Quatrième Chambre
ARRÊT No
R.G : 06/05394
M. Christian X...
Melle Madeleine HERVE
C/
M. Jean Yves Z...
M. Rémi A...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean THIERRY, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès B..., lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Octobre 2007
devant Madame Françoise LE BRUN, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean THIERRY, Président, à l'audience publique du 13 Décembre 2007, date indiquée à l'issue des débats.
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APPELANTS :
Monsieur Christian X...
La Crolais
35140 ST GEORGES DE CHESNE
représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués
Mademoiselle Madeleine HERVE
La Crolais
35140 ST GEORGES DE CHESNE
représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués
INTIMÉS :
Monsieur Jean Yves Z...
Le Bourg
35140 ST AUBIN DU CORMIER
représenté par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de Me Daniel C..., avocat
Monsieur Rémi A...
...
35140 ST AUBIN DU CORMIER
représenté par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-DAVID CHAUDET, avoués
assisté de Me Thierry D..., avocat
I - Exposé du litige :
Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2003, Monsieur Jean-Yves Z... et Madame Marie E... veuve Z... ont vendu à Monsieur Christian X... et Mademoiselle Madeleine Hervé, un terrain à bâtir situé à Saint Georges de Chesné, au prix de 15.200 €. La vente était soumise à la condition suspensive que l'immeuble ne soit grevé d'aucune servitude publique grave et que l'acquéreur obtienne un permis de construire une maison d'habitation d'environ 110 m², un garage attenant et un garage séparé d'environ 60 m².
La vente a été réitérée par acte authentique, passé en l'étude de Maître A..., Notaire à Saint Aubin du Cormier, le 18 juin 2004, sauf pour Monsieur Léonard le 29 juin 2004. Les acquéreurs ont dispensé le notaire de requérir un nouveau certificat d'urbanisme et déclaré vouloir acquérir le bien dès ce jour, en renonçant à la condition suspensive d'obtention du permis de construire.
La demande de permis de construire a été déposée le 2 juillet 2004. Elle a été refusée par arrêté préfectoral du 1er septembre 2004, au motif notamment que le projet se situe dans le périmètre rapproché du captage d'eau en date du 30/10/2003 où sont interdites toutes nouvelles constructions.
Par actes du 21 avril 2005, Monsieur X... et Mademoiselle Hervé ont assigné Monsieur Z... et Maître A..., aux fins de voir constater la nullité de la vente pour erreur sur la substance et obtenir des dommages-intérêts, au motif que le caractère constructible du terrain était la condition déterminante de leur consentement et que l'erreur qu'ils ont commise est la conséquence de la faute du notaire, ce dernier ne leur ayant pas expliqué les conséquences juridiques de la servitude instituée par l'arrêté préfectoral précité mentionné dans l'acte de vente.
Monsieur Z... et Maître A... se sont opposés aux demandes en faisant valoir le risque pris par les acquéreurs de renoncer à la condition suspensive d'obtention du permis de construire, après avoir déclaré dans l'acte s'être par eux-mêmes renseignés auprès des services compétents sur la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme, alors que s'ils avaient déposé leur demande de permis de construire dans le délai de validité du certificat d'urbanisme du 5 novembre 2002 ils auraient obtenu ce permis, comme l'autre acquéreur d'un terrain situé dans le même périmètre et vendu également par Monsieur Z....
Par jugement rendu le 23 mai 2006, le tribunal de grande instance de Rennes a :
- Débouté Monsieur X... et Mademoiselle Hervé de toutes leurs demandes tant contre Monsieur Léonard que contre Monsieur A... ;
- Condamné les mêmes in solidum à payer à Monsieur Léonard la somme de 1.000 € et à Maître A... la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- Condamné les mêmes in solidum aux dépens.
Monsieur Christian X... et Mademoiselle Madeleine Hervé ont régulièrement interjeté appel de cette décision, le 27 juillet 2006.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :
- le 30 avril 2007, pour Monsieur Jean-Yves Z... ;
- le 14 septembre 2007, pour Maître Rémi A... ;
- le 17 septembre 2007, pour Monsieur Christian Bot et Mademoiselle Madeleine Hervé.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2007.
***
II - Motifs :
Les consorts H... font valoir un manquement du vendeur à son obligation d'information complète et loyale sur la servitude publique grevant le terrain dont il ne pouvait ignorer l'existence, lors de la signature du compromis de vente, comme résultant de l'arrêté préfectoral pris le 30 janvier 2003, après une enquête publique à laquelle il a participé, étant observé que cet arrêté lui a été notifié dès le 2 octobre 2003. Ils prétendent que Monsieur Z... ne pouvait ignorer l'article 6.1.1. de l'arrêté qui rendait le terrain inconstructible, ce dont il aurait dû informer sans délai le notaire et l'acquéreur, en leur transmettant copie.
Les consorts H... reprochent au notaire un manquement à son devoir d'information et de conseil, ainsi qu'à ses obligations de vérification de la validité et de l'efficacité de l'acte auquel il a prêté son concours, s'agissant de la vente d'un terrain à bâtir qui s'est avéré inconstructible. Ils font valoir sa carence à vérifier et soulever la condition suspensive d'absence de servitude publique grave, en omettant de renouveler en temps utile le certificat d'urbanisme, périmé depuis le 4 novembre 2003, ainsi que d'annexer à l'acte authentique de vente une copie de l'arrêté préfectoral du 30 janvier 2003, en vérifiant son contenu et notamment la rubrique 6.1.1 interdisant toute construction nouvelle. Ils contestent la validité de la clause exonératoire de garantie, alors que le certificat d'urbanisme constitue un document de base, garantissant la vente. Ils observent que le notaire a bien mentionné la situation du terrain dans le périmètre de protection du captage d'eau potable, mais sans expliciter la portée et l'incidence de l'arrêté préfectoral créant de fait une servitude publique grave, obérant le projet de construction des acquéreurs .Cette servitude étant intervenue dans le délai de la condition suspensive, Maître A... aurait dû, selon eux, informer vendeur et acquéreurs de l'impossibilité de conclure la vente. Ils s'opposent à la croyance invoquée par ce professionnel d'un terrain toujours constructible, sans justifier d'une quelconque vérification pour éclairer les parties et notamment les acquéreurs, induits au contraire en erreur par l'apparence de régularité de l'acte et les renseignements erronés délivrés par la mairie et les services de la DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L'EQUIPEMENT, ayant de ce fait adhéré aux clauses limitatives de responsabilité en faveur de Maître A..., sans en percevoir la portée exacte.
Les consorts H... soutiennent qu'ils n'auraient pas dû être convoqués par Maître A... pour réitérer une vente portant sur un terrain devenu inconstructible du fait d'une servitude publique grave incluse dans le compromis comme condition suspensive, ce qui ôterait toute pertinence au grief d'imprudence retenu dans le jugement déféré à leur encontre. Ils soulignent que le certificat d'urbanisme expirant au 5 novembre 2002 ne pouvait empêcher l'effet de la servitude publique et qu'une demande de permis de construire plus précoce n'aurait pas forcément reçu un avis favorable, même si Monsieur I... a pu en être bénéficiaire, à tort, le 25 mars 2004. Ils argumentent sur l'absence d'obligation de solliciter un permis de construire avant la vente et contestent la prise en compte de la profession de Monsieur X... en tant que maître d'oeuvre, comme étant de nature à restreindre le devoir de conseil de Maître A....
Se prétendant victimes, en toute bonne foi, des fautes du vendeur et du notaire, ils demandent 4.000 € en réparation de leur préjudice moral issu des conditions de l'échec de la transaction, outre 10.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice issu des fautes de Maître A..., après que soit prononcée au principal l'annulation de la vente et la restitution du prix, au subsidiaire la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance, et en plus subsidiaire la réduction du prix du terrain agricole qui leur a été vendu.
Monsieur Z... fait valoir sa bonne foi, en ce qu'il a vendu en juillet et septembre 2003, deux terrains situés sur la même commune et dans le même secteur, dont l'un a bénéficié d'un permis de construire délivré en mars 2004, ayant permis de réitérer la vente le 9 juin 2004, sans aucune difficulté, tandis que la demande présentée par Monsieur X... le 2 juillet 2004 a été rejetée le 2 septembre 2004. Il souligne que le premier certificat d'urbanisme et sa date de validité étaient bien mentionnées dans le compromis de vente du 22 septembre 2003, et qu'ensuite l'arrêté préfectoral du 30 janvier 2003 créant une servitude publique a bien été mentionné dans l'acte de vente, tandis que l'acquéreur a dispensé le notaire de requérir une prorogation du certificat d'urbanisme et a renoncé à la condition suspensive du permis de construire qu'il a déclaré en cours d'instruction auprès des services compétents. Monsieur Z... argue de la parfaite information des acquéreurs et notamment de Monsieur X... qui est maître d'oeuvre et donc habitué des demandes de permis de construire et des règles d'urbanisme, les acquéreurs ayant fait leur affaire personnelle de la servitude et de la demande de permis de construire qu'ils n'ont régularisée qu'après la vente et après avoir renoncé expressément à cette condition suspensive.
Maître A... fait valoir qu'il a introduit dans l'avant-contrat du 22 septembre 2003, une condition suspensive d'obtention du permis de construire particulièrement protectrice des acquéreurs, mais à laquelle ils ont renoncé expressément lors de la signature de l'acte authentique. Il souligne qu'ils n'ont pas déposé de demande de permis de construire dans le délai prévu et qu'ils ont dispensé le notaire de requérir une prorogation du certificat d'urbanisme, en déclarant bien connaître les biens vendus et avoir pris eux-mêmes auprès des services compétents tous renseignements concernant les règles d'urbanisme s'appliquant à l'immeuble, en déchargeant le notaire de toute responsabilité à cet égard. Maître A... ajoute que Monsieur X... est maître d'oeuvre et connaît parfaitement les règles d'urbanisme, s'étant ainsi engagé dans cette vente en toute connaissance de cause et à ses risques et périls pour n'avoir pas sollicité en temps utile le permis de construire qui était selon lui la condition essentielle du contrat. Il conteste tout manquement à son devoir d'information et de conseil et revendique l'exonération de responsabilité prévue dans l'acte litigieux. Il s'oppose à la demande de réduction du prix comme nouvelle en cause d'appel et conteste l'existence d'un quelconque préjudice qui lui soit imputable.
Sur la vente :
Il est constant qu'un arrêté a été pris le 30 janvier 2003, par la préfecture de Bretagne et d'Ille et Vilaine, créant un périmètre de protection autour d'un captage d'eau destiné à la consommation humaine et créant des servitudes pour la parcelle appartenant à Monsieur Z..., avec notamment en rubrique 6.1.1, pour le périmètre rapproché, l'interdiction de toute nouvelle construction en dehors des zones constructibles prévues aux documents officiels à la date de l'arrêté, à l'exception de celles en rapport avec l'exploitation de la ressource en eau, de celles réalisées pour supprimer les sources de pollution et de celles en extension ou en rénovation des activités en place.
Cet arrêté n'a été notifié à l'intéressé que le 1er octobre 2003 et publié aux hypothèques le 22 octobre 2003. Il a été mentionné dans l'acte authentique de vente, dans la rubrique désignation du bien vendu, tandis qu'en page 8 à la rubrique urbanisme il a été spécifié "Les parties et plus particulièrement l'acquéreur, ont cependant dispensé le Notaire soussigné de requérir une prorogation du certificat d'urbanisme qui avait été obtenu en vue des présentes, aujourd'hui périmé, l'acquéreur ayant déclaré parfaitement connaître les biens vendus et avoir pris lui-même auprès des services compétents tous renseignements concernant les règles d'urbanisme s'appliquant à l'immeuble, et déchargeant la Notaire de toute responsabilité à cet égard.".
Par ailleurs, en rubrique "dispense", il a été spécifié "L'acquéreur déclare vouloir acquérir le bien dès ce jour sans obtention de son permis de construire, lequel est en cours d'instruction auprès des services compétents, et ce malgré le fait que cette obtention ait été érigée en condition suspensive de la vente dans le compromis signé par les parties. L'acquéreur déclare décharger le Notaire de toute responsabilité à cet égard.."
La demande de permis de construire présentée par Monsieur X... , le 2 juillet 2004, a été refusée le 1 septembre 2004, au motif que le projet est situé dans le périmètre rapproché de protection du captage d'eau des Aunays et Bouchard et à moins de 100 m des bâtiments liés à une exploitation agricole soumise à la législation des installations classées pour la protection de l'environnement.
Il ressort de ces éléments que les consorts H... voulaient acquérir un terrain pour y bâtir une maison, mais qu'ils n'ont pas formalisé leur demande de permis de construire dans le délai fixé à l'avant contrat pour la réalisation de cette condition suspensive à laquelle ils ont expressément renoncé lors de la signature de l'acte de vente le 18 juin 2004. Ils étaient en possession d'un certificat d'urbanisme périmé indiquant qu'aucune servitude publique n'affectait l'immeuble, tandis qu'une clause de l'avant contrat reprenait en condition suspensive l'absence de servitude publique grave. Ayant cependant indiqué s'être suffisamment renseignés sur les règles d'urbanisme concernant l'immeuble et renoncer à requérir un nouveau certificat d'urbanisme, les consorts H... ont de fait manifesté leur volonté d'acquérir le terrain dans l'état des servitudes portées à leur connaissance et dont ils ne peuvent tirer argument à l'encontre du vendeur pour prétendre à une erreur sur la substance de la chose vendue, en ayant de plus renoncé à la condition suspensive du permis de construire et donc à s'assurer d'un terrain constructible qui n'est plus de ce fait une condition déterminante de la vente.
Il convient pour ces motifs de confirmer le jugement déféré ayant débouté Monsieur X... et Mademoiselle Hervé de leur demande en annulation de la vente.
La résolution judiciaire revendiquée à titre subsidiaire implique que soit établie une faute contractuelle quant à l'obligation de délivrance d'un terrain à bâtir, invoquée à l'encontre du vendeur. Mais en renonçant à l'obtention préalable d'un permis de construire et d'un certificat d'urbanisme actualisé, les acquéreurs ont renoncé à s'assurer de bâtir sur le terrain qui a été vendu par Monsieur Z..., lequel a délivré un bien conforme aux informations fournies et celles dont l'acquéreur a revendiqué la pleine connaissance.
Cette demande a été justement rejetée.
La demande en réduction de prix formulée pour la première fois devant la cour, constitue une demande nouvelle en cause d'appel, sur le fondement des articles 1658 et 1591 du code civil, sans fournir d'ailleurs aucun élément d'appréciation de la vileté du prix. Cette demande est irrecevable.
Sur la responsabilité de Maître A... :
Il est constant que des clauses ont été introduites dans l'acte authentique de vente pour écarter la responsabilité de maître A..., eu égard à la renonciation expresse des acquéreurs à la condition suspensive d'obtention du permis de construire, ainsi qu'à la dispense de solliciter un nouveau certificat d'urbanisme, après avoir pris soin de mentionner qu'ils avaient une parfaite connaissance du bien et qu'ils avaient obtenu par eux-mêmes tous renseignements auprès des services compétents.
En tant qu'officier public, il revient cependant au Notaire d'éclairer et de conseiller ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu'ils ont souscrits. Ce devoir s'impose envers toutes les parties contractantes et il ne peut en être déchargé en considération des compétences de son client, sauf à établir la faute de ce dernier ayant contribué au préjudice qu'il prétend avoir subi.
Il apparaît que la condition suspensive relative au permis de construire n'était pas réalisée lors de la signature de l'acte authentique, du fait des acquéreurs qui y ont expressément renoncé, sans que soit établie une quelconque perspective de prolongation de délai envisagée par les vendeurs.
Le compromis de vente comprenait une condition suspensive d'absence de servitude publique grave. Maître A... a eu connaissance de l'arrêté préfectoral, mentionné dans l'acte et instituant une servitude publique sur le terrain vendu. Il se devait de solliciter d'office et en temps utile un certificat d'urbanisme actualisé, pour vérifier lui-même la situation du bien vendu, informer les acquéreurs des risques encourus pour la réalisation de leur projet du fait la nouvelle réglementation restreignant les possibilités de construire, en les conseillant sur une éventuelle renonciation à la vente, du fait de la condition suspensive.
Maître A... fait valoir que l'intervention d'un notaire n'interdit pas au client, dûment informé des données d'une situation déterminée, de choisir de prendre le risque d'une opération aléatoire et d'en faire son affaire personnelle. Maître A... n'apporte cependant aucune preuve des informations qu'il aurait lui-même fournies, ni d'un conseil donné aux acquéreurs quant au mécanisme de la condition suspensive qu'il déclare avoir fait insérer dans l'avant contrat pour les protéger. Il ne justifie d'aucun avertissement sur les conséquences de leur renonciation expresse impliquant renonciation à une condition déterminante de la vente dont ils ne peuvent se prévaloir désormais contre le vendeur. Il ne justifie d'aucune communication de document ni d'aucun avertissement quant au contenu de l'arrêté préfectoral et à ses conséquences sur la constructibilité du terrain, après en avoir assuré lui-même la vérification en l'actualisant au jour de la rédaction de l'acte dont il doit assurer la validité et l'efficacité.
La qualité de maître d'oeuvre de Monsieur X... n'est étayée par aucune argumentation ni aucune pièce de nature à établir la nature de ses activités et ses compétences professionnelles, pour accréditer ses connaissances alléguées en matière de permis de construire et de certificat d'urbanisme.
Aucun document extrinsèque à l'acte ne vient apporter la preuve que Maître A... a rempli ses obligations de vérification, d'information et de conseil pour assurer la sécurité juridique de la transaction dont il a rédigé l'acte.
Par ses manquements Maître A... a privé les acquéreurs de l'opportunité de renoncer à la vente litigieuse, après de vaines études pour la réalisation d'un projet mené sur des bases juridiques incertaines. Il a occasionné aux consorts H... un préjudice matériel et moral justifiant de leur allouer une indemnité que la Cour fixe à 4.000 €, réformant en ce sens le jugement déféré.
Sur les frais et dépens :
Il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel qui seront partagés par moitié entre les consorts H... d'une part et Maître A... d'autre part.
Monsieur X... et Mademoiselle Hervé seront condamnés à verser à Monsieur Léonard la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Maître A... sera condamné à verser à Monsieur X... et Mademoiselle Hervé la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
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Par ces motifs :
LA COUR :
Réforme pour partie le jugement déféré ;
Condamne Maître A... à payer à Monsieur Christian X... et Mademoiselle Madeleine Hervé la somme de 4.000 €, à titre de dommages-intérêts ;
Y ajoutant
Déclare irrecevable la demande en rescision pour vileté du prix ;
Condamne Monsieur Christian X... et Mademoiselle Madeleine Hervé à payer à Jean-Yves Z... la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne Maître A... à payer à Monsieur Christian X... et Mademoiselle Madeleine Hervé la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, partagés par moitié entre Monsieur Christian X... et Mademoiselle Madeleine Hervé d'une part et Maître A... d'autre part, recouvrés au bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
