Quatrième Chambre
ARRÊT No
R. G : 06 / 02364
JLM
M. Dominique X...
Mme Odile Marcelle Annick Y...
C /
M. Mickaël Didier Henri
Z...
Mme Mélanie Elodie Gaëlle A... épouse A...
E. U. R. L. MPI
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président,
Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,
Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Agnès B..., lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Mai 2007
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 20 Septembre 2007, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur Dominique X...
...
35500 LA CHAPELLE ERBREE
représenté par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assisté de Me François-Xavier C..., avocat
Madame Odile Marcelle Annick Y...
...
35500 LA CHAPELLE ERBREE
représentée par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués
assistée de Me François-Xavier C..., avocat
INTIMÉS :
Monsieur Mickaël Didier Henri
Z...
...
35210 MONTAUTOUR
représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués
assisté de Me Michèle D..., avocat
Madame Mélanie Elodie Gaëlle A... épouse A...
...
35210 MONTAUTOUR
représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués
assistée de Me Michèle D..., avocat
E. U. R. L. MPI exerçant sous l'enseigne LAFORET IMMOBILIER
...
35500 VITRE
représentée par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués
assistée de Me Manuel E..., avocat
I-Exposé préalable :
Par l'intermédiaire de l'agence " La Forêt Immobilier ", EURL MPI et par compromis non daté que les parties admettent être de juillet 2003, Monsieur Dominique X... et Madame Odile Y... ont vendu sous conditions suspensives à Monsieur Michaël Z... et Madame Mélanie A... une maison avec garage et jardin sise à La Chapelle d'Erbrée.
Le 21 juillet 2003 Madame Mélanie A... a remis à l'agence deux chèques, l'un de 4. 350 € à titre de séquestre et l'autre de 500 € pour " honoraires de rédaction d'acte ".
Ce compromis mentionnait aux conditions particulières : " Servitude (droit de passage) Pour permettre l'accès à l'immeuble vendu en partant du chemin départemental no34, il est constitué un droit de passage en tout temps et par tous moyens sur une bande de terrain à usage d'accès située sur les parcelles cadastrées section ZU no58 et 59. Tous les frais d'entretien de cette voie d'accès seront supportés à frais communs entre les utilisateurs. "
Le 24 septembre 2003 les consorts F..., vendeurs, ont fait constater que le voisin avait implanté des piquets de clôture en limite de la parcelle no110, laissant toutefois un espace ouvert de quatre mètres devant l'entrée du garage.
Indiquant que cette initiative modifiait l'assiette de la servitude, Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... ont fait savoir le 17 octobre 2003 par lettre en recommandé qu'il renonçaient à l'acquisition.
La réitération par acte authentique étant abandonnée, le notaire restituait à l'agence le 28 octobre 2003 la somme de 4. 350 €.
Après mise en demeure, par acte du 15 décembre 2004, Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A..., devenue entre temps son épouse, ont fait assigner Monsieur Dominique X... et Madame Odile Y... en résolution et nullité du compromis, restitution de l'acompte avec intérêts à compter du 21 juillet 2003, paiement de 15. 950 € au titre de la clause pénale et condamnation de l'agence à leur payer 3. 311, 88 € à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 28 février 2006 le Tribunal de Grande Instance de Rennes a :
- Prononcé la résolution de la vente par défaut de conformité de la chose vendue ;
- Condamné les consorts G... à verser à Monsieur et Madame Z... la somme de 15. 950 € au titre de la clause pénale contractuelle ;
- Condamné l'agence immobilière " La Foret Immobilier " à restituer aux époux Z... la somme de 4. 350 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2003 ;
- Débouté les époux Z... de leur demande en paiement d'une somme de 3. 311, 88 € dirigée contre l'agence immobilière ;
- Débouté les époux Z... de leur demande en indemnisation de frais irrépétibles ;
- Débouté les consorts G... de l'intégralité de leurs prétentions ;
- Débouté l'agence immobilière " La Foret Immobilier " du surplus de ses demandes ;
- Condamné in solidum les consorts G... et l'agence EURL MPI aux dépens.
Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech ont déclaré appel de ce jugement le 6 avril 2006.
Monsieur Dominique X... et Madame Odile Y... ont déclaré appel d'un jugement rectificatif du 9 mai 2006 ayant ajouté la condamnation des époux H... à payer à l'agence MPI une somme de 7. 500 € et ordonné l'exécution provisoire.
Ces appels ont été joints par ordonnance du 4 septembre 2006.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :
- le 6 novembre 2006 pour l'EURL M. P. I. ;
- le 30 mars 2007 pour Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech ;
- le 16 avril 2007 pour Monsieur Dominique X... et Madame Odile Y....
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2007.
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II-Motifs :
1o Sur la recevabilité :
L'agence MPI reprend le moyen d'irrecevabilité déjà soulevé en première instance, invoquant l'absence de publication de l'assignation. S'agissant d'un compromis reportant le transfert des droits immobiliers au jour de la réitération par acte authentique, la Cour adopte expressément les motifs exacts en fait et en droit du premier juge et répondant en tous points aux conclusions des parties, pour confirmer le jugement sur la recevabilité de l'action des époux Z....
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2o Sur la résolution de la vente :
La propriété en cause, telle qu'elle a été vue et visitée, est limitée à quelques mètres de la maison et les piquets implantés le long de la terrasse le sont régulièrement en limite des fonds alors que tout propriétaire, tel qu'en l'espèce le voisin, a le droit de clore son fonds à condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l'exercice plus incommode.
L'implantation d'une clôture de type grillage entre deux fonds est classique et usuelle et il ne peut être invoqué ou retenu de ce fait une modification esthétique alors que les acquéreurs étaient parfaitement informés des limites de la propriété.
Il convient donc de rechercher si le droit de passage a été modifié et rendu plus incommode.
Il est clairement mentionné au compromis que ce droit de passage s'exerce " sur une bande de terrain " et non sur toute la surface des parcelles 58 et 59. Il ne peut donc y avoir erreur sur la substance même de la chose et les consorts Le Clech-Aubert ne pouvaient donc pas prétendre le 17 octobre 2003 que le droit de passage tel qu'il leur avait été présenté s'exerçait sur " toute la parcelle AO 58 et 59 (devenue AO no109) " alors que curieusement, leur conseil dans sa lettre du 9 janvier 2004 indique que ses clients n'avaient pu imaginer l'assiette de ce droit de passage. Il en est de même pour le notaire Me I....
Il n'est pas démontré que l'accès à la maison et tout particulièrement au garage soit devenu impossible, les époux Z... concluant d'ailleurs à une situation future en ces termes : " qu'ils risquent de se trouver privés de l'accès au garage qui devient inutilisable ", sans faire état d'éléments concrets en ce sens alors que le seul constat indique qu'un passage de 4 m de large est laissé devant l'entrée dudit garage.
Il n'est donc pas établi que le droit de passage ait été modifié et rendu plus incommode et le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente.
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3o Sur la caducité du compromis :
Le compromis n'a pas été réitéré dans le délai prévu, soit le 17 octobre 2003 alors qu'un prêt de 89. 000 € sur vingt ans et à un taux inférieur au maximum prévu au compromis avait été accordé le 18 septembre 2003 avec offre en date du 1er octobre suivant, levant la condition suspensive.
Il appartenait alors aux vendeurs de faire sommation aux époux Z... de réitérer l'acte authentique par-devant le notaire choisi, ce qu'ils n'ont pas fait avant d'être eux même assignés le 15 décembre 2004 en résolution de la vente, restitution de l'acompte et condamnation au titre de la clause pénale.
Ce ne sera que le 22 avril 2005, date de dépôt de conclusions, que les époux X... solliciteront la réitération du compromis par acte authentique, or à cette date l'offre de prêt relative au financement de cette acquisition n'était plus valable et le compromis était caduc.
Par contre, il est constant que les acquéreurs, tirant abusivement argument du fait d'un tiers, sont à l'origine de la non-réitération de la vente par acte authentique et de la caducité du compromis, situation dont il doit en être tiré toutes conséquences, notamment quant à la clause pénale, l'acte prévoyant que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire la somme de 15. 950 €.
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4o Sur la rémunération de l'agence immobilière :
En ce qui concerne le droit de passage, le compromis rédigé par l'agence MPI avait repris in extenso les mentions du titre de propriété et il n'est en rien démontré que cette agence ait été informée de quelques difficulté que ce soit concernant ce problème.
C'est donc à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que cette agence ne pouvait être tenue pour responsable des agissements postérieurs d'un tiers, propriétaire du fonds servant.
La vente ayant été constatée par un acte unique, le compromis dont s'agit, l'agence a droit à sa rémunération et le jugement du 9 mai 2006 sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux Z... à lui payer la somme de 7. 500 €.
Les époux Z... n'ont donc pas droit à restitution de la somme de 4. 350 € sur laquelle, aux termes du compromis, devait être prélevée la rémunération de l'agence.
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Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts G... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et les époux Z... seront condamnés à leur payer de ce chef la somme de 1. 500 €.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'EURL MPI la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et seront condamnés à leur payer de ce chef la somme de 1. 000 €.
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Par ces motifs,
La Cour :
- Infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau :
- Déboute Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech de toutes leurs demandes ;
- Déboute Monsieur Dominique X... et Madame Odile Y... de leur demande concernant la réitération de la vente ;
- Condamne Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech à payer à Monsieur Dominique X... et Madame Odile Y... la somme de QUINZE MILLE NEUF CENT CINQUANTE EUROS (15. 950 €) à titre de clause pénale ;
- Condamne Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech à payer à l'EURL MPI " La Forêt Immobilier " la somme de SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (7. 500 €) avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2006 ;
- Condamne Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech à payer à Monsieur Dominique X... et Madame Odile Y... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 €) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
- Condamne Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech à payer à l'EURL MPI " La Forêt Immobilier " la somme de MILLE EUROS (1. 000 €) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
- Condamne Monsieur Mickaël Z... et Madame Mélanie A... épouse Le Clech aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le Greffier, P / Le Président empêché,
B. VANNIER
