Chambre des Expropriat.
ARRÊT No
R.G : 04/07492
Mme Gisèle X... épouse Y...
C/
DEPARTEMENT D'ILLE ET VILAINE
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2007
Arrêt prononcé à l'audience publique du 21 Septembre 2007
par Madame MAUSSION, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 25 Mai 2007
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement du Ille et Vilaine représentant MONSIEUR LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX AFFAIRES FONCIERES ET DOMANIALES D'ILLE ET V.
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame MAUSSION, Président
- Madame HAUET, Juge de l'Expropriation du Département du Finistère
- Madame DENOUAL, Juge de l'Expropriation du Département des Côtes d'Armor
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
Madame Gisèle X... épouse Y...
La Morinais
35830 BETTON
défaillante
assistée de Me Jacques DRUAIS, avocat
APPELANTE d'un jugement rendu le 16 JUILLET 2004 par le Juge de l'Expropriation du Département de Ille et Vilaine
ET :
DEPARTEMENT D'ILLE ET VILAINE
1 Avenue de la Préfecture
Hôtel du Département
35042 RENNES CEDEX
Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat
INTIME
********************Dans le cadre de l'aménagement de la Route Départementale No 175 sur le territoire de la Commune de BETTON, le Département d'Ille et Vilaine poursuit par voie d'expropriation l'acquisition partielle ou totale des parcelles cadastrées section AR 36 et 45, AW 1 et 73, B 678, 750 et 1205, d'une superficie totale sous emprise de 18 787 m², appartenant à Madame Gisèle X... épouse Y....
Le projet a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 25 septembre 2001.
Par jugement en date du 16 juillet 2004, le Juge de l'expropriation du Département d'Ille et Vilaine a fixé à la somme de 103 027,31 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par le Département d'Ille et Vilaine à Madame Y..., outre 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Madame Y... se voyait en outre déboutée de sa demande d'emprise totale de la maison de « La Haute Plesse » et de dépréciation du surplus de la maison de « La Morinais ».
***
Par déclaration au greffe en date du 30 juillet 2004, Madame Y... a interjeté appel de cette décision.
Elle a déposé son mémoire d'appel le 28 septembre 2004.
Le Département d'Ille et Vilaine a formé appel incident par mémoire en réponse en date du 09 décembre 2005.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 23 mars 2006.
Par mémoires en date des 23 décembre 2005 et 05 avril 2006 Madame Y... a, au visa des dispositions de l'article R 13-49 du Code de l'Expropriation, soulevé l'irrecevabilité du mémoire de l'expropriant et des conclusions du Commissaire du Gouvernement.
Par arrêt en date du 27 octobre 2006, la présente juridiction a soumis pour avis à la Cour de Cassation le problème de recevabilité soulevé par Madame Y....
La Cour de Cassation a émis un avis le 29 janvier 2007, lequel a été régulièrement communiqué aux parties.
L'affaire a été appelée pour plaidoirie le 25 mai 2007.
SUR LA PROCEDURE
L'appel de Madame Y... est régulier et recevable.
Madame Y... ayant déposé son mémoire d'appel le 28 septembre 2004, le Département d'Ille et Vilaine et Monsieur le Commissaire du Gouvernement devaient, en application des dispositions nouvelles de l'article R 13-49 du code de l'expropriation issues de l'article 44 du décret 2005-467 du 13 mai 2005, applicables au 1er août 2005, déposer leur mémoire en réponse et conclusions dans le mois de cette date.
Le mémoire de l'expropriant déposé le 09 décembre 2005 et les conclusions de Monsieur le Commissaire du Gouvernement déposées le 23 mars 2006, sont donc irrecevables en application de l'article susvisé.
L'appel incident de l'expropriant, contenu dans des écritures irrecevables, est de même frappé d'irrecevabilité.
La Cour se référera en conséquence aux écritures de l'expropriant et du Commissaire du Gouvernement présentées en première instance.
SUR LE FOND
POSITION DES PARTIES
Madame Y..., par mémoire en date du 28 septembre 2004 et mémoire additionnel en date du 16 juin 2006, demande à la Cour :
- De réformer le jugement rendu le 16 juillet 2004 par le juge de l'expropriation d'Ille et Vilaine,
- De fixer comme suit le montant des indemnités devant lui revenir :
Indemnité principale 459 957,82 euros
Indemnité de remploi 48 995,78 euros
Indemnité de déménagement 2 000,00 euros
Indemnité de dépréciation 30 000,00 euros
Reconstruction d'un hangar 4 963,78 euros
Subsidiairement
Indemnité principale 159 957,82 euros
Indemnité de remploi 17 995,78 euros
Indemnité de déménagement 2 000,00 euros
Indemnité de dépréciation 270 000,00 euros
- De condamner le Conseil Général d'Ille et Vilaine à lui payer 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Madame Y... soutient que les terrains expropriés doivent recevoir la qualification de terrain à bâtir, étant constructibles au POS de la Commune et régulièrement desservis.
Elle demande que l'indemnisation des terrains se fassent sur la base de 3,20 euros le m² s'agissant des parcelles AR 36, AW 73 et AR 45 et de 0,61 euros le m², s'agissant des parcelles B 678, B 750 et B 1025.
Elle invoque cinq termes de comparaison :
La délibération du Conseil Municipal de BETTON du 24 avril 2002 pour des parcelles classées 2 NA au lieu dit « Le Veau Robion ».
La promesse de vente par les consorts C... à la Commune de Betton du 22 novembre 2002 concernant des parcelles situées au lieudit « La Friche Boulier », classées 2 NA.
L'acquisition par l'Etat Français de parcelles situées à Thorigné Fouillard, en zone NC.
La vente en date du 1er octobre 1987 de terrains sis à « La Bunelais ».
L'acquisition par le département des parcelles appartenant aux époux D....
En ce qui concerne le bâtiment exproprié, elle soutient que ce dernier constituant un bâtiment d'habitation et ayant vocation à être aménagé, sa valeur doit être déterminée en considération de cet usage possible.
Elle estime que sa maison d'habitation, située sur la parcelle B 1025 affectée par l'emprise, subi une dépréciation.
Enfin, Madame Y... demande de prononcer l'emprise totale de sa propriété de la Haute Plesse et à défaut de lui accorder pour cette propriété, une indemnité de dépréciation d'un montant de 240 000 euros, représentant 80% de la valeur de l'immeuble.
Le Département d'Ille et Vilaine, dans son mémoire introductif en date du 19 novembre 2003 et son mémoire en réponse en date du 16 février 2004, produits devant le premier juge, a fait les offres suivantes:
Indemnité principale :
18 781 m² x 0,61 euros 11 456,41 euros
6 m² x 7,60 euros 45,60 euros
forfait bâtiment 23 000,00 euros
Total : 34 502,01 euros
Indemnité de réemploi 4 450,20 euros
Total général 38 952,21 euros
L'expropriant considère que les terrains situés au POS en zone NC ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Il demande l'application des dispositions de l'article L 13-16 du code de l'expropriation, estimant que la double majorité exigée par ce texte étant réunie, le juge doit prendre pour base les accords amiables, lesquels ont été réalisés sur la base de 0,61 euros le m².
Il considère que le bâtiment de La Morinais ne peut être considéré comme une habitation existante.
Il estime que l'emprise de 6m² affectant la parcelle sur laquelle est située l'habitation de Madame Y... n'est pas de nature à générer une quelconque dépréciation de cette habitation.
Enfin, il précise que Madame Y... ne saurait demander l'emprise totale de la propriété sise à la Haute Plesse, dans la mesure où il n'y a pas d'emprise sur cette propriété et ajoute qu'en l'absence d'emprise, la demande de dépréciation de la propriété est irrecevable.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement, dans ses conclusions déposées le 12 janvier 2004, en première instance, a déclaré satisfactoires les offres de l'expropriant.
Invitée à se prononcer sur la validité du jugement du fait de la participation du Commissaire du Gouvernement l'expropriée, par mémoire en date du 16 juin 2006, a considéré qu'elle ne pouvait invoquer la nullité du jugement ; Monsieur le Commissaire du Gouvernement n'ayant pas joué, dans le déroulement de la procédure de première instance, un rôle de nature à entraîner un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes.
DISCUSSION
Description des biens
L'expropriation concerne 7 emprises situées à l'ouest de la RD 97 sur le territoire de la Commune de Betton, soit :
Parcelle AR 36 d'une superficie de 20 885 m² pour deux emprises de 2 905 m² et de 5 866 m²
Parcelle AR 45 d'une superficie de 6 276 m² pour une emprise de 39 m²
Parcelle AW 1 d'une superficie de 242 m² pour une emprise totale
Parcelle AW 73 d'une superficie de 15 487 m² pour une emprise de 9 915 m²
Parcelle B 678 d'une superficie de 80 m² pour une emprise de 34 m²
Parcelle B 750 d'une superficie de 6 650 m² pour une emprise de 22 m²
Parcelle B 1025 d'une superficie de 4 183 m² pour une emprise de 6 m².
Soit une emprise totale de terrain de 18 787 m².
La parcelle AW 1 supporte un bâtiment à usage de remise, édifié en terre et couvert en ardoises, composé d'un rez-de-chaussée, avec grenier au dessus.
Les autres parcelles sont en nature de terres agricoles, de surface plane ou en légère pente, exploitées par l'EARL Jeannick Holstein.
Sur la parcelle B 678 existe un hangar en bois et tôles d'une superficie de 12 m².
L'emprise de 6m² sur la parcelle B 1025 en forme de triangle est une dépendance de propriété bâtie.
Les parcelles sont desservies par des voies d'accès et les réseaux d'eau et d'électricité basse tension.
Date de référence et qualification
Les parcelles AR 36, AR 45 et AW 73 sont situées au POS en emplacement réservé.
Conformément aux dispositions de l'article L 13-15 II 4o du code de l'expropriation, la date de référence applicable est la date de l'opposabilité aux tiers du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant, ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.
Au cas présent, il s'agit de la modification du POS approuvé le 25/09/01 qui a classé les emprises en zone NC.
Les autres parcelles sont situées hors emplacement réservé, la date de référence applicable se situe un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique, soit le 16 novembre 1999.
A cette date les parcelles en cause étaient situées en zone NC.
La zone NC est une zone à constructibilité limitée. Seules les constructions liées à l'exploitation agricole étant autorisées.
Les parcelles étant desservies et situées dans une zone constructible, doivent recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Evaluation
Les terres
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la qualification de terrain à bâtir des parcelles ne saurait leur conférer une plus value réelle compte tenu de leur constructibilité réduite aux constructions à usage agricole.
Il convient en conséquence, pour apprécier leur valeur, de se référer au marché des terrains situés en zone NC.
Pour apprécier si les conditions d'application de l'article L 13-16 du code de l'expropriation sont réunies, il y a lieu d'exclure des accords amiables produits par l'expropriant toutes les transactions portant sur des terrains autres que des terrains agricoles classés en zone NC.
Selon le tableau des accords amiables produit par l'expropriant en première instance, les terrains agricoles classés en zone NC représentent une superficie totale de 308 235 m² et concernent 30 propriétaires différents.
Il est toutefois impossible de vérifier si la double majorité exigée par l'article L 13-16 du code de l'expropriation se trouve réunie, et ce dans la mesure où l'expropriant ne précise pas le nombre de propriétaires visés par la DUP et concernés par des terrains répondant aux mêmes critères à savoir terrains agricoles situés en zone NC, le chiffre de 64 propriétaires mentionné dans le mémoire de l'expropriant concernant tous les propriétaires visés par la DUP et non uniquement ceux possédant des terrains identiques.
Il ne peut donc être fait application de la double majorité exigée par l'article L 13-16 du code de l'expropriation.
Toutefois, en l'absence de cette double majorité le juge doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la DUP.
L'expropriée, pour voir évaluer à 3,20 euros le m² ses parcelles fait état de cinq termes de comparaison.
Les termes de comparaison concernant des terrains situés en zone NA ne sauraient être retenus, dans la mesure où les terrains situés en zone NA offrent davantage de possibilité de construction que les terrains situés en zone NC.
Les acquisitions sur Thorigné Fouillard concernent une autre commune et ne pourraient valablement servir de termes de comparaison que s'il n'existait aucun marché sur la commune de Betton, ce qui n'est pas le cas.
La vente du 1er octobre 1987 citée par Madame Y... ne saurait pas davantage servir valablement de terme de comparaison, cette vente étant trop ancienne et concernant selon l'expropriée une exploitation agricole, laquelle selon le plan qu'elle fournit aux débats comprenait des bâtiments. Il est donc impossible faute de production de l'acte de vente, d'apprécier la valeur des terres seules.
En ce qui concerne la cession effectuée par les époux D... au profit du Département d'Ille et Vilaine, si la cession de 10 827 m² réalisée au prix de 1,50 euros le m², concerne une parcelle contiguë à la parcelle AR 20 propriété des époux Y... et pour laquelle l'offre de l'expropriant est de 0,61 euros, force est de constater que le prix offert par l'expropriant ne correspond pas au prix du marché des terres agricoles sur la commune de Betton et ne saurait à lui seul valablement servir de référence, alors même que tant les accords amiables réalisés dans le cadre de l'opération et qui concernent 30 propriétaires, que les ventes entre particuliers réalisées sur la commune et portant sur des terrains agricoles se sont réalisés sur la base de 0,61 euros le m².
Une transaction isolée, quand bien même elle peut apparaître surprenante, compte tenu des prix offerts par l'expropriant aux autres propriétaires concernés par le projet, ne saurait pour autant être considérée comme une référence fiable et doit donc de ce fait être écartée, alors même que l'ensemble des transactions portant sur des terrains comparables aux terrains expropriés s'est réalisée sur la base de 0,61 euros le m², prix qui correspond sur la commune de Betton au marché de la terre agricole et qui doit donc être retenu.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé à 0,61 euros du m² le prix des terres agricoles et à 7,60 euros le m² le prix des 6m² correspondant à une dépendance de bâti, aucune contestation n'étant par ailleurs élevée de ce chef.
Le bâtiment de « La Morinais »
En vertu des articles L 13-15 et L 13-14 du code de l'expropriation, les biens sont évalués à la date de la décision de première instance, d'après leur consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, ou à défaut à la date du jugement.
En l'espèce, au jour du jugement, le bâtiment n'était pas à usage d'habitation mais servait à l'exploitation agricole (grange avec grenier au dessus).
Conformément aux dispositions du POS article NC 2, sont autorisés en zone NC :
L'évolution et l'aménagement de l'habitation existante, ce qui ne concerne pas le bâtiment en cause, ce dernier n'étant pas affecté à l'habitation,
L'aménagement des lieux d'hébergement ou d'accueil du public, pour les sièges d'exploitation uniquement,
L'aménagement et la remise en état des constructions existantes nécessaires à la vente de produits agricoles.
Si comme le soutient l'expropriée l'aménagement de gîtes ruraux est envisageable dans ce bâtiment, conformément aux dispositions du POS en vigueur, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas possible de fixer l'indemnité d'expropriation en fonction de l'utilisation future du bien, seul un préjudice certain devant donner lieu à indemnisation.
En l'occurrence le bâtiment doit être indemnisé en fonction de son utilisation de grange servant à l'exploitation agricole.
Le terme de référence cité par l'expropriant, à savoir la grange située à CHAVAGNE constitue un élément de comparaison privilégié, dans la mesure où il s'agit, comme le bien exproprié, d'un bâtiment en pierre et terre à usage de remise, bâtiment vendu 97 000 euros en 2002.
Toutefois, ce bâtiment est mieux situé que le bien exproprié, lequel se trouve à la croisée de deux voies.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a évalué le bâtiment à la somme de 80 500 euros.
Madame Y... sera déboutée de sa demande de frais de déménagement du bâtiment, frais qu'elle évalue forfaitairement à 2 000 euros, sans toutefois fournir le moindre justificatif du contenu du bâtiment et sans produire le moindre devis.
Indemnisation du hangar situé sur la parcelle B 678
La parcelle B 678 d'une superficie de 80 m² est affectée d'une emprise de 34 m².
Madame Y... fait valoir que sur cette parcelle existe un hangar en bois et tôles d'une superficie de 12 m², lequel n'a pas été indemnisé par le premier juge malgré la demande qui avait été faite en première instance.
Toutefois, dans son mémoire récapitulatif du 24 février 2004 présenté devant le premier juge, si Madame Y... faisait référence à ce hangar, elle ne formulait aucune demande précise se contentant de demander à l'expropriant de formuler une offre d'indemnisation.
Il ne saurait en conséquence être reproché au premier juge une omission de statuer.
Devant la Cour, Madame Y... chiffre sa demande à la somme de 4 963,78 euros correspondant au montant d'un devis de construction d'un bâtiment de 15 m².
Toutefois, il n'est pas justifié de ce que le hangar serait situé sur l'emprise de 34 m² affectant la parcelle et non sur la partie restante.
L'examen des plans produits aux débats permet de constater que l'emprise se présente sous la forme d'une étroite bande de terrain en bordure de voie. La photographie du hangar produite aux débats ne permet pas d'apprécier si le hangar est effectivement situé le long de la voie et non en fond de parcelle. En tout état de cause ce hangar apparaît comme abandonné, envahi par la végétation et en très mauvais état et ne saurait justifier une indemnisation telle que sollicitée.
Il appartenait en tout état de cause à Madame Y... de justifier de ce que ce bâtiment est bien affecté par l'emprise, ce qu'elle ne fait pas.
Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de ce chef.
La maison de la « Haute Plesse »
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la demande d'emprise totale présentée par Madame Y... est irrecevable, n'ayant pas été formée dans les quinze jours de la notification des offres, conformément aux dispositions de l'article L 13-10 du code de l'expropriation.
L'expropriant s'opposant à cette demande, l'irrecevabilité ne saurait être couverte.
En ce qui concerne l'indemnité de dépréciation réclamée par Madame Y... elle suppose que la propriété soit affectée au moins partiellement par l'expropriation.
Or comme l'a relevé le premier juge les parcelles AR 37 et 38 appartenant à Madame Y... et supportant la maison d'habitation ne sont pas affectées par la procédure d'expropriation.
Le juge de l'expropriation n'a donc pas compétence pour statuer sur la dépréciation de la propriété, laquelle résulte de la création d'un ouvrage public et est de la compétence de la juridiction administrative.
Sur la dépréciation de la maison de « La Morinais »
Contrairement aux affirmations de Madame Y..., la parcelle B 1025 supportant la maison d'habitation des époux n'est affectée que d'une seule emprise et non de trois.
Cette emprise d'une superficie de 6 m² correspond à un petit triangle situé à l'angle des RD 27 et RD 97.
Le plan produit aux débats par Madame Y... permet de vérifier que l'habitation, du fait de l'emprise se trouve désormais rapprochée de 4 mètres du carrefour, la façade de l'habitation se situant désormais à environ 12 mètres de ce carrefour.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la modestie de la surface acquise et la configuration des lieux n'entraînent aucune dépréciation de la maison.
Cette dernière se trouvait déjà avant emprise située au milieu d'un carrefour fréquenté, et cette situation était déjà génératrice de nuisances puisqu'il résulte du courrier adressé le 14 août 2002 aux époux Y... par le Conseil Général d'Ille et Vilaine que « la maison est actuellement soumise à un niveau sonore assez élevé. Les mesures faites lors des études préalables ont donné entre 6 heures et 22 heures un niveau sonore de 68 dB (A) en façade côté RD 27 et 73 dB (A) en pignon ».
Le rédacteur de ce courrier ajoutait « l'étude de bruit faite par la société SCE de Nantes n'a pas révélé d'augmentation de ce niveau sonore à long terme dû à l'aménagement du carrefour actuel et comparé à la situation à long terme sans aménagement ».
Madame Y... ne saurait donc valablement venir prétendre que l'emprise déprécie le surplus de la propriété.
D'autre part les problèmes d'accessibilité et de sécurité pour les occupants de la maison ne sauraient être la conséquence directe de cette emprise.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame Y... de sa demande de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Madame Y... succombant en ses demandes sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant après rapport à l'audience,
- Déclare recevable l'appel interjeté par Madame Y... à l'encontre du jugement rendu le 16 juillet 2004 par le Juge de l'expropriation du Département d'Ille et Vilaine,
- Déclare irrecevables le mémoire de l'expropriant en date du 09 décembre 2005 et les conclusions de Monsieur le Commissaire du Gouvernement en date du 23 mars 2006,
- Déclare irrecevable l'appel incident formé par l'expropriant dans son mémoire du 09 décembre 2005,
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
- Déboute Madame Y... du surplus de ses demandes,
- Condamne Madame Y... aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier Le Président
