédiant à la faiblesse des poutres situées en linteau des baies.
o que les demandes formulées sont donc dénuées d'objet, de fondement, et que, d'ailleurs, le Syndicat de copropriété est irrecevable en leur formulation faute d'intérêt pour agir.
o que, pour le surplus, il est évident que le Syndicat de copropriété doit, seul, supporter le coût de la reprise des poutres, éléments participant de la structure de l'immeuble qui lui appartient et que le coût de la dépose et repose des baies vitrées ne peut dans un tel contexte que lui incomber.
B - DECISION DISCUTEE
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTES en date du 14 mars 2006 qui a statué en ces termes:
"- Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 13, rue de la Paix à NANTES à payer à la SARL ZIGLO la somme de 35 000 euros (trente cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi à ce jour.
- Condamne in solidum la SARL ZIGLO et la SCI PEN PONTHI à détruire à leurs frais les travaux exécutés sans autorisation, à savoir menuiseries aluminium et habillage en façade, ce dans les quatre mois de la signification du présent jugement.
A défaut pour la ZARL ZIGLO ou la SCI PEN PONTHI d'y procéder dans le délai susvisé, le syndicat des copropriétaires pourra faire réaliser lui-même les travaux de dépose des ouvrages précités aux frais de la SARL ZIGLO et de la SCI PEN PONTHI.
- Dit que la SARL ZIGLO et la SCI PEN PONTHI devront laisser libre accès à l'entreprise choisie par le syndicat pour la réalisation des travaux sur les linteaux.
- Dit que les frais de dépose et de repose des vitrines du local resteront à la charge du Syndicat des copropriétaires.
- Déboute le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.
- Dit que dans leurs rapports entre eux, la SARL ZIGLO et la SCI PEN PONTHI seront tenus à hauteur de moitié chacune.
- Déboute la SCI PEN PONTHI de sa demande de résiliation de bail.
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ni à article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile."
C - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le Syndicat de copropriété de l'immeuble situé 13 à 19 rue de la Paix et 2 rue du Vieil Hôpital à NANTES a relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 19 Mai 2006.
Il a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 10 octobre 2007, ses ultimes conclusions d'appelant accompagnées du visa d'une liste évoquant 50 documents versés aux débats et d'un bordereau récapitulatif de pièces communiquées correspondant à la production de ces 50 documents.
La SARL ZIGLO a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 12 Septembre 2007, ses ultimes conclusions d'intimée accompagnées d'un bordereau de pièces communiquées visant 43 documents.
La SCI PEN PONTHI a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 28 Septembre 2006, ses conclusions d'intimée accompagnées d'un bordereau de pièces communiquées visant 10 documents, dont 2 produits devant la Cour.
II - MOTIFS DE LA DECISION
A - Sur l'imputabilité du dommage commercial allégué par la SARL ZIGLO sur la période allant du 1er mars2001 au 1er février 2006
Aux termes d'une motivation tout à fait pertinente , à laquelle il est fait renvoi (Jugement page 9, paragraphe intitulé "Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires", et pages 10/11 alinéa
1 à 4 de la page 11) , le Premier Juge a, à bon droit, estimé que le Syndicat de copropriété, appelant, était fondé à exiger la dépose des menuiseries et habillage de la devanture aux frais des intimés et à exiger en outre que lui soit laissé libre accès aux locaux pour la réalisation des travaux de confortement des poutres maîtresses formant linteaux des baies vitrées à l'angle des rues de la Paix et du Vieil Hôpital.
A admettre que la SARL ZIGLO, qui s'est dispensée de verser aux débats la moindre pièce évoquant la nature et étendue exacte du projet supervisé par son propre maître d'oeuvre ARCATEC, n'a effectué aucun percement" de gros murs et de murs de refend", il demeure établi qu'elle a, à l'évidence, modifié l'aspect de la devanture pour satisfaire les exigences
d'une exploitation commerciale sous franchise: à ce titre , elle devait soumettre son projet aux organes de gestion de la copropriété et aux assemblées générales (article 4 du règlement de copropriété).
En outre, il ressort des commentaires de l'architecte de la copropriété (Pièce 6. PV de réunion de chantier du 22 mars 2001 adressé par lettre recommandée au Syndic de la copropriété de l'époque) que le plafond du commerce a été partiellement démoli sur son initiative mettant en communication directe le volume du commerce avec le plancher en bois du rez de chaussée avec pour conséquence l'absence d'isolement entre le commerce et les logements du triple point de vue acoustique, thermique et sécurité incendie: à ce titre, et même conçue comme transitoire, cette situation que M. B... a dénoncée comme programmée et non improvisée, relevait de celles qui devaient être dénoncées par avance à la copropriété et préalablement autorisées (article 2: "en cas de...tous autres travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou sur les parties de propriété particulière des autres propriétaires, l'autorisation du Syndicat devra au préalable être obtenue").
Au demeurant, il est parfaitement clair que la SARL ZIGLO n'avait à l'époque d'autre préoccupation que d'ouvrir le commerce à la date prévue, et d'ores et déjà annoncée par voie de presse, du 7 avril 2001 et qu'elle s'est opposée pour ce motif même non seulement à une consultation préalable du Syndicat de copropriété qui l'aurait obligée, ce qu'elle devinait, à reporter son ouverture de plusieurs semaines sinon de plusieurs mois, mais à satisfaire, une fois les travaux engagés, à la moindre tentative de coordination des travaux qu'aurait pu improviser son maître d'oeuvre (Cabinet ARCATEC) et M. Jean Pierre B..., Architecte de la copropriété ( Pièce 10): Lettre du Conseil de la SARL ZIGLO au Syndicat de copropriété: "Vous n'êtes pas sans ignorer que l'ouverture du commerce est prévue pour le 7 avril 2001 et qu'une campagne publicitaire a été lancée sur NANTES à cette fin".
A admettre, là encore, au bénéfice du doute puisque la SARL ZIGLO n'a rien communiqué de son projet initial d'aménagement, que la démolition du plafond a été faite à son corps défendant par une Société MENTOR, bureau de contrôle chargé de mesurer l'étendue des ravages causés par la mérule (lettre du 19 mars 2001 adressée au Syndic de copropriété pièce 4 du bordereau de l'appelante), il reste que dans le contexte dénoncé le 12 mars 2001, savoir la nécessaire recherche de l'étendue des dommages qu'avait pu causer l'attaque des Xylophages (mérule ou capricornes) elle s'est opposée aux examens programmés légitimement par M. Jean Pierre C... le 9 mars 2001 (Pièce 1) alors même que, n'ayant requis aucune autorisation préalable , même pour modifier l'aspect de la devanture du fonds de commerce, elle se trouvait en défaut à l'égard de la copropriété.
Par la suite, les travaux étant achevés non sans difficultés eu égard aux exigences de M. D..., Architecte de la Ville de NANTES en charge d'assurer le respect de la réglementation relative au "secteur sauvegardé", elle n'a jamais offert spontanément d'ouvrir ses locaux afin que la copropriété achève ses diagnostics et elle n'a accepté la mise en place des étais que difficilement si on se réfère aux termes du compte rendu de chantier dressé par M. Jean Pierre B... en date du 28 mars 2001 ( Pièce 9) confirmé par la lettre de son conseil du 13 avril 2001 (Pièce 13): il ressort de ces pièces que le 13 avril au matin les travaux de confortement de la porte devaient être effectués; elle n'y a consenti que sous la forme d'un étayage provisoire posé, vu l'urgence, dans l'après-midi.
Ceci fait, la situation est restée en l'état pendant 5 ans pour le simple motif , évident, que la devanture du commerce étant posée, avec l'agrément, au moins tacite, de l'architecte en charge du respect du secteur sauvegardé, la SARL ZIGLO n'entendait plus la démonter pour permettre un diagnostic précis des dommages atteignant les structures de bois reposant sur le pilier
maçonné formant angle des 2 rues.
Cette devanture ayant cependant été posée sans aucune autorisation préalable, l'aval de M. D... n'exonérant pas, par ailleurs , la SARL ZIGLO de l'obligation de respecter le règlement de copropriété contrairement à ce qu'elle soutient, elle est mal fondée en sa demande de réparation d'un dommage commercial qu'elle s'est employée à créer puis à laisser perdurer par une obstination injustifiée à refuser de faire l'avance du coût de la dépose de l'habillage de la devanture sur la rue de la Paix et sur la rue du Vieil Hôpital, habillage qui cachait la poutraison et interdisait le diagnostic technique de l'étendue des désordres.
En effet, ce diagnostic constituait la condition préalable déterminant le choix et, donc, le coût de la solution définitive la plus appropriée: (pièce 23): lettre de M. Jean Pierre B... du 9 décembre 2005 au Syndic de copropriété..."je vous adresse l'estimation des travaux de réparation des linteaux du commerce de l'angle de la rue du Vieil Hôpital et rue de la Paix. Cette estimation a été établie sur la base du devis SOGEA 1er devis:
28 mars 2001: 99 454,85 F soit 15 161,80 € non compris dépose des vitrines -réévalué le 7 décembre 2005: 17 054,10 € aux mêmes conditions dont copie jointe ...
La reprise des linteaux côté rue de la Paix ne peut être estimée en l'absence de diagnostic. Sur ce point seuls ont été estimés les travaux de dépose de la façade pour procéder à l'exploration en vue du diagnostic".
Ayant fait obstruction, malgré la sommation initiale délivrée le 27 mars 2001 ayant pour objet précis de voir déposer les habillages et vitrines, au simple projet de déposer les seuls habillages cachant les poutres maîtresses qu'elle venait de mettre en place, au moins sur la vitrine aspectée rue de la Paix ce, dans l'attente de la dénonciation d'un programme précis, envisagé à date fixe, de travaux de confortement de ces poutres, elle s'est elle-même privée de la faculté de soutenir, avec quelque chance de voir sa bonne foi reconnue, que le Syndicat de copropriété avait eu , dès 2001, tous les éléments à sa disposition pour organiser la remise en état de l'ouvrage et qu'il était, en conséquence, seul responsable du retard de 5 ans apporté à celle-ci et du dommage commercial qui en résultait, quelle que soit la ou les causes de ce retard: mauvaise volonté de certains copropriétaires pour financer l'opération; difficultés de mise en oeuvre liées à la négligence du Syndic de copropriété ou aux exigences de l'architecte en charge de faire respecter la réglementation en secteur sauvegardé.
La SARL ZIGLO est donc déboutée de sa demande d'indemnisation du préjudice commercial allégué sur la période 2001-février 2006 et le jugement est de ce chef réformé.
B - Sur l'imputabilité du dommage subi entre le 1er Février 2006 et le 31 Juillet 2007
Etant constant que la SARL ZIGLO a cessé d'exploiter les locaux en janvier 2006 et a envisagé alors leur location ou la vente du pas de porte (Cf. Constat de Me DE E... du 11 mai 2006, pièce 46 visée au bordereau de l'appelant; panneaux "A LOUER" "DROIT AU BAIL DISPONIBLE" apposés sur les vitrines aspectées sur la rue de la PAIX , et sur la rue du Vieil Hôpital), il ne saurait être envisagé de considérer l'existence d'un dommage commercial lié à la présence des étais qui ne pouvaient dissuader la clientèle de fréquenter un commerce fermé: le mode de calcul du dommage évoqué au titre de la période antérieure ne pourrait être reconduit.
La SARL ZIGLO ne peut davantage prétendre qu'il n'a pas été satisfait à l'obligation de délivrance alors qu'elle a, en exécution du jugement et en considération de son acte de gestion personnel l'amenant à abandonner à partir de février 2006 l'exploitation du fonds de jeux vidéo, fait le choix de laisser enfin la copropriété organiser la remise en état des poutres.
Il n'y a, dans ce contexte, aucun lien de causalité entre la réalisation des premières investigations qui auraient pu perturber l'exploitation, si le fonds avait été ouvert à la clientèle, et le dommage allégué, étalonné à due concurrence de 18 mois de loyers et charges payés sans contrepartie effective de jouissance.
Le dommage est, au demeurant, tout aussi inexistant, d'une part, parce que les investigations menées en février 2006 par la Société SOGEA n'ont pu perturber l'activité, d'autre part, parce que, le magasin aurait-il été ouvert, que la preuve ne serait pas faite que ces travaux ont rendu la cellule commerciale totalement inexploitable au point de justifier le paiement de dommages-intérêts équivalents au montant des loyers acquittés pendant la période ou un abattement de 100% sur le montant de la créance de loyers de la SCI PONTHI, observation faîte que la demande en paiement de la somme de 66 248,67 € qualifiée "préjudice financier" ne peut être formulée contre le Syndicat de copropriété que sous cette qualification puisqu'elle n'est pas un contractant tenu d'une obligation de délivrance.
Enfin, évoquant qu'elle aurait eu " peine à négocier la cession de son droit au bail (Pièce 34 à 36)", la SARL ZIGLO n'est pas plus fondée à revendiquer pour ce motif le paiement de la somme de 66 248,67 €.
Il ressort en effet des pièces versées aux débats et de ses propres conclusions, page 10:
- qu'au cours d'une rencontre organisée sur place " le 2 février 2006...la SARL ZIGLO acceptait de faire l'avance des frais de dépose de l'habillage des linteaux pour avoir accès aux poutres endommagées, dans l'attente du jugement" (Conclusions p.10).
- que ces travaux ont été réalisés très vite par la Sté SOGEA en février 2006
pour un coût de 2 631,20 € facturé le 28 février.
- que, sans s'inquiéter du tout du point de savoir à quelle date les travaux de confortement pourraient dès lors avoir lieu à partir du moment où le diagnostic et le remède étaient devenus possibles, la SARL ZIGLO a enregistré divers engagements émanant de l'EURL PLANETE AVENTURE ( M. Pascal F...) aux termes d'un acte désigné comme un "Projet de cession de droit au bail", daté du 14 Juin 2006, lequel prévoyait, en substance, que le cessionnaire entrerait en jouissance le 1er Septembre 2006 de locaux qu'il déclarait "prendre dans leur état actuel" (pièce 35, clause 4).
- que s'inquiétant à partir de ce moment là seulement de l'état d'avancement du programme de travaux engagé par la copropriété, la SARL ZIGLO a alors découvert, faute d'avoir suivi l'affaire de près, que la Sté SOGEA était prête à intervenir si la facture de 2 631,20 € émise le 28 février 2006 à l'ordre de la SARL ZIGLO lui était réglée.
- que ce règlement est effectivement intervenu un mois plus tard (Pièce 43), soit à partir du 10 Juillet si on se fie à une lettre d'accompagnement évoquant cette date qui n'est cependant pas certaine alors que l'envoi recommandé a été fait sous pli et enveloppe faisant douter d'une remise aux services postaux le 10 Juillet 2006.
En l'état de ces observations, il est évident que la SARL ZIGLO ne peut imputer au Syndicat de copropriété une faute qui serait à l'origine d'une réelle perte de chance de voir le cessionnaire confirmer son engagement:
- d'abord, ledit cessionnaire déclarait prendre le local " en son état actuel"
et n'avait assorti son engagement d'aucune condition suspensive sur ce plan, toutes les conditions évoquées dans l'acte sous seings privés du 14 Juin 2006 étant à sa charge.
- ensuite, à admettre que la SARL ZIGLO avait, parallèlement, et verbalement, pris l'engagement de lui abandonner au 1er Septembre 2006 un local qu'il pourrait occuper sans être dérangé par quiconque, il demeure que c'est la SARL ZIGLO qui a été extrêmement imprudente de souscrire un tel engagement que, au demeurant, elle ne s'est pas donnée les moyens de tenir.
En effet, il convient d'observer que, au 14 Juin 2006, elle a pris cet engagement sans s'être préoccupée de savoir si l'état d'avancement de la procédure engagée par la copropriété laissait espérer une ouverture du chantier à court terme.
En outre, elle a pris cet engagement sans tenir compte du fait que "libéralement" consentie en février 2006, au cours du délibéré du Tribunal, l'avance du coût de la dépose de l'habillage des devantures du magasin lui revenait de droit selon le jugement prononcé le 14 mars 2006: il devenait donc important de savoir pourquoi, les travaux de dépose de cet habillage étant exécutés depuis 3 mois, ni syndicat de copropriété , ni la Sté SOGEA, ne la relançaient pour le règlement de cette facture.
A admettre que ces derniers aient été négligents sur ce plan entre le 28 février et le 14 juin 2006 et qu'elle n'a effectivement reçu aucune relance ni même la facture, il reste que sa propre carence est donc la cause déterminante d'une découverte tardive des obstacles s'opposant à la mise en oeuvre des travaux, découverte tardive d'autant moins excusable qu'elle savait, d'expérience, qu'il n'allait pas de soi en secteur sauvegardé d'engager des travaux portant atteinte aux façades de l'immeuble et que, comme elle même, le syndicat de copropriété était susceptible de rencontrer des difficultés pour aboutir dans son projet , difficultés qui, d'ailleurs, ont été élevées et expliquent que ce n'est que vers la fin du printemps 2006 que le descriptif des travaux a pu être tenu pour homologué par l'architecte de la Ville de NANTES.
Enfin, elle s'est encore autorisée à prendre 4 à 6 semaines de délai pour payer cette facture, ce qui conduisait directement, et plus sûrement encore que cela n'était en germe au 14 Juin , à l'impossibilité de réaliser les travaux pour le 1er Septembre 2006 en raison de l'habituelle période de "congés du bâtiment" qui ralentit si elle ne suspend complètement tous les chantiers en cours au mois de Juillet.
En réalité, il y a lieu de penser que l'hypothèse d'une réception des travaux pour le 31 Juillet 2006 était chimérique à la date du 14 Juin 2006, ce que la procédure d'agrément engagée par le Syndic de l'immeuble en Septembre 2006 permet d'affirmer: c'est donc uniquement par le fait qu'elle a prêté une attention toute relative au processus en cours à partir du mois de Mars 2006 que la SARL ZIGLO, imprudente, par ailleurs, à l'occasion de la négociation de l'acte du 14 Juin 2006, s'est trouvée brutalement, au début de l'été 2006, devant la situation dont elle soutient , ce qui n'est pas même certain au regard du contenu de l'acte, qu'elle lui a fait perdre une chance d'imposer au cessionnaire le respect de l'accord passé.
Pour le reste, il est tout aussi évident que les projets de cession négociés à partir de 2007 ont échoué pour des motifs ne mettant plus en cause le non achèvement des travaux de confortement des poutres (Cession FERRE: la condition suspensive relative à l'accord du bailleur n'a pas été levée pièce 36- et elle tenait à la possibilité d'installer des vitrines réfrigérées, ce que ce dernier a refusé eu égard aux premiers contacts pris avec le Syndic de copropriété).
Il convient donc de débouter la SARL ZIGLO de sa demande additionnelle tendant au paiement de la somme de 66 248,67 € à titre de dommages-intérêts.
C - Sur les demandes tendant à l'exécution des travaux de dépose des menuiseries aluminium et habillages en façade et autres travaux effectués en l'absence d'autorisation.
La circonstance que l'injonction du Tribunal a, à cet égard, été suivie d'effet, ne prive évidemment pas le Syndicat de copropriété de tout intérêt à agir dès lors que, précisément, la SARL ZIGLO a persisté à soutenir devant la Cour que cette obligation ne lui incombait pas et qu'elle n'en avait accepté l'exécution à ses frais avancés que sous réserve de la décision du Tribunal : la SCI PONTHI développe sur ce plan une argumentation inopérante et la fin
de non recevoir est rejetée en tous ses objets (exécution de la dépose des habillages , et libre accès au local).
Par ailleurs, bailleresse, elle est tenue de répondre des violations du règlement de copropriété commises par la SARL ZIGLO, sa locataire, violations que la Sté VETEMENTS PELE, aux droits de laquelle elle intervient, a encouragées en donnant son accord de principe à l'exécution de tous travaux sans s'inquiéter de leur nature, sans en aviser le syndic de copropriété ni, a fortiori, sans obtenir une autorisation effective de les réaliser alors qu'ils devaient affecter notamment l'aspect extérieur de l'immeuble ou certaines structures communes.
Le jugement est donc confirmé sur ce plan, et il est fait renvoi de ce chef aux motifs exposés pages 9 à 11( § 1 à 7 de cette dernière page) de la décision.
La confirmation du jugement emporte débouté de la demande de la SARL ZIGLO tendant au remboursement du coût des travaux exécutés par la Sté SOGEA et acquittés en Juillet 2006 ( 2 631,20 € ).
D - Coût de la dépose et repose des vitrines
Le jugement est confirmé de ce chef et l'appelant est débouté de sa
demande en paiement de la somme résiduelle de 3 501,02 € étant observé,
- que cette prestation était induite par la nécessité de vérifier l'état réel des poutres formant linteau des baies vitrées , et encore, dans un second temps, par la nécessité d'exécuter les travaux de confortement qui ne pouvaient être mis en oeuvre sur le champ, dans le mois du diagnostic.
- qu'il n'est ni allégué, ni démontré, que le démontage et le remontage, à deux reprises, des baies vitrées existant au jour où la SARL ZIGLO a pris les locaux en jouissance (février-mars 2001) aurait coûté moins cher que le démontage et remontage des menuiseries de rénovation posées dès son entrée dans les lieux par celle-ci dans le contexte litigieux analysé ci-dessus.
- que ce contexte, si litigieux soit-il, n'est donc pas à l'origine du dommage hypothétique dont l'appelant entend obtenir la réparation.
Perdant sur le recours du Syndicat de copropriété, les intimés lui paieront 2 000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le même motif amène à débouter la SCI PONTHI et la SARL ZIGLO de leurs propres demandes fondées sur ce même texte.
III - DECISION
La Cour,
- Réforme le jugement déféré, dans la limite des points discutés, en ce qu'il en ressort la condamnation du Syndicat de copropriété de l'immeuble situé à NANTES 13 à 19 Rue de la Paix, 2, Rue du Vieil Hôpital à payer à la SARL ZIGLO 35 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance et en ce qu'il laisse à chaque partie la charge de ses frais et dépens.
- Statuant de nouveau de ces chefs,
- Déboute la SARL ZIGLO de toutes demandes de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance.
- Ajoutant, la déboute de sa demande additionnelle en indemnisation de préjudice financier ( 66 248,67 € ).
- Rejette les fins de non recevoir opposées par la SCI PONTHI au Syndicat de Copropriété en raison du défaut d'intérêt de l'appel concernant les condamnations à exécuter les travaux évoqués par le jugement.
- Confirme lesdites condamnations et toutes autres dispositions du jugement.
- Ajoutant, condamne in solidum la SARL ZIGLO et la SCI PONTHI à payer au Syndicat de copropriété de l'immeuble situé 13 à 19 Rue de la Paix, 2, Rue du Vieil Hôpital à NANTES, 2 000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Rejette les demandes formulées de ce dernier chef par la SCI PONTHI et la SARL ZIGLO.
- Déboute la SARL ZIGLO de sa demande en paiement de la somme de 2 631,20 euros , coût de la dépose des habillages de la devanture.
- Condamne in solidum la SCI PONTHI et la SARL ZIGLO aux dépens de première instance et aux dépens d'appel; autorise la S.C.P. J.J. BAZILLE -S.GENICON à les recouvrer par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
